Содержание
Введение………………………………………………………………………..…3
1. Теоретические основы понятия и сути понятия девелопмента
1.1. Понятие девелопмента.………………………………………………..5
1.2. Функции девелопмента………………………………………………..8
1.3. Виды девелопмента ……………….………………………………...11
2. Анализ девелоперских проектов реализуемых в г. Самара..………………15
2.1. Компания ООО «Виктор и Ко»…………..……………………….....15
2.2. Компания ООО «ИНДЭСТ-Development»…...………………….….17
3. Анализ реализованного проекта бизнес-центр "Волга Плаза"………...…..19
Заключение……………………………………………………………………….23
Библиографический список……………………………………………………..25
Приложения
ВВЕДЕНИЕ
В пореформенный период в Российской Федерации понятие земли и недвижимости приобрело новый экономический смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, девелоперской и иными видами деятельности. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с развитием территорий. Он включает в себя все многообразие субъектов рынка недвижимости и отношений между ними, в т.ч., подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с недвижимостью, а также использование основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.
Слово «девелопер» вошло в обиход участников самарского рынка недвижимости в 2000 году, когда, оправившись от кризиса, он начал бурно развиваться. Девелоперами стали называть себя все – и инвесторы, и подрядчики, и компании, которым удалось зарезервировать за собой большие земельные участки. При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар в Самаре практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.
Долгое время самарский рынок недвижимости был рынком застройщиков. Они боролись за городские заказы, выгодные площадки и объемы. Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжениринга, продажи площадей, рекламы и так далее.
В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса.
Объекты исследования – девелоперские компании г.Самары ООО «Виктор и Ко» и ООО «ИНДЭСТ-development» .
Предмет исследования – особенности реализации девелоперских проектов в г.Самара.
Цель курсовой работы состоит в изучении теоретических и методических аспектов девелоперской деятельности.
Для достижения поставленной цели в работе решаются задачи:
1. рассматриваются теоретические аспекты девелоперской деятельности коммерческих предприятий;
2. исследуются основные понятия и сущность девелопмента;
3. изучается коммерческая политика предприятий;
4. проводится анализ организации девелоперской деятельности на примере конкретного проекта бизнес-центра «Волга-плаза».
В работе использованы книги, учебные и методические материалы, статьи и публикации ученых-экономистов, ресурсы сети интернет.
1. Теоретические основы понятия и сути понятия девелопмента
1.1. Понятие девелопмента
Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 года в Лондоне, трактует термин "
девелопмент " исходя из определения этого понятия, данного в Законе Великобритании 1971 года "О городском и сельском планировании", согласно которому это "выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли". И далее составители словаря указывают, что определять
девелопмент именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо
девелопмент не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания.
В буквальном переводе с английского "
девелопмент " означает "развитие", а применительно к недвижимости - продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.
Сущность явления девелопмента можно выразить как [с.156, 1]:
1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре,
законодательстве , социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;
2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.
Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него - принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом.
Девелопмент – это процесс улучшения продуктивности земли, который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены существующих зданий новыми или модернизации существующих зданий.
[с.355, 11]
В профессиональной терминологии рынка недвижимости приведенное выше общее определение девелопмента детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:
1) Девелопмент (development) предполагает освоение свободного участка земли путем возведения на нем зданий или сооружений;
2) Модернизация (modernisation) или реконструкция (reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемые для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованием в части функций, объемно-планировочных решений и отделки;
3) Реставрация (restoration) предполагает восстановление существующего здания или его части до первоначального состояния;
4) Редевелопмент (redevelopment) предполагает очистку участка от существующих построек и возведение нового здания или сооружения. Любое улучшение или обновление существующей городской застройки (в американской терминологии).
Девелопмент может осуществляться как в частном (коммерческом), так и в государственном секторе.
Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательской деятельности, в связи с чем появился производный термин - девелопер.
