1.1. Термин "рента" (нем. Rente, фр. rente происходит от лат. reddita отданная) означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.
Этот термин вошел в правовые словари многих государств одновременно с трансформацией гражданского права в условиях рынка, представляя собой общее обозначение дохода, получаемого от вложения капитала.
До недавних пор наше законодательство, отрицавшее всякую возможность получения нетрудовых доходов, допускало применение рентных отношений только при отчуждении жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания с весьма ограниченным составом участников и жесткими условиями заключения и исполнения договора (ст.ст. 250-253 Гражданского кодекса Республики Беларусь 1964 г. (далее - ГК)). Видимо это и обусловило то обстоятельство, что в наименовании гл. 33 ГК 1998 г. в целях сохранения преемственности указанная разновидность пожизненной ренты оговорена особо.
Кардинальное изменение экономической и правовой систем в начале 90-х годов прошлого столетия привело к исключению запретов и ограничений на получение доходов от имущества. Согласно новому ГК разрешается отчуждение имущества под выплату и постоянной ренты (§ 2 гл. 33), и пожизненной ренты (§ 3 гл. 33). Что касается такой разновидности пожизненной ренты, как содержание с иждивением, то ее применение не ограничено более по видам имущества, отчужденного под ренту (по ГК 1964 г. это мог быть только жилой дом (квартира)), а также составу участников рентных отношений. При этом получение ренты гражданами не ставится, как это предусматривалось ГК 1964 г., в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности. Получателями ренты могут быть любые граждане, желающие отдать свое имущество тому, кто в обмен на это имущество согласиться выплачивать ренту.
В главе 33 ГК содержатся как общие нормы о ренте, так и специальные. Общие нормы применяются в случаях, когда отношения не урегулированы нормами специальными.
В отличие от других договоров в новом ГК рентные отношения урегулированы практически исчерпывающим образом и не содержат за редким исключением отсылок к иным актам законодательства. Вместе с тем уяснение сути правового регулирования ренты и определение правового поля для целей правоприменительной деятельности немыслимо без анализа содержания ряда норм ГК, определяющих другие институты гражданского законодательства, применительно к институту ренты (это, прежде всего, касается субъектного состава, общих условий заключения и исполнения договоров, ответственности сторон, прекращения договора).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 554 ГК).
Прежде всего, следует отметить, что рента является реальным договором, поскольку для его заключения требуется реальная передача имущества плательщику ренты. Само соглашение о передаче имущества никаких правовых последствий не влечет, поскольку обязанности по выплате ренты возникают у плательщика только после получения им оговоренного имущества (в определении договора употреблена в этой связи формулировка "в обмен на полученное имущество"). При этом ст. 556 ГК разграничивает два случая отчуждения имущества под выплату ренты. Один из них - когда получатель ренты отчуждает имущество плательщику ренты с условием предоставления ему в качестве встречного удовлетворения не только собственно рентных выплат, но и возмещения стоимости передаваемого имущества. В этом случае к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате применяются соответственно правила договора купли-продажи (например, ст. 434 ГК о последствиях неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару, или ст.ст. 455 и 456 ГК о цене товара и его оплате). Другой случай, являющийся наиболее типичным для имеющих место на практике рентных отношений, - это передача имущества в собственность плательщика ренты бесплатно, когда встречное удовлетворение взамен переданного имущества сводится только к рентным платежам. К подобного рода отношениям в части порядка и условий передачи имущества согласно ст. 556 ГК должны применяться правила о договоре дарения.
После передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей; по смыслу договора он обладает лишь правами на получение ренты в виде определенной денежной суммы либо на получение средств на свое содержание в иной форме. И, наоборот, получив имущество в собственность, плательщик ренты обязан в обмен на это имущество выплачивать другой стороне ренту в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, договор ренты следует отнести к односторонним договорам.
Рента является возмездным договором, поскольку предоставление содержания получателю ренты обусловлено передачей плательщику ренты имущества в собственность.
Отчуждение имущества как основной признак договора ренты сближает его с рядом таких договоров, как купля-продажа, дарение, мена, заем.
Отличить ренту от указанных договоров можно по ряду признаков, несмотря на определенную общность их характеристик. Действительно, в соответствии со ст. 556 ГК в случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), а в случаях, когда такое имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК). Однако законодатель особо подчеркнул, что применение правил о купле-продаже или дарении к рентным отношениям допустимо постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу договора ренты.
Прежде всего, необходимо понимать, что любой договор ренты предусматривает отчуждение имущества наравне с куплей-продажей, дарением и меной. То есть в результате этой сделки плательщик ренты становится собственником недвижимости. Но, в отличие от купли-продажи или дарения, заключая договор ренты, плательщик приобретает собственность с обременением. В обмен на полученное имущество плательщик обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 557 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Важным условием договора ренты, обеспечивающим обязательство исполнения плательщиком ренты условий договора, является приобретение получателем ренты права залога на передаваемое имущество (ст. 558 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
По договоренности сторон передача имущества под выплату ренты может осуществляться двумя способами — на возмездной и на безвозмездной основе. Иными словами, имущество может быть передано получателем ренты плательщику за определенную плату либо безвозмездно. Если предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила, установленные для договора купли-продажи имущества, а если бесплатно, то принятые для договора дарения.
Белорусское законодательство выделяет три вида договора ренты – постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Эти три вида договора, хотя и находятся в Гражданском кодексе под одним заголовком, все же имеют принципиальные различия.
1.2. От разумно согласованных и взаимовыгодных условий содержания договора ренты зависит безопасное правовое положение контрагентов и позитивные последствия заключения договора.
Содержанием любого договора являются его условия, которые могут быть существенными, обычными и случайными. Все условия должны быть строго определены, тщательно оговорены и при необходимости предварительно проконсультированы с практикующим специалистом обязательственного права либо с нотариусом с тем, чтобы ввиду рискового характера договора ренты не ухудшить правового положения какой-либо стороны договора.
К существенным условиям договора ренты относится предмет договора. По соглашению сторон могут быть включены и другие условия (например, цена, порядок передачи имущества плательщику ренты, порядок расчетов).
При заключении договора ренты необходимо также обращать внимание на следующие аспекты:
- форма договора ренты - письменная, нотариально удостоверенная, а при ренте недвижимости необходима также государственная регистрация;
- если по договору ренты передается недвижимость, получатель ренты приобретает право залога на это имущество; рентные правоотношения не прекращаются при отчуждении недвижимого имущества новому собственнику;
- за просрочку выплаты ренты плательщик платит проценты;
- если под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, договором должна быть предусмотрена обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
Одним из условий договора ренты, которое имеет первостепенное значение, является предмет договора. Он определен как «имущество» (п. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)). Каких-либо ограничений, касающихся передаваемого под выплату ренты имущества, ГК не содержит.
