Історія створення об"єднань.
Для об"єднань власників житлових та нежитлових приміщень в будинках світова практика виробила спеціальний термін - "кондомініум"( від лат. слова
con-
спів,
dominium
- володіння).
Історія виникнення кондомініумів сходить ще до часів Римської Імперії. Існували вони колись й в Україні у часи дореволюційної Російської імперії та в період НЕПу. З того часу ця форма пройшла кілька етапів свого розвитку, вдосконалюючись у міру розвитку ринкових взаємовідносин у суспільстві.Об"єднання власників квартир (будинків) існують зараз в Англії, Франції, США. Проблема створення об"єднаннь є актуальною зараз не тільки для України але й для всіх держав з економікою, що знаходиться на перехідному етапі.
Що таке об"єднання
?
Кондомініум - це спецефічна форма володіння нерухомістю ( на праві спільної сумісної власності) при який особа володіє не тільки житловими приміщеннями але і певною часткою нежитлових приміщень головною метою якої є покращення утримання будинку, використання платежів мешканців на утримання того будинку в якому вони проживають.
Основним документом, який закладає правову основу для взаємовідносин між окремими власниками житлових і нежитлових приміщень у будинку, де створено обє"днання, є статут обє"днання. Статут обє"днання, як установчий документ визначає зокрема права і обов"язки власників приміщень у цьому будинку, а також механізм розподілу відповідальності між ними.
В об"єднанні співіснують два різновиди приватної форми власності :приватн- індивідуальна , спільна сумісна власність.Існування спільної власності веде до необхідності створення юридичої особи, уповноваженої приймати рішення відносно спільної власності.Кондомініум за своєю формою як найкраще відповідає цим завданням.
Вигоди від створення об"єднання.
Наміри уряду перекласти відповідальність за управління та утримання житловими будинками на самих мешканців ні в кого не викликає заперечень.Однак як це часто буває, існують розбіжності стосовно методів та темпів такого переходу.На сьогодні очевидно ,шо уряд не спроможний більше надавати допомогу житловому та комунальному господарству яку надавав раніше.
Складається враження, що чим більше уряд займається вирішенням цієї проблеми тим чіткіше він усвідомлює серйознисть ситуації, яка сладається та необхідність вжиття рішучих дій.
Першою такою дією стала приватизація квартир - як результат квартири виглядають набагато краще ніж елементи системи загального користування ( сходи, ліфти, коридори, дахи ).Звідси висновок : - якість ремонту та утримання елементів загального користування може серйозно вплинути на якість( умови ) життя в окремій кваратирі. Отже коли контроль за якістю робіт у будинку та відповідальність за своєчасне фінансування цих робіт перейде від органів влади до мешканців будинку, можно сподіватись на зміну ситуації.Можно навести ряд потенційних вигод для двох найважливіших учасників в процесі організації кондомініумів: громадян та місцевих органів влади.
Громадяни:
- стають власниками елементів загального користування в будинку;
- мають можливість створити власну управлінську структуру для вирішення проблеми утримання будинку;
- мають можливість покращити фізичний стан будинку та умови проживання в будинку;
- мають можливість контролювати якість ремонтних робіт у будинку;
- мають можливість скоротити витрати на комунальні послуги;
- мають можливість матеріально впливати на порушників загальних домовленостей;
Органи місцевої влади
- зменшують обсяг витрат з місцевого бюджету та утримання бдинків;
- звільняються від проблем, пов"язаних із розрахунком та збором квартирної плати;
- матимуть покращений фізичний стан житлового фонду міста в цілому;
- передають значну частину прав щодо прийняття рішень в частині утримання та використання житлового фонду мешканцями будинків;
Правові підстави для створення об"єднання.
У країнах Центральної Європи та Співдружності Незалежних Держав приватизація стала вирішальним фактором переходу до ринкової економіки.Приватизація житла є невідємним елементом усьго процесу приватизації. Від успіху в реалізації програми приватизації житла зночною мірою залежить темпи преходу до ринку.
Відповідно з чинним законодавством усі громадяни України, які проживали у державній, відомчій або кооперативній квартирі можуть стати власниками цього житла. Для цього необхідно подати відповідну заяву до органу, уповноваженого займатись приватизацією житла, і заплатити незначну суму. Після цього громадянин на протязі місяця стає власником своєї квартири. Саме громадяни, які приватизували своє житло, можуть виступати повноправними учасниками процесу створення об"єднаннь. Інтереси решти мешканців будинку (які ще не приватизували житло) в процесі створення об"єднаннь буде представляти міська Рада, правління кооперативу або відповідне відомство.