Коммерческий девелопер –это предприниматель, который в обмен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансирование, необходимые для создания недвижимости, отвечающей ожидаемым требованиям рынка.
Понятие "девелопер" довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным - застройщик, добавляя, что девелопер - это предприниматель на рынке недвижимости, "занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость".
Системное толкование норм Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет утверждать, что застройщик - это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.
То есть понятия застройщик и девелопер не эквивалентны, но есть совмещение застройщиком функций девелопмента.
Девелопер, с экономической точки зрения – это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса – недвижимости (пользователи недвижимости, специализированные девелоперские компании, финансовые институты и строительные компании).
Кроме девелопера в процессе девелопмента обычно вовлекаются следующие участники:
1) Профессиональные консультанты – оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие проектами;
2) Клиенты – пользователи, инвесторы или продавцы проектов девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли);
3) Планирующие органы – государственные органы в компетенцию которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социально-экономического развития территорий;
5) Подрядчики – организации, выполняющие строительно-монтажные работы;
6) Общественность – жители и организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий;
7) Финансирующие стороны – организации или лица, обеспечивающие краткосрочное и долгосрочное финансирование процесса девелопмента.
Относительно большое количество участников процесса девелопмента объективно связано с необходимостью компенсации несовершенства рынка недвижимости.
1.2. Функции девелопмента
В общем случае, процесс девелопмента предполагает реализацию следующих основных функций:
1. выбор объекта девелопмента;
2. получение разрешений и согласований;
3. организация финансирования;
4. приобретение объекта для девелопмента;
5. организация проектирования и строительства;
6. сдача в аренду или продажа готового объекта.
Выбор объекта девелопмента. Нахождение потенциально прибыльного участка по существу означает оценку будущего спроса на альтернативные использования существующих ресурсов недвижимости и расчет издержек строительства для таких использований. Из всех вариантов должен быть выбран проект, который при имеющихся ограничениях (например, финансовых) дает максимальный чистый доход. Как правило, первичная оценка затрагивает детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик окружающей среды. На основе выполненных исследований производится предварительная проектная проработка и оценка проекта девелопмента.
Получений разрешений и согласований. Оптимальным является случай, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований неопределенно увеличивает период девелопмента, что приводит к дополнительным издержкам финансирования.
Организация финансирования. Для покрытия всех издержек девелопмента требуется организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и девелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По многим характеристикам и источникам краткосрочное финансирование девелопмента аналогично оборотному капиталу в промышленности, который требуется для производства готовой продукции. По окончании девелопмента готовый объект либо продается, либо остается во владении девелопера. Во втором случае девелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило 20-30 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется начиная с момента начала девелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным.
Приобретение объекта для девелопмента. приобретение имущественных прав на недвижимость может занять значительное время, вплоть до нескольких лет. Это связано с монополией отдельных интересов (если права на недвижимость принадлежат разным владельцам), которые имеют возможность использовать уникальность своего положения. За это время могут измениться условия спроса или строительные издержки. Поэтому девелопер должен предусматривать дополнительные издержки сверх обычных издержек на приобретение и строительство. Такие дополнительные издержки включают расходы по владению землей в ожидании момента прибыльности девелопмента и расходы в период девелопмента – оплата специалистов, процентные платежи.
Организация проектирования и строительства. Для выполнения проектных и строительно-монтажных работ девелопер, как правило, привлекает специализированные организации, либо использует собственные подразделения. Постоянный контроль на стадии проектирования и строительства позволяет девелоперу снизить некоторые риски периода строительства.
Сдача в аренду или продажа готового объекта. Девелопмент считается завершенным в момент либо продажи готового объекта, либо, если девелопер намерен оставить его в своем владении, в момент полной сдачи в аренду. В последнем случае объект девелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции.[с.358,11]
В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов ( в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности, различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
1.3. Виды девелопмента
Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе, но и от культуры сервиса в стране. Непрофильные инвесторы могут часть функций, связанных с девелопментом продать на аутсординге. Например, реальную помощь девелоперу или инвестору могут оказать компании, занимающиеся управлением строительством.