Виды договоров ренты и Правовой механизм регламентации договора ренты
ГК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.
Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).
Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.
ГК РФ является единственным источником правового регулирования договора ренты. Никакие федеральные законы или подзаконные нормативные правовые акты его не дополняют и в компетенцию субъектов РФ его регулирование не входит. С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности – «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК РФ).
В ст. 585 ГК РФ сказано, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты.
Однако подобная законодательная конструкция вызывает некоторые вопросы, касающиеся обоснованности указания на применение к договору ренты норм о договоре дарения.
Обязательства, направленные на передачу имущества в собственность, могут быть возмездными или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью обязательства. Поэтому правила о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения может применяться только к безвозмездным обязательствам. Поэтому, анализируя, нормы какого договорного института могут применяться к ренте в силу общности признака направленности, необходимо также учитывать, возмездные или безвозмездные рентные обязательства.[1]
Любой рентный договор предусматривает встречное предоставление в той или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения – в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты – в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.
В ст. 585 ГК РФ предусмотрена также возможность применения правил о купле-продаже лишь к тем рентным отношениям, в которых имущество передается за плату, и только в части передачи и оплаты имущества. ГК РФ не допускает применения норм о купле-продаже к рентным обязательствам, не предусматривающим денежной оплаты.
Буквальное толкование условия ст. 585 ГК РФ о том, что правила купли-продажи, могут применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними.
Субсидиарное применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных отношений и особенностям правового регулирования договора ренты. Вышеизложенное свидетельствует, что сначала – приоритет норм, регулирующих рентные отношения, а потом дополнительное правоприменение норм гл. 30 ГК РФ.
Регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др.
В то же время ряд конкретных отношений урегулирован императивным образом. В основном, это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.
1.3. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, условие о предмете договора считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Данные обстоятельства достаточно важны, поскольку при возникновении спорных ситуаций судом в первую очередь изучается предмет договора, а при отсутствии указанных данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Специфические черты недвижимого имущества - прочная связь с землей, непотребляемость в процессе использования - диктуют необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном обороте. Так, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Переход к другому лицу в результате исполнения договора здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества.
ГК содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения. В частности, плательщик ренты, принимая здание, сооружение или иную недвижимость (кроме земельного участка), одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если получатель ренты является собственником земельного участка, то передаваемое плательщику ренты право на земельный участок определяется договором ренты. Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом плательщику ренты праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята переданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При передаче недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем получателю ренты на праве собственности, плательщик ренты, получая недвижимость, получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и получатель ренты (указанная сделка совершается без согласия собственника земельного участка).
В случаях, когда предметом договора ренты является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у получателя ренты, условия пользования получателем ренты частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором ренты. Если договор не содержит таких условий, получатель ренты получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 524 ГК).
Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества, предусмотренных ст. 267 ГК, а отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний гл. 7 ГК.
Необходимо отметить, что в предмет договора ренты наряду с имуществом, отчуждаемым под выплату ренты, входит и сама рента в денежной или натуральной форме.
Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно.
В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел может быть устранен в соответствии с правилами п. 3 ст. 394 ГК. Но положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, в отношении договоров, где предметом является недвижимое имущество, не применяется, поскольку действует иное правило: при отсутствии в договоре, где предметом является недвижимое имущество, согласованного сторонами условия о цене недвижимости такой договор считается изначально незаключенным. При этом цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. При обоюдном согласии стороны могут отойти от данного правила, определив для себя иной порядок с обязательным указанием его в договоре.
Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.
Таким образом, стороны сами должны договариваться о таком важном элементе договора, как цена, когда предполагается возмездность, и тогда она автоматически станет существенным условием, а значит, независимо от того, императивно или диспозитивно устанавливается цена договора, она как условие необходима при его заключении, т.е. договор без нее заключен быть не может. В связи с этим следует отметить, что важным элементом договора является установление порядка расчетов за предоставленное имущество. В качестве расчетного периода времени может быть установлен месяц либо иной период времени, наиболее удобный для сторон.
Помимо существенных условий договора имеют значение и обычные, например, права и обязанности сторон, которые устанавливаются в ст. 554 ГК. Изначальной обязанностью получателя ренты выступает передача плательщику ренты в собственность имущества, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту.
Еще до момента своего законодательного закрепления договор ренты породил в отечественной цивилистической литературе острую дискуссию относительно того, какое место занимает данный договор в системе обязательственного права. В целом можно выделить несколько подходов к решению данного вопроса.
Так, известный русский цивилист М.И. Бару предлагал квалифицировать договор ренты как разновидность договора дарения.
Ученый исходил из того, что «договор дарения... ГК вообще не урегулирован с точки зрения его содержания. Статья 138 ГК нормирует лишь форму договора. Поэтому объяснять невозможность осложнения дарения каким-либо обязательством ссылкой на статью 138 ГК - нет никаких оснований. Не исключается возможность осложнения дарения и обязательством о пожизненном содержании. Договор дарения с обязательством о пожизненном содержании не меняет природы юридического отношения в целом»*. Далее автор приводит развернутые доказательства того, что установление обязанности о содержании дарителя не нарушает принципа безвозмездности договора дарения.
Данная точка зрения не вызвала широкой поддержки среди ученых-цивилистов. Так, В.Ф. Маслов отмечал, что «квалификация договора о пожизненном содержании как договора безвозмездного на практике в ряде случаев приводит к несправедливым решениям». В качестве подтверждения сказанному автор приводит следующий пример из судебной практики. В 1936 г. А.И. Пивнев передал своему брату Ф.И. Пивневу по договору дарения с условием пожизненного содержания право застройки в Харькове. Даритель был тяжело болен и нуждался в постороннем уходе. Ф.И. Пивнев вместе со своей женой Е.И. Пивневой в этом же году переселились в подаренное домовладение. Вся тяжесть ухода за больным легла на Е.И. Пивневу, которая вынуждена была временно оставить работу. А.И. Пивнев умер в 1940 г. Е.И. Пивнева после расторжения брака с Ф.И. Пивневым обратилась в суд с иском о признании за ней доли в праве на указанное домовладение. В иске ей было отказано на основании того, что договор дарения спорного домовладения в 1936 г. был оформлен только на имя ответчика**.