Правова база для створення в Україні кондомініумів була закладена з прийняттям у липні 1992 року Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". У статті 10 другого розділу цього Закону зазначено, що "власники квартир у багатоквартирному будинках є співласниками допоміжних приміщень, технічного оладнання та елементів зовнішнього благоустрою...". Третій розділ Закону лише передбачав право власників квартир на створення "об"єднаннь та асоціацій власників окремих квартир та будівель... "для експлуатаціцї та утримання будівлі.
У жовтні 1992 року КМУ прийняв постанову №572, якою затвердив "Правила користування приміщеннями житлових будинків та прилеглими територіями". Ці правила зокрема уточнювали поняття "спільного володіння". Уних йшлося про те, що об"єднання виступає від імені власників квартир в усіх питаннях, пов"язаних з ремонтом та утриманням будинків; описувався процес створення та реєстрації таких об"єднань; перераховувались права та обов"язки обє"дняння і його членів; зазначалось, що спілні витрати розподіляються "...пропорційно до загальної площі квартир, зайнятих власниками..."; визначались повноваження загальних зборів об"єднання та деякі процедурні вимоги щодо прийняття рішень.
Після прийняття ВРУ Постанови "Про концепцію державної житлової політики" 30.06.1995 було визначено основні напрямки житлової політики на перспективу. В цій Постанові вперше наголошується на обов"язковості " об"єднання власників квартир багатоквартирних будинків в товариства з метою забезпечення належного утримання будинків та прибудинкових територій".
Постанова КМУ №588 "Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об"єднаннь, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків,яке перебуває в загальному користуванні" 31.07.1995. була прийнята в розвиток цього нового нарямку державної житлової політики. У прийнятому Положенні визначено загальний порядок та процедуру організації та лікідації об"єднань типу кондамініуму. Документ детально описує порядок скликання установчих зборів, механізм подальшого використання майна, яке перебувало у спільному користуванні, визнгачення спільних видатків, проведення ремонтів та реконструкцій в нових умовах. Важливим є пункт про безкоштовну реєстраію новостворених кондомініумів та про термін такої реєстрації. Нарешті в самій Постанові дано доручення відповідним відомствам розробити типовий статут кондомініуму, а також спеціальне положення про визначення та закріплення меж прибудинкових територій і передачі цих територій кондомініуму в користування.
Створення та державна реєстрація об"єднання(рекомендації, етапи, вимоги)
З юридичної точки зору, об"єднання існує тільки з моменту його державної реєстрації.В будинках, в принципі можуть створюватись і діяти "де факто" об"єднання, але без державної реєстрації статусу юридичної особи вони не можуть мати. З процесом реєстрації пов"язана розробка та прийняття статуту об"єднання, крім того статут та інші необхідні документи мають ще одне неменш важливе значення - вони визначають форму та методи повсякденної діяльності об"єднання.
Цілком очевидно, що навіть юридично зареєстроване об"єднання, яке має в наявності необхідний пакет документів, зіткнеться в своїй діяльності з цілим рядом проблем. Так як такий тип об"єднання як кондомініуми для нашої держави досить нове поняття то на сьогоднішній день не існує спеціально розроблених адміністративних процедур, які можуть допомогти об"єднанню в отриманні необхідних послуг або дотацій;не вирішено багато питань оподаткування та квартирної плати за приватизовані квартири. Тому в даній ситуації вимагається, як найактивніше сприяння міської Ради при вирішенні цих питань. Найбільш ефективною формою такої участі є прийняттія міською Радою відповідних ухвал.
Отже основними складовими частинами процесу створення об"єднання на нашу думку будуть ;
- підготовка установчих документів;
- прийняття спеціальних постанов міської Ради;
- державна реєстрація.
Процес реєстрації та підготовки документів (основні вимоги)
У відповідності з Постановою КМУ №588 від 31.07.95, об"єднання може бути створене з ініціативи двох чи більше власників квартир.
Для того щоб пройти процедуру юридичної реєстрації у міськвиконкомі, об"єднання-кондомініум повинне відповідати ряду вимог, які стосуються порядку проведення усановчих зборів,а також розробити, оформити і подати у відповідні органи ряд документів, які передбачені законодавством. Після виконання цих дій об"єднання вважіється юридично зареєстрованим.
На різних стадіях процесу реєстрації можуть виникнути певні труднощі, перш за все через відсутність чітих вимог та через бюракратичну некомпетентність окремих чиновників. Міська Рада або виконком можуть суттєво допомогти обєднанням в частині скорочення часу і витрат, пов"язаних з реєстрацією.
