Дипломная работа: Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ярославский государственный технический университет»

Кафедра экономики и управления

Пояснительная записка к выпускной квалификационной работе

Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

Работу выполнила

студентка группы ДВТЭ-67в

Шабашова А.В.

2010

Реферат

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ, ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСМТРАЦИЯ, РЫНОК ЖИЛЬЯ, ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС, ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ, ЗАЛОГОДАТЕЛЬ, МИРОВОЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КРИЗИС, ПРОГРАММЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования.

Цель работы – проанализировать российский рынок ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса.

В процессе работы проводилось рассмотрение процесса развития ипотеки, выявление проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования.

В результате исследования был проведен анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего российского законодательства, сравнение современные ипотечных программ ведущих банков России.

Содержание

Введение

1. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотеки в Российском дореволюционном праве. История ипотечного кредитования в России

1.2 Происхождение и развитие института ипотеки

1.2.1 Особенности ипотечного кредитования

1.2.2 Государственная регистрация

1.3 Современная сущность ипотечного кредитования

1.3.1 Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании

1.3.2 Ипотека как форма залога в современной России

2. Ипотечное кредитование в условиях современной России

2.1. Мировой опыт ипотечного кредитования

2.2 Динамика развития ипотечного кредитования в России

2.3 Государственные программы ипотечного кредитования

2.3.1 Нацпроект «Доступное жилье»

2.3.2 Ипотечный кредит и материнский капитал

2.3.3 Жилищные сертификаты

3. Анализ программ ипотечного кредитования ведущих российских банков

3.1 Сберегательный Банк российской Федерации

3.2 Газпромбанк

3.3. Внешторгбанк

3.4 Банк Москвы

3.5 Россельхозбанк

3.6 Расчет ипотечного кредита по программам банков

Заключение

Список используемой литературы

Приложения

Введение

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений.

Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон «О залоге», в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление закона было вызвано насущной необходимостью.

Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно увеличилось. Однако высокая динамика ипотеки относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельности участников ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена, в частности, Вторая Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством «АК&М».

В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось по сравнению с началом года на 5,5 процента - до 568, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций, подсчитал ЦБ.

Объемы кредитования продолжали падать. За первое полугодие банками было предоставлено 44.045 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 55,4 миллиарда рублей. Средний размер кредитов составил 1,3 миллиона рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.

В выданных ипотечных кредитах преобладали рублевые - 43.339 кредита на общую сумму 51,9 миллиарда рублей по сравнению с 706 кредитами в иностранной валюте на 3,6 миллиарда рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно.

Основной причиной уменьшения объемов ипотечного жилищного кредитования является удорожание кредитных ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов.

О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство.

К особенностям реализации ипотечных программ относится то, что она является составной частью комплексного подхода к формированию рынка доступного жилья.

Выше обозначенная проблематика обусловила цель данной дипломной работы – изучить рынок ипотечного кредитования в России до и после финансового кризиса.

В задачи работы входит:

1. Показать этапы развития рынка ипотечного кредитования.

2. Рассмотреть ипотеку как форму залога с точки зрения действующего российского законодательства, дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитовани.

3. Рассмотреть ипотечные программы, которые представлены в современное время ведущими банками России.

4.Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.

Теоретической базой выполнения данной дипломной работы послужили материалы периодической печати, данные государственной статистики, данные кредитных учреждений Российской Федерации, нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы ипотечного кредитования в России.

1. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотеки в Российском дореволюционном праве. История ипотечного кредитования в России

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а, кроме того, дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (от греч. hypotheka – залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

Залоговая сделка была известна и в Московском государстве еще до ХVШ века. Уже в ХV веке можно встретить обозначение залога как «ввода» вещи в свой долг.[1]

В Московском государстве того периода залог рассматривался как сделка, в силу которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно в реки кредитора. В правовых документах, в частности, упоминается о пользовании, предвидится конечный пункт данного правоотношения, а именно: пропущение должником установленного срока для уплаты долга. С просрочкой было связано окончательное укрепление участка за кредитором; впредь должник уже не допускался к внесению занятой суммы и лишался заложенного им объекта. Таким образом, закладная превращалась в купчую.

Г.Ф. Шершеневич полагал, что в Московском государстве существовало право собственности на землю. Объект такого права назывался «вотчина». Анализируя Уложение царя Алексея Михайловича, пришел к выводу, что залог мог возникнуть не только в обеспечение денежного долга, происходящего из займа, а также в обеспечение всяких иных договорных отношений.

Наибольшей ценностью обладали те вотчины, в которых было больше крепостных крестьян, постольку, поскольку производительность труда на земле зависела только от них.

Истории известен указ 1737 года также регулирующий правоотношения, связанные с залоговой сделкой. Указ заменил оставление вещи у залогодержателя обязательной продажей: с наступлением срока уплаты связана необходимость явки закладной в суд. Обязательность продажи заложенного объекта не только относительно недвижимого, но и движимого имущества, устранялась лишь в тех случаях, когда на торгах не предлагалась сумма, соответствующая долгу, кредитор в этом случае мог оставить вещь за собой.

Данный указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвал необходимость принятия в 1744 году нового указа, отменившего залоговую продажу как средство удовлетворения залогодержателя.

Законы 1862 и 1863 гг. дали повод к общему расширению прав залогодержателя. Существующие рамки мало-помалу расширялись, но государство всегда старалось защитить интересы общества.

В дореволюционном гражданском праве допускалась модификация различных видов залога: ручная закладная, закладная и ипотека и обычный залог движимого имущества.

Предметом ипотеки могли быть фабрики и заводы «как имение нераздробляемое».

В конце Х1Х - начале ХХ века было окончательно сформировано понятие имущества. По свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с юридической точки зрения выражалось, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности, в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании, совокупности обязательств, лежащих на нем.[2]

В основании деления вещей на движимые и недвижимые лежит логический подход.

Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие, безусловно, имеет юридические последствия.

Во всех национальных системах деление вещей на движимые и недвижимые проводится в зависимости от их естественных свойств. Недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы однородными вещами. Во всех правовых системах к недвижимости относят землю и неотделимые от нее вещи, здания, растения на корню. Вместе с тем в национальных системах права имеются различия в квалификации. В основном это относится к признанию недвижимостью некоторых вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми.[3]

Тот факт, что ипотека применяется только к недвижимым вещам, объясняется свойствами движимых вещей. А именно тем, что «они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения».

Что касается истории организации земельного кредита, то первое место в хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.

Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХVШ века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности.. Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.[2]

С середины 60-х годов ХVШ века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.

В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек.

Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.

Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.

Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.

Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.

Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.

Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:

- повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;

- преобладание земельного ипотечного кредита;

- определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;

- ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60% оценочной стоимости недвижимости;

- развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;

- выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;

- основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;

- резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);

- участие государства в ипотечном процессе.

Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов.

В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла. [4]

Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности. Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.[5]

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.

1.2 Происхождение и развитие института ипотеки

1.2.1 Особенности ипотечного кредитования

Согласно ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека - обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Основные положения Закона следующие:

- предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

- все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

- детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

- может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

- залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества [6].

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.

Среди всех видов недвижимого имущества законодателем особо (как по своим функциональным характеристикам, так и по правовому регулированию) выделяются земельные участки.[7]

Акты земельного законодательства основываются на ряде принципов, среди которых применительно к Закону об ипотеке следует выделить следующие:

регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами;

деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Законом об ипотеке также установлены особенности ипотеки земельных участков. Прежде всего, по договору об ипотеке могут быть заложены не все земли, а только те, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте федеральным законом.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом, федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

государственными природными заповедниками и национальными парками;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

объектами организаций федеральной службы безопасности;

объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

воинскими и гражданскими захоронениями;

инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Сложившаяся практика признает приоритет норм Закона об ипотеке и в случае залога права аренды земельного участка до государственной регистрации договора об ипотеке такой договор должен быть согласован собственником земельного участка.

Земельные участки, как и иное имущество, могут находиться в общей собственности.

В отношении ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, существует правило: она может быть установлена только при наличии согласия на это сособственников. Такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Пункт 2 статьи 62 Закона с учетом особенностей ипотеки устанавливает определенное ограничение относительно возможности использования земельных участков, находящихся в собственности двух и более лиц, в качестве предмета ипотеки. Ипотека на такой земельный участок может быть установлена только при условии его выделения в натуре из числа земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В качестве предмета ипотеки запрещается использовать земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, что, видимо, объясняется причинами политического характера. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном случае было бы возможно посредством обращения взыскания вывести определенные земли из государственной и муниципальной собственности.

Одним из существенных условий договора об ипотеке является оценка предмета ипотеки.

В действующей редакции Закона оценка земельного участка к нормативной цене не привязывается, как это было в предыдущей редакции, а осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность

В статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ №Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.[8]

Порядок определения рыночной стоимости земельных участков в части принципов, подходов и методов регламентирован Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Методы, описанные в Методических рекомендациях, основаны на общепринятых сравнительном, рыночном и затратном подходах к оценке или их сочетаниях. Выбор того или иного метода зависит от вида использования земельного участка, наличия на оцениваемом участке улучшений, информации об объекте оценки.

В статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ перечислены случаи обязательности проведения оценки объектов оценки. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки. В этих случаях одна из сторон договора заключает договор оценки с оценщиком, который по результатам оценки представляет отчет об оценке объекта.

Однако российские стандарты оценки не рассматривают залоговую стоимость имущества как обособленный вид стоимости (в отличие от международных и европейских стандартов оценки). В настоящее время российское законодательство признает два вида стоимости - рыночную и кадастровую.

Обязательным приложением к договору об ипотеке земельного участка является копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Наличие кадастрового плана земельного участка означает, что такой участок прошел государственный кадастровый учет. Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Особенности ипотеки предприятий, зданий

Предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, продукцию, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Так же при ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Ипотека здания или сооружения допускается исключительно одновременно с ипотекой земельного участка под этим зданием или сооружением либо права аренды такого участка.

Зданием является наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

Строительное сооружение – это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его части.

В случае если предприятие как имущественный комплекс передается в ипотеку не собственником имущества, относящегося к предприятию, а, например, лицом, обладающим правом хозяйственного ведения имуществом, то такой залог возможен только при наличии согласия собственника указанного имущества или уполномоченного им органа.

Несоблюдение данного требования при заключении договора об ипотеке предприятия влечет его ничтожность.

В качестве уполномоченного собственником имущества органа в случае залога предприятий, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, может выступать Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:

проводит в установленном порядке конкурсы и заключает договоры об организации торгов (конкурсов, аукционов), государственные контракты на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд в установленной сфере деятельности;

осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;

осуществляет в установленном порядке учет федерального имущества, ведение реестра федерального имущества и выдачу выписок из указанного реестра;

организует оценку имущества в целях осуществления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества;

приобретает в установленном порядке имущество в федеральную собственность, осуществляет передачу имущества, находящегося в федеральной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации и в муниципальную собственность.

При инвентаризации зданий, сооружений и другой недвижимости комиссия проверяет наличие документов, подтверждающих нахождение указанных объектов в собственности организации.

Проверяется также наличие документов на земельные участки, водоемы и другие объекты природных ресурсов, находящиеся в собственности организации.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Проведение оценки имущества является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Также обязательными приложениями к договору об ипотеке являются:

- акт проведения инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Допускается ипотека предприятия для обеспечения обязательства, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Такое денежное обязательство подлежит исполнению не ранее чем по прошествии одного года с момента заключения договора об ипотеке.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В то же время допускается заключение договора об ипотеке предприятия, по которому залогом обеспечивается обязательство со сроком исполнения менее одного года. Однако для такого случая предусмотрено ограничение, в соответствии с которым право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежаще исполненному обязательству возникает у залогодержателя лишь по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Особенности ипотеки жилых домов

Согласно Жилищному кодексу РФ жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Кроме неприменения норм главы к индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, не принадлежащим на праве собственности гражданам или юридическим лицам, в п. 2 статьи 74 содержится прямой запрет использовать в качестве предмета ипотеки индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Строения и помещения, не относящиеся к индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, могут быть предметом ипотеки с учетом общих положений Закона об ипотеке.

В качестве предмета ипотеки допускается использовать часть жилого дома или часть квартиры, состоящую из одной или нескольких изолированных комнат.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т.п.

При заключении договора об ипотеке квартиры в многоквартирном доме можно не приводить установленные законом правила о распространении ипотеки на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а условия договора, согласно которым ипотека на помещение в многоквартирном доме не сопровождается залогом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок, т.е. права соарендатора такого земельного участка.

Статья 76 развивает общие положения п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества. Статья предоставляет право предусмотреть в договоре об ипотеке в качестве обеспечения обязательства по кредиту (займу): незавершенное строительство жилого дома; материалы и оборудование, заготовленные для строительства и принадлежащие залогодателю.[9, 10]

Таким образом, речь идет не только о договоре ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства, но и об обычном договоре залога, предметом которого является движимое имущество – материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства. Другими словами, заключается так называемый смешанный договор. Поскольку такой смешанный договор содержит элементы договора ипотеки (залога недвижимого имущества) и устанавливает единую совокупность обязательств, то данный смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой договор должен считаться незаключенным.

Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае «предоставления кредита или целевого займа для сооружения жилого дома». Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление займодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают ему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

На практике долгое время не был решен вопрос, что происходит с ипотекой по завершении строительства жилого дома. С одной стороны, договор об ипотеке действует, но с другой – неясно, какое имущество является предметом ипотеки. К моменту предъявления залогодержателем требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект может быть достроен, и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует.

Судебная практика выработала положение о том, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Ни Гражданский Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Таким образом, договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.[11]

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 76 дополнена нормой, выработанной судебной практикой, о непрекращении ипотеки по завершении строительства жилого дома. Предметом ипотеки по завершении строительства жилого дома будет жилой дом или его часть. Если иное не предусмотрено договором, жилой дом будет считаться находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом.[10]

1.2.2 Государственная регистрация

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет за собой его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. На данный момент возникает очень много споров, относительно действующего Федерального закона «Об ипотеке», который неоднозначно трактуется на практике. Закон относительно новый и требует внимания к себе со стороны людей, применяющих нормы закона. Все это потребовало со стороны законоприменяющих органов обобщения практики, в связи с чем от 28 января 2005 г. принято Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В качестве примера приведем ст. 1 из данного информационного письма:

«Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашения учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Как видно из приведенного примера в данном Информационном письме рассмотрены наиболее спорные моменты, которые неоднозначно толкуются правоприменителями.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; - право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Передаточные надписи на закладной, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной лицом, названным в предыдущей передаточной надписи. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.[12,13] Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

1) договор об ипотеке и его нотариально удостоверенная копия;

2) документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

3) доказательства уплаты регистрационного сбора;

4) документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступлений необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть представлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Залогодержатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительная, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Современная сущность ипотечного кредитования

Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, мобильности и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.[14]

Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно опережает доходы населения.[15]

В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши - позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации.

Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.

В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.

Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является также его информационная прозрачность, которая дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения нужно прежде всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тенденциях.[16]

Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.

Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы квартир должны внести значительный первоначальный взнос за недостроенную квартиру, а финансирование по принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Новые покупатели зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы. Замена финансирования разработчика кредитованием коммерческого банка при использовании последовательной и хорошо развитой системы андеррайтинга заемщика и процентных ставок, таким образом, поможет сделать новые квартиры более доступными. Благодаря этому также будут предоставлены средства для капитального ремонта и технического содержания существующего жилищного фонда.

Максимальный срок - 15 лет для кредиторов-коммерческих банков, 20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания.

Минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены.

Процентные ставки на 2004г устанавливаются на уровне от 21 до 23 процентов, если кредит выдается в рублях. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.

В настоящее время ипотечные ставки снижаются, но не резко, причина в том, что риски для банков по-прежнему высоки, а кредитные деньги дороги.

Сейчас средние банковские ставки по ипотеке в рублях составляют 16-18%, хотя некоторое время назад они достигали 20% годовых и более.

Процентные ставки по кредитам на приобретение квартир в новостройках в России снижаются с сентября 2009 года в среднем на 1 процентный пункт в месяц.

Взятая сейчас ипотека на квартиру в новостройке в долларах будет обходиться заемщику в среднем в 13% годовых при кредите на 15 лет и в 14-15% годовых при сроке от 15 до 30 лет; в рублях ставка будет 16% годовых при кредите на 15 лет и от 17% годовых при большем сроке.

Возможность обращения взыскания на имущество должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Препятствия, мешающие выселению, по-прежнему вызывают сомнения относительно эффективности использования собственности в виде залога при получении ипотечных кредитов и в случае ипотечных ценных бумаг. Ряд законов, принятых после 1998 года, улучшили положение с регистрацией прав собственности и их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки. Хотя эти законы делают важный шаг, предоставляя кредиторам, имеющим право ареста имущества должника, обращать взыскание на это имущество, если заемщик перестает платить, действие этих законов ограничено, и в судах было рассмотрено мало дел для апробации их действия.

Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничены банковскими кредитами. Это ограничивает способность заемщиков рефинансировать кредиты, когда инфляция падает, а процентные ставки снижаются. Обращение взыскания на залог в случае отказа от уплаты долга ограничено правами семей, особенно семей с несовершеннолетними детьми, из-за которых не просто выселить такие семьи. В результате, в случае отказа заемщика возвращать кредит в реальности права кредиторов ограничиваются попытками пойти на мировую и договориться о продаже жилья, сдать жилье заемщику, не вернувшему кредит, в аренду, или переселить семью.

Если говорить об организационно-финансовых схемах системы индивидуального жилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно осознавать, что: становление системы будет происходить неодномоментно. Это процесс, а его протяженность по времени будет исключительно зависеть от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней. Неудачные попытки построить систему только из Федерального центра, по существу навязывая ее регионам, как и построение региональных моделей независимо от Федерального центра, убедительно подтверждают этот тезис; формирование системы с необходимостью будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и в конце концов образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы, обеспечивающие различные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для ускорения процесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать себе отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое только по мере того, как для этого созреют объективные условия и будет создана соответствующая правовая база.

Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы получили широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низким уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономикой).

Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

В настоящее время, после принятия Правительством государственной концепции ипотечного жилищного кредитования, открываются новые возможности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудосберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть Федеральный закон, инициатором в разработке которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить «правила игры» кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью. Последнее особенно важно, имея ввиду недавний печальный опыт «финансовых пирамид». Видимо, целесообразно предусмотреть создание специального правительственного органа типа Государственной инспекции, который бы совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.

1.3.1 Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России

Гражданский кодекс РФ рассматривает ипотеку как залог недвижимости. (п.2 ст.334 ГК) Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты.

Нормы об ипотеке присутствуют в актах международного права: например, в Международной Конвенции о морских залогах и ипотеках, которая была заключена в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции участвует и Россия). В целом, касаясь вкратце правового регулирования ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного производства). Это принципиально отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника.

Следует отметить, что залоговые отношения в отличие от многих других видов имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Но по объективным причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного кредитования в России. [17]

Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), который действительно был направлен на урегулирование рассматриваемых правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как разновидности залога. Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г.[18]

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.

Следующим шагом в становлении системы стала разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние на становление и развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг». Таким образом, понимая институт ипотечного кредитования в широком смысле, можно сказать, что базой для этого института является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно.

В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

На первом этапе были приняты поправки в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В рамках реформы пенсионной системы был принят уже упоминавшийся Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские слушания «Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общем созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Существуют факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный из них - отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование. Вторая проблема, по сути, производная от первой - слишком большие процентные ставки.

На сегодняшний день коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют у себя собственные программы долгосрочного ИЖК граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы. Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция к расширению банковских продуктов в сфере жилищного кредитования.

Для успешного развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно «продавать» такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг.

Действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с другими банковскими операциями.

Вместе с тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях рассмотрения в Государственной Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации».

По мнению ряда депутатов Государственной Думы, Закон «Об ипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» в части создания и особенностей регулирования деятельности специализированных ипотечных кредитных организаций.

Третьим этапом реформы будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционная составляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса.

Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет решить жилищную проблему. На сегодняшний же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.

Экономические причины развитие гражданского оборота, увеличение его объектов - земельных участков, жилых домов и другого имущества, развитие торговли, товарообмен, операции по займу, кредитованию и так далее. Все это требовало наличия необходимых правовых механизмов регулирующий данные процессы. Интересы хозяйственной жизни диктовали новые условия, требовали более гибкий подход. Правовым механизмом, стимулирующим должника к надлежащему исполнению возложенных обязательств этой правовой защитой миру явился залог, в его самых разнообразных формах.

Социальные причины разделение общества на сословия. Операции по кредитованию и займам в основном проводили лица, принадлежащие к высшим сословиям, наиболее элитные и состоятельные.

Юридические экономический подъем вызвал необходимость регулирования сделок и залоговым операциям, подробной их регламентации на правовом уровне. Появились нормативные акты, регламентирующие залоговые правоотношения, устанавливающие права и обязанности должника и кредитора, залогодателя и залогодержателя, порядок реализации заложенного имущества.

1.3.2 Ипотека как форма залога в современной России

Приступая к анализу института ипотеки по современному российскому законодательству, необходимо прежде всего определить юридическую природу залогу и залоговых правоотношений. Под залогом в правовой науке понимается способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.

Залогополучатель обретая предмет залога получает вместе с ним и ряд обязанностей, которые могут возникнуть у него в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства должником. Эти обязанности связанны с проведением публичных торгов, а следовательно и дополнительными издержками, денежными затратами и дополнительное время для проведения конкурса или аукциона.

Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в его правовом характере. Поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющие характера вещно-правовых отношений. В этих случаях кредитор как бы доверяет должнику либо лицу, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют рассматривать его в качестве как вещно-правового, так и обязательственно-правового способа обеспечения исполнения обязательств.

До настоящего времени не решен вопрос о том, к какому из институтов вещного или обязательственного права можно отнести залог, данный вопрос носит дискуссионный характер.

Залог не следует относить к вещно-правовому институту, поскольку он при всем своем вещном характере продолжает оставаться способом обеспечения исполнения обязательств и «вещность» залога существует постольку, поскольку она в состоянии обеспечить исполнение основного обязательства. «Конструкция залога такова, что он порождает два вида отношений между залогодателем и залогодержателем и вещью, то есть с одной стороны, залог это способ обеспечивать обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи». [19]

Безусловно, это отношения между залогодателем и залогодержателем. Отношения залогодателя с залогодержателем можно охарактеризовать, как вторичные дополнительные (акцессорные) по отношению к основному (договору кредитования, займа и так далее). Эти отношения неразрывно связаны с основным обязательством и не могут существовать отдельно от них.

При прекращении основного обязательства прекращается и дополнительное (залоговое). В то же время, эти два обязательства нельзя рассматривать и как единое целое, так как это два самостоятельных обязательства, но залоговое как бы дополняет основное.

Кроме того, залогодатель и залогодержатель, при наступлении определенных условий (перезаклад или реализация заложенного имущества) могут вступать в отношения и с третьими лицами.

Таким образом, вторым видом будут отношения между должником и третьими лицами, потому что залогодателем по действующему законодательству могут быть не только должник, но и третье лицо, если согласится передать свое имущество в залог. В этом случае третье лицо отвечает перед кредитором своим имуществом. В тоже время, он имеет право регресса, в случае невыполнения должником своих обязательств по основному обязательству. Взаимоотношения между должником и третьими лицами должно быть урегулировано отдельным соглашением; если такого соглашения не было, то залогодатель не обладает права регресса в отношении должника.

Кроме того, законодательством предусмотрен такой вид залога, при котором залог остается у третьего лица. Такой залог считается оставленным у залогодателя, но только в случае, если его третьему лицу передал сам залогодатель и не в качестве объекта собственности; разновидностью этого залога является залог имущественного права, удостоверенной ценной бумагой, когда ценная бумага передается в депозит нотариуса.

Третий вид отношений между залогодержателем и третьими лицами. Эти отношения могут возникнуть при реализации заложенного имущества, в этом случае кредитор-залогодержатель имеет право преимущества перед остальными кредиторами соответствующего должника.

Преимущественный характер права залога по действующему законодательству проявляется в том, что при конкуренции требований одной очереди, которые могут быть удовлетворены за счет определенного имущества, предпочтение будет отдано требованию, обеспеченному правом залога на это имущество. Право залога имеет преимущественный характер независимо от того, какое имущество выступает предметом залога, имеется ли у залогодателя иное имущество, элементом какого вида залога оно является.

Преимущественное право залогодержателя, акцессорный и абсолютный характер все это говорит о признаках вещного права в тех случаях, когда предметом залога являются вещи (особенно недвижимые).

Но в тех случаях, когда предметом залога являются имущественные права, бездокументарные ценные бумаги, и в случаях, когда имеет место такая форма залога, как залог товаров в обороте, право залога приобретает черты относительности. Залогодержатель при залоге имущественных прав, бездокументарных ценных бумаг, при залоге товаров в обороте не может реализовать свои полномочия по отношению к предмету залога без содействия лиц, осуществляющих официальную запись прав, и залогодателя, а также не может осуществлять владельческую защиту. Поэтому право залога в анализируемых ситуациях имеет обязательственную природу. Данные особенности и вызывают бурные дебаты среди ученых. Залог по своей структуре предстает такую пограничную ситуацию.

Юридическая природа залоговых правоотношений и определения его места в системе гражданских правоотношений с давних пор являются одной из наиболее сложных проблем цивилистики.[1]

Необходимо отметить, что в дискуссии немецких ученых цивилистов преобладали крайние точки зрения. Одни исследователи считали, что залог, безусловно, принадлежит к правам вещным, а другие к правам обязательственным. Приводившиеся в защиту той или иной точки зрения доводы можно условно разделить на две группы.

Первая группа аргументов относится к случаю, когда предметом залога является имущественный объект. Важнейшими из них являются указания на право преимущества и право неограниченного следования, являющиеся отличительными признаками вещного права и вместе с тем характерные для залога.[20]

Вторая группа аргументов, возникших в ходе дискуссии, имевшей целью выяснение юридической природы залогового права, относится к классическому случаю, ставшему настоящим камнем преткновения на пути создания объективной теории.

Для российской науки права были характерны в целом более гибкие позиции по вопросу определения юридической природы залогового правоотношения, которые могли бы как-то отразить присущую этой модели противоречивость при ее проецировании на существующую систему классификации гражданских правоотношений.

Таким образом, можно констатировать, что попытки «втиснуть» залоговое право в классификацию вещных и личных прав или иную, построенную на сходных принципах, на основании того, что основными элементами, образующими залог, являются элементы, присущие именно вещному и обязательственному праву, потерпели неудачу и не отразили в полной мере юридическую природу исследуемого явления. Причиной этого стала квалификация залоговых правоотношений в рамках уже существующей классификации имущественных правоотношений: залог определялся либо как вещное право, либо как обязательственное.

Иной подход к оценке явления, воспринят действующим российским законодательством. Он заключается в перемене акцента с важнейших составляющих элементов на целевую направленность установление залога, и объединении его по этому признаку с другими правовыми формами. Не говоря уже о сущностной оценке такого шага, следует сказать прежде об особом отношении законодателя к исследуемому правовому явлению. Законодатель выделяет залог в несколько иное правовое поле названным одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В Гражданском кодексе РФ (ст.329) залог назван способом обеспечения исполнения обязательств. Но обеспечением исполнения обязательства может являться лишь воля стороны в обязательстве, направленная на его исполнение. Однако такой термин все-таки лучше, чем тот, что содержится в Законе РФ «О залоге» способ обеспечения обязательства (ст.1). Ведь обеспечение обязательства это просто надлежащее оформленное согласие принять на себя это обязательство. На самом деле речь должна идти об обеспечении неисполнения обязательства, каковым и является залог. При установлении залога всегда имеется в виду, что это правоотношение сможет быть реализовано в пол ном объеме только при наступлении определенного условия неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства, и, наоборот, при исполнении основного обязательства обращения взыскания на предмете залога не производится. Это означает, что залог призван обеспечивать интересы кредитора именно при неисполнении основного обязательства, а исполнение последнего обеспечивается наличием у обязанной стороны соответствующей воли. Не случайно в дореволюционной литературе наиболее широко употреблялся синонимичный термин обеспечение требования.

Что же касается объединения различных правовых форм в единый правовой институт с использованием в качестве основания подобного объединения их общей цели, то такой шаг вообще представляется весьма спорным.

Различие последствий можно увидеть, если сравнить залог с другими способами обеспечения требования, воспринятыми российским законодательством.

Рассматривая залог как правоотношение с характерной юридической природой, отличающей его от иных типов правоотношений, следует признать: преимущественность субъективного права залогодержателя состоит в правомочии удовлетворить свое требование первым среди других кредиторов данного должника (за некоторыми исключениями, прямо предусмотренным законом), а также в абсолютном запрете любому лицу своими действиями или бездействием уменьшать стоимость заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренных договором).

Залоговое же правоотношение как особое преимущественное правоотношение состоит в установлении таких особых правомочий залогодержателя непосессорного характера, которые позволяют говорить об абсолютной приоритетности его субъективного права в отношении стоимости предмета залога, а не только о первоочередности права на материальное удовлетворение. Именно в таком виде особого преимущественного правоотношения, залог и должен включаться в классификацию имущественных правоотношений.

Наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения в развитых странах является ипотека (залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясняется значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.).

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т.п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору.

В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвергать заложенное имущество определенному финансовому риску, однако в таком случае него должны быть возложены определенные договором обязанности. Прежде всего по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе.

В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами. Один из таких способов на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

Другой способ основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика.

Иногда оценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, оправок торгующих или снабженческих организаций и т. п.). Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка для банка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для этого существуют специальные подразделения.

Оценка залога одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

Независимо от того, что законодателем момент возникновения права залога не ставится в зависимость от его государственной регистрации, скорейшее осуществление последней всегда является также и интересом залогодержателя. Своевременная государственная регистрация ипотеки служит своеобразной превентивной мерой в отношении возможных спорных ситуаций, способных поколебать права залогодержателя: сколько бы раз ни отчуждался предмет ипотеки, сколько бы ни были добросовестны его последующие отчуждатели и приобретатели, ни один из них не сможет пошатнуть состояние обеспеченности требований залогодержателя ссылками на свое добросовестное неведение о существующем обременении недвижимости. Кроме того, вследствие этой особой прочности права, придаваемой ему признанием со стороны государства, предмет ипотеки в определенной степени иммобилизуется, естественным образом ограничивается в своей оборотоспособности - вряд ли найдется много желающих платить за имущество, которое вскоре, возможно будет утрачено без всяких компенсаций. В этом смысле государственная регистрация ипотеки делает маловероятной саму возможность возникновения споров, основывающихся на фактах, свершившихся после возникновения права залога.

При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации имущества должника - от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Таким образом рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты.

Пройдя сложный и неоперативный процесс формирования под воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую форму залога, как ипотека наилучшее достижение общества.

С позиции закономерностей развития залоговых отношений во всем мире они были одинаковыми, особенности же возникали благодаря самобытности развития той или иной страны. Будучи частью целого, институт залога имеет и свои особенности. Ученые выделяли, что движущей силой развития, кроме всего прочего, именно поиск баланса прав сторон и активное стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита.

Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. С помощью залога общество получает лучшее, современнейшее орудие кредита, поэтому в обращении с этим оружием требуется более искусство, осторожность, разборчивость, техническая ловкость приемов.

В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.

Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии. Тем не менее, в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ он готов войти в новую фазу - фазу интенсивного развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому процессу.

2. Ипотечное кредитование в условиях современной России

2.1 Мировой опыт ипотечного кредитования

За последние годы наши соотечественники успели привыкнуть к тому, что недвижимость можно покупать в кредит. Причем касалось это не только приобретений внутри нашей страны, но и в популярных у россиян зарубежных странах. Разразившийся впоследствии кризис, конечно, стал неприятным явлением. Но уже сегодня понятно, что ипотека вовсе не умерла повсеместно – в некоторых местах кредиты продолжают выдавать.[21]

Нельзя сказать, что оформление ипотечного займа за границей принципиально отличается от аналогичной процедуры в России: требования к заемщику и список необходимых документов в целом схожи. Условия кредитования как в России, так и за рубежом варьируются в зависимости от финансового положения заемщика. Точно так же проводится проверка платежеспособности клиента, а затем (в большинстве стран) оценка приобретаемой недвижимости банком; обязательно оформляется страховка (здесь вариаций множество), и по завершении сделки производится государственная регистрация. Разумеется, в каждой стране свои особенности, и в настоящее время можно наблюдать, как эти особенности отразились на развитии мирового финансового кризиса в данной конкретной стране. Некоторая разница существует при оформлении кредитного договора: за границей банки действуют более гибко. Если в России не принято менять установленные банком условия по желанию заемщика, то в европейских странах стандартная версия договора может быть согласована с нуждами конкретного клиента.

Существуют, правда, и отличия. К примеру, иностранные банки совершенно не воспринимают такие документы как «справка от работодателя по форме банка», по которой, работодатель фактически признается, что платит он работнику одну сумму, а налоги на зарплату платит с совсем другой. Справка по форме «2-НДФЛ» - это единственное, что понимают иностранные банкиры. [21]

Не стоит забывать и о проверке добросовестности заемщика. Узнать, нет ли у человека сейчас других кредитов, насколько аккуратно он справлялся с их погашением раньше – всю эту информацию иной раз трудно получить и российским участникам рынка. Договоров об обмене информацией, о кредитных историях между российскими и зарубежными банками нет, поэтому они практикуют специальные вопросы в анкете, вроде «брали ли вы кредиты, в каких банках, были ли у вас проблемы с выплатами?». Также для проверки заемщиков зарубежные кредитные организации направляют запросы в 5-7 крупных российских банков. Кроме того, это может быть проверка через российскую «дочку» зарубежного банка». [21]

Возможно, что система безопасности банков проверяет информацию о клиенте перед выдачей кредита. Но это не очень заметно. В Испании, например, для получения ипотечного кредита необходимы действующий паспорт, контракт на приобретение недвижимости и справка о заработной плате.[21]

За границей кредит на приобретение жилья почти всегда требует наличия первоначального взноса. Заемщик должен иметь на руках от 15 до 30% стоимости будущего объекта, а в Швейцарии, например, при отсутствии кредитной истории в местных банках потребуют до 50%.