Компании, обладающие существенным финансовыми ресурсами, административными связями могут инвестировать девелоперские проекты, прибегая к услугам специализированной компании - fee-девелопера.
Fee-девелопер – это компания, создающая девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений. Обеспечив полный комплекс услуг (маркетинговая концепция проекта, предпроектные согласования, архитектурные согласования, архитектурный блок, стройка, стратегия продвижения, продажи и пр.), fee-девелопер получает комиссию в размере 10-20% от стоимости всего проекта. Это модель бизнеса, в которой функции инвестора и девелопера жестко разведены. В Западной Европе и США доля fee-компаний среди всех девелоперов – более 50%.
Сегмент fee-девелоперов существует и в России, но это закрытый рынок. Информации о компаниях, способных вести полный комплекс девелопмента на аутсординге, в открытых недостаточно.
По мнению специалистов в сфере недвижимости активное развитие fee-девелопмент получит когда показатели доходности от инвестициионного и девелоперского бизнеса, придут к одному знаменателю т.е. сравняются. Так как доходность от инвестиций в недвижимость движется вниз, а размер комиссии fee-девелоперов, напротив – растет. По этому по мере роста рентабельности fee-девелопмента все большее число серьезных участников рынка профессионально берутся за это направление как основной бизнес.
В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.
В процессе развития объектов недвижимости основными участниками кроме девелопера являются застройщик, инвестор и руководитель (главный менеджер) проекта.
При реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости девелопер может взять на себя выполнение функций застройщика, инвестора и управления проектом, может передать функции управления профессиональному руководителю. Это возможно как на предварительной стадии подготовки проекта, так и на стадии его реализации.
Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.
Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.
Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.
В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий (в настоящее время востребованы: перевод земли в нужный статус, доведение до постановления правительства субъекта РФ и подготовка полного пакета документов), а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:
разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель (процесс перевода земель занимает от 8 до 14 месяцев, если доказано, что земля не имеет сельскохозяйственной ценности);
инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).
Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.3
В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.
Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Территория – часть города в согласованных Комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию. В процессе развития территорий учавствует целый ряд физических и юридических лиц.
Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.
2. Анализ девелоперских проектов реализованных в Самаре.
2.1. Девелоперская компания ООО «Виктор и Ко»
В Самаре существует несколько крупных девелоперских компаний. В данной курсовой работе рассмотрено две «Индэст-девелопмент» и «Виктор и Ко».
ООО «Виктор и Ко» — крупнейшая девелоперская компания на рынке коммерческой недвижимости Поволжья, Член Европейского и Российского Советов Торговых Центров (European Council of Shopping Centers, Russian Council of Shopping Centers).
Основана в 1996 году в г. Самара. Президент Компании — Сурков Виктор Иванович.
Область деятельности: инвестиции, строительство и управление объектами коммерческой недвижимости. В настоящее время в собственности и управлении ООО «Виктор и Ко» находится более 400 000 м² профессиональной коммерческой недвижимости разного профиля.
Девелопмент. Для возможности максимально эффективного использования объекта необходима разработка и формирование на основе маркетинговых исследований функциональных концепций использования недвижимости. Разработка концепции начинается с составления экономического анализа объекта и формулирования реальных условий, на которые можно рассчитывать с учетом существующей рыночной конъюнктуры и конкурирующих проектов. На основе этого формируется список потенциальных арендаторов для конкретного объекта, разрабатываются маркетинговые мероприятия для продвижения проекта на рынке, а также все необходимые этапы, связанные с вводом объекта в эксплуатацию:
анализ осуществления проектов и его оценка;
эскизное проектирование помещений;
разработка функциональной концепции размещения арендаторов;
разработка общего дизайна проекта;
организация и управление строительством (реконструкцией) объектов недвижимости. Согласование необходимой документации;
согласование ТЭО и утверждение проекта;
контроль сметной стоимости;
техническое сопровождение;
оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию объектов;
технический надзор за строительно-монтажными работами;
передача объектов в эксплуатацию.