Етапи створення об"єднання власників житлового будинку
1) Власники квартир, що хочуть створити об"єднання, створюють "ініціативну групу". Ця група повинна :
- скласти список мешканців, що бажають створити об"єднання;
- підготувати проект установчих документів, скликати загальні збори власників квартир;
2) Ці ж власники проводять загальні збори власників квартир за участю представника міськвиконкому (міської Ради); на загальні збори можуть прийти мешканці квартир, які ще не приватизовані, однак права голосу вони не мають. Загальні збори повинні :
- проголусувати за створення об"єднання;
- ухвалити статут об"єднання;
- обрати правління та ревізійну комісію об"єднання;
- вирішити, чи буде стягуватися вступний внесок, визначити його розмір;
- вирішити, в якій спосіб будуть покриватимуться видатки, пов"язані з розробкою та оформленням документів для реєстрації об"єднання;
- доручити одному з учасників зареєструвати об"єднання в міській Раді чи в іншому місцевому органі влади.
3) Документи, необхідні для реєстрації об"єднання, предаються до виконкому або іншого міського, або районного органу влади, уповноваженого здійснювати реєстрацію.
4) При наявності всіх необхідних документів виконком зобов"язаний зареєструвати об"єднання та видати свідотцтво про реєстрацію протягом п"яти робочих днів з дня подання документів.
5) Після реєстрації необхідно виготовити штамп та печатку. Для цього необхідно отримати дозвіл місцевого відділення міліції. Для отримання дозволу необхідно подати у це відділення наступні документи :
- заяву;
- макети печатки та штампу, які відповідають статуту;
- квітанцію про оплату;
- копію реєстраційного свідотцтва.
6)Після отримання дозволу печатку та штамп замовляють у відповідній майстерні за окрему плату.
7) Наступним кроками є відкриття бануківського рахунку, реєстрація об"єднання у податковій інспекції та міському бюро технічної инвентаризації.
Список документів для реєстрації обє"днання-кондомініуму у виконавчому комітеті.
1. Заява, адресована голові виконавчого комітету - 2 примірники.
2. Витяг з протоколу загальних зборів з результатами голосування щодо рішення про створення об"єднання - 2 примірники.
3. Статут об"єднання, затверджений рішенням загальних зборів власників і нотаріально засвідчений - 8 примірників.
4. Список членів правління - 2 примірники.
5. Квитанція про оплату державног мита за реєстрацію.
Спиок додаткових документів, які необхідні для виготовлення печатки та штампу :
1. Намальвані макети печатки та штампу засвідчені у відділенні міліції - 2 примірники.
2. Виписка з рішення про реєстрацію об"єднання у виконавчому комітеті.
Крім перерахованих документів, кожне об"єднання має мати правильно складений технічний паспорт на будинок. Теоретично цей документ легко можна отримати за відповідну плату у міському бюро технічної інвентаризації або у відповідніх відділах міськвиконкому.
Установчі докіменти
Виходячи з існуючої в Україні ситуації ( недостатність законодавчих документів, що регулюють процедуру створення кондомініумів ) проблема розробки установчих документів для кондомініуму повністю знаходиться в компетенції міської влади і самого об"єднання.
Орієнтуючись на досвід кондомініумів в інших державах, а також враховуючи перші етапи цієї роботи в Україні, було вирішено, що в документах повинна міститись юридична характеристика власності об"єднання, опис процедури створення, діяльності і ліквідації об"єднання, означення ролі мешканців, власників квартир, власників та наймачів нежитлових приміщень та членів правління.
Установчий договір та статут об"єднання світова юридична практика визнає за два основних документи, які є достатніми для успішної подальшої діяльності кондомініуму.
Установчий договір
Установчий договір об"єднання повинен чітко визначити та описати межі спільної і приватної власності в будинку. Він складається для того, щоб наперед було зрозуміло, які частини будинку перебувають у спільній власності, а які у приватній, і хто відповідає за утримання та ремонт окремих частин і систем будинку. В установчому договорі таож повинна бути визначена і зафіксована часта участі власника кожної квартири у спільних витратах ( в процентах ). Крім того договір повинен описувати процедуру вирішення суперечок та внесення поправок до договору та статуту об"єднання, визначає умови припинення своєї дії.
Статут об"єднання
Статут об"єднання визначає права та обов"язки окремих членів об"єднання, членів правління, а також об"єднання в цілому.
В статуті вказується форми діяльності та мета діяльності об"єднання, відображаються питання бюджету, бухгалтерської звітності та описується органи управління об"єднанням та процедури прийняття рішень в об"єднанні ( ведення протоколів зборів, організація голосування, порядок виборів і звіт правління ). Статут визначає, хто і як відповідає за організацію утримання будинку, проведення ремонтів, забудову прибудинкової території. Отже, як бачимо статут об"єднання є основним нормативним докментом, який відображає усі сторони його діяльноті.