В.Ф. Маслов относил договор ренты к разновидности договора купли-продажи, «где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход»***.
Квалификация договоров о пожизненном содержании как договоров купли-продажи, по мнению В.Ф. Маслова, в большей степени гарантирует защиту интересов участников договора, чем признание их безвозмездными договорами.
Именно последний вариант и был избран законодателем при разработке и принятии Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., в котором соответствующий договор был урегулирован в рамках купли-продажи. Тем не менее господствующей в литературе и до и после принятия Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. была точка зрения, согласно которой в данном случае речь должна идти о самостоятельном договоре.
Нам представляется, что такой подход к решению вопроса о месте договора ренты в системе обязательственного права является единственно верным. Несомненно, сходство ренты с куплей-продажей, дарением очевидно - основным признаком данных договоров является отчуждение имущества. Вместе с тем договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряде других гражданско-правовых договоров.
Все аргументы, приводимые в литературе в пользу самостоятельного характера договора ренты, можно свести к следующим положениям:
- для договора ренты не свойствен признак возмездности, что отличает его от договора дарения. На этот признак указывают в своих работах А.А. Ерошенко, З. Цыбуленко, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслов, А.Калпин и др.;
- в отличие от договора купли-продажи, где осуществляется эквивалентный товарообмен, в договоре ренты эквивалентность может только предполагаться, так как в данном случае невозможно заранее определить объем рентных платежей. Об этом писали такие ученые- цивилисты, как О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, М.И. Брагинский, В.С. Ем,
Р. Климович, В. Подгруша и др.;
- договор ренты приводит к установлению между его контрагентами особых правовых отношений, которые не свойственны другим договорным обязательствам. Суть их заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником средств к существованию (В. Подгруша, А.П. Сергеев, О.А.Маркова);
- отношения, возникающие из договора, носят длительный, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением – еще и лично-доверительный (В. Подгруша, А.П. Сергеев, А. Пахомов, А.А. Ерошенко).
В рамках рассматриваемой проблемы определенный интерес представляет точка зрения М.И. Бару. Ученый усматривал различия между договорами купли-продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что направлен каждый из указанных договоров.
Цель договора купли-продажи - это получение имущества в собственность, а договора пожизненного содержания с иждивением -материальная помощь стороне ее контрагентом. Развивая эту мысль,
М.И. Брагинский отмечает, что договор купли-продажи завершается
переходом права собственности, а договор пожизненного содержания
этим только начинается.
Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, немаловажное значение для признания самостоятельного характера договора ренты имеет то, что в отличие от купли-продажи, предметом которой является вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в договоре ренты предметом могут выступать материальные и нематериальные блага.
Белорусский законодатель обратил внимание на самостоятельный характер договора ренты еще в 1964 г., поместив в Гражданский кодекс БССР отдельную главу, получившую название «Договоры отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания» (подобным образом данный договор был урегулирован и в гражданских кодексах других союзных республик: Литвы, Латвии, Армении, Казахстана и т.д.).
Несмотря на то, что в настоящее время как белорусским, так и российским законодателем вопрос о месте договора ренты в системе обязательственного права однозначно решен в пользу самостоятельности данной договорной конструкции, в литературе продолжают встречаться и иные подходы к решению данного вопроса. Так, А. Пахомов выделяет два вида договора пожизненного содержания: один - урегулированный законодательством и представляющий собой разновидность ренты и другой, отличный от него, - договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Для второго вида договора целью является не «получение ренты», а «удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д.», тогда как для первого целью является выплата денежной суммы, определенной в договоре.**** С подобной точкой зрения трудно согласиться, поскольку ограничение ренты только деньгами не вполне соответствует конструкции, использованной Гражданским кодексом Республики Беларусь 1998 г. (далее - ГК).
ГК содержит отдельную главу, посвященную регулированию рентных отношений. Вместе с тем общность договора ренты с иными договорами, опосредующими передачу имущества, позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), когда договором ренты предусмотрена передача имущества за плату, и правила о договоре дарения (гл. 32 ГК), когда имущество передается бесплатно. Однако законодатель особо подчеркивает, что применение правил о договоре дарения или договоре купли-продажи допустимо в том случае, если иное не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу договора ренты. Как отмечает С.А. Хохлов, «подобные отсылки имеют характер специального установления аналогии закона и используются во избежание воспроизведения если не целиком тождественных, то, во всяком случае, в значительной мере текстуально совпадающих норм».*****
В среде ученых-цивилистов нет единого мнения по вопросу о том, какие же конкретно нормы, регулирующие договор купли-продажи и договор дарения, следует применять к рентным отношениям. Так, М.И. Брагинский считает, что из норм о купле-продаже к рентным отношениям могут быть применены те, которые предусматривают момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества, обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц, обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи. Среди субсидиарно применяемых норм о дарении автор выделяет две нормы: о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи, и о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности.
Иного взгляда на решение данного вопроса придерживается В.С. Ем. Так, ученый считает, что в случае передачи по договору ренты движимого имущества за плату к рентным отношениям могут быть применены следующие нормы: об обязанности продавца по передаче товара и о последствиях передачи товара ненадлежащего качества.****** А. Мамаев идет еще дальше при решении этого вопроса.
Автор полагает, что к договору ренты помимо нормы, регулирующей обязанности продавца по передаче товара, должна применяться и норма, регулирующая последствия неисполнения данной обязанности, а это значит, что к отношениям сторон может быть применено и правило ст.369 ГК «Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь».*******
Нормы законодательства, регулирующие договор ренты в том виде, в котором они существуют на данный момент, не позволяют согласиться с мнением В.С. Ема и А. Мамаева. Во-первых, как мы уже отмечали, нормы гл. 30 и 32 ГК к рентным отношениям применяются лишь в субсидиарном порядке, если иное не установлено правилами гл. 33 ГК и не противоречит существу самого договора ренты. Во-вторых, исходя из смысла законодательства, договор ренты является реальным, а значит, для рассматриваемого договора передача имущества является правообразующим фактом, и именно с этого момента начинают действовать правила договора. Таким образом, нормы, регулирующие обязанность продавца передать товар, а также последствия неисполнения этой обязанности не применимы к договору ренты, поскольку ввиду реального характера договора до передачи товара право требования возникнуть не может.
