Содержание
1. Анализ преобразования и основных тенденций сложившихся в жилищном секторе
2. Основные цели государственной жилищной политики
3. Развитие законодательной и нормативной базы, определяющие жилищные права граждан
4. Реформы в сфере управления жилищным фондом
5. Развитие коммунальной инфраструктуры жилищного сектора
6. Жилищной строительство и база стройиндустрии
7. Земля и недвижимость в жилищной сфере, регулирование землепользования и застройки (градорегулирования)
8. Финансовые механизмы в жилищной сфере
9. Развитие инфраструктуры рынка жилья
1.Анализ преобразований и основных тенденций, сложившихся в жилищном секторе
Жилищная система, функционировавшая в дореформенный период, характеризовалась жестким государственным регулированием всех жилищных отношений и доминированием государственной собственности.
В самом начале переходного периода были намечены основные направления новой жилищной политики и реформирования жилищного сектора, которые проводились по следующим основным направлениям:
реформа прав собственности на жилье;
реформа арендного сектора жилья;
реформа жилищно-коммунального хозяйства;
реформа строительного сектора;
реформа землепользования и градостроительного регулирования;
реформа системы жилищного финансирования;
создание инфраструктуры рынка жилья.
В результате проведенных преобразований кардинальным образом изменилась структура собственности жилищного фонда Российской Федерации. В 1999 году после приватизации 45% квартир, подлежащих приватизации, доля частного жилищного фонда составила 59% по сравнению с 33% в 1990 году (включая жилищные и жилищно-строительные кооперативы).
К сожалению, в процессе приватизации жилых помещений не была достигнута цель передачи в реальное управление собственникам помещений многоквартирных зданий в целом и прилегающих земельных участков. Завершается процесс передачи муниципалитетам государственного ведомственного жилищного фонда (его доля сократилась с 42% в 1990 году до 6% в конце 1998 года). Данная политика позволяет сделать предприятия более конкурентоспособными.
В результате проведения реформ происходит организационное разделение функций управления и обслуживания жилищным фондом. Отношения между управляющей организацией и подрядными компаниями начали строиться на договорной основе. Удельный вес муниципальной жилой площади, обслуживаемой на конкурсной основе, превысил 20% от площади, обслуживаемой на договорной основе.
Одним из условий повышения эффективности жилищно-коммунального хозяйства был постепенный перевод отрасли на режим безубыточного функционирования путем сокращения бюджетного дотирования и перекрестного субсидирования потребителей. Если сразу после либерализации цен население оплачивало около 2% стоимости этих услуг, то в настоящее время доля населения составляет 54% оплаты стоимости жилищно-коммунальных услуг (данные Госстроя России).
Успешно реализуется программа адресной социальной помощи в виде компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам с низкими доходами. В настоящее время более 6% семей с наименьшими доходами получают такие субсидии, в городской местности доля таких семей составляет около 8%. Вместе с тем, сохраняется высокая зависимость от бюджетных дотаций производителей жилищно-коммунальных услуг. Практически не происходит привлечение частных подрядных организаций к управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры, в сфере эксплуатации жилья также не удалось пока создать полноценный рынок подрядных услуг. В начальной стадии находится становление процедур эффективного тарифного регулирования в коммунальном секторе. Критически снизились капитальные затраты на содержание жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, которые все еще в основном осуществляются за счет местных бюджетов.
Существенные изменения произошли и в форме участия бюджетов в жилищном финансировании. Приоритетной формой была признана поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий через предоставление безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Существующая в настоящее время в большинстве регионов страны система градорегулирования и землепользования все еще характеризуется очень усложненной административной процедурой получения земельных участков, неопределенными правами на участок до окончательного процесса принятия всех решений, отсутствием конкурентных процедур предоставления прав на земельные участки под застройку.
Анализ основных результатов жилищной политики, достигнутых в начальный период проведения преобразований, позволяет сделать следующие выводы:
Провозглашенная новая жилищная политика являлась взаимосвязанной и согласованной по своим основным направлениям, исходя из установленных целей, что позволило на федеральном уровне формировать основную законодательную и нормативную базу.