Політика міської влади
Підходи до розробки спеціальної міської політики у сфері реорганізації житлового фонду міста
Сьогодні власники приватизованих квартир мають можливість створювати об"єднання , але лише деякі подинокі громади використовують цю можливість. Якщо міська влада дійсно підтримає створення таких об"єднаннь , їй слід задуматись над им, чому створено так мало об"єднаннь, проаналізувати причини та розробити план дій, спрямованих на збільшення їх кількості.
Можна виділити кілька основних етапів процесу вироблення спеціальної міської політики у сфері реорганізації житлового фонду міст шляхом створення об"єднаннь :
1. Провести реальну оцінку ситуації (скільки об"єднаннь створено, визначити типи будинків, проаналізувати що заважає їх створенню).
2. Визначити першочергові завдання, що стоять перед містом в ділянці вирішення житлової проблеми; продумати, як організція об"єднаннь зможе сприяти її вирішенню.
3. Визначити, які типи будинків слід підбирати і які форми стимулювання для мешканців будуть застосовуватися.
4. Розглянути, як втілення програми позначиться на ресурсах міста (мається на увазі робоча сила і фінанси.)
5. Втілити програму.
6. Підбити підсумки та розробити план більш широкої реалізації програми.
Крім того на нашу думку існує необхідність створення підрозділу у справах об"єднаннь. Це можна пояснити двома причинами : по-перше кількість будинків що потрапляє під дію вище згаданої Постанови КМУ є дуже значною в будь-якому місті України, по-друге існує проблема підготовки спеціальних документів для реєстрації об"єднання (зокрема технічний паспорт на будинок).Варто також взяти до уваги, що міська адміністрація стосовно об"єднаннь виступає у двох ролях : вона здійснює реєстрацію об"єднання і одночасно діє як член об"єднання в процесі його формування і функціонування ( у випадках з будинками які не є повністю приватизованими). Ці дві ролі характерезуються різними інтересами, що накладає додаткові труднощі у процесі взаємодії міської влади з об"єднаннями. Крім того, навіть за наявності чіткого законодавства з питань кондоиініумів та повній підтримці ідеї організації кондомініумів з боку міської влади, успіх справи залежатиме від того чи достатньо чітко мешканці міста та представники влади уявлятимуть принципи організації кондомініумів та механізм їх функціонування. Без такого розуміння і відповідних знань у членів об"єднання справа створення об"єднаннь не буде успішною. Ключовим елементом створення належно інформованої групи мешканців та посадових осіб у місті є розробка та реалізація довгострокової програми навчання, доступної для всіх, хто бере участь у процесі створення об"єднання.
ДОДАТОК № 1
Послідовність дій при створенні об"єднаннь власників квартир :
1. Об"єднання може бути створене з ініціативи власників квартир, власника будинку або упвноваженого органу.
2. Власники, які виявили бажання створити об"єднання, створюють ініціативну групу.
3. Ініціативна група складає :
список мешканців, які бажають створити об"єднання;
проект Статуту;
скликає загальні збори власників квартир;
4. На загальних зборах повинен бути присутнім представник місцевої адміністрації або органів самоуправління. На зборах можуть бути присутніми орендарі квартир і власники неприватизованих квартир, але вони мають право дорадчого голосу.
5. Загальні збори :
голосують за рішення створити об"єднання;
затверджують Статут об"єднання;
вибирають правління і ревізійну комісію;
визначають розмір вступного внеску;
вибирають відповідального за реєстрацію об"єднання в виконавчому комітеті;
6. Документи, необхідні для реєстрації в виконавчому комітеті :
Статут об"єднання, затверджений загальними зборами і завірений в нотаріуса - 8 приміників;
заява про реєстрацію на ім"я Голови виконкому - 2 примірники;
рішення загальних зборів про створення об"єднання - 2 примірники;
склад членів правління - 2 примірники;
виписка з Статуту - 1 примірник;
Ескізи штампу і печатки Об"єднання - 2 примірники;
7. По отиманню всіх необхідних документів виконавчий комітет повинен зареєструвати об"єднання і видати сертифікат протягом 5-ти робочих днів з моменту подачі документів.
8. Для отримання печатки необхідний дозвіл міліції. Для отримання дозволу в міліцію подаються наступні документи :
заява;
ескіз штампу і печатки;
виписка з Статуту;
копія реєстраційного сертифікату.
9. По отриманню дозволу з міліції, робиться замовлення на виготовлення печатки і штампу.