В своей монографии «Договор ренты в российском гражданском праве» О.А. Маркова, в целом соглашаясь с применением норм, названных М.И. Брагинским, предлагает также применять к договорам ренты норму, регулирующую ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя.******** На наш взгляд, применение данной нормы на практике может встретить определенные трудности. Так, ст. 431 ГК предусматривает, что в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.
Однако на стороне продавца (рентополучателя) чаще всего выступают лица, не имеющие достаточных средств к существованию и тем более не способные возместить покупателю (рентоплательщику) понесенные убытки.
В литературе встречается предложение вовсе отказаться от субсидиарного применения норм купли-продажи и дарения к договорам ренты, исключив из содержания ст. 556 ГК соответствующий пункт.
Такого мнения придерживается, в частности, Н.В. Золотько. Автор настаивает на том, что «...применение норм о дарении к договорам ренты представляется весьма ошибочным. Для анализа этой проблемы необходимо вспомнить, что договор дарения является классической безвозмездной сделкой, в отличие от договоров ренты, относящихся к числу возмездных». Анализируя нормы ГК, регулирующие передачу и оплату имущества по договору купли-продажи, а также нормы, регулирующие распределение рисков в договоре купли-продажи, автор приходит к выводу о том, «что субсидиарное применение норм купли-продажи и ренты создает коллизию между этими договорами, затрудняет правоприменительный процесс и является нецелесообразным».*********
На наш взгляд, с данной позицией трудно согласиться по той причине, что автор предлагает отказаться от субсидиарного применения норм о купле-продаже и дарении к договору ренты, анализируя при этом не весь спектр правовых норм, регулирующих данные правоотношения.
Так, в частности, за рамками анализа остаются нормы, регулирующие обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара, норма, регулирующая отмену дарения и др.
Полагаем, отсутствие единого мнения по вопросу о том, какие конкретно нормы, регулирующие договор купли-продажи и договор дарения, необходимо применять в субсидиарном порядке к договору ренты, на практике может вызвать определенные трудности. Поэтому считаем необходимым законодательное урегулирование данного вопроса путем уточнения нормы, содержащейся в п. 2 ст. 556 ГК.
______________________________
* Бару М.И. Договорное обязательство о содержании // Ученые записки Харьковского юрид. инст. им. Л.М. Кагановича. Вып. 3. Харьков, 1948. С. 25-52.
** Маслов В.Ф. Осуществление и защита прав личной собственности в СССР. М., 1961. С. 212.
*** Маслов В.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания //Советское государство и право. 1945. № 6. С. 112-116.
**** Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания // Закон. 1998. № 7. С. 118-121.
***** Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М.Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. 704 с.
****** Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5.С. 8-19.
******* Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты// Рос. юстиция. 1999. № 9. С. 17-18.
******** Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф. Дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2002. 23 с.
********* Золотько Н.В. Договоры ренты в гражданском праве России: Автореф. Дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2002. 26 с.
01.11.2004 г.
Право Беларуси, 2004 г., № 40, с.56
Виды договоров ренты и Правовой механизм регламентации договора ренты
ГК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.
Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно
передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).
Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.
ГК РФ является единственным источником правового регулирования договора ренты. Никакие федеральные законы или подзаконные нормативные правовые акты его не дополняют и в компетенцию субъектов РФ его регулирование не входит. С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности – «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (§ 1 гл. 33 ГК РФ).
В ст. 585 ГК РФ сказано, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты.
Однако подобная законодательная конструкция вызывает некоторые вопросы, касающиеся обоснованности указания на применение к договору ренты норм о договоре дарения.
Обязательства, направленные на передачу имущества в собственность, могут быть возмездными или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью обязательства. Поэтому правила о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения может применяться только к безвозмездным обязательствам. Поэтому, анализируя, нормы какого договорного института могут применяться к ренте в силу общности признака направленности, необходимо также учитывать, возмездные или безвозмездные рентные обязательства.[2]
Любой рентный договор предусматривает встречное предоставление в той или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения – в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты – в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.
В ст. 585 ГК РФ предусмотрена также возможность применения правил о купле-продаже лишь к тем рентным отношениям, в которых имущество передается за плату, и только в части передачи и оплаты имущества. ГК РФ не допускает применения норм о купле-продаже к рентным обязательствам, не предусматривающим денежной оплаты.
Буквальное толкование условия ст. 585 ГК РФ о том, что правила купли-продажи, могут применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними.
Субсидиарное применение указанных правил вызывает сложности, поскольку оно не должно противоречить существу рентных отношений и особенностям правового регулирования договора ренты. Вышеизложенное свидетельствует, что сначала – приоритет норм, регулирующих рентные отношения, а потом дополнительное правоприменение норм гл. 30 ГК РФ.
Регулирование рентных отношений в ГК РФ осуществляется, в основном, на началах диспозитивности. Большинство норм гл. 33 ГК РФ сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др.
В то же время ряд конкретных отношений урегулирован императивным образом. В основном, это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.
§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением
Статья 554. Договор ренты
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Статья 555. Форма договора ренты
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Статья 556. Отчуждение имущества под выплату ренты
1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
2. В случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случаях, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.
Статья 557. Обременение рентой недвижимого имущества
1. Рента обременяет предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, расположенное на земельном участке и переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, в том числе с учетом требований законодательства об охране и использовании земель в отношении земельного участка, на котором расположено это имущество.
2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 370) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, иными актами законодательства или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Статья 558. Обеспечение выплаты ренты
1. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества, за исключением земельного участка, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 310) либо застраховать в пользу получателя ренты ответственность по договору (статья 824) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Статья 559. Ответственность за просрочку выплаты ренты
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 366 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.
ГЛАВА 7 инструкция о нотариусе
УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ РЕНТЫ
64. Договор ренты в соответствии со статьей 555 ГК подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, – и государственной регистрации.
Удостоверение договора ренты недвижимого имущества является основанием для возникновения у получателя ренты права залога на это недвижимое имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты, такое право залога подлежит государственной регистрации, о чем нотариус разъясняет сторонам договора.
В соответствии со статьями 47, 50 Кодекса Республики Беларусь о земле земельный участок, находящийся в частной собственности, не может передаваться его собственником по договору ренты.
Предметом договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с нормой пункта 1 статьи 572 ГК могут быть только недвижимые вещи.
65. Удостоверение договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, производится по месту нахождения недвижимого имущества.
При удостоверении договора ренты нотариус истребует документы, предусмотренные настоящей Инструкцией при удостоверении договоров отчуждения соответствующего имущества.