Несмотря на то, что на местах с положительным результатом были апробированы предлагаемые преобразования, по многим направлениям не удалось сформировать экономических стимулов для их широкомасштабной реализации.
Наиболее успешно реформы протекали в тех секторах, где уход государства от выполнения несвойственных ему функций сопровождался развитием необходимых элементов рыночной инфраструктуры (приватизация жилья и развитие рынка купли-продажи жилья).
Темпы проведения намеченных преобразований сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической и социальной эффективности в жилищной сфере в условиях снижения уровня жизни населения, так и внешними факторами, связанными с проблемами достижения макроэкономической стабилизации и медленным продвижением по проведению структурных реформ.
2. Основные цели государственной жилищной политики
Основными стратегическими целями жилищной политики, соответствующими четвертому сценарию, должны стать:
создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище (Конституция Российской Федерации, ст. 40);
гарантия полных прав собственности в жилищной сфере;
содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом;
создание условий для повышения мобильности трудовых ресурсов;
обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами;
обеспечение соблюдения стандартов безопасности проживания граждан в жилищах и качества продукции и услуг в жилищной сфере;
создание условий формирования эффективных рынков жилья, земельных участков под застройку жилищного строительства, стройматериалов, жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих производство продукции и услуги в соответствии со спросом потребителей.
Для достижения названных целей необходимо решение следующих ключевых задач по основным направлениям жилищной политики:
окончательное законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая права собственности, найма, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную плату жильем по договору социального найма, прав на получение бюджетных субсидий на приобретение жилья, оплату жилья и коммунальных услуг;
обеспечение эффективной системы управления жилищным фондом, основанной в основном на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе;
повышение надежности и эффективности функционирования коммунальной инфраструктуры в жилищном секторе;
создание условий для приведения структуры жилищного строительства и производства стройматериалов в соответствие с платежеспособным спросом;
формирование условий для развития рынка земельных участков под жилую застройку, создание правовых принципов регулирования землепользования и застройки;
развитие рыночных финансовых механизмов в жилищной сфере: долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан, кредитования жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры;
содействие развитию инфраструктуры рынка жилья (риэлторской, оценочной и девелоперской деятельности, управления недвижимостью, страхования, нотариата, государственных систем регистрации и учета недвижимости, судебной системы).
Главная роль в реализации поставленных задач в рамках жилищной политики отводится рыночным субъектам деятельности, как производящим товары и услуги в жилищной сфере, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка жилья.
Принятие законодательных и нормативно-правовых актов, реализация мер кредитно-финансовой, налоговой, антимонопольной политики должны быть направлены на устранение барьеров на пути конкуренции, вхождения на рынок новых предпринимателей, поддержку развития малого и среднего бизнеса, снижение рисков предпринимательской деятельности в жилищной сфере.
3. Развитие законодательной и нормативной базы, определяющей жилищные права граждан
С целью приведения объема и состава жилищных прав граждан, обязательств государства и местного самоуправления в соответствие с Конституцией Российской Федерации и государственной жилищной политикой необходима разработка и принятие нового Жилищного Кодекса, внесение изменений в Федеральные Законы “Об основах федеральной жилищной политики”, “О приватизации жилья в Российской Федерации”, “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, Гражданский кодекс Российской Федерации (2001 – 2002 гг.).
Органам государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления будет оказана научно-методическая помощь в подготовке нормативных актов по вопросам жилищной политики в пределах компетенции соответствующих органов, развивающих и конкретизирующих положения государственной жилищной политики. Это включает разработку модельных договоров социального найма и найма государственного и муниципального жилищного фонда, правил и процедур, связанных с учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.п.
Следует установить определенный срок действия существующего единого порядка бесплатной приватизации жилья при одновременном утверждении процедуры де приватизации (муниципализации) по заявлению собственника, после которого принципы и условия приватизации государственного и муниципального жилищного фонда должны устанавливаться местными органами самоуправления, соответствующими уровнями органов государственной власти.