ДОДАТОК № 2
П О С Т А Н О В А
від 31 липня 1995 р. N 588
Київ
Про затвердження Положення про порядок організації
та діяльності об'єднань, що створюються власниками для
управління, утримання і використання майна житлових
будинків, яке перебуває у загальному користуванні
З метою забезпечення належного утримання майна житлових
будинків, яке перебуває у загальному користуванні, та підвищення
відповідальності за його збереження і використання за призначенням
Кабінет Міністрів України ПОСТАНОВЛЯЄ:
1. Затвердити Положення про порядок організації та діяльності
об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і
використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному
користуванні (додається).
2. Державному комітетові по житлово-комунальному господарству
разом з Фондом державного майна у місячний термін затвердити
типовий статут об'єднання власників з управління, утримання і
використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному
користуванні.
3. Державному комітетові по житлово-комунальному господарству
разом з Державним комітетом по земельних ресурсах, Фондом
державного майна у тримісячний термін розробити і затвердити
Положення про порядок встановлення та закріплення меж
прибудинкових територій існуючого житлового фонду та передачі їх у
користування.
4. Державному комітетові по земельних ресурсах разом з
Державним комітетом у справах містобудування та архітектури,
Державним комітетом по житлово-комунальному господарству, Фондом
державного майна у тримісячний термін розробити і затвердити
Положення про надання у спільне користування або спільну сумісну
власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків.
5. Для забезпечення ефективного використання житла
рекомендувати житловим та житлово-будівельним кооперативам, члени
яких повністю розрахувалися за надані їм на будівництво кредити,
реорганізуватися в товариства об'єднання) співвласників будинку.
Місцевим органам влади забезпечити безкоштовну перереєстрацію
їх статутів та сприяти створенню таких формувань власників
індивідуальних житлових будинків.
6. Визнати таким, що втратив чинність, додаток до Правил
користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими
територіями, затверджених постановою Кабінету Міністрів України
від 8 жовтня 1992 р. N 572 ( 572-92-п ) "Про механізм впровадження
Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (ЗП
України, 1992 р., N 11, ст. 270).
Прем'єр-міністр України Є. МАРЧУК
Міністр
Кабінету Міністрів України В. ПУСТОВОЙТЕНКО
Інд.35
ЗАТВЕРДЖЕНО
постановою Кабінету Міністрів України
від 31 липня 1995 р. N 588
ПОЛОЖЕННЯ
про порядок організації та діяльності об'єднань,
що створюються власниками для управління, утримання і
використання майна житлових будинків, яке
перебуває у загальному користуванні
1. Загальні положення
1. Для управління, утримання і використання майна житлових
будинків, яке перебуває у загальному користуванні (допоміжні
приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього
благоустрою прибудинкової території тощо), у процесі виникнення
різних форм власності обов'язково створюється об'єднання
власників.
2. З ініціативою про створення об'єднання може виступати
власник будинку, уповноважений ним орган або громадяни-власники
квартир, житлових приміщень, а також власники нежитлових приміщень
будинку.
3. Ініціатори створення об'єднання власників скликають
установчі збори, на які запрошуються власники будинку, квартир,
інших житлових і нежитлових приміщень, для вирішення питання про
їх участь в управлінні, утриманні та використанні майна житлового
будинку і прибудинкової території, яке перебуває у загальному
користуванні.
4. Письмове повідомлення про скликання установчих зборів
повинно бути вручене кожному власнику під розписку або надіслане
йому рекомендованим листом не пізніше як за 30 календарних днів до
дати проведення зборів.
Повідомлення має містити інформацію про створення об'єднання
власників, дату, час, місце проведення та порядок денний
установчих зборів. Якщо власник не одержав повідомлення про
скликання установчих зборів, ініціатори створення об'єднання
повинні надіслати листа та (або) вжити інших необхідних заходів
щодо повідомлення такого власника.
5. Установчі збори є чинними, якщо на них присутні власник
житлового будинку або уповноважений ним орган, а також не менше
половини власників квартир, інших житлових і нежитлових приміщень
у будинку. У разі відсутності кворуму призначається інша дата
проведення установчих зборів. Повідомлення про нову дату
проведення цих зборів розміщується в загальнодоступних місцях
будинку не пізніше ніж за 7 календарних днів до дати проведення
таких зборів.
Після повторного повідомлення установчі збори є чинними, якщо
вони проводяться не раніше ніж через 14 календарних днів та не
пізніше ніж через 30 календарних днів після першої дати,
призначеної для проведення установчих зборів.
Установчі збори є правомочними, якщо на них присутні власник
житлового будинку, а також не менш як 30 відсотків власників
квартир, інших житлових і нежитлових приміщень.
6. Якщо установчі збори не відбулися вдруге, власник будинку
або уповноважений ним орган самостійно розробляє проект статуту
об'єднання власників відповідно до цього Положення.