В Европе и США распространена практика использования «плавающих» процентных ставок, привязанных к тому или иному показателю национальной либо международной финансовой системы (скажем, к EURIBOR в Европе) и регулярно корректируемых рынком. Есть и фиксированные ставки: еще пять лет назад в Италии, например, они составляли на рынке абсолютное большинство, затем резко «вышли из моды», а теперь на фоне постоянно растущего EURIBOR могут вновь обрести былую популярность.

В договоре подробно описывается процедура реализации залога. Коренное отличие иностранной ипотеки от нашей, отечественной состоит в том, что во многих странах заемщик вправе без согласования с банком выставить свое жилье на продажу, несмотря на обременение. Это называется «продажа с ипотечным контрактом». Покупатель переоформляет кредит на свое имя и продолжает выплачивать кредит.

Самая богатая и благополучная страна в мире оказалась жертвой собственной привычки к стремлению жить лучше, в ряде случаев – не по средствам. В стране, где каждый 16-й гражданин – миллионер, банки перестали довольствоваться своей проверенной клиентурой и продолжают освоение нового сегмента – неблагонадежных заемщиков.

Желание это понять можно: всякий бизнес стремится к росту, пусть и ценой рискованных операций. На тот момент крупнейшие ипотечные компании США Fannie Mae и Freddie Mac вместе контролировали ипотечные займы на сумму более $5 трлн – почти половину всего американского рынка жилья. Ранее известно, что именно переход под контроль государства ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac в сочетании с банкротствами других крупных компаний считают теперь отправной точкой развития американского кризиса. По последним данным, ФБР США проводит расследование в отношении этих компаний по подозрению в мошенничестве.

Тем банкам, которым большая доля рынка не досталась, оставалось работать с отбракованным этими двумя монстрами контингентом. Среди потенциальных заемщиков были те, чей кредитный рейтинг лишь немного не удовлетворял стандартам, но также и откровенно ненадежные. Получить банковский кредит стало просто, даже слишком просто: в некоторых случаях можно было обойтись без первоначального взноса, в других – без лишних документов и подтверждения уровня доходов; агенты начали давать кредиты традиционно бесперспективным клиентам. На долю банков, осваивающих новый ненадежный сегмент, приходилось почти 20 % рынка: именно эти банки первыми и пострадали от граждан с низкой кредитоспособностью.

Жесткие стандартные правила выдачи кредитов для жилья остались в прошлом, и вот результат: по данным Ассоциации ипотечных банков США, в IV квартале 2007 года больше 1 млн. человек оказались кандидатами на выселение по причине неплатежеспособности; в 2008 году, по прогнозам, эта цифра удвоилась. Правительство США прибегает к масштабным финансовым вливаниям, которые сами по себе являются рискованным инструментом урегулирования, однако однозначно позитивные результаты пока не достигнуты: цены на недвижимость продолжают падать, банкротства организаций, занятых ипотекой, не прекратились.

Из всех стран Европы наибольшее воздействие американский кризис оказал на Великобританию и Испанию. Продолжающееся падение цен на рынке недвижимости Великобритании увеличивает затруднения для правительства, которое владеет 40% акций банков HBOS и Lloyds TSB – двух крупнейших кредиторов в области строительства в стране. В случае слияния HBOS и Lloyds TSB и переходе новой организации под государственный контроль родится монстр, который будет контролировать почти треть всех займов по коммерческой недвижимости Великобритании. Такие действия повышают вероятность кредитного дефолта в этом секторе.

Сложная ситуация с выплатами по кредитам привела к беспрецедентной мере: судьи Великобритании получили новые директивы по рассмотрению дел о передаче банкам имущества, служившего залогом по невозвращенным ссудам. Кредиторам теперь придется продемонстрировать, что они прибегают к взысканию заложенного имущества в качестве крайней меры. Они должны будут доказать, что они испробовали все доступные методы, такие как изменение типа ипотечного кредита и увеличение срока погашения платежей, прежде чем им разрешат взыскать с неплательщика его недвижимость.

В Испании, где условия ипотеки были самыми щадящими для клиента по сравнению со всеми европейскими соседями, получить кредит было несложно даже для иностранца. Сегодня ситуация в стране наиболее драматичная по сравнению с другими странами ЕС. В условиях, когда вновь построенное жилье стоит непроданным, безработица растет, а потребление падает, правительство предпринимает экстренные меры: выделено 100 млрд евро государственных средств, чтобы гарантировать кредиты только 2008 года.

Страны, которые чувствуют себя наиболее благополучно, всегда имели более строгие условия выдачи ипотечных кредитов. В Германии сумма покупки складывается из кредитов, взятых в разных источниках, и 20% своего капитала – весьма стабильная схема. Во Франции очень жестко проверяют платежеспособность на момент обращения и страхуют на весьма суровых условиях (например, тщательно проверяется состояние здоровья заемщика). В Италии условия кредита по сравнению с заработной платой настолько кабальные, что 1,9 млн семей в 2007 году имели риск не выплатить ежемесячную сумму по кредиту, а в первом полугодии 2008-го количество запрошенных кредитов сократилось на 5% (против обычно позитивного роста в 3-4%). В этих странах кредит дадут только резиденту (а в Германии – только гражданину).

Германия – страна с огромным потенциалом и возможностями, которая по многим показателям опережает другие государства ЕС. Ведущие эксперты и аналитики считают, что именно в Германии выгоднее всего приобретать недвижимость во время кризиса. Европейская страна, чья экономика по уровню ВВП находится на 1-ом месте в Европе и на 5-ом месте в мире после США на 2009 год, безусловно, станет интересна как бизнесменам, так и простым гражданам, которые ищут стабильную страну для проживания или отдыха. На сегодняшний день Германия остаётся одной из немногих стран, где нет спада на рынке недвижимости. [22]

Зарубежная недвижимость уже давно привлекает многих российских граждан, как выгодные инвестиции. А если речь идёт о недвижимости в Германии – это, к тому же, масса перспектив для развития собственного бизнеса и отличного отдыха.

Близкое расположение Германии от нашей страны делает приобретение недвижимости здесь ещё более выгодным. Не составит труда в кратчайшие сроки добраться до приобретённой Вами квартиры, дома или особняка. Купив немецкую недвижимость, можно не беспокоиться о проблемах, связанных с въездом в страну. Так, владение германской недвижимости является явным преимуществом в вопросах выдачи краткосрочной шенгенской визы, а также получении кредитов на территории всей Европы.

Недвижимость в Германии – безусловно, выгодное капиталовложение. На сегодняшний день цены на немецкую недвижимость ниже среднеевропейской, что делает её более доступной для иностранных граждан. Кроме того, стоимость недвижимости в Германии растёт из года в год, и по прогнозам аналитиков данные тенденции сохранятся в течение 7-10 лет.

Законы Германии лояльны к иностранцам, желающим приобрести недвижимость на территории страны. Все инвесторы для Германии равны, вне зависимости от их гражданства. Высокий уровень правовой культуры в стране гарантирует защищённость приобретаемого имущества: всем известна точность и пунктуальность немецких законов. Кроме того, приобретая недвижимость в этой стране, не стоит опасаться рисков: в Германии действуют крайне выгодные системы страхования. Так, недвижимое имущество страхуется не только от стандартных рисков, но и от форс-мажорных обстоятельств.

Недвижимость, представленная на немецком рынке, довольно разнообразна. Так, можно приобрести шикарные апартаменты в центре Берлина, особняк в окрестностях Дюссельдорфа или же скромную квартиру или дом в менее популярных землях. При этом выбор полностью зависит от предпочтений и финансовых возможностей, так как недвижимость в стране продаётся свободно как собственным, так и иностранным гражданам.

Приобретая недвижимость в Германии можно получить право на получение шенгенской визы сроком 90 дней с месячным коридором. Таким образом, на протяжении указанного времени можно не только пребывать в собственном доме или квартире в Германии, но и путешествовать по всей Европе.

Многие бизнесмены из России планируют развитие собственного бизнеса в Европе. Продвинутая система налогообложения, развитая экономика и промышленность делают Германию крайне интересной страной для открытия собственного дела.

Согласно действующему закону, владение недвижимостью в Германии не является достаточным условием для получения вида на жительства в данной стране. Однако факт владения недвижимостью является одной из причин для оформления временного вида на жительство.[22]

Картина получается в высшей степени разнообразная. Есть страны, в которых ипотека полностью недоступна – по крайней мере, для покупателей из России. К этой категории причисляется большинство стран Восточной Европы (Болгарию, Черногорию, Румынию…), а также Швейцарию. В последнем случае речь идет о целенаправленном подходе: швейцарские власти всячески оберегают свой рынок недвижимости от иностранных покупателей, стремясь, чтобы цены не стали недоступными для собственных граждан. Проводя подобную политику, предоставлять иностранцам кредиты было бы, по меньшей мере, нелогично.[21]

Что до восточноевропейцев, то тут причина иная – слабое развитие банковской системы. В Черногории ипотека предоставляется только гражданам республики и под высокий процент – около 20% годовых. На мой взгляд, банки Черногории совершенно не заинтересованы в наращивании этого вида кредитов: беспроцентные рассрочки предоставляются на срок до 1 года, причем первоначальный взнос должен составлять 20-50% стоимости.[25]

Все упирается в недостаточно сильную и отлаженную экономическую систему страны – никому не нужны дополнительные риски.

Другая категория стран, те, где ипотека формально доступна, но на практике к заемщику-нерезиденту предъявляются очень жесткие требования. К этой группе можно отнести Австрию, Италию и Великобританию. Впрочем, из правила бывают и исключения. В целом в Италии довольно сложно получить ипотечный кредит. Однако есть отдельные жилые комплексы, у застройщиков которых хорошо налажены контакты с банками. Так что на получение кредита вполне можно рассчитывать».[21]

В ряде (и немаленьком) стран получение кредита возможно, но существуют «процедурные» или «территориальные» ограничения. В Германии ипотечный кредит дается лишь после того, как потенциальный заемщик прошел «испытательный срок» - в течение определенного периода делал регулярные отчисления на специальный накопительный счет.

Во Франции нерезидентам кредит дадут только при сделках с недвижимостью в Париже и на Юге страны, а в Турции – лишь на Стамбул и ряд других городов: Анталия, Алания…

Есть страны (причем вполне популярные среди наших покупателей – Португалия, Испания, Финляндия), где ипотека по-прежнему доступна – просто в связи с мировым финансовым кризисом условия стали менее привлекательными, а требования к заемщику – более жесткими. Там заметно выросли процентные ставки, размер первоначального взноса вырос до 50-60% (прежде и 30% казались очень строгими), банки внимательнее смотрят на документы, подтверждающие уровень доходов заемщика.

И, наконец, может показаться парадоксальным, но сохранились места, где доступность ипотеки практически не уменьшилась, невзирая на финансовый кризис. В качестве примеров можно привести Кипр, где количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки, только увеличилось – около 50% в нынешнем году против примерно 30% в 2008-м. Условия располагают: наши сограждане могут получить кредит в размере до 80% от стоимости приобретаемого жилья. Также радует Израиль: и кредиты доступны, и ставка рекордно низкая – от 1,5% годовых. В результате в этой стране каждый четвертый покупатель недвижимости из России обращается за кредитом, а средний размер кредита составляет $140 тыс. Кстати, Израиль остается на сегодня едва ли не единственной страной, где цены на недвижимость продолжают расти.[21]

Теоретически, существует еще одна схема, заменяющая зарубежную ипотеку: можно взять кредит в российском банке под залог имеющейся здесь квартиры, а деньги пустить на приобретение недвижимости «там». Вариант хорош теоретически, но при столкновении с реальным воплощением наступает ступор. Дело, прежде всего, в процентных ставках, требуемых нашими банками за «ломбардные» кредиты – 18 - 20% годовых. И сумма, полученная на руки, вряд ли окажется выше 50-60% оценочной стоимости недвижимости.

Когда зарубежным банкам станет интересно развивать ипотеку? Поскольку, давая нам деньги, кредитные организации получают в залог недвижимость, ответ очевиден: это произойдет тогда, когда на рынке их стран восстановится рост цен. Если банк будет понимать, что получаемый им в залог актив ликвиден и постоянно дорожает – он сам быстро активизирует свои ипотечные программы. В том числе и для иностранцев.

2.2 Динамика развития ипотечного кредитования

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года. [23].

Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

На рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% больше - 13529 кредитов.

Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, вырос в течение третьего квартала в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению с третьим кварталом прошлого года их объем снизился в 5 и 13,5 раза соответственно (таблица 1). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку жилищного кредитования.[23]

Таблица 1–Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов на 2008-2009 гг.

По данным ЦБ, объем рублевых жилищных кредитов составил на 1 октября 2009 года 104,3 млрд. рублей, сократившись за год в 5,1 раза, но увеличившись в 1,6 раза в течение третьего квартала. В иностранной валюте жилищных кредитов было выдано на 7,2 млрд. рублей, в течение третьего квартала их объем вырос в 1,5 раза, но за истекший год сократился в 11,1 раза.

Всего банки на 1 октября предоставили 106,642 тыс. рублевых жилищных кредитов и 1,322 тыс. - валютных, на 1 июля - 60,157 тыс. и 775 соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, в течение квартала не изменилась и составила 14,8%, по валютным - снизилась до 13,5% с 13,8% годовых.

Задолженность по рублевым кредитам составила на 1 октября 956,3 млрд. рублей, в том числе доля просроченной - 1,8% против 1,4% на 1 июля. Задолженность по кредитам в валюте составила 222,1 млрд. рублей, доля «просрочки» - 5,1% и 4,3% соответственно. Количество банков - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования сократилось до 1,083 тыс. организаций с 1,108 тыс. на начало года.

Просроченная задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 6,3 раза в рублях, и в 14,7 раза в иностранной валюте, составив по состоянию на 1 июля 11,6 и 9,8 миллиарда рублей соответственно, отчитался ЦБРФ (таблица 2).[24]

Таблица 2 – Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.

При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4 процента соответственно.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 миллиарда рублей, или 59,8 процента объема просроченной задолженности по ипотеке в Российской Федерации в целом.

Рисунок 1.Удельный вес просроченной задолженности Центрального Федерального округа

В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось по сравнению с началом года на 5,5 процента - до 568, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.

За первое полугодие 2009 года банками было предоставлено 44,045 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 55,4 миллиарда рублей. Средний размер кредитов составил 1,3 миллиона рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.

В выданных ипотечных кредитах преобладали рублевые – 43,339 кредита на общую сумму 51,9 миллиарда рублей по сравнению с 706 кредитами в иностранной валюте на 3,6 миллиарда рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие 2009 года на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно.[24]

Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. [24] В том числе объем предоставленных за девять месяцев 2009 года кредитов в рублях уменьшился в 5,4 раза - до 86,0 млрд рублей с 461,9 млрд рублей, кредитов в валюте - в 13,6 раза - до 5,6 млрд рублей с 75,5 млрд рублей в рублевом эквиваленте. Объем ипотечных кредитов в текущем году рос от месяца к месяцу. В сентябре были предоставлены кредиты на 12,9 млрд рублей, что на 14,6% больше, чем в августе (11,3 млрд рублей), и это уже почти в 2 раза больше, чем в январе (6,6 млрд рублей). Однако сентябрьский объем предоставленных кредитов в 4,6 раза меньше, чем выдавалось в среднем за месяц в январе-сентябре 2008 года (59,7 млрд рублей). [25]

В 2008 году средний размер ипотечного кредита в рублях составлял 1,679 млн. рублей, сумма выданного в сентябре текущего года рублевого кредита уменьшилась до 1,129 млн. рублей (на треть меньше).

Совокупная задолженность по ипотечным кредитам, составлявшая на начало 2009 года 1,057 трлн. рублей, по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. рублей. Совокупная задолженность по рублевым кредитам в прошедшем году снижалась в первые шесть месяцев в связи с тем, что объем вновь выдаваемых кредитов не превышал объем погашения ранее выданных и списываемых с баланса кредитов, сообщает агентство.

Средневзвешенная ставка по ипотечным рублевым кредитам, предоставленным в январе, составляла 14,2% годовых после 12,9% в среднем по 2008 году, после чего она увеличилась до 14,9% в апреле, затем началось снижение до 14,4% в августе. По этой же ставке предоставлялись кредиты в сентябре. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%, оставаясь на этом уровне последние шесть месяцев. Несколько отличная динамика наблюдалась в текущем году по валютным кредитам. После средней по 2008 году ставки в 10,8%, в январе она составила 13,4%. По итогам первых четырех месяцев средневзвешенная ставка поднялась до 13,8%, затем началось снижение ставки. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка снизилась до 13,1%.[25] Однако в целом, показатели 2009 года пока существенно отстают от данных 2008 года. В июле-августе текущего года количество выданных ипотечных кредитов в Московском регионе было на 58-60% ниже показателя этого периода прошлого года, отмечают эксперты.