Реализованные проекты:
ТРК «МОСКОВСКИЙ» — суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс общей площадью 154 000 м², в состав которого входит торговый и культурно-развлекательный центры, первый в России гипермаркет строительных материалов «Castorama» формата DIY английской корпорации Kingfisher, площадью 12 500 м². В составе культурно-развлекательного центра: первый в России аквапарк, крупнейший в Поволжье боулинг на 33 дорожки, бильярд на 83 стола, 12 теннисных кортов, фитнесс-клуб Gold’s Gym, велнесс-центр.
ТК «МЕГАСИТИ» — региональный торговый центр, общей площадью 52 400 м².
ТРК «КОСМОПОРТ» — суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 127000 м².
Логистический центр класса «А», общей площадью 95 400 м².
Новый проект:
Новый торгово-развлекательный центр
г. Самара, ул. Ново-Вокзальная — Ставропольская
Формат объекта: суперрегиональный,
с общей площадью объекта: 216 тыс.м²
2.2. Девелоперская компания ООО «ИНДЭСТ-Development»
Компания ООО «ИНДЭСТ-Development» была создана в г. Самара, в 2003 году. Генеральный директор компании Михаил Ненашев. Деятельность компании направлена на предоставление профессиональных услуг на рынке коммерческой недвижимости, а также реализацию собственных девелоперских проектов. Компания предоставляет услуги во всех областях, связанных с коммерческой недвижимостью:
Брокеридж коммерческой недвижимости и земельных участков;
Управление объектами коммерческой недвижимости;
Стратегический консалтинг и маркетинговые исследования;
Юридический консалтинг и сопровождение сделок;
Управление проектами и строительство под заказчика.
Миссия компании: Предоставлять высокопрофессиональные услуги на всех этапах девелопмента, создавая условия, при которых недвижимость обеспечивает достижение целей наших клиентов.
Цели компании:
Занимать лидирующее положение на рынке коммерческой недвижимости Самары, используя профессионализм специалистов компании, эффективно управляя ее ресурсами и обеспечивая каждому клиенту индивидуальный подход.
Обеспечить информационную открытость самарского рынка коммерческой недвижимости за счет владения полной информацией о его характеристиках, увеличивая тем самым инвестиционную привлекательность города.
Сочетая опыт со знанием местного рынка, занимать позицию лидирующего консультанта для федеральных структур, реализующих программы развития своего бизнеса в Самарский регион.
Контролируя процесс девелопмента на всех его этапах, создавать объекты недвижимости, которые обеспечат их владельцам и арендаторам все условия для эффективного ведения бизнеса.
Внедрять на рынок цивилизованные формы работы с недвижимостью с целью привлечения клиентов с запросами и потребностями самого высокого уровня.
Компания является действительным членом ведущего всероссийского объединения управляющих компаний - «Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости». Благодаря уникальным товарным предложениям и реализации современных методик работы, «ИНДЭСТ-Development» занимает лидирующее положение на рынке коммерческой недвижимости Самары.
За 2004 г. компанией было построено и введено в эксплуатацию более 40 000 м2 торговых, офисных и складских помещений. В течение 2004 года были реализованы проекты (аренда и продажа) совокупной площадью более 100 000 м2. В конце 2005 – начале 2006 года компания «ИНДЭСТ-Development» завершает строительство и вводит в эксплуатацию еще 42 000 м2 торговых, офисных и складских помещений.
Компания имеет успешную практику управления и технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Сегодня под управлением «ИНДЭСТ-Девелопмент» находятся объекты торговой, офисной и складской недвижимости общей площадью более 170 000 м2, в том числе:
Мебельный центр «Мягкофф» (15 000 м2);
ТЦ «Май»;
Аврора, 150;
«7 Авеню»;
«Волга Плаза»;
«Бизнес парк С-95 на ул. О.Санфировой, 95»;
ТЦ «Теремок» (1 500 м2).