7. На установчих зборах власник будинку або уповноважений ним
орган інформує власників про основні принципи користування майном
житлового будинку, яке перебуває у загальному користуванні, та
порядок створення об'єднання власників. На установчих зборах
розглядаються такі питання:
а) створення об'єднання власників;
б) розгляд та затвердження проекту статуту об'єднання
власників;
в) створення робочої (ініціативної) групи для розробки
проекту першого річного кошторису об'єднання власників;
г) у разі потреби - термін та порядок скликання наступних
зборів;
д) інші питання.
8. На установчих зборах кожний власник, у тому числі власник
будинку, має один голос незалежно від кількості та розміру
належних йому квартир, житлових і нежитлових приміщень. Рішення на
установчих зборах приймаються простою більшістю голосів присутніх
на них власників. Рішення, прийняті відповідно до вимог цього
пункту, є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, інших
житлових приміщень, у тому числі і для тих, які незалежно від
будь-яких причин не були присутні на установчих зборах або не
брали участі в голосуванні.
9. За рішенням установчих зборів затвердження статуту
об'єднання власників може відбуватися шляхом письмового погодження
власників без проведення загальних зборів. У такому разі статут
вважається затвердженим, якщо за нього було подано просту
більшість голосів усіх власників. При голосуванні шляхом
письмового погодження власники подають копії документів, що
встановлюють право на їхню власність.
10. Статут об'єднання власників підлягає державній реєстрації
безкоштовно. Орган місцевої державної виконавчої влади повинен
зареєструвати статут протягом 30 календарних днів після дати
подання заяви про реєстрацію та протоколу установчих зборів.
Рішення надсилається особі, зазначеній у заяві про
реєстрацію, протягом 5 робочих днів після його прийняття. Відмова
в реєстрації надсилається в письмовій формі і може бути оскаржена
в судовому порядку будь-яким членом створюваного об'єднання.
Об'єднання вважається створеним з моменту реєстрації статуту.
ІІ. Зміст статуту об'єднання власників
11. Статут об'єднання власників (далі - об'єднання) повинен
відповідати типовому статуту і містити такі відомості:
а) назва та місцезнаходження об'єднання;
б) цілі і предмет діяльності об'єднання;
в) перелік майна, яке перебуває у загальному користуванні;
г) права та обов'язки власників щодо майна житлового будинку,
яке перебуває у загальному користуванні;
д) розмір резервного фонду об'єднання та порядок його
створення;
е) назви всіх органів об'єднання, їхні повноваження,
періодичність зборів, порядок голосування та прийняття рішень на
них, перелік питань, для вирішення яких потрібна одностайність або
кваліфікована більшість голосів;
є) порядок прийняття кошторису, створення та використання
фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати
спільних витрат;
ж) порядок прийняття та внесення змін до правил управління,
утримання і використання майна, яке перебуває у загальному
користуванні;
з) міра відповідальності користувачів майна, яке перебуває у
загальному користуванні, за порушення положень статуту та вимог
інших внутрішніх документів об'єднання;
и) порядок здійснення права доступу до квартир, житлових і
нежитлових приміщень;
і) порядок реорганізації або ліквідації об'єднання;
ї) порядок та умови, згідно з якими об'єднання може
придбавати квартири, житлові та інші приміщення у володіння,
користування та розпорядження ними;
й) порядок та умови укладання угод і договорів між
об'єднанням власників та кожним власником квартири, приміщення і
майна, яке перебуває у загальному користуванні.
Статут може включати інші положення, що не суперечать чинному
законодавству, цьому Положенню та типовому статуту.
12. До статуту додаються такі документи:
а) завірені копії документів що встановлюють право кожного
власника на володіння будинком, квартирою (квартирами), житловими
приміщеннями;
б) опис земельної ділянки за встановленою формою;
в) технічний паспорт будинку;
г) перелік та опис кожної квартири, житлового і нежитлового
приміщення і відомості про їх розташування, площу тощо;
д) проект кошторису на перший рік існування об'єднання;
е) копія висновку щодо технічного стану будинку та необхідний
ремонт і поліпшення, які мають бути здійснені протягом 5 років
після реєстрації статуту.
13. Правління об'єднання зберігає оригінал та повні копії
статуту з усіма додатками та іншими внутрішніми документами
об'єднання і надає їх для ознайомлення всім власникам та іншим
заінтересованим особам у зручний для них протягом робочого тижня
час.
ІІІ. Використання майна, яке перебуває у
загальному користуванні
14. Майно, яке перебуває у загальному користуванні членів
об'єднання (додаток до цього Положення), між ними не
розподіляється, а вартість частки, що належить кожному власнику
квартири, житлового і нежитлового приміщення, включається у
вартість майна. Частка майна, яке перебуває у загальному
користуванні, не може бути відокремлена або відчужена.