По данным «МИЭЛЬ», в III квартале в результате снижения ставок кредитования некоторыми банками, ставка по ипотечным кредитам в рублях на вторичном рынке жилья сократилась на 1 процентный пункт и составила 17,31% годовых. В долларах и евро на 1,3 процентных пункта (до 12,84% годовых) по сравнению с уровнем II квартала 2009 года. [26]

Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре 2009 года снизилась на 0,07 % и составила 20,22% (в августе 2009 г.: 20,29%). По сравнению с январем текущего года (18,22%) рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2%. По сравнению с августом 2009 года среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,09% и в абсолютном выражении составила 15,66%. По сравнению с январем этого года (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 1,17%.

По словам экспертов, несмотря на возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей.

Снижение процентных ставок, возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и постепенный рост количества выдаваемых ипотечных кредитов говорит о начавшемся оживлении рынка ИЖК, но отставание объемов кредитов от показателей 2008 года составляет около 60%. Процентные ставки по ипотечным кредитам превышают ставки конца 2005 года. Это свидетельствует о предстоящем длительном периоде восстановления.

Согласно данным агентства недвижимости МИАН, количество кредитов, выданных с начала прошедшего года, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в среднем по России сократилось в 5-6 раз, при этом сумма выданных кредитов снизилась в 7-9 раз. Кроме того, почти в два раза уменьшился средний размер выдаваемых займов.

По данным МИАНа, сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.

В ближайшей перспективе, благодаря мерам воздействия на рынок ипотеки, оказываемым на государственном уровне, с одной стороны, ожидается постепенное улучшение условий кредитования – снижение процентных ставок и суммы первоначального взноса, увеличение сроков кредитования. С другой стороны, власти призывают банки к разумным рискам, вследствие чего требования к потенциальным заемщикам останутся достаточно жесткими.

Новый виток в развитии ипотечного кредитования ожидается не ранее, чем через год, при этом ассортимент предложений по кредитным продуктам будет близок к докризисному. Это связано, прежде всего, с дальнейшей поддержкой рынка ипотеки со стороны государства, активным привлечением российскими банковскими структурами иностранных денег и направление их на внутренний рынок кредитования, а также с уровнем доверия заемщиков и займодателей к существующей экономической ситуации.[26]

О том, что ипотека в нынешних условиях стала менее доступной, сказано уже тысячи раз. Перечислены все факторы, мешающие получать кредиты – и более тщательный контроль банков за платежеспособностью будущих клиентов, и их (банков) более жесткие требования к размеру первоначального взноса, и рост процентных ставок. [27]

Подобные рассуждения, однако, содержат в себе существенный логический дефект. Ипотечный кредит нужен не сам по себе – конечной целью заемщика являются не деньги, а квартира.

Идея покупать в период финансового кризиса выглядит красиво, но всегда возникает вопрос: а как понять, достигнуто ли он? Обычно мы видим только то, что цены снижаются, а потом процесс этот меняется на противоположный. То, что кризис пройден, и рост цен возобновился, становится понятным спустя несколько месяцев. По оценкам экспертов, основное снижение на рынке уже произошло, квартиры уже потеряли до 25-30% цены по сравнению с летом-осенью 2008 года.

Теперь посмотрим на другую сторону – ипотечную. На этом рынке происходит хотя и плавное, но устойчивое повышение процентных ставок. В начале этого года в разных банках («Сбербанк», «Банк Москвы» и другие) они увеличились на 0,5-2% годовых. В дальнейшем, если ситуация на рынке кредитования не улучшится, продолжится финансовый кризис и сложности для банков с привлечением денег, возможен дальнейший рост ставок.

Если же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в том, что в ближайшие 2-3 года нас ожидает внушительный ценовой скачок. Основная причина – резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях.

Ипотека – дело долгое, процесс выплаты кредита занимает 10-15-20 лет. И нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков: что же, рассуждают они, я оформлю кредит сейчас и все эти годы буду платить большие проценты?! Мысль абсолютно здравая, но не учитывающая одну существенную деталь: при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. Кстати, на нашем рынке это уже было: в 2003-2004 годах ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. Процесс активно развивался и был замедлен только кризисом. Но кризис – совершенно очевидно – не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту.[27]

Проанализировав динамику развития ипотечного кредитования рассмотрим что предлагает государство в настоящих условиях. В начале этого года благодаря инициативам правительства появились два нововведения, которые могут облегчить заемщику выплату ипотечного кредита – реструктуризация и новые возможности по использованию материнского капитала.

В настоящий момент в экономике нашей страны и мира в целом происходят большие перемены. К сожалению, эти перемены происходят не в лучшую сторону, и ситуация в экономике и на рынке труда отражается на способности заемщиков платить по ипотечным кредитам. Поэтому в конце 2008 года Правительство Российской Федерации начало анализировать различные способы помощи ипотечным заемщикам.

АИЖК будет осуществлять реструктуризацию несколькими способами:

с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

с помощью предоставления дополнительного кредита или займа, изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый, и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров.

Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм – суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту.

На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года и у которых заметно сократились доходы, в частности, вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. По данным АИЖК, объем валютных кредитов в России составляет 21% от всех выданных кредитов, а доля кредитов с плавающей ставкой составляет 0,8%.

По стандартам АИЖК невозможно будет реструктурировать ипотечный кредит, если на одного человека приходится более 50 кв.м., на двух – более 35 кв.м., а на трех и более – 30 кв.м. общей площади.

Таким образом, государство пытается защитить действительно только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса, и не имеющих другой недвижимости.

Еще одной возможностью поправить получить дополнительные средства на погашение ипотечного кредита является материнский капитал. Если в семье заемщика родился (усыновлен) второй и более ребенок, у матери возникает право на получение материнского капитала. В п. 6.1. ст. 7 ФЗ N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено право на использование материнского капитала без срока ожидания (3 года), т.е. прямо сейчас.

Если заемщик имеет непогашенный ипотечный кредит (заем), он может использовать материнский капитал для погашения. Причем по умолчанию при досрочном погашении сокращается срок кредита, но по согласованию с банком может уменьшаться и размер ежемесячного платежа. При уменьшении размера ежемесячного платежа материнский капитал может помочь снизить финансовую нагрузку на ипотечного заемщика, а следовательно – реструктурировать платежи по ипотечному кредиту.

Также необходимо учитывать, что средства материнского капитала могут быть перечислены на счет кредитора в течение двух месяцев. Поэтому такую процедуру необходимо отдельно согласовывать с банком, т.к. в данном случае момент поступления денег не будет зависеть от заемщика. Более того, во всех кредитных договорах указаны штрафные санкции за не перечисление денег в срок. Поэтому данную процедуру необходимо четко проговаривать при общении с представителями банка. По этой же причине не рекомендуется оплачивать материнским капиталом последние месяцы ипотечного кредита.

Все это и многое другое предлагает нам государство в настоящее время. Рассмотрим более популярные государственные программы ипотечного кредитования.

2.3 Государственные программы ипотечного кредитования

Выбор ипотечной программы – дело непростое и очень ответственное. От того, на сколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки, а так же впечатление, которое останется по итогам ипотечной кампании.

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы – это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 900 тыс.руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику 45 тыс.руб.-60тыс.руб. Насколько это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму порядка 60 тыс.руб.- 90 тыс.руб. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор. Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Рассмотрим для начала ряд государственных ипотечных программ предлагаемых в нашей стране.

2.3.1 Нацпроект доступное жилье

Федеральная целевая программа "Жилье" начала действовать с 2002 года и была рассчитана на реализацию до 2010 года. В настоящее время программа превратилась в национальный проект "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". В рамках программы действует несколько подпрограмм по ключевым проблемам, среди которых – "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда", "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса", "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф", "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации", "Свой дом", "Обеспечение жильем молодых семей", "Государственные жилищные сертификаты", обеспечение жильем отдельных категорий граждан.[28]

Широко разрекламированный нацпроект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”, призванный с 9 до 30% увеличить прослойку людей, способных купить квартиру или дом, по-тихому сворачивают. Ведь реализовать амбициозные планы — удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, снизить среднее время нахождения в очереди на соцжилье с 20 до 7 лет и в 20 раз увеличить объемы ипотечных кредитов — не удалось. За 12 месяцев разговоров правительство предложило только два способа простимулировать стройрынок — снизить административными мерами цены на жилье и субсидировать ставки по ипотеке. [29]

Ожидаемые результаты от реализации программы формулировались как улучшение жилищных условий населения, повышение качества коммунальных услуг; доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра должна быть равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года; сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет; рост объемов вновь вводимого жилья к 2010 году до 80 млн. кв. м. ежегодно, а в перспективе по 1 кв. м. на жителя страны в год; обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, которым положено жилье за счет бюджета; снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 % в 2001 году до 30 % в 2010 году. Первоначально на реализацию программы предполагалась выделить за счет средств федерального бюджета 137,5 млрд. рублей. Сегодня эта сумма увеличена до 213 млрд.

В долгосрочной перспективе после 2010 года планируется обеспечить удовлетворение жилищных потребностей населения без существенного участия федерального центра и привлечения бюджетных средств. Роль государства будет ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. Средства федерального бюджета предполагается использовать исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством России.

Жилищная программа стартовала в ситуации, когда износ коммунальной инфраструктуры составлял 60%, а около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. По оценке специалистов, в 2000 году только на ликвидацию аварийного жилья и переселение граждан из него требовалось более 2 триллионов рублей, в то время как на всю программу до 2010 года выделено 213 млрд. рублей. Но даже из выделенных средств не все используются. Так в 2006 г. на ликвидацию аварийного жилья было предусмотрено 4,8 млрд. руб., а потрачено 4,54 млрд. руб. Средств, заложенных в программе, недостаточно для заметного снижения процесса старения жилья.

Предыдущие 10 лет происходило сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам. Несмотря на рост объемов жилищного строительства с начала реализации программы, он до сих пор не достиг уровня 1990 года.

Принятый в рамках реализации программы в 2005 году новый Жилищный кодекс доступное жилье гарантирует очень узкому слою населения. Более того, с его принятием фактически идет сворачивание социальных гарантий. Зато кодекс усиливает вовлечение населения в коммерческие отношения на пути решения жилищной проблемы.

По оценкам экспертов, общая потребность населения России в жилье составляет более 1,6 млрд. кв. м., для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 50%. В то время, как жилищная программа перед строителями ставит задачу выйти к 2010 году на показатели в 80 млн. кв. м. в год. То есть, в самой программе закладывалось ожидание нового жилья в течение 20 лет.

По мнению здравомыслящих людей, основным условием, при котором можно действительно добиться успешной реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье", является активное участие государства в нем. С помощью рыночных факторов эту программу реализовать невозможно. В России же все наоборот, государство обещает уйти из данной сферы.

Некоторые эксперты увидели причину бешеного роста цен на жилье именно в реализации данного нацпроекта, в котором, по их мнению, произошла подмена понятий "доступное жилье" и "доступная ипотека". Стоит посмотреть, о чем пишут и о чем говорят, обсуждая проблему доступного жилья – главным образом об ипотеке. Действительно, люди стали брать кредиты на покупку жилья, однако квартир под эти кредиты не построили.

По данным Минрегионразвития, две трети россиян не удовлетворены своими жилищными условиями, каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. В очереди на улучшение жилищных условий стоит порядка 4,5 млн. семей. Сроки ожидания получения жилплощади могут составить 15-20 лет, то есть не сократятся.

Впервые российские власти официально признали запредельную дороговизну жилья в марте. В августе 2008 года премьер Владимир Путин на совете по нацпроектам озвучил цену 1 квадратного метра в 30 тыс. руб. Интересно, что против новых цен не возражали и строители. Но существенно снизить стоимость жилья, строящегося хотя бы по городским соцпрограммам, административными мерами нигде, за исключением Москвы, не удалось.

В середине августа премьер поручил Минрегионразвития обдумать механизм субсидирования ипотечных ставок. Субсидии предполагалось установить на уровне 12—15%. Через несколько дней президент Дмитрий Медведев заявил, что ставки по ипотеке следует привести к уровню 6—7%.

Строительный рынок является одним из самых закрытых в российской экономике. Себестоимость одного квадратного метра является во многих строительных компаниях главной коммерческой тайной. К примеру, еще пару лет назад в Москве маржа объекта менее 200% считалась дурным тоном. Строителей можно понять: ведь если сделать процесс ценообразования открытым, то придется признать свою технологическую отсталость, слабый менеджмент, взятки чиновникам и, наконец, свою жадность.

Главной бедой отечественных строителей является крайне низкая производительность труда. По его мнению, у российских строительных компаний просто нет острой необходимости бороться за эффективность самого процесса строительства: “Их конкурентоспособность определяется умением получить доступ к земельному участку и все согласования”. Например, если следовать букве закона, этап согласований может растянуться на четыре года. На практике растягивается на два — против 40 дней в США. Поэтому для того, чтобы программа “Доступное жилье” заработала, по мнению эксперта, надо перенести конкуренцию из кабинетов чиновников на стройплощадки. Иначе многочисленная армия контролеров будет и дальше искусственно сдерживать предложение на рынке недвижимости.

По оценкам независимых экспертов, доля административных расходов в структуре рыночной стоимости 1 кв. м в Москве колеблется в районе 25—30%. То есть четверть или треть рыночной цены за квартиру составляют различного вида обременения и поборы, которые чиновники берут с застройщиков. Эти потери девелоперы затем перекладывают на плечи рядовых покупателей.

Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют три-пять московских или местных компаний, приближенных к власти. Рыночной конкуренцией в России и не существует Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают. Ведь иностранцы не хотят платить взятки чиновникам. Из-за этого оставил Россию один из крупнейших европейских застройщиков — шведская Skanska. Поэтому у нас работают только те, кто умеет “найти общий язык” с местными властями, или те, кто готов поделиться, как, например, австрийский концерн Strabag.

Еще одной важной проблемой строительной отрасли является отсутствие современных адекватных генпланов и, соответственно, прогнозирования.

К сожалению, проект “Доступное жилье” не улучшил и качество квартир. Россия остается единственной страной в цивилизованном мире, где квартиры в основном сдаются без отделочных работ и с грубыми нарушениями технологий. Причем жилье бизнес-класса нередко отличается от экономкласса только улучшенной планировкой и удачным местом расположения. Ведь элитные дома, как и обычные панельные, строят одни и те же гастарбайтеры, которых к сожалению заменить некем, так как система подготовки квалифицированных рабочих в нашей стране развалилась. [29]

В свое время именно постоянный автор «Гудка» Михаил Булгаков заметил – «москвичей испортил квартирный вопрос». С тех пор эта расхожая фраза так или иначе находит свой отклик в любой проблемной публикации, относящейся к рынку жилья. Рост цен, национальный проект «Доступное жилье», жилищные программы поддержки сотрудников крупных корпораций, процентные ставки и, наконец, ипотека – все это сегодня не что иное, как часть квартирного вопроса. [30]

История нацпроекта по строительству в России доступного жилья началась несколько лет назад. Еще депутаты Госдумы второго созыва занимались законотворчеством именно по этой тематике. Но, несмотря на многолетнюю работу, сегодня нельзя сказать, что программа запущена на полную мощность. Для удовлетворения потребности всех россиян в жилье в России необходимо построить 1,5 млрд кв. м жилья. Если учесть, что цена на недвижимость постоянно растет, то и отношение к этому нацпроекту достаточно скептическое.

Заботясь о привлечении (а главное – удержании) квалифицированных кадров на предприятии, ряд компаний всерьез начинает использовать ипотеку как инструмент мотивации. Среди них РАО «ЕЭС России», «Газпром», ОАО «РЖД» и другие. В РЖД, к примеру, в прошлом году сдали 2 тыс. квартир, которые достались работникам железных дорог. Понимая высокую себестоимость жилья, руководство компании решило оказывать своим специалистам корпоративную поддержку (субсидию) в размере 10% годовых от полученного ипотечного кредита.

ТрансКредитБанк является одним из основных участников корпоративной жилищной программы ОАО «РЖД». ТрансКредитБанка, банк работает на рынке ипотеки около 4 лет. Совместно с компанией и ЗАО «Желдорипотека» эксперты банка разрабатывали систему ставок и выплат в рамках корпоративной ипотечной системы. Причем банк постоянно совершенствует условия выделения ипотечных кредитов. «Буквально вчера на кредитном комитете банка было принято решение по заемщикам с временной регистрацией. В первую очередь это касается молодых специалистов, проработавших на железной дороге более двух лет». У банка постоянно появляются новинки в ипотечной программе, которые делают кредиты для сотрудников отрасли доступнее.

Подобное сотрудничество – «компания – работник» – на сегодняшний день является своеобразным ноу-хау российских железных дорог. В таких масштабах ни одна компания в России внутрикорпоративную жилищную политику не реализует. Преследуя собственные цели, ОАО «РЖД» фактически стало участником нацпроекта «Доступное жилье».

Корпоративные программы не могут решаться без преодоления проблем в стране и без поддержки государства». А сложностей очень много.

В первую очередь, необходимо изменить законодательство. Из-за его несовершенства на формирование программы продажи жилья своим же железнодорожникам у ЗАО уходит очень много времени. Поэтому, «лишь в 2007 году «Желдорипотека» сформирует адресную программу, документация по которой будет соответствовать всем федеральным требованиям». Не способствует развитию нацпроекта и всем известная российская бюрократия. Только на оформление земельного участка для его застройки у ЗАО, за спиной которого стоят РЖД, уходит до полутора лет. Связано это со многими проблемами: отсутствием градостроительной документации, кадастрового учета, инженерно подготовленных территорий и т.д. «Созданием современных градостроительных планов регионы стали заниматься лишь с 2004 года. И по сей день во многих населенных пунктах действуют планы, принятые в 50 – 70-х годах прошлого века».