Существенная роль в обеспечении прав граждан на жилище должна принадлежать безвозмездным бюджетным субсидиям на приобретение жилья.
Расширение предложения государственного и муниципального жилья на условиях найма для категорий очередников, не соответствующих критериям предоставления жилья по договору социального найма, должно привести к сближению цен на рынках частного и муниципального арендного жилья. Это, в свою очередь, сделает найм в частном секторе доступным для более широких слоев населения.
Такие институты пользования жильем, как общежития, должны прекратить самостоятельное существование, превратившись в разновидности найма жилья в государственном, муниципальном или частном жилищном фонде. Специфические особенности этих типов отношений в жилищном секторе в полной мере должны быть отражены в текстах соответствующих договоров найма. При этом необходимо введение института договора найма жилья, которое не подлежит приватизации, для временного проживания граждан.
Следует завершить передачу в муниципальную собственность в течение 2001-2002 годов государственного жилищного фонда от заинтересованных ведомств, а также от приватизированных предприятий.
Неотъемлемой составляющей жилищных прав граждан являются гарантии возможности оплачивать содержание и ремонт жилья, а также предоставление коммунальных услуг как в частном, так и в наемном жилье, включая социальный найм. Государство, органы местного самоуправления, должны развивать систему адресной социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг в зависимости от доходов (материального положения) граждан с тем, чтобы обеспечить приемлемую долю расходов на оплату этих услуг в рамках определенных нормативов.
Необходимо также пересмотреть действующую систему категориальных льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, которые не увязаны с уровнем доходов (материального положения) получателей. Высвободившиеся бюджетные средства должны быть направлены на увеличение размеров адресной социальной помощи семьям с низкими доходами.
4. Реформы в сфере управления жилищным фондом
Повышение эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере предусматривает:
повышение привлекательности создания товариществ собственников жилья;
развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда;
формирование реальных договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.
В сфере управления жилищным фондом должны быть созданы механизмы, которые обеспечат профессиональное конкурентное управление жилищным фондом. При этом собственник (в том числе муниципалитет), или их объединение (товарищество собственников жилья) будет выбирать ту управляющую компанию, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание здания и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Решать эти задачи такая управляющая компания может через заключение договоров с другими организациями, а также собственными силами.
Наряду со становлением муниципальных управляющих компаний рынок услуг по управлению жилой недвижимостью, в том числе муниципальной, должен быть открыт для частного бизнеса. Причем, развитие конкуренции должно сопровождаться приватизацией муниципальных предприятий, работающих в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.
Одним из наиболее приемлемых способов защиты прав индивидуальных собственников на участие в вопросах управления комплексами недвижимости является объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума). Для стимулирования создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) необходимо обеспечить:
передачу в общую долевую собственность домовладельцев в многоквартирных жилых домах мест общего использования и прилегающего земельного участка;
юридическое формирование кондоминиума как единого имущественного комплекса недвижимости, включая земельный участок;
упрощение и удешевление процедур создания ТСЖ и передачи имущественного комплекса кондоминиума в управление ТСЖ;
предоставление в распоряжение ТСЖ всех бюджетных дотаций, направленных на финансирование содержания жилищного фонда в пределах дотирования муниципального жилищного фонда с дифференциацией дотаций в зависимости от степени износа жилищного фонда.
5. Развитие коммунальной инфраструктуры жилищного сектора
В процессе формирования эффективной системы регулирования деятельности коммунальных предприятий – естественных монополистов должны соблюдаться следующие основные принципы:
последовательность и прогнозируемость изменения тарифов обеспечивает предсказуемость деятельности коммунальных предприятий, повышает их инвестиционную привлекательность и снижает стоимость заемного капитала;
целевой характер регулирования обеспечивает оптимизацию целей, отражающих интересы различных групп: самого предприятия, муниципалитета, населения, промышленных предприятий, инвестора и др.