3. Анализ реализованного проекта
Наиболее эффективным с точки зрения инвестора является проект «Виктор и Ко» торгово-развлекательный комплекс «Космопорт»
Формат объекта: суперрегиональный
Место расположения: г. Самара, ул. Дыбенко, 30.
Общая площадь объекта: 127 тыс. м²
Арендопригодная площадь: 101 тыс. м²
Наземный/подземный паркинг: на 4 000 машино-мест
Торгово-развлекательный комплекс «КОСМОПОРТ» — беспрецедентный для региона объект, реализованный на площади свыше 14 га в центральной части города.
Якорные арендаторы: «Ашан», «Leroy Merlin», «Спортмастер», «Media Markt», «Детский Мир», «Снежная Королева», «Modis», «KIABI» и т. д.
Развлекательная зона: восьмизальный мультиплекс КиноМост, развлекательный центр «Crazy park», ресторанный дворик, фуд-корт.
На данный момент компания готовится к реализации нового торгово-развлекательного центра.
г. Самара, ул. Ново-Вокзальная — Ставропольская
Формат объекта: суперрегиональный
Площадь участка — 7,8 га
Общая площадь объекта: 216 тыс.м²
Арендопригодная площадь: 80 тыс.м²
Многоуровневый паркинг: 92 тыс.м², на 20 000 машино-мест
Этажность — 3 уровня
В рамках подготовки к реализации проекта собственными силами компании планируется осуществить следующие этапы работ, связанные с вводом объекта в эксплуатацию:
анализ осуществления проектов и его оценка;
эскизное проектирование помещений (Прил.1);
разработка функциональной концепции размещения арендаторов;
разработка общего дизайна проекта;
организация и управление строительством (реконструкцией) объектов недвижимости. Согласование необходимой документации;
согласование ТЭО и утверждение проекта;
контроль сметной стоимости;
техническое сопровождение;
оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию объектов;
технический надзор за строительно-монтажными работами;
передача объектов в эксплуатацию.
Компания провела анализ эффективности месторасположения:
в северо-восточной части города на ул. Ново-Вокзальная, в месте её пересечения с ул. Ставропольской, в Промышленном районе с плотной многоэтажной застройкой (географически охватывает как коммерчески насыщенные, активные зоны, так и «спальные» ареалы).
Торговая зона:
Количество проживающих в зоне пешеходной доступности:
15-ти минутная пешеходная доступность — 180 000 человек
Количество проживающих в зоне автомобильной доступности:
5-ти минутная автомобильная доступность — 210 000 человек
10-ти минутная автомобильная доступность — 470 000 человек
20-ти минутная автомобильная доступность — 980 200 человек
Конкурентное окружение
Местоположение объекта выбрано оптимально с учетом всех основных критериев, учитываемых при выборе местоположения ТРЦ (численность и плотность населения, конкуренция, перспективы развития и т. п.)
Отсутствие существенной конкуренции в формате крупных и средних торговых (торгово-развлекательных) центров на общем фоне высокой потребительской активности населения говорит о перспективности развития данного проекта.
Транспортная доступность
Район характеризуется хорошей транспортной развязкой.
Площадка находится в непосредственной близости от остановок общественного транспорта:
в 100 м — от остановки на ул. Ново-Вокзальная/Ставропольская
в 250 м — от остановки на ул. Вольская/Ново-Вокзальная
в 300 м — от ост. на ул. Калинина/Вольская
в 400 м — от ост. на ул. Ставропольская/Воронежская.
около 1 000 м — от площадки расположена станция метро «Безымянка»
Количество потенциальных покупателей (человек)
980 000
Транспортный поток (машин/день)
65 000 в будний день (в обоих направлениях),
100 000 в выходной день (в обоих направлениях)
Количество маршрутов общественного транспорта
Автобус –11 , троллейбус – 8, трамвай - 9, маршрутные такси – более 12.