Кроме того, зачастую для расчета субсидий предоставляются тарифы Минрегионразвития, которые, как правило, не соответствуют реальным ценам за квадратный метр. Они порой могут отличаться в 1,5 раза. Все вышеперечисленные факты можно назвать барьерами, которые и влияют на формирование цен на жилье. А те в свою очередь существенно усложняют реализацию планов власти и корпораций по созданию рынка доступного жилья.[30]

Цены на жилье, которые существуют сегодня в государстве, порой даже сотрудникам РЖД, у которых не самые низкие зарплаты, не дают возможности воспользоваться льготной системой кредитования. Работник не зарабатывает сумму, которой можно расплатиться за один квадратный метр жилья в крупных городах, не может собрать средства, необходимые для внесения первоначального взноса. Профсоюзы пытаются помогать наемным работникам в меру своих сил, но это вопрос, безусловно, к власти.

Существует ряд причин завышения цен на рынке. Первая – это кризис 2003 года, когда Служба финансового мониторинга стала в массовом порядке отзывать лицензии у банков. Их клиенты стали вкладывать деньги в жилье. Вторая причина, это, как ни странно, все та же ипотека. Ее развитие тоже влияет на рост цен. Заемщик может взять кредит под 12% годовых. При этом цена на недвижимость сейчас за год может вырасти до 50%. Ему остается только продать квартиру и заработать на этом деньги. Сегодня уже появились так называемые «дельцы», которые занимаются подобной спекуляцией.

Развитие рынка ипотечного кредитования не может влиять на рост цен на жилье просто потому, что доля квартир, приобретаемых на рынке с помощью ипотеки, сегодня незначительна. Причем не только из-за конкретных условий кредитования, но и из-за элементарного незнания того, что такая возможность вообще имеется и как ею воспользоваться. О преимуществах ипотечного кредитования не знают не только сами клиенты, но руководители компаний. В частности не знают о том, как высвободить собственные средства предприятия, отвлекаемые на приобретение жилья сотрудникам, о возможности закрепления кадров на предприятии и их материального стимулирования за счет процедур субсидирования. «В мире многие страны уже прошли этап становления института ипотеки, он стабилен и надежен. Когда-нибудь произойдет это и в России». По ее мнению, уже через 5 – 7 лет в стране начнется строительный бум. Правительство уже разработало ряд шагов, которые активизируют рынок жилья и ипотеки. Речь идет об ограничении вывоза сырья, используемого для производства стройматериалов (в частности леса), за границу. На рассмотрение в Госдуму уже внесены поправки в Градостроительный кодекс и закон о земельных отношениях, цель которых снять административные барьеры при выделении площадок для строительства. В сумме эти меры должны спровоцировать массовое строительство жилья и снизить его стоимость.[30]

Разработка и реализация методов и механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения - главная цель приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Ее достижение требует как создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования, так и предложения жилья через развитие жилищного строительства.[31]

В конце 2004 года в России была сформирована законодательная база, которая обеспечила основные правовые условия:

1) развития института долгосрочного жилищного кредитования граждан (ипотечного кредитования на цели приобретения жилья, кредитования индивидуального жилищного строительства, других форм жилищного кредитования);

2) увеличения объемов жилищного строительства через внедрение открытых конкурентных процедур предоставления застройщикам прав на сформированные земельные участки, упрощение процедур согласования и государственной экспертизы проектной документации, развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства;

3) повышения эффективности функционирования рынка жилья за счет снижения транзакционных издержек на рынке, защиты прав граждан – добросовестных приобретателей жилья, оптимизации системы налогообложения участников жилищного рынка с целью повышения его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации.

Подводя итог всего выше изложенного можно сказать решение задач приоритетного национального проекта - федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 годы и входящие в ее состав подпрограммы. Достижение намеченных программой целей требует постоянного мониторинга ранка жилья с целью количественного и качественного обоснования принимаемых решений. Программой предусмотрены целевые индикаторы ее реализации (рис. 2). Ключевыми при мониторинге рынка жилья должны стать индикаторы, отражающие изменение доступности жилья для населения, то есть возможностей улучшать жилищные условия.[32]

Рисунок 2. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»: индикаторы решения основных задач

Национальный проект привлек внимание не только к самому термину «Доступное жилье», но и к поиску более адекватных методов оценки доступности жилья для населения. Среди целевых индикаторов реализации ФЦП «Жилище» предложено два показателя, отражающие повышение доступности жилья для населения:

(а) коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек);

(б) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств.

Планируется, что к 2010 году первый коэффициент будет иметь значение (то есть стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за три года), а второй – 30% (то есть для 30% семей будет доступно приобретение стандартного жилья с помощью собственных и заемных средств).[32]

Рисунок 3. Жилищные потребности населения в 2004 году (% от всех домохозяйств)

В настоящее время 77% жилищного фонда в стране находится в частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется на приобретение жилья в собственность (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой – см. рис. 3). Поэтому мы делаем акцент на рассмотрении показателей доступности приобретения жилья в собственность.[33]

2.3.2 Ипотечный кредит и материнский капитал

Использование материнского капитала на погашение жилищного кредита, в том числе ипотеки, сегодня становится жизненно важным для многих семей. В стране «спад экономики», и доходы многих семей значительно сокращаются, а многие люди и вовсе теряют работу. Для поддержки семей, которые имеют материнский капитал и оформленную ипотеку, с 1 января 2009 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"». Он предусматривает возможность использования материнского капитала на погашение ипотечного кредита полученного заемщиком на приобретение (строительство) жилого помещения, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего или последующих детей.

С 15-го января 2009 года были приняты изменения в правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, теперь средства материнского капитала можно направить на погашение кредита даже в случае если заемщиком по кредиту является не сама женщина, получившая сертификат, а ее супруг.

Закон требует, чтобы жилье, которое приобретается с использованием материнского капитала, было оформлено в совместную собственность, причем ребенку тоже должна быть выделена доля. Этот пункт закона входит в прямое противоречие с большинством ипотечных программ, поэтому чтобы разрешить возникшее противоречие, теперь достаточно предоставить письменное обязательство в дальнейшем оформить это жилье в собственность родителей, детей и иных членов семьи. Оформление же нужно провести в течение 6-ти месяцев после перечисления средств материнского капитала Пенсионным фондом, в случае же приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, в совместную собственность жилье нужно будет оформлять после погашения кредита и снятия обременения.

Для получения средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита нужно предъявить следующие документы:

Паспорт.

Сертификат на материнский капитал.

Кредитный договор.

Справка из банка об остатке задолженности.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием ипотечного кредита.

Нотариально заверенное обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение, оформить это жилье в общую совместную собственность родителей и детей.

Если одним из созаемщиков по ипотечному кредиту является супруг, то необходимо предоставить копию паспорта супруга.

Копию свидетельства о браке.

Если остаток задолженности по кредиту меньше чем материнский капитал, то перечислены в банк будут ровно те деньги, которые нужны для полного погашения кредита. Разницу на руки никто не даст. Деньги Пенсионный Фонд будет перечислять в течение 2-х месяцев. ПФРФ принимает заявления на погашение ипотечных кредитов средствами материнского капитала

Территориальные органы Пенсионного фонда РФ по всей стране принимают заявления о распоряжении средствами материнского /семейного/ капитала в случае направления их на погашение кредитов на приобретение или строительство жилья, включая ипотечные кредиты. Об этом сообщается в пресс-релизе ПФРФ.

Эта работа осуществляется в соответствии с федеральным законом от 25 декабря 2008 г N288-ФЗ, который вступил в силу с 1 января 2009 г и предусматривает возможность распоряжения материнским /семейным/ капиталом на погашение кредита и займа, в том числе ипотечного, независимо от срока, истекшего со дня рождения /усыновления/ второго, третьего ребенка или последующих детей.

Один месяц дается Пенсионному фонду на принятие решения об удовлетворении заявления владельца сертификата на материнский /семейный/ капитал. При этом будут минимизированы сроки перевода средств материнского капитала на погашение кредитов: до двух месяцев с даты вынесения решения территориальным органом ПФР по заявлению о распоряжении.

Средства материнского (семейного) капитала могут быть использованы на исполнение связанных с улучшением жилищных условий обязательств, возникших до даты приобретения права на дополнительные меры государственной поддержки (до рождения второго ребенка, либо третьего ребенка или последующих детей).

Сейчас при приеме и рассмотрении заявлений о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала ПФРФ и его территориальные органы руководствуются действующими в настоящее время нормативными правовыми актами. В частности, жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению. Кроме того, правилами определено, что стороной договора об ипотечном кредитовании должно выступать лицо, получившее сертификат на материнский /семейный/ капитал - как правило, это мать.

Вместе с тем, как было ранее объявлено, реализация нововведений требует внесения некоторых изменений и уточнений в ранее принятые нормативные акты, касающихся распоряжения средствами материнского (семейного) капитала. В случае если готовящиеся уточнения в правила направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий определят дополнительный перечень документов, Пенсионный фонд дополнительно проинформирует население о порядке подаче заявлений.

В настоящее время при подаче в ПФРФ заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (бланк выдается в ПФРФ), необходимо предъявить документы, удостоверяющие личность, место жительства, гражданство лица, получившего сертификат на материнский (семейного) капитал, т.е. паспорт или заменяющий его документ; собственно сертификат на материнский (семейный) капитал, кредитный договор и справку из кредитного учреждения, в которой указана сумма остатка долга по кредиту, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных /заемных/ средств.

Право на получение материнского (семейного) капитала имеют семьи, в которых с 1 января 2007 г появился второй ребенок либо третий ребенок или последующие дети, если при рождении второго ребёнка право на получение этих средств не оформлялось.

Изменения, внесенные этими поправками в основной закон, позволяют расширить возможности семьи по использованию средств материнского (семейного) капитала в части погашения кредитов и процентов по кредитам, взятым на приобретения жилья, в том числе и на ипотеку. Федеральным законом РФ от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в основной закон внесены следующие поправки: в статью 7 ФЗ РФ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ включена часть 6.1 - «Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, по 31 декабря 2010 года включительно. При этом Пенсионный фонд Российской Федерации осуществляет перевод средств (части средств) материнского (семейного) капитала не позднее чем через два месяца, с даты вынесения территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации решения об удовлетворении заявления о распоряжении».

В статью 10 ФЗ РФ от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ добавлена часть 6 - «Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, по 31 декабря 2010 года включительно, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей».

Размер материнского (семейного) капитала по закону составляет 250 000 рублей и ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции и закрепляется федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год. Так, с 1 января 2009 года размер материнского капитала установлен 299 731,25 руб. В 2009 году размер материнского капитала достиг 313 тысяч рублей. С января 2010 года размер материнского капитала для тех, кто им еще не воспользовался, составит 343 тысячи 378 рублей 80 копеек.

Размер материнского капитала не очень и большой, но для тех, у кого возникли проблемы по ипотеке, его может хватить на погашение ежемесячных платежей по кредиту и процентам. При рациональном подходе к использованию выделенной государством субсидии, материнского капитала должно было бы хватить от нескольких месяцев до нескольких лет.

Рассмотрим примеры расчетов ипотечных платежей в зависимости от количества членов семьи и сумы кредита.

Таблица 3 - Примеры расчетов ипотечных платежей при использовании материнского капитала[34]

Почти 10% от общего количества россиян, получивших сертификат на материнский капитал (912 185 человек) проявили интерес к возможности улучшения жилищных условий за счет средств материнского капитала. За период с начала приема заявлений и по 01.04.2009 Пенсионный фонд России принял 32 450 заявлений на направление средств материнского капитала в счет погашения ипотечных кредитов. По 20 391 из них уже приняты положительные решения.

В получении материнского капитала сегодня должны быть очень заинтересованы банки. И они конечно заинтересованы. Так, например, Северный банк Сбербанка России и Управление Пенсионного фонда по Ярославской области приняли даже участие в торжественном мероприятии, посвященном вручению уведомлений о положительном рассмотрении заявлений о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

Теперь допустим, что семья воспользовалась законом и решила потратить материнский капитал на погашение части ипотеки и процентов. Как государство защищает интересы семьи и права ребенка в данном случае? Оказывается, что в Законе заложена только одна норма на этот счет.

И о чем же эта норма. Статья 10 п.4 ФЗ РФ от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ гласит, что: «Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению». Это хорошая защита прав ребенка, но она касается только оформления жилой площади в его собственность.

А что станет с материнским капиталом и заботой о ребенке, если:

семья не сможет договориться с банком о порядке погашения кредита и процентов средствами материнского капитала на своих условиях и как следствие не сможет справиться с финансовыми трудностями при погашении кредита;

по каким-либо другим причинам семья не сможет погашать кредит, и банк изымет заложенное жилье для реализации, с целью погашения долгов по кредиту?

И как показывает практика, одной, прописанной в законе нормы действительно недостаточно. Так, Пенсионный фонд России, принимая заявление на направление средств материнского капитала в счет погашения ипотечных кредитов, отвечает только за рассмотрение заявления, принятие положительного решения и перечисление средства на специальный целевой счет в банк, а вот что будет дальше с субсидией государства его, мягко говоря, не интересует. Для Пенсионного фонда такая ответственность в законе не прописана. Вместе с тем, если уж выделяются государством субсидии на детей, то Пенсионный фонд и Центральный Банк России должны прописывать (определять) порядок расходования этих средств банками, с учетом потребностей конкретной семьи по погашению кредита и процентов. Кто же, как не соответствующие органы власти должны защищать интересы детей и семьи в периоды финансовых трудностей. Одной семье такая задача не под силу. А пока этого нет, то с молчаливого согласия законодательной и исполнительной власти, порядок использования выделенного государством материнского капитала на погашение ссуд (ипотеки) и процентов в основном, как и всегда, диктуют только коммерческие банки. Ну а банки, хоть и заинтересованы в материнском капитале, но заинтересованы в большинстве случаев только на своих условиях.

Всегда проще прикрыться рекомендацией ЦБРФ по порядку погашения кредита, нежели пересмотреть свой подход к кредитованию семей, имеющих материнский капитал. Пересмотреть подход, это значит поменять порядок начисления процентов, да еще согласиться с уменьшением доходности. Ведь основной метод расчета процентов по ипотечным кредитам у большинства банков, это аннуитетные, а не дифференцированные платежи.

А раз так, то далеко не всем семьям удастся эффективно и с пользой для семьи использовать материнский капитал, направляемый на погашение ссуд и процентов по ипотеке. Что начинает подтверждаться и материалами в печати, где все чаще и чаще приводятся примеры того, какие предлагаются банками решения по погашению ипотеки за счет материнского капитала. И решения отдельных банков, надо прямо говорить, далеки от реальной помощи семье, которая стремится продержаться на плаву в сложный финансовый период.

Существует ли выход из создавшегося положения? Пока он может сводиться только к отстаиванию своих прав и интересов. Поэтому, прежде чем писать заявление в Пенсионный фонд на оформление материнского капитала для погашения ипотеки, стоит определиться со своим банком о порядке его использования в той последовательности, которая бы устроила семью. И только получив согласие банка на устраивающих вас условиях, оформленное в письменном виде как соглашение « Об использовании материнского капитала на погашение кредита и процентов», в котором будет подробно оговорен порядок погашения кредита и процентов с момента списания средств со специального целевого счета банка - можно оформлять документы на материнский капитал.

Есть и второй, правда очень сложный и трудоемкий выход из ситуации. Когда с банком не удается договориться о погашении ипотеки за счет материнского капитала на приемлемых для Вас условиях, а ситуация с платежами становится критической - оформлять субсидии ежемесячно.

Если попытаться осмыслить предлагаемые меры, то использование материнского капитала не во всех случаях поможет снизить платежи по ипотечному кредиту. Это будет зависеть, прежде всего, от условий кредитного договора. Дело в том, что в целом ряде кредитных договоров условия досрочного или частично-досрочного погашения ипотечного кредита предусматривают вовсе не сокращение размера платежа, а сокращение срока кредита. При этом сам платеж остается прежним, поэтому если заемщик хочет использовать материнский капитал для погашения части ипотечного кредита, чтобы облегчить свое существование в условиях кризиса, то одного такого погашения не достаточно. Для кредитных договоров, запрещающих снижение платежа при частично-досрочном погашении с использованием материнского капитала, нужно, либо пересматривать сам кредитный договор, либо погашение части ипотечного кредита материнским капиталом сочетать с перекредитованием, либо вообще с реструктуризацией кредита с одновременным увеличением срока кредита. А вот смогут ли условия такого кредита устроить и заемщика, и банк это большой вопрос, поскольку перекредитование банк сможет провести только на новых условиях, а, как известно в кризис эти условия оставляют желать лучшего. Кроме того, в абсолютном большинстве банков программы перекредитования в настоящее время закрыты.

2.3.3 Жилищные сертификаты

В числе программ, с помощью которых федеральные власти помогают льготным категориям населения приобретать жилье, существуют ГЖС – государственные жилищные сертификаты. Они предназначены для увольняемых в запас военных, переселенцев из районов Крайнего Севера, «чернобыльцев» и ряда других категорий.