Необходимо обеспечить открытость процесса тарифного регулирования для заинтересованных сторон, предусмотрев возможность публичных слушаний на заседаниях регулирующего органа, а также порядок привлечение представителей потребителей к процессу регулирования.
Система регулирования не должна превратиться в тотальный контроль деятельности коммунальных предприятий. Поэтому одновременно с созданием прозрачной системы регулирования локальных естественных монополий необходимо повышать организационно-правовую и финансово-хозяйственную самостоятельность коммунальных предприятий, в том числе путем:
заключения направленных на достижение конкретных результатов договоров между коммунальными предприятиями и собственником объектов коммунальной инфраструктуры;
создания системы мониторинга за деятельностью коммунального предприятия.
В потенциально-конкурентных отраслях коммунального хозяйства должны быть продолжены процессы демонополизации, в том числе путем:
выделения, исходя из экономической целесообразности и в соответствии с федеральными законами, самостоятельных предприятий из субъектов естественных и естественных локальных монополий;
создания условий для участия предприятий всех форм собственности в развитии коммунальной инфраструктуры через реализацию концессионных схем управления объектами коммунальной инфраструктуры.
Важная задача – стимулирование через договорные отношения перехода на приборный учет потребляемых ресурсов, на возможность потребителем регулировать объем потребления (например, теплоносителя) и на оплату по фактическому потреблению ресурсов.
Основным направлением изменения системы финансирования отрасли должно стать постепенное прекращение дотирования убытков деятельности коммунальных предприятий за счет бюджета. Поэтапное прекращение практики перекрестного субсидирования различных групп потребителей позволит снизить объем бартерных и других операций в не денежной форме в отрасли, повысить эффективность работы коммунальных предприятий.
6. Жилищное строительство и база стройиндустрии
Необходимо добиться взаимосвязанного развития различных сегментов недвижимости в жилищной сфере: нового строительства, улучшения существующей застройки, повышения эффективности управления жилой недвижимостью, замещения старых строений. При этом необходима постепенная переориентация с государственного строительного комплекса на субъекты частного строительного рынка. Одной из мер, способствующих этому должна стать повсеместная практика размещения государственного и муниципального заказа исключительно на конкурсной основе.
Государство будет поощрять развитие и появление частных независимых профессиональных застройщиков (девелоперов) и строительных компаний, благодаря активному вовлечению которых в жилищное строительство лучше учитываются предпочтения покупателей и пользователей жилья. Средствами налоговой и кредитной политики предстоит закрепить и продолжить изменения в структуре спроса на жилье, который переместился от государства-заказчика к частному сектору.
Ответственным органам власти необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили по существу запретительного характера для многих из них. Потребуется преобразовать действующие процедуры таким образом, чтобы права собственности на земельные участки могли приобретаться застройщиками на начальных стадиях инвестиционно-строительного процесса, а не в конце его, как это происходит сейчас. Это позволит создать правовые предпосылки для развития системы ипотечного кредитования строительства под залог земельных участков.
Исключительно важное значение для качественного функционирования рынка жилищного строительства имеет его развитие с точки зрения институциональной структуры, проведение эффективной антимонопольной политики на рынках стройиндустрии, перепрофилирования или закрытия нерентабельных бесперспективных производств.
Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий; использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов; выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов индивидуальных жилых домов с целью снижения стоимости строительства.
Особое внимание следует также обратить на то, что сложившиеся в настоящее время отношения между участниками инвестиционного процесса в жилищном строительстве требуют совершенствования нормативной базы, регламентирующей процесс с момента выдачи разрешения на строительство до полной готовности объекта, в том числе принятия мер, побуждающих застройщиков своевременно предъявлять завершенные объекты к сдаче в эксплуатацию и исключающих возможность осуществлять строительство без наличия разрешения на него.
