Вопросы о возврате НДФЛ при приобретении жилья

Российское налоговое законодательство предоставляет право физическому лицу, приобретшему в собственность жилье, вернуть уплаченный налог на доходы физических лиц. Такой имущественный вычет предусмотрен ст. 220 Налогового Кодекса РФ. Подробно об этом мы писали ранее.

Ниже рассмотрены вопросы, наиболее часто возникающие у налогоплательщиков-физических лиц, получивших право на возврат налога при покупке жилья.

Если на приобретение жилья направлены средства материнского капитала

В соответствии с п. 3 ст.7 Федерального закона №256-ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», средства, полученные гражданами от государства за рождение второго (или последующих детей в установленных законом случаях) (материнский капитал) могут быть направлены, в том числе, на улучшение жилищных условий.

Причем средства материнского капитала могут быть направлены как прямо на оплату покупаемого жилья, так и на погашение ипотечного кредита, взятого на приобретение жилья.

Абзац 26 пп.2 п.1 ст.220 Налогового Кодекса:

«Имущественный налоговый вычет ... не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, ..., за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов...»

Таким образом, налогоплательщик, купивший жилье, не сможет вернуть уплаченный им ранее налог на доходы с суммы материнского капитала, направленного на приобретение жилья.

При этом, не зависимо от того, направляются ли средства материнского капитала на приобретение жилья напрямую или на погашение кредита, полученного на приобретение жилого помещения, налоговые последствия должны быть одинаковыми. Следовательно, сумма расходов налогоплательщика на приобретение (строительство) жилого помещения в размере средств материнского капитала, направленных на погашение основного долга по целевому (ипотечному ) кредиту также не учитывается при предоставлении имущественного вычета.

Пример 1:

Молодой семьей в общую совместную собственность приобретается квартира стоимостью 1500000 рублей. Из этой суммы 350000 рублей оплачивается средствами материнского капитала, а 1150000 рублей оплачивается личными сбережениями семьи.

Таким образом, имущественный вычет может быть предоставлен только в сумме 1150000 рублей.

Сумма налога к возврату: 1150000 х 13%=149500 рублей

Пример 2:

Семьей приобретается квартира стоимостью 2200000 рублей. Из этой суммы 1500000 рублей оплачено средствами полученного ипотечного кредита, оставшаяся сумма 700000 рублей –сбережения семьи. Материнский капитал в сумме 350000 рублей направляется на погашение ипотечного кредита.

Сумма имущественного вычета, на который имеет право семья:

700000 + (1500000 – 350000)=1850000 рублей

Общая сумма налога к возврату: 1850000 х 13%= 240500 рублей

Пример 3:

Семьей приобретается дом стоимостью 2500000 рублей. 1500000 –средства ипотечного кредита, 1000000 рублей – собственные средства. 350000 рублей материнского капитала направлено на погашение ипотечного кредита.

Сумма имущественного вычета:

1000000 +(1500000 – 350000) =2150000 рублей. Учитывая, что размер имущественного вычета, в соответствии с законодательством не может быть больше 2000000 рублей, сумма имущественного вычета, на который имеет право данная семья, равна 2000000 рублей. Соответственно, сумма налога к возврату:

2000000 х 13% = 260000 рублей.

Следует отметить, что во всех трех примерах сумма имущественного вычета и налога к возврату рассчитана в целом на семью. Рассчитанная на семью сумма имущественного вычета делится между супругами в зависимости от способа приобретения жилья. Если жилье приобретается супругами в общую совместную собственность, то распределение (в %) имущественного вычета может быть ими произведено самостоятельно соответствующим заявлением в налоговые органы.

Если жилье приобретается супругами в общедолевую собственность, то рассчитанная сумма имущественного вычета распределяется между супругами согласно размеру их долей.

Разъясняющие Письма Минфина:

№ 03-04-05/7-1218 от 24.10.2012

№ 03-04-05/4-1125 от 19.09.2010

Если приобретается жилье в строящемся доме

В соответствии с абз.22 пп.2 п.1 ст.220 Налогового Кодекса, основанием для предоставления имущественного вычета при приобретении квартиры (комнаты) в строящемся доме, является акт приема-передачи квартиры физическому лицу-покупателю.