2. Статьями 560-566 ГК оговорены особенности постоянной ренты, которые, прежде всего, касаются характеристики получателя этой ренты, формы и размеров ренты, сроков выплаты, прав сторон договора на выкуп ренты, выкупной цены и последствий случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты.
Согласно п. 1 ст. 560 ГК получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и юридические лица в форме некоммерческих организаций, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности. В числе получателей постоянной ренты, таким образом, на практике могут выступать различного рода фонды, преследующие социальные, благотворительные, культурные, образовательные и иные общественно полезные цели, общественные, религиозные организации и тому подобные. Исключение из данного перечня может касаться таких некоммерческих организаций, которым существование в качестве рантье противоречит законодательству или целям их деятельности, что должно быть определено в учредительных документах.
В случаях, когда в качестве получателей ренты выступают лица, находящиеся под опекой или попечительством, необходимо соблюдение требований ст. 35 ГК о распоряжении имуществом, передаваемым плательщику ренты в обмен на получение рентных платежей.
Не имеют права быть получателями ренты коммерческие организации. В соответствии со ст. 46 ГК они являются юридическими лицами, преследующими извлечение прибыли. Указанная прибыль может быть получена от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг посредством осуществления предпринимательской деятельности, а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату постоянной ренты.
В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений не устанавливает. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью.
В договоре постоянной ренты допускается изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству, а если получателем выступала некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь созданным юридическим лицам, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 2 ст. 560 ГК). При этом, однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше. Например, государство может явиться наследником, но не может быть получателем ренты. Равным образом права получателя ренты не могут перейти в порядке правопреемства к новому юридическому лицу, которое не может быть рентополучателем в силу предписаний учредительных документов. Что касается перехода прав получателя ренты на новое лицо путем уступки требования, то договором, например, может быть предусмотрено в качестве обязательного условия согласие плательщика ренты на такую уступку, без чего переход прав получателя ренты на новое лицо невозможен.
По смыслу ст. 561 ГК приоритетной формой рентных платежей являются денежные суммы в установленных договором размерах.
Договором постоянной ренты допускается также выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Последнее обстоятельство позволяет сделать вывод, что денежная сумма, установленная соглашением сторон, является базовой и имеет определяющее значение при разных формах выплаты ренты. Применительно к имуществу закон не устанавливает каких-либо ограничений. Можно согласиться с точкой зрения, что на практике рентные платежи могут носить смешанный характер, когда часть ренты выражается в денежной сумме, а часть - в виде вещей, работ, услуг, эквивалентных по стоимости согласованной сторонами денежной сумме.
Конкретный размер постоянной ренты устанавливается исключительно соглашением сторон. Отсутствие такого соглашения не может быть восполнено диспозитивными нормами закона. В частности, при определении размера ренты при отсутствии соглашения сторон о нем не может быть применен п. 3 ст. 394 ГК, предусматривающий, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора может быть оплачено по цене, которая при сравниваемых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. От других видов возмездных договоров рента отличается исключительно индивидуальными характеристиками как рискового обязательства, о чем уже говорилось выше, в связи с чем размер ренты должен быть указан в договоре в качестве необходимого условия.
Размер выплачиваемой ренты, если только иное не предусмотрено договором, не является величиной постоянной, поскольку он согласно п. 2 ст. 561 ГК увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера минимальной заработной платы. Более того, стороны могут предусмотреть иной механизм "осовременивания" указанного размера без привязки его к размеру минимальной заработной платы. Не исключается также и право сторон предусмотреть в договоре неизменность ренты безо всякой индексации.
Срок договора постоянной ренты определяется самой ее сутью, то есть выплата ренты не может быть ограничена каким-то периодом, хотя периодичность выплаты рентных платежей может быть определена применительно к какому-то календарному сроку. Если стороны не согласовали сроки выплаты ренты в договоре, то в силу ст. 562 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Обязательственные отношения сторон по договору ренты, как уже отмечалось выше, могут существовать бесконечно долго. Но это отнюдь не означает, что они в принципе не могут быть прекращены ни при каких обстоятельствах.
Применительно к договору постоянной ренты можно указать, что обязательство по ее выплате может быть прекращено как по основаниям, общим для большинства гражданско-правовых обязательств (за определенными изъятиями), так и по специальным основаниям, присущим только для рентных отношений. Так, на практике из первой группы оснований может иметь место прекращение обязательства соглашением сторон, которые сами определяют порядок и условия взаиморасчетов, компенсационных выплат и тому подобное.
Получатель ренты может отказаться от получения рентных платежей, прекратив обязательство прощением долга.
По смыслу договора стороны могут также прибегнуть к отступному. Обязательство может быть прекращено совпадением плательщика ренты и ее получателя в одном лице, новацией и по другим основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК, за исключением одного из них - это прекращения обязательства исполнением. В силу алеаторного характера рентных отношений даже многократное превышение выплаченных платежей стоимости переданного под выплату ренты имущества не прекращает ренту.
К особым основаниям прекращения рентных отношений следует отнести следующие.
Обязательство ренты прекращается, когда права получателя ренты переходят к субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового (например, к коммерческой организации или к некоммерческой, но не имеющей такого права в силу учредительных документов).
Рентное обязательство может быть прекращено путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком. Указанное право плательщика ренты в силу предписаний ст. 563 ГК является безусловным и может быть реализовано независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп.*3 Более того, плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права на выкуп ренты, равно как и от дальнейшей выплаты ренты без ее выкупа. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (ч. 1 п. 3 ст. 563 ГК). Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ч. 2 п. 3 ст. 563 ГК).
Для действительности отказа плательщика постоянной ренты от ее выплаты путем выкупа необходимо соблюдение ряда условий.
Во-первых, такой отказ должен быть заявлен плательщиком ренты в письменной форме. Устное волеизъявление никаких юридических последствий не влечет.
Во-вторых, отказ должен быть заявлен не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты. Поскольку договором постоянной ренты может быть предусмотрен более длительный срок для такого заявления плательщиком ренты, то трехмесячный срок является, таким образом, минимальным сроком, который должен быть соблюден, если стороны при заключении договора не условились об ином.