7. Земля и недвижимость в жилищной сфере, регулирование землепользования и застройки (градорегулирование)
Необходимое градостроительное обеспечение максимально эффективного использования территории поселений должно включать взаимосвязанные процессы правового зонирования, разработки системы документации градостроительного планирования и проектирования и формирования участков - как объектов недвижимости, подготовленных для вовлечения в оборот (межевание). Особое внимание должно быть уделено созданию открытой для общественности системы градорегулирования, при которой принятие решений администрацией осуществляется при прямом участии граждан, владельцев недвижимости, инвесторов.
Принцип градорегулирования, основанный на системе правового зонирования, предусматривает развитие следующих ключевых компонентов, необходимых в условиях рыночной экономики:
правовое зонирование определяет маркетинговую основу жилищной недвижимости на территории города за счет установления различных "стандартов" жилых зон, зависящих от местоположения жилья, плотностных характеристик и связанных с этим стоимостных характеристик жилья и потребительских качеств жилой среды, в целом; стандарт жилой зоны характеризует уровень комфорта проживания на ее территории и соответственно социальный статус и достаток жителей;
правовое зонирование устанавливает систему мер контроля за выполнением тех правил использования земли и недвижимости, которые установлены для жилых зон различного стандарта в форме градостроительных регламентов - разрешенных видов (функций) и параметров недвижимых объектов.
На основе утвержденных актов правового зонирования необходимо:
трансформировать систему документации градостроительного планирования и проектирования в направлении приведения ее в соответствие с принятыми актами правового зонирования;
преобразовать громоздкую многостадийную систему градостроительной документации, снять ее правовую неопределенность в части установления и содержания градостроительных регламентов, сократить количество уровней разработки, снять дублирование решаемых вопросов;
четко определить функции городской администрации и инвесторов при разработке градостроительной документации;
ввести ныне отсутствующие позиции, связанные с разработкой проектов межевания городской территории на земельные участки.
Для совершенствования градорегулирования потребуется принятие нормативно-правовых актов на всех уровнях власти:
на федеральном уровне - корректировка государственных строительных норм и правил (СНиП) и адаптации их к условиям развивающегося рынка жилья; подготовка документов методического обеспечения по реализации норм федерального законодательства на региональном и местном уровнях;
на региональном уровне - подготовка и принятие нормативных правовых актов по вопросам градостроительного обеспечения государственной жилищной политики на местах по вопросам взаимодействия с населением в процессе градостроительной деятельности;
на местном уровне - введение в городах правового зонирования и местных нормативов, проведение межевания, подготовке земельных участков как объектов недвижимости, вовлекаемых в оборот и становящихся объектом залога и получения кредита под жилищное и иное строительство.
Стратегическим направлением предоставления земельных участков под жилую застройку должно стать повышение роли и эффективности конкурентных механизмов предоставления земельных участков в собственность, создание единых объектов недвижимости с равными правами на земельный участок и на все расположенные на нем строения.
Право на внеконкурсное предоставление участка под строительство (кроме муниципального жилья) может быть предоставлено только при отсутствии заявок для участия в торгах. Исключением может быть прямой запрет в федеральном законодательстве передачи данного участка в собственность. В таком случае участок подлежит предоставлению на открытых торгах в долгосрочную аренду.
8. Финансовые механизмы в жилищной сфере
Необходима корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления жилищных субсидий с учетом следующих принципов:
унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий;
привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей;
возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств;
прозрачность и обеспечение контроля за финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.
По мере устранения перекрестного субсидирования и дотационности жилищно-коммунального хозяйства жилищные компенсации обеспечат частичное возмещение расходов на жилье и коммунальные услуги малообеспеченным семьям и будут гарантировать, что расходы семьи на оплату жилья и коммунальных услуг по установленному социальному стандарту не превысят 20%. При этом, при проживании семей с низкими доходами в жилищах ниже установленного стандарта, их расходы будут компенсированы в размере социального стандарта, что для части семей приведет к бесплатности жилья. На первом этапе предоставление жилищных компенсаций будет финансироваться из федерального бюджета посредством целевых федеральных субвенций субъектам Российской Федерации. В дальнейшем по мере создания необходимой организационно-технической инфраструктуры бюджетные средства будут напрямую переводиться из федерального бюджета на целевые социальные счета граждан:
Налоговая политика должна быть направлена, в первую очередь, на поддержку спроса со стороны населения. Должны быть сохранены льготы по подоходному налогу для граждан, инвестирующих собственные средства в строительство или приобретение жилья, продающих свое жилье на вторичном рынке жилья с целью последующего изменения жилищных условий.