Таким образом, физическое лицо, купившее квартиру (комнату) в строящемся доме, вправе получить имущественный вычет до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на данное жилье, начиная с того года, в котором получен акт (или иной аналогичный документ) о фактической передаче жилого помещения физическому лицу-покупателю.

Никакие иные документы (в том числе, договор на долевое участие в строительстве) не являются основанием для предоставления имущественного вычета.

Разъясняющие письма Минфина:

№ 03-04-05/7-432 от 03.04.2012

№ 03-04-05/7-1243 от 01.11.2012

№ 03-04-05/7-360 от 22.03.2012

Если жилье приобретается пенсионерами или лицами предпенсионного возраста

Абзац 29 пп.2п.1 ст.220 Налогового Кодекса РФ:

«У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае отсутствия у них доходов, облагаемых по налоговой ставке, установленной пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, остаток имущественного вычета может быть перенесен на предшествующие налоговые периоды, но не более трех...»

Следует отметить, что речь в данном пункте идет не о переносе всего имущественного вычета на предыдущие налоговые периоды, а лишь о переносе его остатка. Т.е. если физическое лицо предпенсионного возраста или работающий пенсионер, имеющие доход, облагаемый НДФЛ, уже получили часть имущественного вычета и далее утратили облагаемый налогом доход, то оставшуюся часть причитающегося к возврату налога они смогут получить за три года, предшествующие тому году, в котором образовался остаток имущественного вычета.

Например:

Петр Сергеевич Колодкин приобрел квартиру за 1 млн. рублей и получил свидетельство о праве в июне 2011 года, а в сентябре 2011 года он вышел на пенсию. С января по сентябрь 2011 года его зарплата (облагаемый доход) составила 160 тыс. рублей, с которых уплачен налог на доходы (13%) в сумме 20800 рублей.

В 2012 году Петр Сергеевич имеет право подать декларацию по форме 3-НДФЛ и заявление на получение имущественного вычета в связи с приобретением жилья.

Имущественный вычет предоставляется в общей сумме 1000000 рублей, таким образом, Петр Сергеевич Колодкин имеет право на возврат уплаченного НДФЛ в сумме 130000 рублей (1000000 х 13%).

За 2011 год ему будет возвращен НДФЛ в сумме 20800 рублей (в размере фактически уплаченного).

Таким образом, в 2011 году возник остаток имущественного вычета в сумме 840000 рублей ( 1000000 – 160000) и остаток налога к возврату в сумме 109200 рублей (840000 х 13% или 130000 – 20800).

Соответственно, Петр Сергеевич имеет право предоставить в налоговую инспекцию декларации за три года, предшествующих 2011 году (за 2010, 2009 и 2008).

Пусть доход за эти годы составил:

2008 г. - 400000 рублей ( удержан НДФЛ 13% в сумме 52000 рублей);

2009 г. – 360000 рублей (удержан НДФЛ 13% - 46800 рублей)

2010 г. – 320000 рублей (удержан НДФЛ 13% - 41600 рублей)

На основании деклараций, поданных за эти годы Петру Сергеевичу будет возвращен налог в оставшейся сумме 109200 рублей, в том числе:

41600 рублей (фактически уплаченный за 2010 год)

46800 рублей (фактически уплаченный за 2009 год)

20800 рублей (в оставшейся сумме) за 2008 год.

Теперь, если в вышеописанном примере при прочих равных условиях Петр Сергеевич приобрел квартиру в 2012 году (т.е. на следующий год, после того, как он вышел на пенсию), то права на получение имущественного вычета он не имеет, поскольку право на вычет возникло в 2012 году, в котором у Петра Сергеевича уже отсутствовали доходы, облагаемые НДФЛ, следовательно, налог с него не удерживался и возвращать ему нечего. Получить имущественный вычет за предыдущие годы он также не имеет права, поскольку согласно положениям Налогового Кодекса, на предыдущие годы переносится только неполученный остаток имущественного вычета. Соответственно, если не предоставляется налоговый вычет, то и неиспользованный остаток, который может быть перенесен на предыдущие годы, отсутствует.

Вывод:

Пенсионер не имеет права на получение имущественного вычета при покупке квартиры, если жилье приобретается пенсионером в том году, за который у него уже не было доходов, облагаемых НДФЛ.

