Содержание

Введение………………………………………………………………….3

Глава 1: Теоретические и правовые основы ипотеки…………………4

1.1. Понятие, происхождение и развитие института залога………….4

1.2. Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов……………………………………………………………………6

1.2.1. Особенности ипотеки земельных участков……………..10

1.2.2. Особенности ипотеки предприятий……………………..11

1.2.3.Особенности ипотеки жилых домов и квартир…………13

1.3. Государственная регистрация ипотеки………………………….14

Глава 2: Ипотечные банки……………………………………………..17

2.1. Основная деятельность ипотечных банков...……………………17

2.2. Ипотечные облигации…………………………………………….20

2.3. Пассивные и активные операции банков………………………..23

Глава 3: Международный опыт и перспективы развития ипотечного кредитования…………………………………………………………………..25

3.1. Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире……25

3.1.1. Система стройсбережений…………………………………25

3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы……………………………………………………………………..27

3.1.3. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом. Система закладных листов……………………………………………………………………..28

3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию……………………………..30

3.2. Развитие ипотеки в России……………………………………….32

Выводы и предложения………………………………………………..34

Список литературы…………………………………………………….36

Введение

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости созда­ния в России системы ипотечного креди­тования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обес­печили возможность эффективного ипо­течного кредитования. Во-первых, необхо­дима действующая система ипотечных кредитных институтов — банков и дру­гих ипотечных кредитных учреждений, не­посредственно осуществляющих ипотеч­ные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в зна­чительной степени зависит от уровня раз­вития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимо­го имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Важным принципом формирования систе­мы ипотечного кредитования является прин­цип адекватного правового обеспечения. Де­ятельность всех элементов системы нужда­ется в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законо­дательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязан­ность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоко­го социально-экономического кризиса в це­лом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению со­ответствующего зарубежного опыта, что, не­сомненно, позволит ускорить данный про­цесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Глава1: Теоретические и правовые основы ипотеки

1.1 Понятие, происхождение и развитие института залога

После революции 1917г старая правовая система претерпела изменения. В 1922г был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и регулировался нормами раздела «Вещное имущество»

В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.

Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930г.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг. Следствием этого явилось принятие в 1992г закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение:

Залог —это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога,—залог прав (требований)

1.2 Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — пред­ставляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге не­движимости)».

Основные положения закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключе­ние договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бу­магой;

все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижи­мость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регули­роваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно свя­занного с землей, вместе с соответствующим земель­ным участком или правом пользованияим. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще­ством, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижи­мости.

Имущество, на которое установлена ипотека, оста­ется во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различ­ные варианты взаимоотношений между залогодер­жателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользо­ваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусмат­ривать значительную свободу действий залогодате­ля: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательст­ву, сдача его в аренду; обременение его новыми дол­гами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имуще­ство, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводит­ся: по земельным участкам — в территориальных ор­ганах Комитета РФ по земельным ресурсам и земле­устройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществля­ющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем ре­гистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка вместе с находя­щимися на нем зданиями и сооружениями государст­венная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регист­рации ипотеки, органу, проводящему регистрацию со­ответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказа­тельства уплаты государственной пошлины за реги­страцию.

Регистрационная запись включает сведения о зало­годателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», заключенное в название до­кумента;

2) наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель — юриди­ческое лицо, его местонахождение;

4) название кредитного договора или иного обяза­тельства, исполнение которого обеспечивается по дан­ной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основа­ние возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному обязате­льству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства, обес­печенной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

7) указание срока или сроков уплаты суммы, обес­печенной ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное для идентификации опи­сание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества, на которое устано­влена ипотека по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принад­лежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является при­надлежащее залогодателю право — точное наименова­ние этого права;

11) указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обреме­нено оно иным образом на момент регистрации ипо­теки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназван­ных данных, не подлежит нотариальному удостовере­нию, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

1.2.1. Осо­бенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков из состава сельскохо­зяйственного назначения допускается лишь для обес­печения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские зем­ли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооруже­ний, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражда­нину земельный участок, выделенный в натуре из зе­мель, находящихся в общей собственности.

Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть испо­льзована в качестве самостоятельного участка с со­блюдением назначения земель соответствующей ка­тегории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осу­ществление ипотечных операций, выданную Централь­ным банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предус­мотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принад­лежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограничен­ного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот уча­сток и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в от­ношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прегрешений» собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта проце­дура называется «обращение взыскания».

В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипо­теке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.

1.2.2. Особенности ипотека предприятий

Предметом ипотеки предприятия является предпри­ятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения ма­териальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием до­лги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на осно­вании решения органа, уполномоченного учредитель­ными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требо­вания, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено де­нежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обя­зательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого в ипотеку пред­приятия, и оценка его стоимости определяются на ос­нове полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерской баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости иму­щества предприятия являются обязательными приложе­ниями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сда­вать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в со­став имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотекой предприятия обеспечиваются главным об­разом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.

1.2.3. Особенности ипотека жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квар­тира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи про­живают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установлен­ными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не пред­назначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специаль­ные правила, установленные для жилых домов (квар­тир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квар­тиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве со­бственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселе­ния покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (кварти­ру), и проживающими в нем такими лицами заключа­ется договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, догово­ра аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже зало­женного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помеще­ния, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать такую квартиру нанима­телю без согласия залогодержателя по срочному до­говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собствен­ник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором сро­ка не обязан возобновлять этот договор аренды.

1.3. Государственная регистрация ипотеки

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

доказательства уплаты регистрационного сбора;

документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.

Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера.

Глава2: Ипотечные банки

2.1. Основная деятельность ипотечных банков

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, ко­торые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кре­диты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финанси­рования сельскохозяйственных предприятий с целью расшире­ния земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как при­рост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк по­лучает от продажи закладных листов. Это надежные, принося­щие твердые проценты долговые обязательства банка по отно­шению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечи­ваются предоставляемыми банком и гарантированными ипоте­ками ссудами.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускае­мые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при вы­боре залоговых объектов и определении величины ссуды руко­водствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, принося­щие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земель­ного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном бан­ке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатыва­ются правлением банка и заверяются государственными органа­ми надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на кото­рых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, полу­чаемой банком от продажи закладных листов. Основная при­чина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены прода­вать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредни­ческую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи — бо­нификация.

Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расхо­ды. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и те­кущие расходы банка.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по за­кладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка ус­ловий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по заклад­ным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кре­дита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подгото­вить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен про­дать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сра­зу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и посту­плением процентов за кредит, и необходим процент за предостав­ление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досроч­ной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выпла­ты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время дейст­вия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомни­тельном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кре­диты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничест­во выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвига­ется за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недос­таточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

2.2. Ипотечные облигации

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспе­ченными привилегированными ипотеками и ипотечными долга­ми. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обя­зательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низ­ком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем госу­дарственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В слу­чае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредито­рами банка.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. На­ряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обо­значены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купо­на. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекоменду­ется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответст­вующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобаль­ного сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и за­нимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на за­кладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по бир­жевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои цен­ные бумаги из биржевой торговли.

Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструмента рынка ценных бумаг—долговым ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг—ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества

В силу своей высокой надежности, ликвидности и доходности этот инструмент занимает прочные позиции в портфелях иностранных инвесторов. К примеру рынок ипотечных облигаций в США по объемам лишь немного уступает государственным, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние года его доля удвоилась (в1975г доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%)

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а так же системы регулирования.

Среди участников рынка ипотечных облигаций выделяют институты, выполняющие функции:

- организаторов ипотечного кредитования

- инвесторов

- посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита

- посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов

Секьюритизация ипотеки—процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги.

В настоящее время в США секьюритизированно более 45% ипотечных кредитов, выданных для строительства индивидуальных жилых домов.

2.3. Пассивные и активные операции банков

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловлива­ет формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберега­тельных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка.

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также соб­ственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяют­ся различным клиентам на жилищное и промышленное строи­тельство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Ипотечный кре­дит выдается наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных орга­нов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привле­кают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ — 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные.

Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пас­сивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипо­течные банки не обладают правом выпускать закладные на сум­му, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотеч­ного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить ли­зинговые и факторинговые операции для увеличения своих дохо­дов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверси­фикации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры.

Глава3: Международный опыт и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1. Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире

Одной из важнейших проблем при органи­зации системы ипотечного кредитования яв­ляется мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой банковской практике выработа­но несколько эффективных механизмов фор­мирования ресурсов ипотечного кредитова­ния (приложение2 табл.1).

Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредит­ных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных опера­ций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

3.1.1. Система стройсбережений.

Схема 1.

Функциониро­вание системы стройсбережений предполага­ет осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализиро­ванных кредитных институтах, а также пос­ледующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений являет­ся замкнутой. Источниками ресурсов ипотеч­ного кредитования являются вклады и плате­жи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

На этапе сбережения вкладчик заключа­ет договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить ус­тановленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно суще­ственно ниже рыночного). Процесс сбереже­ния занимает в среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в до­говоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через нако­пительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показа­тель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очеред­ность при распределении стройсберссуд.

На третьем этапе в дополнение к накоп­ленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предостав­ляется ипотечный кредит. Процентные став­ки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.

3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы.

Схема 2.

Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов.

Примеры эффективного использования механизма мобилизации фондов через срочные вклады (Великобритания — строите общества, США — ссудо-сберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, использующими данный метод привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккуму­лированных через срочные займы, как прави­ло в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кре­дитных институтов.

Наиболее перспективное решение пробле­мы ограниченности ресурсов ипотечного кре­дитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

3.1.3. Рефинансирование через банковские дол­госрочные долговые обязательства, обеспе­ченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.

Схема 3.

Для системы закладных листов характер­но соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и зак­ладных листов в одном лице (ипотечном бан­ке). Обеспечение эффективности данной сис­темы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функци­онирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходи­ма специальная лицензия.

2. Принцип покрытия.

Объем всех выпущенных ипотечным кре­дитным институтом закладных листов дол­жен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипо­течным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать об­щей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имуще­ства.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипо­течного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимо­сти.

4. Регистр покрытия.

Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, про­центная ставка, взносы в погашение основно­го долга, стоимость залога, способ использо­вания объекта залога.

5. Преимущественное право держателей закладных листов.

При банкротстве банка держатель залого­вого листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.

6. «Защитный вал».

Активы, пассивы и деятельность, связан­ные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности бан­ка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограниче­но законодательством; исключены операции с повышенным риском.

7. Надзор.

В мировой банковской практике осуще­ствляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контроли­руются: баланс; рентабельность банка; нара­щивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установ­ленных в соответствии с банковским законо­дательством (для ограничения уровня рис­ков); политика процентных ставок; внутрен­ний и внешний аудит. Специфическим объек­том контроля является соблюдение принци­па покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения за­логового покрытия. Фидуциарий контролиру­ет достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собствен­ных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитова­ния за счет закладных листов необходимо на­личие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвид­ность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюде­нии важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотеч­ных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Схема 4.

Данный метод был впервые применен в США, где и является в настоящее время до­минирующим. Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бу­маг, обеспеченных пулом закладных, в США получил название секъюритизациии . Механизм секьюритизации предполагает, как правило, раз­граничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный креди­тор продает принадлежащие ему обяза­тельства по ипотечным ссудам специализи­рованной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кре­дитования путем выпуска ипотечных финан­совых инструментов, имеющих коллектив­ную гарантию.

Данной организацией проводится так на­зываемое укрепление кредита — дополни­тельное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кре­дита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). Со­зданный пул ипотечных кредитов подверга­ется котировке. На его ос­нове осуществляется структурирование но­вых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.

Для повышения надежности данных цен­ных бумаг институтами, управляющими по­токами платежей в счет погашения ипотеч­ных ссуд, создаются резервные фонды. Кроме того, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний, кото­рые в случае невыполнения заемщиками обя­зательств по кредитам осуществляют необхо­димые выплаты инвесторам. В большинстве стран в организации процесса секьюритизации ак­тивное участие принимает государство.

