| Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего
Профессионального образования
Ярославский государственный технический университет
Кафедра «Экономика и управление»
Работа защищена с оценкой
__________________________
преподаватель, доцент
______________Кольцова А.В.
«______»______________2010г
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
№ 1 по дисциплине «Экономика недвижимости»
Работу выполнила
студентка гр. ДСЭ-36 а
_________________Литвинова Е.В.
«_____»_______________2010 г.
2010
Содержание:
1 Теоретические вопросы
1.1 Ипотека (залог) земельных участков 3
1.2 Налогообложение в области недвижимости: налог
на имущество предприятий и налог на добавленную стоимость
в области операций с недвижимостью. 9
2 Задачи 16
Список использованных источников 18
1 Теоретические вопросы
1.1 Ипотека (залог) земельных участков.
Ипотека земельных участков – разновидность имущественного залога, который служит обеспечением исполнения обязательства по кредиту, полученному владельцем участка [1].
Ипотека земельных участков как один из видов обеспечения вызывает в настоящее время большой интерес. Предметом ипотеки могут быть только те земельные участки, которые имеют установленные посредством межевания границы и прошли кадастровый учет. Объектом гражданского оборота всегда являются конкретные, «выделенные в натуре» земельные участки, в отношении которых имеется межевое дело и кадастровый паспорт (план) участка.
Обеспечивая интересы государства и частных лиц, статьи 62 и 63 Закона об ипотеке устанавливают перечень земельных участков, подлежащих и не подлежащих ипотеке. Так, предметом ипотеки не могут быть исключенные или изъятые из оборота земельные участки, принадлежащие землевладельцам на праве постоянного (бессрочного) пользования, находящиеся в государственной или муниципальной собственности [за исключением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в цепях жилищного строительства). Статья 267 Гражданского кодекса РФ содержит также запрет на ипотеку земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.
Наряду с ипотекой права собственности на земельный участок возможна ипотека права аренды земельного участке, но с соблюдением определенных особенностей. Она возможна только в пределах срока аренды и при этом необходимо согласие собственника земельного участка, если срок аренды составляет пять лет и менее, или при условии уведомления собственника, если срок аренды составляет более пяти лет. Земельные участки, за исключением вышеназванных земельных участков, могут быть заложены по договору об ипотеке только при условии, что права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с действующим законодательством предметом договора ипотеки может являться как недвижимое имущество, так и доля в праве собственности на недвижимое имущество, В случае, если земельный участок находится в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех сособственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, Однако при залоге земельного участка законодатель дает возможность избежать залога зданий, если в договоре ипотеки дет прямо предусмотрено, что на объекты недвижимости, расположенные на закладываемом земельном участке, ипотека не распространяется. Следует заметить, что эта норма закона не действует в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, в данном случае залог земельного участка возможен только с одновременной ипотекой расположенных на нем объектов недвижимости. Если же в договоре ипотеки такой оговорки нет, то регистрирующий орган помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона. Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте. Выкуп земельных участков, приобретение гражданами и юридическими лицами незастроенных земельных участков, приватизация земель собственниками находящихся на них зданий, и сооружений с каждым годом набирает всё больше оборотов, соответственно с этим и ипотека земельных участков получает должное развитие. [2].
Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки.
Провозглашенный Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) (подп. 3 п. 1 ст. 1) принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.
Достаточно последовательное отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке), определяющем особенности ипотеки земли.
Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным.
При этом, на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется.
В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, резюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то здесь законодательная линия четко определяет однозначность одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, принадлежащих на том праве собственнику земельного участка.
Таким образом, реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в ипотечно-земельных отношениях обусловлена, в первую очередь, соблюдением неразрывности данных объектов гражданских прав при обращении на них взыскания в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.
Анализ норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли.
Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ).
Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли.
Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре.
Не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке).
И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков.
В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается сдавать в залог арендные права на имущество.
Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.
При этом, возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки.
По общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное — посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки.
Положения данной статьи не должны рассматриваться в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим.
Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.
Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ Закон об ипотеке был дополнен рядом статьей, в частности, 64.1 и 64.2 – это установление ипотеки на земельные участки, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также на земельные участки, на которых находится здание или сооружение, приобретенные или построенные с использованием выше перечисленных средств.
Анализ данных статей позволяет сделать вывод о возникновении ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке.
Ипотека в силу закона возникает и при привлечении застройщиком по договорам долевого участия денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимого имущества считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке).
Хотелось бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке. [3].
1.2 Налогообложение в области недвижимости: налог на имущество предприятий и налог на добавленную стоимость в области операций с недвижимостью.
Налог — обязательный безвозмездный платеж, взимаемый с физических и юридических лиц в бюджет и внебюджетные фонды в определенных законом размерах и в установленные сроки.
Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются: имущество юридических и физических лиц, земельные участки, доходы от продажи объектов недвижимости, отдельные виды деятельности в сфере недвижимости (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Неоспоримое преимущество таких налогов состоит в том, что налоговая база1
остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических цифр и деловой активности в экономике. [5].
Проблема исследования налогообложения в области недвижимости носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов.
Тема "Налогообложение недвижимости" изучается на стыке сразу нескольких взаимосвязанных дисциплин. Для современного состояния науки характерен переход к глобальному рассмотрению проблем тематики "Налогообложение недвижимости".
Объекты недвижимости (строения, земля, имущественные комплексы и т.п.) – дорогостоящие и часто, бизнесобразующие активы. Оборот этих объектов имеет сложное правовое регулирование. Особого внимания требует оценка налоговых последствий, связанных с оборотом недвижимости. [2].
Налог на имущество предприятий
Налогообложение налога на имущество предприятий регулируется: Законом Российской Федерации от 13.12.1991 г. № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий» (в ред. от 04.05.1999 г.); Инструкцией ГНС РФ от 08.06.1995 г. № 33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий» (в ред. от 20.08.2001 г.); Инструкцией ГНС РФ от 15.09.1995 г. № 38 (в ред. от 07.04.2000 г.); законами Санкт-Петербурга от 30.12.1999г. № 252-34 (в ред. от 23.11.2001 г.) и от 14.07.1995 г. №81-11 (вред, от 09.11.2001 г.).
Налог на имущество предприятий относится к категории региональных. Устанавливается он федеральным законом, который определяет максимальную ставку налога, а законодательные органы субъектов Федерации - конкретные станки в зависимости от видов деятельности предприятий.
Плательщиками налога являются: организации — юридические лица; филиалы, представительства и другие подразделения организаций, учреждений, имеющие отдельный баланс и расчетный (текущий) счет; организации, образованные в соответствии с законодательством иностранных государств; международные организации и объединения, а также их обособленные подразделения, имеющие имущество на территории Российской Федерации.
Налогом облагаются основные средства (в том числе и объекты недвижимости), нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Для целей налогообложения определяется среднегодовая стоимость имущества организации.
Налогом не облагается имущество:
• бюджетных учреждений и организаций, органов законодательной и исполнительной власти, органов местного самоуправления, государственных внебюджетных фондов;
• используемое исключительно для нужд образования и культуры;
• жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражных кооперативов, садоводческих товариществ;
• общественных организаций инвалидов, а также других предприятий, учреждений и организаций, в которых инвалиды составляют не менее 50% от общего числа работников;
• используемое исключительно для отдыха или оздоровления детей в возрасте до 18 лет;
• Российского фонда федерального имущества, фондов имущества субъектов Российской Федерации, районов (за исключением районов в городах), городов (за исключением городов районного подчинения) и др.
Стоимость имущества организации, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую стоимость:
• объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сферы, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика;
• магистральных трубопроводов, железнодорожных путей сообщения, автомобильных дорог общего пользования, линий связи и энергопередачи, а также сооружений, предназначенных для поддержания в эксплуатационном состоянии указанных объектов, и пр.;
• мобилизационного резерва и мобилизационных мощностей;
• имущества, полученного за счет безвозмездной помощи (содействия) в первые 2 года, а также имущества, используемого для непосредственного осуществления безвозмездной помощи (содействия), на срок его использования в данных целях и др.
Законодательные органы субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления могут устанавливать для отдельных категорий плательщиков дополнительные льготы по налогу в пределах сумм, зачисляемых в бюджеты субъектов Российской Федерации.
Предельный размер налоговой ставки на имущество организаций не может превышать 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на имущество организаций в зависимости от видов деятельности устанавливаются законодательными органами субъектов РФ. В Санкт-Петербурге установлена ставка в размере 2%, для предприятий водного транспорта (пароходств) — в размере 1%.
Поскольку законодательством Российской Федерации не предусмотрен порядок зачисления налога по месту нахождения объектов недвижимости имущества, его остаточная стоимость должна быть включена в расчет среднегодовой стоимости имущества головной организации. Исчисление и уплата на объекты недвижимости в этом случае производятся по месту нахождения организации.
Сумма платежей по налогу на имущество организаций зачисляется в бюджеты субъектов РФ по месту нахождения организации. Кроме того, организации, в состав которых входят филиалы и иные обособленные подразделения, зачисляют налог на организации, предприятия в доходы бюджетов субъектов РФ по месту нахождения указанных подразделений.
Под обособленным подразделением организации понимается любая территориально обособленная от нее структура, по месту нахождения которой оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации производится независимо от того, отражено или нет его создание в учредительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца.