Ситуация 1:

Налогоплательщик приобрел квартиру в 2011 году, а на пенсию выходит в 2016 году.

Право на налоговый вычет возникает в 2011 году. До момента выхода на пенсию - за 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 и 2016 год – налогоплательщик будет иметь доход, облагаемый НДФЛ. Соответственно за указанные годы, при подаче декларации и соответствующего заявления налогоплательщику будет возвращен НДФЛ уплаченный за эти годы (всего в размере, не превышающем 13% от суммы собственных средств, направленных на приобретение квартиры).

Если к моменту выхода на пенсию и потери облагаемого дохода в 2016 году останется неиспользованный остаток имущественного вычета, то вернуть оставшуюся сумму будет уже нельзя, поскольку годы, предшествующие 2016 году, в котором образовался неиспользованный остаток, это 2015, 2014 и 2013, за которые вычет налогоплательщиком уже получен.

Пример:

Иваном Петровичем Шараповым куплена квартира за 1 млн. 200 тыс. рублей в 2009 году.

Доход Ивана Петровича до момента выхода на пенсию составил 650 тыс. рублей, в том числе:

За 2009 год – 200 тыс. рублей (НДФЛ 13% - 26000 рублей)

За 2010 год – 210 тыс. рублей (НДФЛ 13% - 27300 рублей)

За 2011 год – 190 тыс. рублей (НДФЛ 13% - 24700 рублей)

В марте 2012 года Иван Петрович вышел на пенсию и прекратил работать и получать облагаемый НДФЛ доход.

С января по март 2012 года облагаемый доход составил – 50 тыс. рублей (НДФЛ 13% - 6500 рублей).

Иван Петрович имеет право на имущественный вычет в сумме 1200000 рублей и соответственно на возврат налога в сумме 156000 рублей (1200000 х 13%).

За период с 2009 по 2012 год ему будет возвращено уплаченного налога в сумме 84500 рублей , в том числе:

26000 рублей - за 2009 год, 27300 рублей - за 2010 год, 24700 рублей - за 2011 год и 6500 рублей - за 2012 год.

Таким образом, в 2012 году возник остаток имущественного вычета 550 тыс. рублей (1200000 рублей– 650000 рублей).

Перенести его в соответствии с действующим законодательством можно лишь на 2011, 2010 и 2009 год. Но за эти годы налоговый вычет уже получен, поэтому остаток имущественного вычет не будет предоставлен по причине отсутствия облагаемого дохода.

Вывод:

Если на момент выхода на пенсию имущественный вычет получен не полностью, пенсионер не сможет получить остаток имущественного вычета, если квартира куплена более, чем за 3 года до выхода на пенсию и потери дохода

Следует также учитывать следующее:

В соответствии с разъяснениями ФНС РФ:

Если за переносом остатка имущественного налогового вычета на предшествующие налоговые периоды налогоплательщик обращается не в налоговом периоде, непосредственно следующем за налоговым периодом, в котором образовался остаток имущественного налогового вычета, а позже, в последующие налоговые периоды, то количество налоговых периодов, на которые может быть перенесен вышеуказанный остаток, соответственно уменьшается.

Т.е., если, например, налогоплательщик, купивший квартиру в 2012 году и имеющий право на соответствующий налоговый вычет, вышел на пенсию в 2012 году, то:

в 2013 году он подает декларацию 3-НДФЛ по облагаемым доходам за 2012 год и соответствующее заявление на возврат налога за 2012 год, а также он может подать заявление на перенос остатка имущественного вычета на 2011, 2010 и 2009 год.

Если налогоплательщик забыл подать заявление о переносе остатка в 2013 году, и подал его лишь в 2014 году, то остаток имущественного вычета ему перенесут, соответственно, уже на 2013, 2012, 2011 годы.

Разъясняющие письма Минфина и ФНС РФ:

от 01.06.2012 г. № 03-04-08/4-130

от 19.12. 2012 г. № 03-04-05/5-1416

от 14.03.2013 г. № 03-04-05/7-225

Если жилье приобретается супругами

Квартира может быть приобретена супругами в общую совместную собственность или в общую долевую собственность.

Общая совместная собственность представляет собой право нескольких лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое, без определения их долей в праве на него.