15. Кожний власник квартири, житлового і нежитлового
приміщення зобов'язаний використовувати майно, яке перебуває у
загальному користуванні, або будь-яку його частину відповідно до
призначення і таким чином, щоб не перешкоджати іншим власникам у
користуванні ним.
16. Власники квартир, житлових і нежитлових приміщень не
мають права проводити будівельні або інші роботи, а також чинити
будь-які дії, що можуть завдати шкоди майну, яке перебуває у
загальному користуванні, або обмежити користування ним чи
зручності інших власників (наприклад, право вільного проходу).
Власники не мають права споруджувати будь-які додаткові
об'єкти, підвали або погреби без згоди на те правління об'єднання.
17. Власники повинні дотримуватись вимог цього Положення та
статуту об'єднання власників. Кожний власник зобов'язаний
забезпечити виконання вимог вищенаведених документів будь-якою
особою, яка орендує або використовує його приміщення.
Недотримання будь-яким власником або особою, яка орендує або
використовує його приміщення, цього Положення та статуту
об'єднання власників є підставою для того, щоб власник або
об'єднання власників, права яких порушено, подали позов до суду
про відшкодування завданих їм збитків, а також про застосування
передбачених статутом санкцій проти такого власника або особи, що
орендує або використовує його приміщення. Будь-які угоди, укладені
власниками та третіми особами стосовно майна житлового будинку,
яке перебуває у загальному користуванні, повинні відповідати
вимогам цього Положення та статуту незалежно від часу їх
укладення.
18. Питання прийняття до членів об'єднання та вибуття з нього
регулюються статутом.
У разі виникнення прав на квартиру, житлове чи нежитлове
приміщення особа, яка набуває цих прав, подає до об'єднання заяву
про те, що вона ознайомлена і зобов'язується виконувати статут, а
також інші правила і вимоги об'єднання, які є чинними на дату
виникнення зазначених прав.
ІV. Спільні витрати
19. Частка спільних витрат кожного власника визначається
пропорційно його частці у майні, яке перебуває у загальному
користуванні, і визначається в порядку, передбаченому статутом
об'єднання.
20. Статутом незалежно від обраного методу визначення частки
спільних витрат може передбачатися додаткова або зменшена частка
окремих власників у спільних витратах, якщо майно, яке перебуває у
загальному користуванні, ті чи інші зручності або комунальні
послуги використовуються ними непропорційно чи у разі збільшення
страхових внесків у зв'язку з особливим використанням відповідних
одиниць майна.
На вимогу заінтересованого власника (власників) розмір
додаткової або зменшеної частки у спільних витратах визначається
незалежним оцінювачем.
21. Правління об'єднання надсилає кожному власнику протягом
10 робочих днів після прийняття та затвердження кошторису
об'єднання письмове повідомлення про його частку у спільних
витратах та терміни внесення платежів. До прийняття нового
кошторису або отримання власником повідомлення про його частку у
спільних витратах зберігається частка в розмірі, затвердженому в
попередньому фінансовому році.
22. Відмова власника від користування майном, яке перебуває у
загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у
спільних витратах.
23. Об'єднання власників має право звернутися до суду з
позовом про несплату власником будинку, квартири, житлового або
нежитлового приміщення його частки у спільних витратах, а також
будь-яких штрафів, пені і процентів, нарахованих на цю суму.
Власники або покупець житла чи нежитлового приміщення мають
право на отримання від правління об'єднання довідки із зазначенням
суми несплачених спільних витрат.
24. Правління організовує ведення бухгалтерського обліку всіх
надходжень та витрат, пов'язаних з діяльністю об'єднання,
відповідно до встановленого порядку. З книгами такого обліку та
платіжними документами власники можуть ознайомлюватись у зручний
для них час протягом робочого тижня. Один раз на рік правління
звітує перед загальними зборами власників про фінансову та
господарську діяльність об'єднання з поданням висновку ревізійної
комісії або аудитора щодо зазначеної діяльності.
25. Субсидії, які надаються об'єднанню державою на утримання
або ремонт майна та оплату комунальних послуг, використовуються в
інтересах усіх власників для покриття спільних витрат.
Власники не можуть використовувати такі субсидії або інші
фонди об'єднання для оплати своєї частки у спільних витратах.
V. Ремонт та реконструкція
26. Ремонт квартири, житлового і нежитлового приміщень
здійснюється власниками за їх рахунок.
27. Ремонт, технічне обслуговування, роботи щодо усунення
пошкоджень або руйнувань майна, яке перебуває у загальному
користуванні, організовуються об'єднанням.