Государственный жилищный сертификат - именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина – участника программы приобрести жилое помещение за счет средств федерального бюджета. По своему статусу ГЖС ценными бумагами не являются, а средства, которые перечисляются участнику программы, считаются социальными выплатами.

Данный вид жилищного обеспечения берет свое начало с 1998 года.За прошедшие годы программа неоднократно меняла свой статус. Изначально это была президентская программа, затем – федеральная целевая программа, впоследствии – отдельная подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы. [36]

«На получение жилищного сертификата могут рассчитывать увольняемые со службы военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста, сотрудники Государственной противопожарной службы. Также она распространяется на членов семей военнослужащих-контрактников, погибших (умерших) в период прохождения военной службы или после увольнения. Еще в нее включены участники ликвидаций радиационных аварий и катастроф, бывшие работники космодрома «Байконур», а также граждане, выезжающих из районов Крайнего Севера».

ГЖС выдается только один раз в жизни. Для расчета размера субсидии используется социальная норма общей площади квартиры: 33 кв. м для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек и по 18 кв. м на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек. Жилье участники программы могут купить на первичном или вторичном рынке любого субъекта РФ. Участнику программы открывается банковский счет в одном из пяти банков: «Сбербанк», «Газпромбанк», «Зенит», «Уралсиб» или «Росбанк». После этого в течение девяти месяцев человек должен подобрать себе жилье. Субсидия является безналичной. Ее размер рассчитывается на дату выдачи сертификата и изменению не подлежит.

Слабое место государственных программ – странное представление о деньгах. Определяемые чиновниками суммы часто оказываются смехотворными – они в разы отличаются от того, что существует на рынке. Кроме того, в госпрограммах обычно обнаруживаются и другие дефекты – их наиболее состоятельная часть населения быстро учится использовать к собственной выгоде.

До 2004 года размер предоставляемых субсидий определялся по каждому субъекту РФ. Военнослужащие, на которых в тот период программа и была рассчитана, могли выбрать постоянным местом жительства любой регион РФ. Естественно, более 70% участников приезжали в самые дорогие места – Москву, Санкт-Петербург, Московскую область. Там они покупали квартиры и сразу же продавали, а потом разъезжались в те места, где действительно собирались жить. Из-за подобных граждан другие участники подпрограммы были вынуждены стоять в очереди вместо одного года по пять и более лет. В 2004 году механизм был отлажен: в нормативно-правовые акты были внесены изменения. Теперь у граждан есть выбор – в некоторых регионах можно приобрести большую площадь на данную стоимость ГЖС.[36]

Но все равно деньги, за которые – по мнению государственных чиновников – можно купить квартиру, остаются смешными. Для сертификатов «воинских» серий (УВ, ГУ, МЧ, БК, ВП) норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья определяется Министерством регионального развития РФ на каждое полугодие. На II полугодие 2009 года стоимость по Российской Федерации составляет 26,5 тыс. руб. Для Москвы и Московской области применяется повышающий коэффициент в 1,2 – это значит, что 1 кв. м должен стоить 31,8 тыс. руб.

Серьезной проблемой для участников является то, что законодательство не позволяет участникам программы приобретать квартиры, площадь которых меньше установленных норм. Логика государства понятна: оно не хочет плодить новых очередников на получение жилья. Семья с одним ребенком не сможет купить однокомнатную квартиру – даже при условии, что на большую площадь не хватает средств. Особенно эта проблема, естественно, актуальна для Москвы и Подмосковья. Утешением мог служить тот факт, что разницу позволяется компенсировать ипотечным кредитом. Но сегодня это не очень актуально: кредит участнику программы (скорее всего, уволившемуся в запас офицеру) банки вряд ли дадут.

До конца 2010 года обеспечить жильем планируется более 130 тысяч семей. Точная статистика продаж жилья с использованием ГЖС в открытых источниках не публикуется (и вряд ли она где-то централизованно собирается), однако известно, что около 55% участников настроены на приобретение квартиры в Московском регионе, еще около 4% рассматривают Санкт-Петербург. Примерно по 2% в общей структуре спроса приходится на Татарстан и Башкортостан, Свердловскую и Нижегородскую области, доли остальных регионов не превышают 1%.[36]

Теоретически ГЖС, как мы уже сказали, позволяет приобретать квартиры и на первичном, и на вторичном рынке. Также позволительно покупать индивидуальный жилой дом (либо его часть), одну или несколько квартир (комнат). Однако в сделке всегда есть другая сторона – продавцы. И довольно долго они с подозрением смотрели на перспективу, что за свою недвижимость они получат не живые деньги, а нечто не очень понятное.

Опасения, если честно, не совсем беспочвенные. Деньги с ГЖС поступают безналом на счет продавца – ждать их приходится не менее 1-1,5 месяца с момента после подписания договора купли-продажи: месяц на госрегистрацию и еще минимум две недели на банковский перевод. Плюс традиционные для нашей страны сомнения из серии «а вдруг банк обанкротится?!». Плюс вообще нежелание демонстрировать свои денежные потоки кому-либо.

Но все это было актуально до кризиса. Как только покупателей на рынке поубавилось, продавцы стали рады любым деньгам – пусть и безналичным, и по госпрограмме.

К вопросу обеспечения жильем военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, Правительство РФ всегда уделяло большое внимание. В 90-х гг. эта проблема решалась путем строительства жилья в рамках реализации Государственных программ обеспечения в 1993-95 и в 1996-97 гг. жильем военнослужащих, уволенных с военной службы в запас или в отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей.

Этими программами предусматривалось обеспечить жильем порядка 409 тыс. семей военнослужащих и около 233 тыс. семей граждан, уволенных с военной службы. Фактически за 5 лет жилье предоставлено 240 тыс. семей, что составило лишь 37% от заданий программ.

Основной причиной невыполнения программ явилось несвоевременное финансирование строящихся объектов, а также распыление бюджетных средств по множеству объектов, что привело к образованию большого объема незавершенного строительства.

В 1997 г. по поручению Правительства РФ Госстрой России совместно с заинтересованными министерствами и организациями подготовил концепцию перехода от строительства жилья к адресному предоставлению за счет средств федерального бюджета субсидий, удостоверяемых государственными жилищными сертификатами, военнослужащим, подлежащим увольнению с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, и членам их семей.

Целевое адресное предоставление безвозмездных субсидий на приобретение жилья доказало свою эффективность, поскольку позволило:

1. решать жилищную проблему путем предоставления гражданам возможности приобретения готового жилья на рынке;

2. предоставлять гражданам право выбора местоположения жилья и его качественных характеристик;

3. обеспечить расходование бюджетных средств, направляемых непосредственно гражданам - участникам Программы, только на приобретение жилья;

4. избежать замораживания бюджетных средств в незавершенном строительстве.

График изменения расчетной стоимости 1 м2 общей жилой площади показывает, что с 1998 по 2004 г. стоимость возросла почти в 4 раза, основной рост стоимости пришелся на 2001-2002 гг. (рис. 4). Причины роста в этот период объясняются резким увеличением стоимости в Москве и Санкт-Петербурге.

Рисунок 4 - Изменение средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья по годам реализации Программы.

Программой предусматривалось обеспечить жильем для постоянного проживания 210 тыс. семей, из них 160 тыс. семей граждан, уволенных с военной службы, и 50 тыс. семей военнослужащих, увольняемых с военной службы.

Всего за 6 лет реализации Программы выпущено около 129 тыс. сертификатов (рис. 5). Их них на настоящее время реализовано около 99 тыс. сертификатов. Кроме того, 6530 семей получили квартиры от Минобороны России в завершенных строительством жилых домах в 1998 г. Итого в рамках Программы были обеспечены жильем около 105 тыс. семей.

Рисунок 5 - Количество государственных жилищных сертификатов, выпущенных в рамках Программы в 1998-2003 гг. и планируемый выпуск сертификатов в рамках подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-10 гг.

Объемы реализации Программы были обусловлены ежегодно выделяемыми средствами федерального бюджета. В 1998-2003 гг. на погашение сертификатов затрачено бюджетных средств около 40 млрд руб.

Необходимо отметить, что в 1998-2000 гг. финансирование Программы производилось из целевого бюджетного Фонда содействия военной реформе, исходя из фактически поступающих доходов, что не позволяло планировать выпуск сертификатов в течение года. В результате сертификаты выпускались в основном в конце года. С 2001 г. и по настоящее время финансирование осуществляется в составе расходов федерального бюджета на государственные капитальные вложения.

Ресурсное обеспечение Программы характеризуется равномерным ростом выделения бюджетных средств в 1998-2002 гг. из различных источников финансирования (рис. 6). В 2002-03 гг. произошло значительное увеличение финансирования за счет средств по разделу "Военная реформа". В 2004 г. финансирование Программы несколько снизилось, но на перспективу рост финансирования в соответствии с утвержденными показателями новой Подпрограммы сохраняется.

Рисунок 6. Финансирование ФЦП "Государственные жилищные сертификаты" в 1998-2003 гг. и планируемое финансирование подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-10 гг.

За время реализации Программы получила развитие система ее управления, в которой задействованы около 3 тыс. органов и организаций различных уровней. В ее состав вошли рабочие группы в федеральных органах исполнительной власти и органах исполнительной власти субъектов РФ, соответствующие рабочие комиссии в муниципальных образованиях. В органах исполнительной власти были определены соответствующие подразделения и назначены должностные лица, ответственные за ее реализацию. Для организации взаимодействия указанных групп, комиссий и работы с гражданами - участниками Программы в двух федеральных округах и 20 субъектах РФ действовали представительства генерального управляющего Программой. При этом расходы федерального бюджета на текущее управление Программой за весь период ее реализации составили около 0,3% общих затрат на финансирование ее мероприятий.

Несмотря на развитую структуру управления Программой контроль по учету выдачи и реализации сертификатов сопровождался определенными трудностями. В связи с этим государственным заказчиком Программы была разработана и введена в действие в 2002 г. автоматизированная информационная система (АИС) для управления и учета выдачи и погашения сертификатов, которая позволила связать в единую сеть все рабочие группы органов исполнительной власти и решить проблему формирования и ведения единого реестра выданных и оплаченных сертификатов (рис. 7). АИС содействовала предотвращению нарушений положений Программы (в том числе вторичной выдачи сертификатов одному лицу) и организации эффективного контроля за ее реализацией на местах.

Рисунок 7 - Схема АИС.

Применение АИС решает важнейшие задачи:

обеспечение круглосуточного пополнения баз данных;

обеспечение полной прозрачности работы всех пользователей АИС на всех этапах реализации Программы;

полная проверка баз данных о гражданах - участниках подпрограммы по всем субъектам РФ и федеральным органам исполнительной власти;

накопление, хранение, обработка и возможность структурированного анализа полученной информации;

ведение статистики, анализа и планирования хода реализации Программы;

финансовый контроль за реализацией Программы.

Технические возможности АИС довольно велики. АИС позволяет дополнительно внести сведения обо всех гражданах-участниках Программы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (~600 тыс. чел.), с членами их семей (~1500 тыс. чел.).

Следует отметить, что несмотря на положительные итоги реализации Программы в целом, некоторые планируемые мероприятия остались нереализованными.

Так, не были задействованы механизмы, позволяющие владельцам сертификатов воспользоваться банковским кредитом, в том числе ипотечным. Остались неохваченными некоторые категории граждан, которым в соответствии с законодательством предоставлено право на получение субсидии. Требовалось дальнейшее совершенствование методики определения средней стоимости 1 м2 общей площади жилья, используемой при расчете размера субсидии, и др.

Эти мероприятия нашли отражение в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты", на 2004-2010 гг., входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. (далее - Подпрограмма). Механизм реализации Подпрограммы определен Правилами выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.10.04 № 522.

В новой Подпрограмме сохранены основные принципы ранее действовавшей Программы и приведены в соответствие с законодательством РФ положения, регламентирующие порядок ее реализации. В частности, в ней расширены категории граждан - участников Подпрограммы. Приведен в соответствие с действующими законодательными актами порядок учета и установления очередности граждан - участников Подпрограммы. Изменен подход к расчету размера субсидии.

ФЦП "Государственные жилищные сертификаты" начиная с 1998 г. и до настоящего времени являлась основной формой, посредством которой государство выполняло свои обязательства перед увольняемыми военнослужащими и гражданами, уволенными с военной службы, по обеспечению их жильем. Заложенный в ней механизм предоставления субсидий, удостоверяемых сертификатами, для приобретения жилых помещений на практике показал свою эффективность и по праву признан наиболее рациональным механизмом использования бюджетных средств.[37]

Из всего выше изложенного можно сделать вывод. В 2009 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но в концу года многие банки начали их постепенное снижение — впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% в рублях. В 2010 году размер ставки будет зависеть, как и в 2009 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она в 2010 году будет снижаться: если не случится значительных турбулентностей в макроэкономике, то не исключено снижение до 6-7% к третьему кварталу. Кроме того, от ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43-11,45% в рублях (при условии личного страхования) и будет снижаться в новом году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.

На протяжении 2009 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20% (15% у Сбербанка для «молодых семей»). Как отмечают специалисты Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр – размер первоначального взноса. Еще одной причиной стала стабилизация цен на недвижимость и общей экономической ситуации – теперь банки закладывают в размер первоначального взноса меньшие риски падения стоимости квадратного метра и снижения доходов заемщика. Однако в 2010 году вряд ли стоит рассчитывать на массовое появление ипотечных программ с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2009 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй – ВТБ 24, DeltaCredit. При этом в Санкт-Петербурге наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и во время – а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому в 2010 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.

В 2009 году тема возращения банков к кредитованию новостроек даже не обсуждалась серьезными экспертами, но к концу года несколько крупных игроков объявило о возобновлении подобных программ (например, ВТБ 24, DeltaCredit). С одной стороны, это связано с тем, что многие банки, кредитовавшие застройщиков под залог их акций или других активов, стали их (невольными) совладельцами, с другой стороны, нельзя не заметить активизации спроса со стороны граждан к покупке нового жилья. Если в 2010 году строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.

По мнению специалистов Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», в 2010 году мы будем наблюдать развитие тенденций, которые проявились в четвертом квартале 2009 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. Возможно, в 2010 году Правительство России совместно с АИЖК разработает программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8%) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.

Рассмотрев Государственных ипотечные программы предлагаемые в настоящее время в России, проанализируем то, что предлагают крупнейшие российские банки.

3. Анализ программ ипотечного кредитования ведущих российских банков

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя. [38]

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы – это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 900 тыс. руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику 45 – 60 тыс.руб. Насколько это существенно – решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму порядка 60 – 90 тыс.руб. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.

Существенное преимущество ипотечной программы – это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье. Для примера рассмотрим ряд ипотечных программ 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы.

Сберегательный банк Российской Федерации

В настоящее время Сбербанк выступает одним из крупнейших банков России, при этом он стал одним из первых банков, предложивших населению услуги ипотечного кредитования. Кроме того, на сегодняшний день, по статистике, Сбербанк занимает место крупнейшего банка на рынке ипотечного кредитования.

Сбербанком представлен ряд программ ипотечного кредитования, рассчитанных на различные социальные группы с учетом их потребностей и возможностей. Ипотечное кредитование Сбербанка имеет ярко выраженный целевой характер: кредиты предоставляются на строго определенные цели, такие как улучшение жилищных условий (предполагает приобретение домов, квартир, а также иной жилой недвижимости на территории РФ) и строительство, в том числе, реконструкция старого жилищного фонда, проведение ремонтных работ.

Ипотечные займы предоставляются Сбербанком на срок до 30 лет. Максимальная сумма предоставляемого кредита ограничивается лишь уровнем доходов заемщика, каких-либо специальных ограничений банком не предусмотрено. Кроме того, при определении суммы предоставляемого кредита, Сбербанк может учитывать стоимость находящегося в собственности заемщика имущества, определяя таким образом размер займа ориентируясь на суммарный актив, при этом учет доходов необязателен.

Сбербанком не предусмотрены и какие-либо ограничительные пределы относительно минимальной суммы предоставляемого ипотечного кредита. Кредитование заемщика может осуществляться в рублях, долларах США и Евро, при этом размер процентной ставки по конкретной программе ипотечного кредитования осуществляется с учетом выбранной заемщиком денежной единицы.

Максимальный размер кредита для каждого клиента определяется на основании оценки его платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости или его части, либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке. Следовательно, прежде чем обращаться в Сбербанк за кредитом, необходимо накопить первоначальный взнос в 10 % от ориентировочной стоимости квартиры. Кроме средств на первоначальный взнос, клиенту необходимо накопить еще средства и на оплату сопутствующих оформлению кредита услуг.

Сроки, на которые Сбербанк России представляет жилищные кредиты - до 5 лет, от 5 лет до 10 лет и от 10 до 20 лет. А получить кредит могут только платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием жилищного кредитования является погашение кредита до исполнения заемщиком (созаемщиками) 75 лет.

Погашение кредита производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, но не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным.

По желанию Заемщика/Созаемщиков, им может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства жилья и реконструкции Объекта недвижимости, но не более чем на два года с периода заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

По каждому из видов ипотечного и жилищного кредитования, имеются свои особенности и индивидуальные условия, которые оговариваются при первой консультации по оформлению кредита на недвижимость. Для рассмотрения заявки на кредитование в Сбербанк представляется стандартный пакет документов.