Общая долевая собственность представляет собой владение несколькими лицами имуществом, составляющим единое целое, с определением их долей в праве на данное имущество. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону), либо соглашением участников общей долевой собственности. Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением ее участников, доли признаются равными.

Если жилье куплено супругами в общую совместную собственность, то распределение размера имущественного вычета производится на основании заявления, предоставляемого в налоговый орган вместе с декларацией о доходах (3-НДФЛ). Форма такого заявления установлена Письмом ФНС РФ от 22 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/19630@.

При этом следует иметь в виду, что факт составления совладельцами квартиры заявления о распределении имущественного налогового вычета и его представления в налоговые органы одним из совладельцев не является основанием для предоставления имущественного налогового вычета всем совладельцам, указанным в заявлении. Т.е., если один из супругов, предоставил декларацию, заявление о предоставлении ему имущественного вычета и заявление о распределении размера имущественного вычета, то это еще не значит, что своим правом на получение имущественного вычета автоматически воспользовался второй супруг. Для получения своего имущественного вычета второй супруг также должен подать в налоговый орган Декларацию, заявление о предоставлении ему вычета и заявление о распределении размера вычета.

Распределение имущественного вычета между супругами может быть произведено как: 100% суммы вычета одному супругу и 0% суммы вычета второму супругу, т.е. имущественный вычет полностью может быть получен одним из супругов.

Если жилье куплено супругами в общую долевую собственность, то имущественный вычет предоставляется каждому из супругов в размере, соответствующему размеру их долей.

Налоговым законодательством не предусмотрена передача прав на получение имущественного вычета одним супругом другому супругу при приобретении ими квартиры в долевую собственность. Поэтому в данном случае один супруг не сможет получить имущественный вычет за второго супруга, даже в случаях, когда второй супруг не имеет доходов, облагаемых НДФЛ.

Если приобретаемое жилье оформляется на одного из супругов (денежные средства вносились одним из супругов).

В соответствии со ст. 256 Гражданского Кодекса РФ и ст.34 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Таким образом, если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности и каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет, вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно оформлено.

Разъясняющие документы:

Письмо Минфина от 21.06.2012 г. № 03-04-05/5-756

Письмо Минфина от 27.02.2013 г. № 03-04-05/9-148

Письмо Минфина от 01.02.2013 г. № 03-04-05/7-87

Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2009 N Ф09-1899/09-С2 по делу N А07-7167/2008-А-ДГА

Если жилье приобретается на несовершеннолетних детей

Жилье может быть приобретено на имя несовершеннолетних детей, либо в общую собственность с несовершеннолетними детьми.

И в том и в другом случае получить имущественный вычет за несовершеннолетнего ребенка может один из родителей. При этом, поскольку вычет получает не ребенок, а родитель, то, по мнению налоговых органов, несовершеннолетний ребенок не теряет права получить имущественный вычет при приобретении другого жилья в дальнейшем.

Следует учитывать следующее, если ранее родитель уже воспользовался имущественным вычетом по другому жилью, получить вычет по вновь приобретаемому жилью только на ребенка будет уже нельзя, поскольку повторно имущественный вычет на покупку жилья не предоставляется.

Разъясняющие документы:

Письмо Минфина РФ от 4 июля 2012 г. N 03-04-05/5-841

Письмо Минфина РФ от 17 декабря 2012 г. N 03-04-05/7-1400

Письмо УФНС по Москве от 21 мая 2012 г. N 20-14/044565@

Постановление Конституционного Суда РФ от 01.03.2012 № 6-П

Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П

Возврат налога индивидуальными предпринимателями

Налоговое законодательство не предусматривает предоставление имущественных вычетов индивидуальным предпринимателям, поскольку их доходы не облагаются налогом на доходы физических лиц (13%).

Вместе с тем, если жилье приобретено супругом индивидуального предпринимателя, который имеет право на имущественный вычет, то, учитывая , что имущество приобретенное в браке является совместным имуществом супругов, право на имущественный налоговый вычет в случае приобретения квартиры в собственность имеет любой из супругов по их выбору.

Таким образом, в данном случае индивидуальный предприниматель имеет право на получение имущественного вычета за супругу.

Письмо Минфина РФ от 6 июля 2011 г. №03-04-05/3-489

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 № 8184/07