В последнее время в России предпринима­ются попытки развития ипотечных программ. Основной проблемой, вызывающей труд­ности при осуществлении ипотечных про­грамм, в настоящее время является отсут­ствие реальных возможностей формирования собственных средств агентств за счет государ­ственных ресурсов (в условиях бюджетного дефицита), а также сложность получения за­рубежных кредитов.

Августовский кризис привел к существенно­му ухудшению социально-экономической ситу­ации в России, что, несомненно, затормозит прак­тическую реализацию программ развития ипо­течного кредитования в России. Но, как показы­вает изучение и анализ опыта развитых стран, в частности США и Германии, возможности фор­мирования системы ипотечного кредитования существуют и в кризисных условиях.

3.2. Развитие ипотеки в России

Правительство Российской Федерации в своем постановлении № 28 от 11 января 2000 г. одобрило Концепцию развития ипотечного кредитования в нашей стране, в соответствии с которой открываются не использованные ранее возможности рыночных кредитно-финансовых механизмов, открывающих и определяющих место ипотеки в общей системе жилищного финансирования.

В первую очередь обращает на себя внимание то обстоятельство, что не указываются сроки, когда ипотечное кредитование смо­жет быть задействовано на всей территории РФ. Не оговорен также и такой существенный момент законода­тельного характера, как принятие соответствующего закона об ипотечных банках. Дело в том, что в банковс­ком законодательстве прямо не предусмотрено суще­ствование ипотечных банков, без чего, разумеется, трудно формировать систему ипотечного кредитования.

Но, пожалуй, самый важный момент состоит в том, что ипотечные кредиты доступны очень немногим граж­данам РФ из-за чрезвычайной дороговизны жилья.

Взятый курс в России на проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства, конечным результатом ко­торой должна стать 100-процентная оплата жилищно-коммунальных услуг самим населением, ставит под вопрос выполнение Концепции на практике, поскольку данное обстоятельство весьма суще­ственно и негативно повлияет на саму доступность ипотеч­ного кредитования.

За годы реформ российские граждане после всех известных финансовых пирамид, а также после банкротства прежде считавшихся системообразующими кредитных учреждений потеряли доверие не только к частным, но и к государственным банкам. Более того, темпы инфляции не снижаются, и обес­ценение российского рубля за годы реформ произошло почти в 120 раз и, в ближайшем будущем обесценение национальной валюты в России будет про­должаться. Центральный банк страны до сих пор не устанавливает верхние пределы такого обесценения. Указанные выше обстоятельства, помноженные на об­щую экономическую нестабильность и высокий уровень безработицы, в совокупности негативно оказывают вли­яние на развитие ипотеки в стране.

Изначально в Российской Феде­рации недостаточно была продумана сама модель ипо­течного кредитования — либо американская, либо не­мецкая, которые в 90-х годах стали апробироваться в Московском регионе.

В первом случае схема ипотечного кредитования предполагала выдачу кредитов сроком на 10 лет из расчета 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости самой квартиры. Максимальный размер кре­дита допускался в объеме 120 тыс. долл. США. Однако после валютно-финансового кризиса 17 августа 1998 г. и фактически исчезновения значительного слоя так на­зываемого среднего класса стало очевидно, что Россия просто не в состоянии пойти по американскому пути, лишь используя его отдельные элементы.

Вторая модель — немецкая схема — предполагала предоставление ипотеки через механизм строительных ссудосберегательных касс. Существенный недостаток данной системы состоял в том, что здесь, как и в американской модели, все расчеты по ипотечному кредитованию необходимо было произвести в иностран­ной валюте, т.е. опять-таки в долларах США, а не в национальной валюте — в российских рублях. В этой связи для широкого продвижения ипотечного кредитования по всей территории страны требуются рублевые кредитные инструменты, которых, к сожалению, в Российской Федерации пока не создано.

Выводы и предложения

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоко­го социально-экономического кризиса в це­лом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресур­сах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограниче­ние преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для приня­тия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Воз­никающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить од­ним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирова­ния жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расши­ряться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