Банк предъявляет к своим клиентам минимальные требования. Так, ипотечный кредит имеет возможность получить любое дееспособное лицо, которое к моменту получения кредита достигло совершеннолетнего возраста. Заемщик или поручитель по договорам предоставления кредитов должен быть старше 21 года. Максимальный суммарный остаток задолженности заемщика установлен в размере не более 500 тысяч рублей, отменяется также предоставление кредитов без залогового обеспечения.

Ипотечное кредитование граждан в Сбербанке осуществляется по следующим программам:

1. Ипотечный кредит;

2. Ипотечный кредит +;

3. Кредит на недвижимость;

4. Ипотека в рамках программы «Молодая Семья».

Каждая из представленных программ рассчитана на достижение различных целей. В соответствии с программой «Ипотечный кредит» займ предоставляется заемщику на приобретение, строительство, ремонт, реконструкцию объекта жилой недвижимости под залог кредитуемого имущества.

Целью получения кредита «Ипотечный+» является приобретение жилья, которое построено либо находится на определенном этапе строительства при участии кредитных средств Сбербанка. Кредит на недвижимость предоставляется в целях строительства, приобретения, а также ремонта соответствующих объектов недвижимости под определенные виды обеспечения.

Программа «Молодая семья» направлена на кредитования заемщиков, который соответствуют требованиям, предъявляемым к молодым семьям. В соответствии с указанными требованиями, возраст хотя бы одного из супругов не должен превышать 30 лет. Стоит отметить, что в тех случаях, когда в семье есть ребенок, размер первоначального взноса будет снижен до минимума, равного 5% стоимости приобретаемого жилья.

Способами обеспечения по ипотечному кредиту, предоставленному Сбербанком могут выступать:

залог недвижимости имеющейся в собственности заемщика или третьих лиц;

залог автотранспортных средств имеющихся в собственности у заемщика;

поручительство членов семьи заемщика (созаемщиков), которое выступает обязательным условием при приобретении кредита;

поручительство третьих лиц, как физических, так и юридических;

залог серных слитков драгоценных металлов;

залог ценных бумаг.

Количество поручителей зависит от суммы предоставляемого кредита. Так, в тех случаях, когда размер ипотечного займа превышает 750 тыс руб. (соответствующий эквивалент в долларах США или Евро), то, если поручительство выступает единственным способом обеспечения по кредиту, необходимо наличие, как минимум, двоих поручителей. Во всех остальных случаях (сумма предоставляемого кредита находится в пределах 45 — 750 тыс. руб. или ее эквивалент в долларах США, Евро), поручитель может быть один.

Всем клиентам банка, желающим получить ипотечный кредит, необходимо представить документы:

заявление-анкету, форма которой установлена банком;

паспорт, если привлекаются поручители, залогодатели, то предъявляются и их паспорта;

документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика, поручителя.

Подтверждение платежеспособности заемщика происходит путем предоставления банку справки по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев и заверенной соответствующей организацией выписки из трудовой книжки или же справки по форме банка за тот же период. Граждане, находящиеся на пенсии для подтверждения платежеспособности предоставляют банку справку, в которой указывается размер назначенной им пенсии, из отделения Пенсионного Фонда РФ или какого-либо иного государственного органа, осуществляющего выплату пенсии. Если же пенсия выплачивается гражданину через Сбербанк, то справка им не предоставляется. Кроме того, Сбербанк оставляет за собой право, согласно которому он может запросить любые документы, если они необходимы для того, чтобы рассчитать сумму потенциального кредита, а также для принятия решения о его выдаче.

Предоставленный Сбербанком ипотечный кредит погашается аннуитетными платежами, т. е. ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Проценты начисляются и выплачиваются с того месяца, который следует за месяцем предоставления кредита.

Таблица 4 – Программы ипотечного кредитования Сбербанка

С 01 ноября 2008 г. Сбербанк России объявил об ужесточении условий кредитования физических лиц. Важно отметить, что условия договоров по ранее выданным кредитам остаются без изменений.

Изменения коснулись следующих программ:

Максимальный размер кредита установлен в размере: не более 80% - по кредиту “Молодая семья”, предоставляемому молодым семьям с ребенком (детьми);

не более 70% - по остальным жилищным кредитным программам. По кредитам на цели ремонта (реконструкции) объектов недвижимости срок кредитования устанавливается не более 10 лет.

Газпромбанк

Акционерный банк газовой промышленности "Газпромбанк" - уполномоченный банк ОАО "Газпром", входит в пятерку крупнейших российских банков по всем основным показателям.

В настоящее время Газпромбанк помимо газовой отрасли предоставляет банковские услуги предприятиям и сотрудникам других отраслей реального сектора экономики (химической промышленности, машиностроения, оборонного комплекса и др.). Клиентами Банка являются около 2 млн. граждан, свыше 36 000 корпоративных клиентов, в том числе 1 000 предприятий и организаций газовой промышленности.

Газпромбанк осуществляет переход к качественно новой политике развития Банка. В дальнейшем основной рост финансовых показателей будет достигаться за счет улучшения системы управления и планирования, активного внедрения новых технологий, услуг и продуктов, комплексной системы управления финансовыми рисками.

Несмотря на масштабность и сложность стоящих перед Газпромбанком задач, существуют все предпосылки для его дальнейшего успешного развития.

Газпромбанк активно развивает ипотечное кредитование в российских рублях и иностранной валюте.

Рассмотрим на примере программы ипотечного кредитования на приобретение квартир в строящихся домах

Максимальный размер кредита 1 000 000 (один миллион) долларов США (эквивалент в валюте РФ) при кредитовании на приобретение квартир в домах, на которые в установленном порядке оформлено право собственности.

Заявки на кредит на сумму более 1 000 000 долларов США рассматриваются в индивидуальном порядке.

Таблица 5 – Ипотечные программы в зависимости от максимального срока предоставления кредита.

Размер кредита предоставляется не более 70% от стоимости квартиры по договору соинвестирования в строительство жилого дома.

Сумма кредита рассчитывается исходя из совокупного дохода созаемщиков (супругов) с учетом того, что ежемесячная сумма, направляемая на погашение кредита и процентов по нему, не должна превышать 40 % при величине совокупного дохода менее 1000 долларов США, 50 % при величине совокупного дохода от 1000 до 10 000 долларов США, 60% при величине совокупного дохода от 10 000 долларов США.

Погашение основного долга можно осуществлять ежемесячно, ежеквартально, равными долями; погашение процентов – ежемесячно;

При нарушении установленных сроков заключения договора залога устанавливаются штрафные санкции в размере 0,2 % от суммы задолженности по кредиту за каждый день просрочки оформления залога.

Досрочное частичное или полное погашение кредита возможно с даты предоставления кредита без уплаты Банку штрафных санкций.

3.3 Внешторгбанк 24 (ВТБ 24)

Внешторгбанк по праву считается одним из самых крупных и надежных банков страны. У Внешторгбанка множество филиалов в разных городах нашей страны и за рубежом.

Ипотечные кредиты под залог недвижимости банк стал выдавать в конце 2003 - начале 2004 года. Внешторгбанк можно сказать «навалился» на ипотеку всей своей мощью: низкие процентные ставки, большие сроки, на которые выдаются кредиты, а также то, что для получения кредита не требуются поручители.

Сейчас банк активно работает и, несмотря на большой поток клиентов, заявки на получение кредита сотрудники Внешторгбанка рассматривают достаточно быстро, да и выдачу кредитов заемщикам не затягивают.

Большие денежные ресурсы Внешторгбанка позволяют говорить о том, что на рынок ипотечных кредитов банк вышел всерьез и надолго.

ВТБ 24 - дочерний банк Внешторгбанка.

Логика создания банка следующая: у Внешторгбанка есть разные клиенты: есть крупные фирмы, а есть физические лица и предприятия малого бизнеса.

У разных клиентов - разные запросы. Чтобы наиболее полно удовлетворить запросы физических лиц и мелких предприятий, Внешторгбанк и создал дочерний банк.

Сейчас все услуги Внешторгбанка для частных лиц и малых предприятий переведены в ВТБ 24, соответственно и сотрудники, которые занимались «розничными продуктами банка» также плавно перешли в ВТБ 24.

Ипотечные кредиты ВТБ 24 позволяют приобрести квартиры только на «вторичном» рынке, то есть те квартиры, которые уже находятся в чьей-либо собственности.

Ипотечный кредит ВТБ 24 для приобретения квартиры на вторичном рынке.

Максимальный размер кредита зависит от размера доходов заемщика.

На сегодняшний день ипотека ВТБ 24 представлена двумя программами - "Квартира на вторичном рынке жилья" и "Нецелевой ипотечный кредит". Кредиты предоставляются в рублях, долларах или евро на срок от 5 до 50 лет. Максимальная сумма кредита ограничена 70% оценочной стоимости квартиры

Таблица 6 - Условия предоставления кредита

Ипотека ВТБ 24 предусматривает рекордный на сегодняшний день срок ипотечного кредитования – до 50 лет. Однако стоит отметить, что если вы хотите воспользоваться долгосрочной ипотекой ВТБ 24 (от 31 года до 50 лет), то на момент обращения в банк ваш возраст не должен превышать 30 лет.

3.4 Банк Москвы

ОАО Банк Москвы, основанный в 1995 году, по своим финансовым показателям входит в первую десятку ведущих российских банков.

В Москве он занимает лидирующее положение инвестиционного обеспечения городских программ, а масштабность деятельности Банка делает его надежным и выгодным партнером при реализации даже самых крупных проектов. Банк Москвы ориентирован на поддержку социально-экономического развития в столице и регионах, что является его отличительной особенностью. В Москве Банк уполномочен выплачивать пенсии и пособия.

Банк Москвы - это универсальный коммерческий банк, который предлагает своим клиентам широкий и полный спектр услуг. Банк работает как с физическими так и с юридическими лицами, при этом вклады частных лиц защищены участием муниципальных властей в уставном капитале Банка. Преимуществом для юридических лиц служит большая филиальная сеть Банка, которая позволяет им продвигать свой бизнес во всех экономически важных районах страны.

Банк регулярно оказывает благотворительную помощь учреждениям образования и культуры, медицины, социально незащищенным слоям общества, а также спортивным и религиозным организациям. Банк Москвы всегда принимает активное участие в большинстве общественно значимых мероприятий, которые проводятся в Москве и в регионах России.

Банк Москвы входит в пятёрку крупнейших кредитных организаций РФ по капиталу и размеру активов и в тройку по объему привлеченных средств населения. Вклады частных лиц защищены участием муниципальных властей в уставном капитале Банка, а юридические лица пользуются преимуществами обслуживания в Банке с разветвленной филиальной сетью.

Преимущество ипотеки от Банка Москвы заключается в отсутствии первоначального взноса на покупку квартиры. Клиент может приобрести квартиру на первичном, вторичном рынке, получить деньги на покупку загородного дома, а также произвести рефинансирование своего ипотечного кредита.

Необходимый список документов для оформления ипотечной сделки в Банке Москвы включает предварительную заявку, заявление, документы, подтверждающие личность и наличие собственности, от заемщика и поручителя, документы, подтверждающие занятость и доходы заемщика, комплект документов на приобретение жилого помещения.

Сумма ипотечного кредита рассчитывается индивидуально (учитываются белый и серый доходы). Сроки составляют до 25 лет. Ежемесячные платежи начисляются на остаток задолженности. Например, при стоимости в $ 300 тыс. ежемесячный платеж будет составлять $ 2 940 в течение 25 лет, а ежемесячный доход при этом должен достигать $ 5 357 на протяжении тех же 25 лет. Зато у данной программы отсутствует первоначальный взнос. Если же квартира стоит $ 200 тыс., а клиент берет кредит на 10 лет и при этом вносит $ 30 тыс. первоначального взноса, то ежемесячный платеж будет составлять $ 2 341, а доход клиента должен быть $ 4 250. Заявленная ставка банка по ипотечному кредитованию равна 11% годовых и начисляется на остаток задолженности.

Также при приобретении квартиры в кредит можно воспользоваться услугами агентства недвижимости или ипотечного брокера. Но обязательно оценить приобретаемую квартиру с помощью независимого оценщика и произвести все необходимые действия связанные со страхованием. Список аккредитованных агентств, брокеров, оценщиков и страховых компаний можно найти на сайте банка, в разделе «Ипотека». Список необходимых анкет, деклараций, справок, заявлений, копий документов, положений также присутствует на сайте.

Рефинансирование ипотечных кредитов – это покупка другим банком обязательств потенциального клиента по кредиту. Например, в 2003 году заемщик взял ипотеку в определенном банке под 13% годовых. Сегодня он может выбрать другой банк и в случае ипотечного рефинансирования процентная ставка может быть ниже. В итоге, экономия за весь срок пользования кредитом составит от $ 5 тыс. до $ 45 тыс. Банк Москвы предоставляет рефинансирование ипотечного кредита сроком до 25 лет. Размер кредита должен быть не более 80% от текущей стоимости жилого помещения. Процентная ставка зависит от валюты и времени выдачи кредита. Если клиент получил деньги после регистрации ипотеки в пользу банка, то процентная ставка при официальном подтверждении доходов составит 10% годовых в долларах США, ЕВРО или 13% годовых в рублях. Если же клиент получает кредит до регистрации ипотеки в пользу банка, то процентная ставка при официальном подтверждении доходов равна 12,5% годовых в долларах США, ЕВРО или 18% годовых в рублях. Также в зависимости от времени регистрации ипотеки в пользу банка зависит обеспечение по кредиту: если после регистрации, то банк потребует в залог жилое помещение, если до регистрации – поручительство двух физических лиц с последующей заменой на залог жилого помещения. Комиссия за выдачу кредита составляет 1% от необходимой суммы (не менее $ 350 и не более $ 1000).

ОАО Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" в ноябре 2008 года повысил процентные ставки по всем программам ипотечного кредитования во всех валютах.

Ставки были увеличены в зависимости от срока кредитования на 3,85-4,85% в рублях, на 4-4,5% в долларах США и евро, на 3-3,5% в швейцарских франках и на 3,3-4,45% в японских иенах.

Кроме того, по кредитам на покупку квартиры на вторичном рынке жилья и на покупку жилого дома (коттеджа, таунхауса) размер первоначального взноса теперь составляет 40% (ранее 30%). По программам "Кредит на приобретение жилья под ипотеку имеющегося жилого помещения" и "Рефинансирование ипотечных кредитов" размер кредита в настоящий момент составляет не более 60% стоимости предмета ипотеки (ранее не более 70%).

3.5 Россельхозбанк

Россельхозбанк был создан как современная банковская структура, способная предложить современные продукты на кредитном российском рынке. Главная направление Россельхозбанка состоит в продвижении государственной аграрной политики.

Помимо этого Россельхозбанк предлагает жителям Санкт - Петербурга различные программы, по которым можно взять потребительские кредиты. Кредиты Россельхозбанка пользуются заслуженной популярностью у населения, так как банк придерживается в своей работе, серьезных принципов, позволяющих ему успешно работать в сфере финансов.

Россельхозбанк постоянно расширяет количество своих филиалов в регионах России.

Таблица 6 – Ипотечный программы Россельхозбанка

Россельхозбанк предоставляет ипотечные кредиты на покупку (строительство) жилья жителям сельской местности в рамках программы «Сельское подворье», а так же жилищное кредитование по программе АИЖК. Кроме того, в рамках программы «Сельское подворье» осуществляется кредитование на строительство приусадебных хозяйственных построек, инженерное обустройство домов, присоединение индивидуальных жилых домов к инженерным сетям, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости.

Получить кредит в рамках программы «Сельское подворье» могут граждане РФ в возрасте от 18 лет (до 65 лет на момент возврата кредита), проживающие в сельской местности и ведущие личное подсобное хозяйство (в т.ч. жители сельских поселений, вошедших в черту городских поселений). Кроме того, заемщиками могут выступать работники агропромышленного комплекса (на территории сельского населенного пункта), работники областной или муниципальной служб (на территории сельского населенного пункта), а так же сотрудники Министерства сельского хозяйства РФ.

Ипотечный кредит по программе «Сельское подворье» предоставляется в рублях, долларах США, евро на срок до 15 лет в размере не более 85% от стоимости жилья. Процентная ставка составляет 12% годовых в рублях и от 10% годовых в долларах США или евро; комиссии по кредиту отсутствуют. Обеспечением кредита может выступать залог приобретаемого жилья, земельного участка (права аренды земельного участка), поручительство физических лиц (не менее 2-х поручителей) или юридического лица-работодателя, а так же высоколиквидное быстрореализуемое движимое и недвижимое имущество, находящееся в собственности у заемщика. Погашение основного долга и уплата процентов по кредиту осуществляется равными ежемесячными платежам, начиная с календарного месяца, следующего за месяцем выдачи кредита.

Кредит по программе АИЖК предоставляется в рублях на срок от 3 до 30 лет с первоначальным взносом не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Процентная ставка варьируется от 11,5% до 14,5% в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса. Обеспечением по кредиту служит залог имеющегося или приобретаемого жилья. Требуется страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и страхование заложенного жилого помещения. Погашение основного долга и выплата процентов по кредиту осуществляется ежемесячными платежами, начиная с календарного месяца, следующего за месяцем выдачи кредита. Получить кредит может любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 75 лет.