Пассажиропоток (человек/день)
Автобус - 40 000 человек в день
Троллейбус – 15 000 человек в день
Трамвай – 35 000 человек в день
Маршрутные такси – 50 000 человек в день
Финансовые расчеты показывают, что срок окупаемости данного проекта составит 7,7 лет.
Валовая выручка, без НДС $ 13 044 055,26
Операционные затраты, без НДС $ 4 677 368,51
EBITDA $ 8 366 686,75
Инвестиции, без НДС - $ 64 502 860,71
Доходность объекта - 12,97%
С учетом сложившейся на рынке города Самара за последние два года тяжелой ситуации на рынке недвижимости данные показатели следует признать высокими. А следовательно проект является востребованным с точки зрения инвестора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В процессе подготовки данной работы выявлены следующие особенности девелоперской деятельности в г. Самара. Наиболее крупными компаниями представлены на рынке коммерческой недвижимости являются «Виктор и Ко» и «ИНДЭСТ-development». При этом «Виктор и Ко специализируется на торговой недвижимости и деятельность этой компании можно отнести к девелопменту в классическом понимании, а «ИНДЭСТ-development» - на офисных и торговых помещениях, занимаясь редевелопментом.
К основным проблемам девелоперского рынка, можно отнести дефицит хороших земельных участков, а также длительность процесса их оформления. Большая часть наиболее привлекательных территорий, которые расположены на удобных транспортных развязках и в центре города, уже заняты. По этой причине сейчас активно осваиваются спальные районы, что является достаточно удачным решением с позиции невысокой насыщенности конкурентной среды, а также рассматриваются возможности реконцепции территорий, которые раньше были заняты производственными предприятиями.
Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.
Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и тому подобное. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.
Сегодняшняя доходность коммерческой недвижимости Самары на уровне 50% годовых (и это только за счет внутренней капитализации недвижимости, без учета прибыли от бизнеса) – дает основания предполагать активизацию московских и федеральных инвесторов в нашем регионе. Однако если сравнивать самарский и столичный рынки в абсолютных показателях, то становится понятно, почему московские инвесторы приходят в Самару только для того, чтобы построить объекты и продать. В Москве совершенно другой уровень цен и другие масштабы объектов коммерческой недвижимости. В столице даже не в центральных районах цена одного квадратного метра коммерческой недвижимости достигает $15 тысяч, а площадь «нормального» объекта начинается от 100 тысяч квадратных метров. Самара пока не доросла до подобных объектов, поэтому нет смысла их строить. А заниматься менее масштабными объектами крупным московским инвесторам не интересно. Вложения, безусловно, отобьются, и достаточно быстро, но лучше больше вложить и больше получить.
В дальнейшем, с ростом общего экономического развития региона и ростом доходов населения, у инорегиональных инвесторов будет больше простора для творчества на самарском рынке. В перспективе у нас должны появиться масштабные объекты современного качественного уровня.
В перспективе с вводом нового центра компании «Виктор и Ко» рынок девелоперских услуг в Самаре станет более цивилизованным, а развитие нормативно-правовой базы максимально приблизит его к западным стандартам. Особенно интересным с точки зрения девелоперов выглядит приход в сектор недвижимости крупных инвесторов, для которых строительный бизнес не является профильным, а также зарубежных пенсионных фондов, давно примеривающихся к инвестициям в самарскую недвижимость.
Библиографический список
1. Конституция Российской Федерации. - М., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ.
3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.
6. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М., К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.
8. Асаул А. Н., Абаев Х. С., Молчанов Ю. А. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов/ – СПб.: Гумманистика, 2007.
9. Максимов С. Н., Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование, Питер, 2003 г., 256 с.
10. Игнатов Л.Л., Экономика недвижимости, МГТУ, М 2004г.
11. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. – М.: Изд-во МКС, 2007. - 584с.
12. www.nrn.ru
13. www.indest.ru
14. mega-samara.ru
|