Особое значение имеет регламентация со стороны государства в направлении отказа от различного рода денежных суррогатов (бартера и практики взаимозачетов). Устранить эти явления возможно в результате сочетания четкой налоговой дисциплины и контроля за выполнением контрактных и договорных обязательств, подключения рыночных регуляторов и финансово-кредитных механизмов.
Принципиально важным для расширения источников финансирования жилья является создание благоприятных условий для банковского кредитования периода строительства, а также долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. В этой связи государство с помощью мер макроэкономического регулирования будет добиваться постепенного снижения как стоимости банковских ресурсов, так и процентных ставок по кредитам до уровня, стимулирующего кредиторов и заемщиков участвовать в жилищном кредитовании.
Необходимо разработать систему мер, направленных на расширение источников и обеспечение надежности жилищного финансирования за счет частного сектора, создание целостной системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, обеспечивающей гражданам приобретение жилья в собственность, с использованием собственных и кредитных средств.
Особое место в обеспечении финансирования жилищной сферы отводится развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, развитию и совершенствованию законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность участников рынка ипотечных кредитов, включая:
обеспечение прав кредиторов на возврат кредитных средств, обеспеченных ипотекой жилья, при гарантии социальных прав граждан на жилье;
разработка законодательных нормативных основ, обеспечивающих регулирование и надзор за деятельностью кредитных организаций и других финансовых институтов, предоставляющих и обслуживающих долгосрочные жилищные ипотечные кредиты;
создание благоприятной налоговой среды, стимулирующей деятельность всех субъектов рынка жилищных ипотечных кредитов;
создание системы гарантий по эмиссионным ипотечным ценным бумагам для инвесторов, обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов, в сферу жилищного кредитования;
создание законодательных основ для функционирования операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, а также нормативной базы, обеспечивающей их эффективное взаимодействие с первичными кредиторами;
развитие системы страхования рисков в области жилищного ипотечного кредитования;
создание специализированных фондов страхования вкладов населения, включая долгосрочные жилищные накопления.
Привлечение в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных инвесторов предполагается добиваться мерами макроэкономического регулирования в финансовой и кредитной сферах, расширением прав и гарантий инвесторов. К числу необходимых мер, которые в состоянии предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся:
упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через введение системы правового зонирования;
вовлечение в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности;
развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.
Финансирование коммунальной инфраструктуры за счет собственных средств коммунальных предприятий возможно путем надлежащего контроля предприятий в процессе тарифного регулирования за эффективным целевым использованием амортизационных отчислений, прибыли, затрат на ремонт, включаемых в состав себестоимости согласно действующему законодательству, а также посредством включения в тариф затрат на возврат и обслуживание долгосрочных заимствований. Для этого необходимо усовершенствовать методики расчета тарифов, разработать средне- и долгосрочные планы развития предприятий.
Перспективным направлением развития должно стать постепенное сокращение доли расходов на капиталовложения в коммунальную инфраструктуру из текущего бюджета при одновременном росте доли средств инвесторов и собственных средств коммунальных предприятий. Перспективным путем осуществления данных капиталовложений будет являться передача российским и иностранным инвесторам на основании заключаемых договоров концессии (или договор управления объектами коммунальной инфраструктуры) объектов инженерной инфраструктуры.
