Гражданское право
1.Сделки в гражданском праве (на примере сделок с квартирами)
Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношении. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений Актуальность исследуемой те» определяется:
а), проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;
б) повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении граждане» правовых сделок с недвижимостью;
в), постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношении
Исходя из этого, целью работы является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1. Рассмотреть основные гражданско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений
2. Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.
3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.
4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотношений для
населения. В ходе написания работы использовались следующие методы:
• изучение литературы;
• обобщение материалов периодической печати;
• работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законодательства;
• изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов государственного управления при регулировании жилищных правоотношений
Основные гражданско-правовые сделки с квартирами
По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собственники могут вступать в люб гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог и т.д.
Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизированной квартире момент регистрации приватизации жил один человек, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, приватизированная квартира остается общей собственностью семьи, есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоряжаться квартир самостоятельно.
Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, j.
оформления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенне документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие кварты отчуждаются.
Приватизированные муниципальные квартиры:
1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированным органом государственной власти;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры
Кооперативные квартиры с выплаченным паем:
1) свидетельство о собственности на жилище;
2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная орган государственной власти;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры
Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения:
1) оригинал договора, зарегистрированного органом государственной власти;
2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в порядке наследования:
1) свидетельство о праве на наследство;
2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
* При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретена им до брака.
Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в коммунальных квартирах.
В этом случае необходимы следующие документы:
1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и обш площади коммунальной квартиры),
2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в орга государственной власти;
3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нотариально зарегистрированное органе государственной власти,
4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с указанием разме долей всех ее собственников) Для продажи комнаты коммунальной кварти:
необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возража] против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покуп продаваемой комнаты за указанную в договоре цену
Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности жилище в качестве собственников указаны и несовершеннолетние, то в этом слу1
требуется согласие органов опеки и попечительства на любое отчуждение
Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие в( участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и коп нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организаи об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами необходимы уст юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрац юридического лица, доверенность на представительство юридического лица и паспс доверенного лица.
Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятиями, таю подлежат регистрации в органе государственной власти.
На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывше собственника из проданной или подаренной квартиры. Нередки случаи, когда продаве получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишает возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартир Покупатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иногда и предъявлять суд иск о его выселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупате. определенные сомнения, целесообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милищ по месту прописки продавца, после чего можно заняться его выпиской самостоятельно
В любом случае покупатель должен потребовать от продавца выписку из домовой книги ш копию финансового лицевого счета, поскольку кроме собственника квартиры в нем мог быть прописаны лица, не являющиеся собственниками, но обладающие праваи нанимателя, которые могут и не знать, что квартира продана Эти люди сохраняют пра нанимателей, и при переходе права собственности выписать их с занимаемой ими площа;
практически невозможно
Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока ег сохранившейся пропиской
В настоящее время немало случаев, когда жилые помещения используются не ] назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, собственно арендаторы платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответствии с действующ! законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льго! по его содержанию, обслуживанию и ремонту. Например, в распоряжении мэра Москвы ' мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся собственности граждан и юридических лиц" от 11 июня 1994г. подчеркивается, ч договор о сдаче в аренду жилых помещений должен заключаться в письменной форме обязательной регистрацией в жилищно-эксплуатационных органах и налоговых инспекция
Следует отметить, что с юридической точки зрения данное распоряжение мэ далеко не безупречно, поскольку нарушает ч. 1 ст.209 ГК РФ,
в соответствии с котор< собственник владеет, пользуется и распоряжается своей собственностью по свое! усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если оф» созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства соседям, лишать собственни права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.
В настоящее время появилось много компаний, которые привлекают средст частных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государст не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэто] последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого ро бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не получила распространен ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первь отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфля^ при котором ипотечные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от до 40 лет под невысокий процент.
Договор купли-продажи
Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому од сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой сторо
(покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за не определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ). Сам договор купли-продажи устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество Вопрос моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанавливающей, ч право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлеж регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.
В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношении для н;
установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. Договор считает заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:
а) нотариальное удостоверение;
б) последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти. П| нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверя принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторс подлинность их подписей Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влеч за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенно договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношен сторон определяются их новым соглашением или судом.
Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулирован!-то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае дела соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны доляа заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании сво отношений,
Фактическая передача квартиры покупателю не связана с моментом перехода пра собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за н (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определи время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения сам' регистрации.
Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых мож:
заключить договор купли-продажи, являются: свидетельство о собственности на жилии выданное на приватизированную муниципальную квартиру, свидетельство о пра собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем, свидетельство о пра наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи, нотариаль удостоверенный и зарегистрированный в Учреждении юстиции.
Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартир находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что сторО! представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутств задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации Блан выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверен договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соответствующ] органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор.
Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора куш продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиян
предусмотренными ч. 2 ст. 167ГКРФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить друг стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натур возместить его стоимость в деньгах.
В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе приз» действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальн конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически с была исполнена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяе-наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество справка о регистрации в БТИ.
Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, отчуждение требует согласия других участников общей собственности. Такое cornatдолжно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно моя быть удостоверено по месту жительства или месту работы.
В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользоваг конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенноп зарегистрированного соглашения между собственниками о таком порядке пользовани соответствии с долями участников.
Продавец должен представить письменные доказательства того, что он извест участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонни! указанием цены и других условий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а имен их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой д< квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подп] удостоверяется в том же порядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также ины способами, например подарена.
Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только в нотариальн порядке. Обязательным условием является и регистрация сделки в Учреждении юстиц:
На правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения новым собственником и выдано свидетельство о регистрации права.
Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТТ соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое учаг каждого, при этом лицо, отчуждающее часть квартиры, указывается в ней первым. Е( есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенн< пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчуждение, или на кварт! наложен арест судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются справке Учреждения юстиции
В связи с тем, что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регулирующие сделю квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого до Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя правах третьих лиц на продаваемую квартиру К таким лицам могут относиться, напри^ залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности :
лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупат немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет ж;
посторонний человек.
Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшеь продажной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. ^ того, чтобы устранить возможные конфликты, соответствующее положение дол» включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки кварти] обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.
Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владее пользуется Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарит] т.д.), поскольку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждер квартиры
Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания
Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которого выступ! нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в еобственно< покупателя, а последний обязуется предоставлять продавцу до конца его жиз пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную пом01 Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользовав всей или частью этой квартиры. В настоящее время договоры купли-продажи квартирь условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве котор выступают как физические, так и юридические лица. Заключение таких договоров выго^ обеим сторонам Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальн элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие догово} или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по тем же правилам, что и оформле» договоров купли-продажи и мены квартиры.
В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания прг собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обьга оговаривается право пожизненного проживания продавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнения договора покупателем своих обязанностей продавец впр< требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос прекращении договора, если его материальное положение по не зависящим от н< обстоятельствам изменилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания ста невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупателя.
При расторжении договора по требованию продавца или покупателя квартиры с возвращается его бывшему собственнику (продавцу). Однако расходы на содержан:
понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.
Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожизненного содержан] собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этс договора по сравнению с наследованием квартиры является то, что при наследован свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее ше< месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, наследник не может распоряжат] жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупате. придется выплачивать компенсацию При наследовании имущества взимается специальн налог, и, наконец, завещатель может в любой момент отменить или изменить завещание.
Договор мены
Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот дого! следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае мея сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности ка1 договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилы помещениями оформляется специальными обменными ордерами.
По договору мены каждая из сторон передает другой стороне определею имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавц и покупателем.
Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, L
в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает друг стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг др;
о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущест (нанимателя, залогодержателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате iстороны, имущество которой стоит дороже В договор мены могут включаться и дру1 условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сто]:
отремонтируют свои квартиры).
Определенные сложности возникают при заключении договора мены мем собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) кварт При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципалы жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят эт< делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариа В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то :
квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключ, договор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Так образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизаи муниципальной площади.
Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированн комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следуюп документы:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и оби площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрирован! Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей Biсобственников коммунальной квартиры).