Кредитование жителей сельской местности на строительство приусадебных хозяйственных построек, инженерное обустройство домов, присоединение индивидуальных жилых домов к инженерным сетям, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости осуществляется на срок до 5 лет. Кредит предоставляется в рублях, долларах США или евро в размере не более 80% стоимости объекта кредитования на сумму не более 300 000 рублей (или эквивалент в валюте кредита). Процентная ставка составляет от 16% годовых в рублях и от 10% в долларах США и евро; комиссии по кредиту отсутствуют.

3.6 Анализ ипотечных программ

Российские банки применяют в настоящий момент два способа погашения долга — аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами — коммерческим.

Как определить, какой способ погашения является более выгодным?

Рассмотрим конкретный примеры расчета ипотеки по двум видам платежа по программа предлагаемым банками. Начальные условия возмем для обоих расчетов одинаковые.

Таблица 8 - Первоначальные условия

Для начала рассмотрим дифференцированный платеж. (Приложение Б)

Таблица 9 – Дифференцированный платеж

Расчет аннуитетного платежа

Таблица 10 - Аннуитетный платеж

Получилось, что при прочих равных в случае аннуитетных выплат заемщик заплатит за кредит больше, чем если бы использовал дифференцированный платеж.

Приведенные выше таблицы наглядно доказывают тот факт, что дифференцированные выплаты выгоднее для заемщика.

Как правило, выгоднее.

Причина выгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат.

Аннуитет всегда больше дифференциального платежа, потому что при нём процент накручивается на процент (что недопустимо по закону, комиссия не может являться базой для начисления процентов). При дифференцированных платежах начисленный процент погашается в первую очередь, остаточная сумма платежа идет на покрытие основного долга.

Большинство банков применяют все же аннуитетные платежи, аргументируя свой выбор тем, что это удобнее для заемщиков — не надо думать, какую сумму вносить в каждом следующем месяце. Это верно лишь отчасти. Даже в случае дифференцированных выплат ничто не мешает заемщику ежемесячно выплачивать банку равную сумму, ведь проценты в любом случае будут начисляться на остаток задолженности (но при этом «тело долга» будет убывать быстрее).

Аннуитет привлекателен по двум позициям: равные ежемесячные платежи (как положительный фактор при планировании расходов), сравнительно низкие платежи в первый период в сравнении с дифференцированным методом.

Но существует другой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В самом начале погашения долга именно аннуитет более комфортен для заемщика.

Заключение

Что ждет российскую ипотеку в 2009-2010 году? Рост рынка был очевиден, пока не грянул кризис. Прошлый год оказался переломным, однако ситуация сегодня может быть охарактеризована как весьма и весьма неопределенная.

Мнения экспертов по кредитованию по этому вопросу разделились. Одни утверждают, что серьезного кризиса у нас не будет - все придет в норму уже черЕз год. Другие предупреждают, что ипотечный кризис уже наступил, и улучшения вряд ли последуют в ближайшие 2-3 года: ипотечные кредиты населению доступны вновь станут не ранее 2011 года. Мы склоняемся к тому, чтобы принять точку зрения второй группы экспертов. В целом же, перед тем, как рассматривать особенности данной проблемы, стоит обозначить основные понятия.

Итак, что такое кризис ипотечного кредитования? Изучив то, как развивались события в Америке, видно, что суть кризиса заключается в неспособности заемщиков, получавших ипотечные кредиты, выполнить свои обязательства в срок. Следствие этого: банки вынуждены изымать у людей недвижимость и продавать ее на специальных торгах. Результат - повсеместное снижение цен на жилье, что приводит к невозможности погасить невозвращённые кредиты за счёт его продажи на рынке. Проблема усугублялась тем, что под залог купленной недвижимости брался кредит в 110-120 процентов от его рыночной стоимости.

В нашей стране, к счастью, банки были более осторожными, однако финансовый кризис, который начался в США, все же пришел и к нам. Банковская система России испытывает серьезное давление. Сбербанк России зафиксировал в прошлом месяце свой первый убыток за многие-многие годы! И хотя кризис и вынудил многие российские банки пересмотреть свою политику кредитования в отношении кредитования населения, самое неприятное еще впереди. Это касается не только России и ее соседей.

Европа сегодня оказалась в аналогичном положении. Эксперты предрекают период затяжной рецессии, которая, похоже, уже начинается. Безработица в ЕС в прошлом году превысила 7 процентов. В 2010 году уровень безработицы может превысить 10-процентный барьер. Учитывая неравное распределение этого показателя между странами-членами Евросоюза, социальных потрясений в некоторых из них избежать не удастся. В Греции, Латвии, Литве и других государствах уже произошли серьезные волнения. Успокаивать толпу пришлось полицейским. А Исландия спаслась от дефолта лишь благодаря помощи МФВ. Стоит отметить, что проблемы, связанные с ипотекой, серьезно сказались и на экономике Венгрии. Поскольку живем мы в мире глобализации, экономическая ситуация в соседних странах не позволяет надеяться на улучшения в России: влияние кризиса будет сказываться и далее, пока не произойдут серьезные структурные изменения, способные остановить процесс.

Прошедший год нанес серьезный удар по ипотечному рынку. Ни для кого не секрет, что предоставлять доступные кредиты на жилье банки могут только в том случае, если они имеют долгосрочные ресурсы. Именно эти средства помогают кредитным организациям управлять активами и пассивами, а также свести к минимуму процентные риски. А в ситуации финансовой нестабильности не только отсутствует возможность привлекать долгосрочные инвестиции, но и нельзя оценить стоимость будущих денежных потоков.

Эти негативные тенденции не замедлили сказаться на ставке ипотечного кредитования. До 20,25% возросла ее величина в середине 2009 года. И хотя сегодня средняя стоимость жилищного кредита вернулась на позиции начала года, остановившись на отметке 18,68% годовых, такие условия едва ли способны вызвать платежеспособный спрос.

Но как это ни парадоксально, может быть именно в сегодняшних непростых экономических условиях у российской ипотеки появился шанс подняться на новую ступень. И стать конкурентоспособной услугой на жилищном рынке.

Максимально приблизить ипотечное кредитование к нуждам и интересам граждан, создать наиболее привлекательные для клиентов условия стремится каждый из участников данного сегмента. Однако кредитная политика финансовых учреждений часто зависит не столько от их пожеланий, сколько от таких объективных факторов, как текущая финансово-экономическая ситуация в стране, положение на финансовом рынке, заинтересованность инвесторов, а главное, как отмечалось выше, – от возможности привлекать долгосрочное финансирование по ставкам, позволяющим снизить стоимость кредитования. Благодаря первым признакам стабилизации на рынке ипотечного кредитования во втором квартале 2009 года возрос интерес банков к данному виду услуг. Падение объемов выдачи жилищных кредитов замедлилось, наметился рост. И в связи с этим стоит предположить, что рынок постепенно восстанавливается, набирается сил для последующей работы уже с учетом новых реалий. В период острой фазы кризиса некоторые банки, не закрывая свои ипотечные программы, установили фактически запретительные ставки по ипотеке. Сейчас, когда понятны меры, принимаемые как со стороны мировых экономик, так и со стороны нашего государства для выхода из экономического кризиса, участники российского рынка ипотечного кредитования постепенно возвращаются в данный сегмент и пересматривают процентные ставки в сторону снижения.

Проанализировав в данной работе ситуацию на ипотечном рынке следует учесть то обстоятельство, что в кризис цены квартир упали примерно на 30%, поэтому даже при ставке 14–16% финансовая нагрузка на заемщика будет сопоставимой с той, которая была до кризиса (при низких процентных ставках и высоких ценах на недвижимость).

В то же время при рассмотрении основных тенденций развития отечественного ипотечного рынка пришли к выводу: для того чтобы ипотека смогла охватить широкие слои населения, стала более привлекательным банковским продуктом и для кредитных организаций, и для заемщиков, необходима программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам для отдельных категорий приобретаемых объектов жилой недвижимости. Также поддержать рынок способны меры, направленные на развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов внутри нашей страны с вовлечением в нее длинных инвестиционных ресурсов – средств Фонда национального благосостояния, Пенсионного фонда РФ, Фонда ЖКХ и других институтов развития. Возможно также, есть смысл сделать требования к стабильности дохода в кризисный период более либеральными. Для того чтобы ускорить процесс восстановления ипотечного рынка, с одной стороны необходима реальная помощь государственных органов.

Например, путем субсидирования населения таким образом, чтобы получатель сертификата мог использовать эти средства для оплаты части первоначального взноса или снижения процентных ставок в любом банке. Или еще до открытия рынка капиталов дать возможность банкам привлекать долгосрочное финансирование путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием, позволив пенсионным фондам вкладывать в данные инструменты средства пенсионных накоплений.

С другой стороны, государство не должно создавать нерыночные условия для участников рынка, давая возможность выдавать кредиты финансовым институтам с государственным участием по ставкам значительно ниже тех, которые сейчас могут позволить себе банки. Для развития рынка необходима здоровая конкуренция, иначе рынок развиваться просто не будет.

Сегодня государство активно стимулирует банковский сектор в области ипотечного кредитования. Председатель правительства России Владимир Путин предлагает вложить до 20% средств пенсионных накоплений под управлением Внешэкономбанка в ипотечные облигации банков России, что составит более 100 млрд рублей. По мнению премьер-министра, для того чтобы ипотека стала доступной широкому кругу людей, нужно стремиться к величине средней процентной ставки не больше 10–11%. И хотя директивно снизить ставку по кредитам невозможно, приблизить ее к нуждам потребителей необходимо.

Банки медленно, но верно начинают реанимировать потребительское кредитование. И это неудивительно, если учесть, что острота кризиса постепенно ослабевает, и банки хотят вернуться к своему классическому бизнесу - кредитованию клиентов. Однако работа с юридическими лицами, выступающими в качестве заемщиков, по объективным причинам затруднена. Потребительское же кредитование представляется делом более простым и менее рискованным.

Тон, как обычно, задает лидер национального рынка - Сбербанк. Не только размещая все новые "продуктовые" предложения на рекламных стойках и баннерах, но и анонсируя весьма интересные программы кредитования. Например, территориальные подразделения Сбербанка анонсировали акцию "Доброе имя". Ею могут воспользоваться нынешние или бывшие заемщики госбанка, которые допускали просрочки или реструктурировали кредит, а затем просили новый и получали отказ. Их Сбербанк приглашает вновь подать документы на любой кредит, обеспеченный поручительством или залогом имущества.

За Сбербанком тянутся и другие финансово-кредитные структуры: прежде всего, потому, что никому не хочется терять долю на рынке, и потому, что, как признаются сами банкиры, пришло время зарабатывать. Потребительское кредитование предоставляет в этом смысле неплохие возможности. Во-первых, потому, что ставки по таким займам традиционно (и кризис в этом отношении корректив не внес) выше, чем по автокредитам и уж тем более по ипотечным кредитам. Потребительский займ по ставке 22-25% и даже 27% годовых заемщик считает вполне приемлемым. Ипотечный же кредит, выданный по ставке 20% годовых, становится неподъемным даже для людей с доходами выше среднего уровня. Что касается автокредитов, то покупка машины в не слишком стабильных (и главное - не слишком предсказуемых) финансовых условиях представляется людям излишней роскошью. Это обстоятельство объективно склоняет чашу весов в сторону потребительских кредитов.

Первый момент, который может воспрепятствовать развитию потребительского кредитования в 2010 году - это изменившаяся "потребительская модель" в российском обществе.

Второй - пик невозврата по потребительским кредитам в России в следующем году. Логика здесь простая: кризис корпоративных долгов, с которого все начиналось, неизбежно повлек за собой "замораживание" деятельности предприятий, сокращение их инвестиционных программ. Это, в свою очередь, привело к росту безработицы и "урезанию" зарплат оставшихся сотрудников. Наиболее "короткие" и "подъемные" кредиты, взятые в докризисный период, людям удалось погасить в этом году. На следующий год перейдут "длинные" потребительские кредиты и кредиты, взятые в прошлом году в самый разгар кризиса. Таких займов банки выдали довольно много, так как далеко не все финансово-кредитные структуры сразу осознали, что нынешний кризис будет носить затяжной характер. Кое-кто из участников рынка решил подзаработать, немного подняв процентные ставки по потребительским кредитам. Наиболее же легкомысленный или попавшие в сложное положение заемщики "клюнули" на это, стремясь использовать полученные средства либо для срочной покупки дорогостоящих товаров, либо для привычного перекредитования.

На фоне всей сложившейся ситуации прогнозы западных экспертов - сформулированные, в том числе, и с учетом опыта стран с развитой экономикой - представляются вполне состоятельными. Доля невозвратов по потребительским кредитам действительно может начать расти. Однако в то, что это приведет к массовым невозвратам и к наступлению новой волны кризиса, банкиры не верят.

Проблемы, по мнению специалистов, могут возникнуть у банков, проводивших как до кризиса, так и в разгар его наиболее агрессивную политику на рынке потребкредитования. Таким образом, новой паники вкладчиков из-за их проблем не возникнет. Да и проблемы у них вряд ли примут настолько глобальный характер, что речь зайдет о необходимости принятия каких-либо крайних мер.

В заключении можно сказать, что поставленные мною задачи в этой работе были достигнуты, а именно рассмотреть ипотечные программы, которые представлены в современное время ведущими банками России и выявлены проблемы и обозначены перспективы развития института ипотеки в нашей стране на ближайшее время.

Список используемой литературы

Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. – М.:1999.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.:Спарк,1995г.

Гражданское и торговое право капиталистических государств. – 3-изд. / Под.ред.Е.А.Васильева. – М.:1993.

Стюньков В.П. ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. 1994. №8.

Закон РСФСР от 4 июня 1991 г.№1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Российская газета. 1993 №5.

Агеев Ю. Ипотека дышит в спину //Финансист. 1997.№8.с.10

Земельный кодекс РФ

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российский Федерации» от 29 июля 1998г.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Буров В.С., Грачев И.Д. /Комментарии к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».М.,2005.

Гражданский кодекс РФ

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Буров В.С., Грачев И.Д./Комментарии к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.2004

Жилищная экономика / Под ред.Г.Поляковского. – М.: Дело,1996

Зуйкова Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России// Проблемы теории и практики управления. – 2001. - №6.

Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифологии и содержания //

Экономика строительства. – 2000.

Собрания законодательства РФ. – 1996. - №10. – ст.180

Собрания законодательства РФ. – 2000, №3, ст.278

Свириденко О Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право,1998. - №8

Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М.:1995.

Ищем ипотеку за границей: в каких странах она сумела уцелеть? [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

Недвижимость в Германии. [Электронный ресурс]. 2009г – Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

Ипотечные кредиты в РФ в III квартале выросли в 1,7 раза, за год – упали в 5 раз. от 3 ноября 2009 года. Режим доступа:http/www/IPOTEKA-RUS/ru

Ипотека в РФ опустилась до уровня 2006г. 2009г: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

Объем ипотечного кредитования в России сократился в 6 раз. от 3 ноября 2009 года: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

Ипотека ожила, но по-прежнему недоступна. 27 октября 2009 года. Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

Ипотека сегодня: безумие или трезвый расчет. 2009г Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

http/www/novopol/ru

Почему буксует нацпроект «Доступное жилье»? 2009г: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

Ипотеку РЖД возьмут на анализ./ «Гудок», 21 сентября 2006г.

Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

С изменениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865.

Социальное положение и уровень жизни населения России. 2006: Стат. сб. / Росстат. М., 2006. С. 292

Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом.2009г.: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

Ипотека со скидкой. 2009г: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

36. Жилищные сертификаты: кому выдают и что можно купить.: Режим доступа: http/www/IPOTEKA-RUS/ru

37. Об общих итогах реализации Федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" в 1998-2004 гг. и перспективах её развития//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - №4(21) декабрь, 2004.

38. http/www/bankir /ru

Приложение А

Таблица 1 – Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов

Таблица 2 – Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.

Рисунок 1.Удельный вес просроченной задолженности Центрального Федерального округа

Рисунок 2. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»: индикаторы решения основных задач

Рисунок 3. Жилищные потребности населения (% от всех домохозяйств)

Таблица 3 - Примеры расчетов ипотечных платежей при использовании материнского капитала[34]

Рисунок 5. Количество государственных жилищных сертификатов, выпущенных в рамках Программы в 1998-2003 гг. и планируемый выпуск сертификатов в рамках подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 гг.

Рисунок 6. Финансирование ФЦП "Государственные жилищные сертификаты" в 1998-2003 гг. и планируемое финансирование подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-10 гг.

Таблица 4 – Программы ипотечного кредитования Сбербанка

Таблица 5 – Ипотечные программы Газпромбанка в зависимости от максимального срока предоставления кредита.

Таблица 6 - Условия предоставления кредита в ВТБ 24

Таблица 7 – Ипотечный программы Россельхозбанка

Таблица 8 - Первоначальные условия

Таблица 9 – Дифференцированный платеж

Таблица 10 - Аннуитетный платеж

Таблица 11- Сравнение дифференцированного и аннуитетного платежей

Приложение Б. График расчета дифференцированного платежа для Сбербанка