Різниця між розміром страхових компенсацій, одержаних
об'єднанням на проведення зазначених робіт, та їх вартістю
відноситься до спільних витрат.
28. У разі руйнування або значного пошкодження більшої
частини будинку рішення щодо проведення його реконструкції
приймається загальними зборами (двома третинами голосів усіх
власників).
Якщо таке рішення не прийнято протягом 90 днів від дати
виникнення потреби у проведенні відповідних робіт, об'єднання
підлягає ліквідації.
29. Рішення загальних зборів щодо проведення реконструкції
будинку з переплануванням приміщень вважається прийнятим за
наявності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів яких
ця реконструкція стосується. У разі незгоди з рішенням загальних
зборів власники можуть оскаржити його в суді.
30. Якщо власник житла відмовляється тимчасово відселитися
для проведення ремонту або реконструкції житлового приміщення,
спір може бути розв'язаний у судовому порядку.
Це положення не звільняє уповноважений орган від обов'язку
брати участь у фінансуванні та організації ремонту будинку згідно
з вимогами пункту 7 статті 10 Закону України "Про приватизацію
державного житлового фонду" ( 2482-12 ), постановою Кабінету
Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572 ( 572-92-п ) "Про
механізм впровадження Закону України "Про приватизацію державного
житлового фонду" ( 3665-12 ) , постановою Верховної Ради України
від 26 листопада 1993 р. N 3665 "Про державну дотацію на утримання
квартир житлово-будівельних (житлових) кооперативів і молодіжних
житлових комплексів".
VІ. Ліквідація об'єднання власників
31. Об'єднання власників ліквідується у разі:
фізичного знищення або руйнування будинку, яке унеможливлює
його відновлення або ремонт;
відчудження будинку за рішенням суду;
придбання однією особою всіх одиниць майна у будинку.
32. У разі ліквідації кошти об'єднання, що залишилися після
сплати боргів та інших витрат, розподіляються між усіма власниками
пропорційно їхнім часткам у майні, яке перебуває у загальному
користуванні. При цьому здійснюється залік заборгованості кожного
власника перед об'єднанням.
Додаток
до Положення про порядок організації
та діяльності об'єднань, що створюються
власниками для управління, утримання і
використання майна житлових будинків,
яке перебуває у загальному користуванні
ПЕРЕЛІК
майна, що може перебувати у загальному користуванні
1. Земельна ділянка або право на постійне чи тимчасове
користування земельною ділянкою.
2. Зовнішні стіни та несучі стіни, фундаменти, колони, балки
та інші будівельні опори.
3. Дахи, труби, фронтони, водостічні труби, блискавковідводи,
антени та повітряні кабелі.
4. Підвали, погреби, комори.
5. Холи, коридори, вітальні, сходи, сходові клітки, сходові
площадки, пожежні драбини, входи і виходи будинку та стіни, що
огороджують проходи, коридори та сходові клітки; люки та інші
виходи на дахи і двері та ворота, які в них встановлені.
6. Двори, садки, приміщення та засоби для відпочинку та
проведення громадських заходів, автостоянки, під'їзні шляхи,
тротуари та інші зовнішні об'єкти загального користування,
розташовані на території земельної ділянки.
7. Парапети, паркани та огорожі.
8. Ліфти, ескалатори, ліфтові шахти та обладнання і
пристрої, які в них використовуються, їхні огорожі та кожухи.
9. Водяні баки, насоси, мотори, вентилятори, компресори,
повітроводи, колодязі, каналізаційні труби та стояки, водостічні
жолоби, кабелі, сміттєпроводи, бункери, сміттєзбірники.
10. Центральні та автономні санітарно-технічні системи та
обладнання, системи та пристрої освітлення, кондиціювання повітря,
опалення, газо-, паливо-, електро-, водо-, холодопостачання,
сміттєспалення та гасіння пожежі, призначені для загального
користування власників, та будь-які приміщення і камери, в яких
розташовано та встановлено таке обладнання, пристрої та системи.
11. Механічні або електричні троси, кабелі, трубопроводи,
повітроводи, вентиляційні труби, шахти та інші пристрої і
обладнання, розташовані всередині одиниці або одиниць майна, яке
використовується чи призначене для використання в інтересах
будь-якої іншої одиниці майна або іншої частини будинку.
12. Приміщення, які використовуються персоналом або
працівниками об'єднання.
13. Інші об'єкти, визначені як загальні елементи в
установчих документах.
14. Всі інші частини, необхідні або корисні для існування,
технічного обслуговування, безпеки майна, яке звичайно перебуває у
загальному користуванні.
|