В-третьих, плательщик ренты не освобождается от рентного обязательства, несмотря на подачу в установленный срок письменного заявления об отказе, до тех пор, пока получатель ренты не получит всю сумму выкупа, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
В соответствии со ст. 565 ГК выкупная цена постоянной ренты определяется договором постоянной ренты. При этом стороны не связаны какими-либо установленными в законе критериями для исчисления цены выкупа. По усмотрению сторон она может быть определена в зависимости от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты. При определении цены выкупа стороны могут принять во внимание и другие обстоятельства. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в договоре. В таком случае законом предусмотрены два подхода. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену включается как годовая сумма подлежащей выплате ренты, так и цена переданного имущества, которая определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 394 ГК, то есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В силу ст. 564 ГК выкуп постоянной ренты может осуществляться и по инициативе получателя ренты. Основания, перечисленные в указанной статье, по которым получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком, связаны в большинстве своем с нарушениями плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты.
К таковым, в частности, ГК относит просрочку плательщиком ренты ее выплаты более чем на 1 год. Указанное правило носит диспозитивный характер, поскольку договором могут быть определены и иные сроки, нарушение которых будет свидетельствовать о просрочке выплаты ренты.
Получатель вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа в случае нарушения последним своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК).
В качестве самостоятельного основания названо в ст. 564 ГК признание плательщика ренты экономически несостоятельным (банкротом) либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться плательщиком ренты в размере и сроки, установленные договором. Для применения данного основания должно иметь место признание плательщика ренты несостоятельным (банкротом), осуществленное по установленной процедуре судом. Равным образом в судебном порядке должна быть сделана и оценка других обстоятельств, очевидно свидетельствующих о неплатежеспособности плательщика ренты, то есть о том, что рента в обусловленных размерах и в сроки выплачиваться не будет.
Получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком также в случае, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено несколькими лицами (п. 4 ст. 564 ГК). Наличие такого основания оправдано стремлением законодателя максимальным образом обеспечить надлежащую выплату ренты в соответствии с договором. Несомненно, что дробление прав на имущество, переданное под выплату ренты, существенным образом ухудшает обеспеченность выплаты ренты. При этом не имеет значения, находится ли имущество, переданное под выплату ренты, в общей совместной или в общей долевой собственности.
Перечень оснований, перечисленных в ст. 564 ГК, когда получатель ренты вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком, не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и иные основания для предъявления получателем ренты такого требования и его удовлетворения. Более того, по смыслу указанной статьи законодатель не связывает возможность использования того или иного основания, включенного в договор, с виновным поведением плательщика ренты.
Выкупная цена постоянной ренты в случаях, когда инициатива выкупа ренты исходит от ее получателя, определяется по тем же правилам, что и при отказе от дальнейшей выплаты ренты ее плательщиком (ст. 565 ГК).
Наконец, обязательство по выплате постоянной ренты прекращается в случае гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату этой ренты за плату (п. 2 ст. 566 ГК), если плательщик не требует изменения условий ее выплаты. Если же имущество под выплату постоянной ренты было передано бесплатно, то плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения такого имущества, как его собственник, то есть он обязан выплачивать ренту на прежних условиях и прекращение рентных обязательств может иметь место только по иным обстоятельствам, например, посредством выкупа ренты.
По договору постоянной ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно, а при заключении договора пожизненной ренты — на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 554 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Поскольку договор постоянной ренты на практике встречается крайне редко, подробно эту сделку мы рассматривать не будем. Постоянная рента предполагает, что расчет за полученное в собственность имущество производится в течение неопределенного срока периодическими платежами. То есть обязательство по выплате постоянной ренты не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе и сроком жизни получателя. Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству или в результате уступки требования, а также в порядке правопреемства при реорганизации (ст. 560 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Плательщик постоянной ренты имеет право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (ст. 563 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
В договоре стороны могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни ее получателя либо в течение иного срока, максимальный размер которого согласно законодательству – 30 лет с момента заключения договора. Если стороны не оговорили в договоре окончательную выкупную цену, выкуп имущества осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате. В интересах получателя постоянной ренты определить выкупную цену, так как годовая выплата может быть существенно ниже, чем общая стоимость имущества.
Пожизненная рента отличается от постоянной прежде всего тем, что по договору пожизненной ренты обязательства по выплате рентных платежей устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты не передаются ни по наследству, ни каким-либо другим образом, так как неразрывно связаны с его личностью.
Стороны, заключающие этот договор, могут оговорить, что пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя ренты, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Можно также предусмотреть выплату ренты не одному, а нескольким лицам, но в этом случае лучше предусмотреть доли, получаемые каждым из них, и указать их в договоре. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
§ 2. Постоянная рента
Статья 560. Получатель постоянной ренты
1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.
2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Статья 561. Форма и размер постоянной ренты
1. Постоянная рента выплачивается в денежной форме в размере, устанавливаемом договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
2. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины.
Статья 562. Сроки выплаты постоянной ренты
Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Статья 563. Право плательщика на выкуп постоянной ренты
1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
3. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Статья 564. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты
Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 558);
3) плательщик ренты признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором;
4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5) в других случаях, предусмотренных договором.
Статья 565. Выкупная цена постоянной ренты
1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 563 и 564 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.
2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса.
Статья 566. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
1. Риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.
2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
3. Правила, касающиеся постоянной ренты, во многом применимы и к пожизненной ренте, однако есть ряд специфических особенностей, выделяющих указанную ренту в особую разновидность.
Пожизненная рента, как это уже следует из ее названия, может устанавливаться только на период жизни гражданина. Юридическое лицо, таким образом, выступать в качестве получателя такой ренты не может. Срок выплаты платежей по пожизненной ренте может обусловливаться как периодом жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина. В силу этого договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, является ничтожным (п. 3 ст. 567 ГК).
Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве получения ренты считаются равными. Сополучателями ренты на практике могут выступать супруги, родители, дети, другие члены семьи. Правило о равенстве долей, предусмотренное ГК, не является императивным, поскольку договором могут быть определены и иные критерии определения размеров долей. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. Кодексом и в данном случае предусматривается, что договором пожизненной ренты может быть предусмотрено иное, то есть договор может исключить право переживших получателей ренты на приращение своих долей за счет доли умершего. В случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается. Императивное правило о прекращении выплаты ренты в случае смерти последнего получателя ренты работает и в случае, когда получатель ренты изначально выступал в одном лице, то есть наследственное правопреемство не наступает.
В силу привязки договора пожизненной ренты к личности получателя не может также иметь места и переход прав получателя ренты к другим лицам путем уступки требования.
Статья 568 ГК допускает форму рентных платежей в виде денежной суммы, которая определяется в договоре и которая должна выплачиваться получателю ренты периодически в течение его жизни. В тех случаях, когда сторонами заключен договор о пожизненном содержании с иждивением, в договоре должна быть определена денежная оценка такого содержания.
