| Теоретический вопрос: Принципы оценки недвижимости, 4 группы. Рассмотреть подробно принципы, основанные на представлениях пользователя
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.
Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя
· Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность пользователя, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному пользователю и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.
· Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
· Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны: величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.
Задача № 1
Банк договорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 года. В целях экономии на налогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200 000 тыс.руб. на 4 года. Ставка процента по таким кредитам составляет 15% годовых. Определить величину фактической арендной платы банка за аренду офиса.
Решение:
1. Определим будущую (спрогнозируемую) стоимость арендной платы по формуле:
 ,
 - будущая (спрогнозируемая) стоимость;
 - текущая стоимость;
 - процентная ставка;
 - число периодов.
2. Так как банк оплатил аренду в виде выдачи беспроцентного кредита фирме, то фактическая величина арендной платы банка за аренду офиса будет равна:
Задача № 2
Годовая ставка составляет 13%. Постройте таблицу факторов сложного процента, текущей стоимости единицы, обычного аннуитета на 3 года.
| Год
|
Будущая стоимость единицы
|
Накопление единицы за период
|
Фактор фонда возмещения
|
Текущая стоимость единицы
|
Текущая стоимость единичного аннуитете
|
Взнос за амортизацию единицы
|
| |
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
| 1
|
1,13000
|
1,00000
|
1,00000
|
0,88496
|
0,88496
|
1,13000
|
| 2
|
1,27690
|
2,13000
|
0,46948
|
0,78315
|
1,66810
|
0,59948
|
| 3
|
1,44290
|
3,40690
|
0,29352
|
0,69305
|
2,36115
|
0,42352
|
1. Расчет будущей стоимости единицы:
1 год:  (1+0,13) =1,13;
2 год: (1+0,13) =1,2769;
3 год: (1+0,13) =1,4429;
2. Накопление единицы за период:
1 год:   ;
2 год:  ;
3 год: 
3. Фактор фонда возмещения:
1 год:  ;
2 год:  ;
3 год:  ;
4. Текущая стоимость единицы:
1 год:  
2 год:  ;
3 год:  ;
5. Текущая стоимость единичного аннуитете
1 год:   
2 год:  ;
3 год:  ;
6. Взнос за амортизацию единицы:
1 год: 
2 год: 
3 год: 
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Белокрылов О.С. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Феникс, 2009.
2. Максимов С.Н. Экономика недвижимости/ Учебник для вузов, - М.: Академия, 2010.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / Учебник для вузов, - С-Пб.: Питер, 2010.
4. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости/ Учебное пособие для вузов, - М.: Кнорус, 2010.
|