В целях повышения эффективности социальной поддержки граждан при оплате жилья и коммунальных услуг необходимо ускорить переход на бездотационное содержание жилищно-коммунального сектора. В период до 2003 года необходимо завершить коренной поворот от поддержки производителя работ и услуг в строительстве, жилищно-коммунальном хозяйстве к адресной поддержке потребителей и полностью устранить перекрестное субсидирование коммунальных услуг, что приведет к снижению тарифов на коммунальные услуги для предприятий-потребителей и к снижению их затрат. С 2003 года население будет полностью оплачивать капитальный ремонт. В части финансирования полной реновации жилищного фонда планируется поэтапное включение амортизационных отчислений в структуру оплаты жилья с 2003 года.
Это позволит переориентировать значительные бюджетные средства с дотирования производителей жилищно-коммунальных услуг на адресную поддержку потребителей из числа малоимущих семей, обеспечить большую прозрачность в расходовании бюджетных средств. Упорядочение предоставления льгот (частичная отмена и обеспечение финансирования из федеральных источников)
также имеет принципиально важное значение для обеспечения бездотационного содержания жилищно-коммунального сектора.
9. Развитие инфраструктуры рынка жилья
Инфраструктура рынка жилья включает три основные составляющие:
1) система административных (государственных и муниципальных) органов по обслуживанию рынка недвижимости;
2) судебная система;
3) частные профессиональные институты, обслуживающие рынок жилья.
По каждому из перечисленных элементов необходимо провести следующие мероприятия.
В части государственной системы учёта участков вместе с расположенными на них объектами недвижимости должны быть установлены права, обязанности и ответственность соответствующего государственного органа за учёт, обеспечена открытость кадастровых карт и информации об объектах, его ответственность за обеспечение доступности и сохранности документов; обязательные для учёта сведения и затраты на учёт должны быть сведены к необходимому минимуму; все сведения государственного учёта недвижимости должны быть открыты и общедоступны.
В отношении регистрации прав на недвижимость должно быть обеспечено доверие к сведениям Единого реестра прав в рамках государственной системы регистрации прав, имея в виду в перспективе перейти к принципу полной защиты государством прав добросовестного приобретателя недвижимости, включая определенные государственные гарантии возмещения причиненного вреда вследствие произведенной регистрации.
Надёжность зарегистрированных прав должна быть обеспечена их публичностью - безусловной и полной открытостью всех сведений о зарегистрированных правах и право притязаниях по конкретному объекту. Защита прав граждан будет обеспечена конфиденциальностью обобщенных сведений о правах гражданина на все имеющиеся у него объекты недвижимости.
В ходе реформы судебной системы, целесообразно проработать возможность создания "земельных судов", специализирующихся на вопросах, связанных с жильём и иной недвижимостью.
Активизация жилищного рынка невозможна без существенного изменения положения дел в сфере оказания риэлторских услуг.
Должны быть разработаны и нормативным образом закреплены эффективные механизмы минимизации и компенсации ущербов для участников жилищного рынка в случае ненадлежащего выполнения риэлторскими компаниями своих обязательств.
Важнейшим направлением работы на рынке жилья должна стать активизация деятельности страховых компаний на рынке страхования недвижимости,
строительных рисков, рисков связанных с ответственностью лиц, действующих на рынке жилья, а также рисков, возникающих при совершении гражданско-правовых сделок с жильем. Следует стремиться к созданию такой системы страхования указанных выше групп рисков, которая обеспечивала бы возможность заключения договоров страхования по максимально широкой номенклатуре страховых случаев, на длительные сроки, при умеренном размере страховых премий.
Решая вопросы повышения эффективности работы оценщиков на рынке жилищного строительства, необходимо содействовать разработке и внедрению в практику работы современных, экономически обоснованных методик оценки стоимости земельных участков и вновь создаваемых объектов недвижимости для целей кредитования.
Передача в сферу частного бизнеса работ по землеустройству, измерению объектов с обязательной имущественной ответственностью за результаты работы позволит освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций.
Законодательно установленное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью должно быть увязано с детальной проработкой вопроса о соотношении правомочий и ответственности нотариусов и размером государственной пошлины.
Список использованной литературы
1.Основные направления социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу(проект) – 2000
2.www.coogle.ru
|