Кодексом установлен и минимальный размер пожизненной ренты, который является обязательным для сторон рентного договора. В расчете на месяц этот размер должен быть не менее размера минимальной заработной платы, установленного законодательством. При этом с увеличением установленного размера минимальной заработной платы суммы, выплачиваемые в виде рентных платежей, пропорционально увеличиваются (ст. 299 ГК). Следовательно, закон в данном случае не допускает собственного усмотрения сторон, а категорически требует увеличения размера пожизненной ренты. Такой подход законодателя к определению минимального размера пожизненной ренты вполне оправдан, поскольку по своему характеру пожизненная рента является одним из источников повседневного обеспечения жизни получателя ренты, имеет для него реальное материальное значение и не должна сводиться к формальной передаче каких-либо малозначительных сумм.
Кодексом также установлена выплата пожизненной ренты по окончании каждого календарного месяца (ст. 569 ГК). Договором может быть предусмотрена и иная периодичность выплат.
Закон не содержит каких-либо ограничений и особенностей в части прекращения договора пожизненной ренты соглашением сторон.
Допускается также одностороннее расторжение договора по требованию получателя ренты.
В соответствии с п. 1 ст. 570 ГК получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Такое требование может быть заявлено получателем ренты в случаях существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком. Перечень таких случаев закон не приводит, поэтому допустимо в данном случае применить аналогию закона, воспользовавшись положениями ст. 564 ГК. Применительно к сути пожизненной ренты существенным нарушением договора можно признать длительную просрочку рентных платежей либо их систематическую задержку, непредоставление необходимого обеспечения ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, что лишает получателя ренты возможности получить то, на что он рассчитывал, заключая договор. Поскольку указанные и другие обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения договора, имеют определяющее значение для судьбы договора, желательно, чтобы они были оговорены в самом договоре.
Если получатель пожизненной ренты в случае существенного нарушения договора ренты ее плательщиком заявляет требование о выкупе ренты плательщиком, такой выкуп осуществляется на условиях, предусмотренных ст. 565 ГК, определяющей выкупную цену постоянной ренты. При этом, однако, необходимо иметь в виду, что если под выплату пожизненной ренты имущество (жилой дом, квартира и другое) отчуждалось бесплатно, то получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 570 ГК).
Как уже отмечалось, при существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты ее получатель вправе также требовать расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, в отличие от договора постоянной ренты договор пожизненной ренты может быть расторгнут без выкупа ренты. Для определения размера убытков в таком случае должны применяться правила ст.ст. 14 и 364 ГК. Исходя из требований указанных статей получатель ренты вправе претендовать на возмещение всех понесенных им потерь, включая стоимость переданного им под выплату ренты имущества, поскольку согласно ст. 570 ГК он не вправе претендовать на возврат указанного имущества, даже если оно отчуждалось бесплатно.
Есть особенности и в последствиях случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. В отличие от постоянной ренты плательщик пожизненной ренты не освобождается от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты, при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, даже если это имущество было передано за плату. Таким образом, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, несет плательщик ренты независимо от условий передачи имущества. Более того, по смыслу ст. 571 ГК плательщик ренты не вправе в таком случае претендовать и на изменение условий выплаты ренты.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее размера базовой величины, установленного законодательством (ст. 568 Гражданского кодекса Республики Беларусь). В случае увеличения базовой величины размер выплаты тоже должен пропорционально увеличиться. Сроки выплаты ренты стороны могут оговорить в договоре. Если же конкретные сроки не указаны, то согласно статье 569 Гражданского кодекса Республики Беларусь пожизненная рента должна выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Заключая договор пожизненной ренты, необходимо учитывать, что никакие объективные обстоятельства, которые складываются не в пользу плательщика ренты, не могут освободить его от выполнения обязательства по выплате пожизненной ренты. Даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 571 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Получатель пожизненной ренты, в отличие от плательщика, имеет право инициировать прекращение обязательства договора пожизненной ренты. Так, в случае если плательщик существенно нарушил условия договора пожизненной ренты, получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа на условиях постоянной ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 570 Гражданского кодекса Республики Беларусь). При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
§ 3. Пожизненная рента
Статья 567. Получатель пожизненной ренты
1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Статья 568. Размер пожизненной ренты
1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. В случаях, когда сторонами заключен договор о пожизненном содержании с иждивением, в договоре должна быть определена стоимость такого содержания.
2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее размера базовой величины, установленного законодательством, а в случаях, предусмотренных статьей 299 настоящего Кодекса, подлежит увеличению.
Статья 569. Сроки выплаты пожизненной ренты
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Статья 570. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты
1. В случаях существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 565 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Статья 571. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
4. Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания с иждивением может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.д., и, во-вторых, рента предоставляется, как правило, не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания вытекает из самой сути договора: это может быть обеспечение потребностей гражданина - получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, - и в уходе за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 573 ГК). Содержащийся в ГК перечень услуг, предоставляемых получателю ренты, является примерным, поэтому конкретные обязательства плательщика должны быть указаны в договоре. При этом возможно как расширение перечня услуг, так и его сужение, что не противоречит закону. Закон не связывает также предоставление получателю услуг с обязательным использованием для этого переданного плательщику имущества.
Договор пожизненного содержания с иждивением — наиболее распространенный из договоров ренты и чаще других встречается на практике.
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением, так же как и других договоров ренты, имущество становится собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и их государственной регистрации, то есть при жизни получателя ренты. В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, плательщиком же может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Основное отличие этого договора от договора пожизненной ренты в том, что договор пожизненной ренты предполагает, что собственник имущества, передаваемого под выплату ренты, получает ежемесячные выплаты в денежном выражении. А при пожизненном содержании с иждивением денежные платежи заменяются содержанием в натуральном выражении — уходом, питанием, лечением, одеждой, и т. д.
Как правило, договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются больными, одинокими малообеспеченными пожилыми людьми. Именно они зачастую нуждаются не столько в денежных средствах, сколько в уходе и обеспечении всем необходимым. Заключая такой договор, пожилые люди в обмен на свою квартиру или дом получают возможность улучшить свое финансовое положение и обеспечить себе необходимый в старости уход. Плательщик же, совершая эту сделку, приобретает недвижимость по цене, которая с большой вероятностью окажется значительно ниже рыночной.