Договор дарения
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому физическому » юридическому лицу Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения о>
сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имуществе собственность
Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашени< даже письменным, но передачи имущества не было. У одаряемого на основе одного ли соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарител) обязанности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения
Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемс на получение имущества в собственность. Если последний не изъявл;
соответствующего желания или прямо отклоняет дар, то дарения нет Для договора дарен характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольце безвозмездно Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает налич какой-либо компенсации со стороны одаряемого Даритель, совершая дарение, обяз обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременен] и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.) Кроме то даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчужден подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также т< что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не ле» никакой обязанности перед дарителем Нельзя на одаряемого возлагать обязанность отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества дру1 сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничиваюи право собственности одаряемого.
Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пол;
несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен от законн< представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение да Опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попечитель - дав< согласие на договор при заключении его несовершеннолетним (от 15 до 18 лет) 1 разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяете;
нотариальной конторе при условии представления указанных выше документ подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем -зп
договор регистрируется Департаментом муниципального жилья
Залог квартиры
Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру, С;
залога состоит в том, что при залоге кредитор (залогодержатель) вправе при неисполнен должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворении из стоимос заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Однако кредит не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать ( реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке
В соответствии с законом об ипотеке, если залог имущества подлежит государствен» регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации
Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществд только с согласия всех собственников. Если же речь идет об общей долевой собственное то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственник Следует отметить, что залог квартиры, являющейся собственностью члена кооперати полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и ^ приватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог относится к ипотеке Догово об ипотеке в отличие от других разновидностей договоров залога требуют обязательно нотариального удостоверения и регистрации Договор об ипотеке может заключаться выдачей закладной.
В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель - лицо, которое предоставл] определенное имущество в залог, и залогодержатель - лицо, которое вправе п неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получ! удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед други кредиторами
Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преимущественное право удовлетворение своего требования за счет имущества, предоставленного по договору ипотеке в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, моя входить в наследственную массу и бьпъ передана другому лицу в установленном поряд» На закладной делается отметка о ее регистрации.
Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться fзалога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Обраще!-взыскания на предмет залога по общему правилу допускается лишь в судебном порядке случаях, предусмотренных законодательством РФ,
обращение взыскания на заложеш имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надт нотариуса.
Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, каким образом может бь обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что бу, действовать общий (судебный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случа когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитнс договора между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то eiбанк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитраж» решения) при неисполнении обязательства должником
По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, которому предмет зал< принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения В последи случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согла< собственника этого имущества или уполномоченного им органа.
В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджет! организация, не занимающаяся коммерческой деятельностью),однако лишь при услов;
если оно в соответствии с законом приобрело право самостоятельного pacпopяжe^ заложенным имуществом.
В качестве залогодержателя может выступать любое физическое или юридичео лицо любой организационно-правовой формы или формы собственности Однако большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты г залог квартир Коммерческую стоимость квартиры определить довольно трудно качестве ориентира, как правило, выступает инвентаризационная стоимость кварти] которую дает БТИ. Инвентаризационная стоимость квартиры представляет собой ниж^ предел рыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превыш инвентаризационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоряжат заложенным имуществом. Однако эта норма носит диапозитивный характер, в догов! могут предусмотреть обратное.
Из этого следует, что заключив договор залога, залогодатель не может продать подарю обменять заложенное жилище(если не оговорено другое).
Давая квартиры в залог по кредитным договорам, залогодатели получают кредит небольшой срок и обычно под значительный процент.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не являет основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме или кварти залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом и. квартиру, и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого помещен на условиях, обычных для данной местности.
Не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичш торгов лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора най] жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законо Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или ига договор на проживание сохраняет силу Такие лица имеют право на преимущественна покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).
Порядок наследования жилых домов и квартир
Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых личн] неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к друп лицам в установленном законе порядке. Наследование может осуществляться по закону по завещанию Наследование по закону имеет место:
а) если наследодатель не составил завещания или если его завещание в определенн части признано недействительным,
б) если завещана только часть имущества или завещание в определенной части призна недействительным, в этом случае не охваченная часть наследственного имущест переходит в порядке наследования по закону,
в) если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приня наследства.
Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их признан] Назначая умершему конкретных правопреемников, законодатель как бы восполняет во. наследодателя. Предусмотрены две очереди признанных наследников по закону. наследникам первой очереди относятся дети (в том числе усыновленные) , cynpyiродители (усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смерти. наследникам второй очереди относятся братья и сестры умершего, его дед и бабка .3 наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники перв очереди .когда они не принимают наследство ,а также в том случае , если все наследии первой очереди лишены завещателем прав наследования. К числу наследников относя1 также нетрудоспособные лица , которые состояли на иждивении умершего не менее года его смерти. Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времени открытия наследет нет в живых того из родителей , который был бы наследником
Но, помимо лиц, указанных выше, завещатель вправе оставить все свое имущест предметы домашнего обихода, за исключением предусмотренного законодательстве любому лицу, государству а также любому юридическому лицу. Общей основной фор».
завещания является именно письменное нотариально удостоверенное завещание
2.Гражданск-о-правовая ответственность за исполнение обязательств.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением, и. ненадлежащим исполнением обязательства. При исполнении обязательства принимаются внимание цены, существующие в том месте , где обязательство должно быть исполнеи Цена определяется в день добровольного удовлетворения должником требований кредите;
если цена не был установлена договором, законом или иными правовыми актами. Ее. требование не было удовлетворено добровольно, то цена определяется в день предъявлен иска, либо исходя из решения суда - на момент принятия судебного решения
За неисполнение или ненадлежащее обязательства может быть установлена неустой и возмещаются в части , не покрытой неустойкой; при этом договором или законе предусматриваются случаи:
-взыскание только неустойки, но не убытков;
-убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки,
-взыскивается или неустойка или убытки.
/. Ответственность за неисполнение денежного обязательства.
За неисполнение (неправомерное удержание, уклонение от возврата, иная просроч] неосновательное получение или сбережение) следует уплата процентов на сум;
удерживаемых средств, причем проценты определяются учетной ставкой банковско процента на день исполнения обязательства (или его части) Если требование не бы удовлетворено добровольно, то проценты определяются в день предъявления иска, ли исходя из решения суда - на момент принятия судебного решения, при этом основывают на положениях договора или закона. Проценты за пользование чужими средства] взимаются по день уплаты суммы этих средств, если не установлен более короткий срок.
2. Ответственность за исполнение обязательств в натуре.
В случае оплаты неустойки и возмещения убытков необходимо также исполни обязательство в натуре в случае ненадлежащего исполнения или неисполнен обязательства. Если из-за просрочки интерес у кредитора к исполнению пропал и уплаче неустойка, то исполнять обязательство в натуре должнику не нужно
^.Исполнение обязательства за счет должника.
Если должник не исполнил обязательство (не изготовил и не передал вещь, выполнил работу или не оказал услугу), при этом кредитор сам или третьи лица это caenaJто от должника требуется возместить понесенные расходы и другие убытки с эт1 связанные
4 Ответственность за не передачу определенной вещи
Требуется отобрания этой вещи и передачи ее кредитору, а в случае если эта вещь у:
передана третьим лицам, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого раны возникло обязательство или (если это невозможно установить) тому, кто раньше предъяв иск. Также кредитор может потребовать возмещения убытков
Предъявлять требования необходимо сначала основному должнику, а затем при отказе - к лицу, который имеет субсидиарную ответственность. По отдельным видам обязательств может быть ограничено право на полное возмещение убытков.
Существует ответственность должника за своих работников, за третьих лиц, которых было возложено исполнение
Учитывается также вина кредитора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, которое произошло по вине обеих сторон, при этом уменьшается
ответственность должника по решению суда; должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой и за последствия случай наступившей во время просрочки невозможности исполнения Должник не считает просрочившим, если обязательство не может быть исполнено за счет просрочки кредитов который отказался принимать предложенное должником надлежащее исполнение или совершил действий до совершения которых должник не мог исполнить свое обязательство
|