Но поскольку обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст. 576 Гражданского кодекса Республики Беларусь), определить, сколько времени придется содержать пенсионера, не представляется возможным. Только после смерти получателя ренты плательщик ренты сможет свободно распоряжаться приобретенной недвижимостью.
Обязательства плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением заключаются в обеспечении потребности получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. При необходимости плательщик несет расходы по лечению получателя ренты.
Несмотря на то, что после смерти получателя ренты обязательство по выплате ренты прекращается, стороны могут оговорить в договоре оплату плательщиком ренты ритуальных услуг.
Как уже упоминалось выше, плательщик ренты, заключив договор пожизненного содержания, становится собственником недвижимого имущества, поэтому он имеет право отчуждать его, сдавать в залог либо осуществлять иные операции и при жизни получателя ренты. Однако в соответствии со статьей 575 Гражданского кодекса Республики Беларусь для совершения таких действий с недвижимостью, переданной в обеспечение пожизненного содержания, необходимо получить предварительное согласие получателя ренты.
На практике продажа недвижимости при жизни получателя ренты почти никогда не встречается. Это связано в первую очередь с тем, что согласно ст. 557 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на нового приобретателя имущества. Кроме того, в большинстве случаев в квартире, которая передается в собственность плательщика ренты, остается проживать получатель ренты. Как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения, поэтому проживание в квартире, переданной взамен предоставления содержания, является для него необходимым условием договора. После смерти получателя ренты плательщик сможет продать квартиру без всякого обременения.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть указана стоимость общего объема содержания, которое примет получатель ренты. Но эта сумма носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать продолжительность жизни получателя ренты, а оценке подлежат определенные услуги и товары, продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т. д. В соответствии со ст. 573 Гражданского кодекса Республики Беларусь общий объем месячного содержания должен быть не менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.
Для пожилого человека договор пожизненного содержания с иждивением имеет некоторые преимущества по сравнению с пожизненной рентой. Во-первых, нижний предел ежемесячного объема содержания в два раза выше, чем в договоре пожизненной ренты, во-вторых, потребности получателя ренты могут измениться. И если, например, ему понадобится дополнительный уход в силу ухудшения здоровья, плательщик ренты должен будет обеспечить его.
Однако необходимо иметь в виду, что заключение такого договора предполагает наличие близких доверительных отношений с плательщиком ренты. Для некоторых пожилых людей достаточно сложно принять тот факт, что за ними будет ухаживать чужой человек. Ведь, с одной стороны, плательщик ренты должен обеспечить уход и содержание получателя ренты, а с другой стороны плательщик заинтересован в том, чтобы обременение его собственности виде ренты было снято как можно быстрее. Старому человеку же необходимо чувствовать искреннюю заботу о себе, а не видеть, как терпеливо дожидаются его смерти. Справиться с подобным психологическим барьером пожилому человеку очень сложно, а его следствием могут стать разногласия и поиск поводов для расторжения договора. Поэтому договор пожизненного содержания с иждивением лучше заключать с родственниками или близкими людьми.
Однако отсутствие у пожилого человека родственников или близких не является препятствием для заключения договора пожизненной ренты. Плательщик пожизненной ренты должен будет регулярно выплачивать получателю рентные платежи. Личные контакты в этом случае могут быть сведены к минимуму. Платежи лучше проводить через банк.
На первый взгляд плательщику ренты может показаться, что уход за пожилым человеком, обеспечение его всем необходимым обойдутся дешевле регулярных платежей. Но с другой стороны, нельзя исключать, что получатель ренты по каким-то причинам может захотеть расторгнуть договор. В такой ситуации плательщику необходимо будет доказать в суде, что он в полной мере выполнял свои обязательства по договору. Если речь идет о денежных платежах – достаточно предъявить расписки о получении денег или банковские платежные документы. С договором пожизненного содержания с иждивением все обстоит несколько сложнее, поскольку доказывать придется, что вы ухаживали, приносили продукты, готовили еду, покупали лекарства и т. д.
Заключая договор ренты с пожилым человеком, плательщику желательно владеть информацией об имеющихся у него родственниках. Ведь зачастую бывает, что пожилой человек хочет распорядиться своей квартирой через договор ренты, потому что поссорился с детьми. А заключив договор ренты и через некоторое время помирившись со своими наследниками, захочет его расторгнуть. Например, дети убедят свою престарелую маму, что плательщик ренты является ее недоброжелателем или сами станут оспаривать договор ренты от ее имени по доверенности. Чтобы не попадать в подобные ситуации, необходимо по возможности выяснить все детали, которые будут сопутствовать подписанию предстоящего договора.
Как уже упоминалось выше, получатель ренты вправе требовать расторжения договора в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств. Поэтому если вы как плательщик добросовестно выполняете все обязательства по договору, не стоит опасаться того, что договор может быть расторгнут. Независимо от того, насколько хорошие отношения сложились у вас с получателем ренты, необходимо с первого дня исполнения договора выполнять простые правила:
все деньги передавать получателю ренты или под расписку, или через банк, или почтовым переводом;
сохранять все квитанции об оплате коммунальных платежей, телефонных переговоров, лекарств и медицинских услуг для получателя ренты;
если необходимо снабжать получателя ренты продуктами, по возможности обращаться в магазины, которые доставляют продукты на дом, чтобы у вас были документы, подтверждающие исполнение данной обязанности;
ежемесячно или ежеквартально брать у получателя ренты заявление о том, что обязанности по договору за данный период полностью выполнены и претензий не имеется.
Соблюдение этих элементарных правил позволит избежать многих проблем при исполнении договора пожизненного содержания с иждивением и не лишиться приобретенной квартиры.
В отличие от договоров купли-продажи, дарения и мены недвижимости, договор пожизненного содержания с иждивением, как и другие договоры ренты, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 555 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Это требование законодательства имеет особое значение, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты — пенсионерами, инвалидами. Перед тем, как заверить сделку, нотариус проверяет чистоту намерений плательщика ренты, объясняет сторонам последствия заключения договора.
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
Статья 572. Договор пожизненного содержания с иждивением
1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.
Статья 573. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.
3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Статья 574. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Статья 575. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Статья 576. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением.
2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 565 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением.
[1]
Зульфугарзаде Т. Э., Жинов А. В. Правовое регулирование сделок, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты // Право: теория и практика. - 2006. - № 11. - С. 43
[2]
Зульфугарзаде Т. Э., Жинов А. В. Правовое регулирование сделок, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты // Право: теория и практика. - 2006. - № 11. - С. 43
|