На учете в налоговом органе по месту нахождения территориально обособленного подразделения должна стоять создавшая его организация, которая обязана перечислять налоги в соответствующие бюджеты по месту нахождения обособленного подразделения.
Уплата налога на имущество в бюджет должна производиться по месту нахождения организации, ее филиалов и иных обособленных подразделений. Сумма налога определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории субъектов РФ, и стоимости основных средств (объекты недвижимости) этих подразделений.
Сумма износа при исчислении налога на имущество предприятий определяется по нормам, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР». Исчисленная сумма налога вносится в виде обязательного платежа в бюджет в первоочередном порядке с отнесением затрат на финансовые результаты деятельности предприятия. Налог уплачивается по квартальным расчетам в 5-дневный срок со дня, установленного для представления бухгалтерского отчета за квартал, а по годовым расчетам — в 10-дневный срок со дня, установленного для бухгалтерского отчета за год.
Налогообложение при доверительном управлении. Если учредителем доверительного управления является физическое лицо, то необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 г. № 2003-1 плательщиками налога являются физические лица, которым на праве собственности принадлежит имущество, указанное в ст. 2 Закона. При доверительном управлении перехода права собственности не возникает. Следовательно, если учредителем доверительного управления является физическое лицо, доверительный управляющий не обязан платить налог на имущество.
При заключении договора доверительного управления объектом недвижимости между юридическими лицами следует иметь в виду, что обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, полученных от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, также лежит на учредителе.
Если доверительный управляющий — российская организация с местом деятельности в РФ, он обязан встать на налоговый учет в налоговом органе по месту деятельности. Если доверительным управляющим является иностранная организация с местом деятельности вне территории РФ либо лицо — нерезидент РФ. а учредитель доверительного управления — российская организация, то на налоговый учет обязан встать учредитель по месту своей регистрации.
Выплата вознаграждений и возмещение расходов доверительного управляющего по управлению имуществом производятся за счет уменьшения доходов от использования этого имущества, что уменьшает доход учредителя. Размер и форма вознаграждения управляющего предусматриваются условиями договора, вознаграждение облагается налогом в установленном порядке.
Доверительный управляющий обязан ежеквартально представлять учредителю выписку из бухгалтерского учета о финансовых результатах (по каждому виду налогов).
Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на прибыль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, согласно Закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».
Прибыль, причитающаяся учредителю по договору доверительного управления, учитывается в формировании налоговой базы по налогу на прибыль у учредителя доверительного управления.
Налог на имущество уплачивает учредитель управления, поскольку он остается собственником имущества и продолжает учитывать его на своем балансе как имущество, переданное в доверительное управление.
Бухгалтерский учет операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, ведется в соответствии с Указаниями, утвержденными Приказом Минфина РФ от 24.12.1998 г. № 68н.
Организация, осуществляющая ведение бухгалтерского учета ценностей и операций, связанных с осуществлением совместной деятельности, сообщает участникам договора сведения о стоимости имущества, созданного (приобретенного) в результате ее осуществления и являющегося объектом налогообложения, до срока, установленного для представления налоговых расчетов.
Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговая база определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия. Если предприятие продано по цене ниже балансовой стоимости реализованного имущества, для налогообложения применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цена каждого вида имущества принимается равной произведению ее балансовой стоимости на поправочный коэффициент.
Сумма налога на добавленную стоимость, начисленная к уплате в бюджет по имуществу предприятия, отражается в учете по кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».
Закон РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» не устанавливает каких-либо особенностей для определения прибыли от реализации предприятия как имущественного комплекса, поэтому убыток от его реализации не будет уменьшать налогооблагаемую прибыль.
Налог и доходы физических лиц на прибыль и на добавленную стоимость относятся к группе федеральных и полностью направляются в федеральный бюджет. [5].
Налог на добавленную стоимость
.
Согласно п.3 ст.38 НК РФ любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, для целей налогообложения признается товаром. Следовательно, недвижимое имущество, предназначенное для продажи, признается в целях налогообложения товаром и облагается НДС в общеустановленном порядке (ст.ст.146, 154, 164 НК РФ (2)) при условии, что продавец не имеет льгот.
Для недвижимости, учтенной на бухгалтерских счетах вместе с «входным» НДС, предусмотрен особый порядок начисления НДС при ее реализации (п.3 ст.154 НК РФ (2)). Это могут быть:
- приобретенные помещения, используемые при осуществлении операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения);
- помещения, приобретаемые за счет средств целевого бюджетного финансирования и оплачиваемые с учетом НДС, который вычету не подлежит, а покрывается за счет других источников;
- безвозмездно полученные помещения, учитываемые организацией по стоимости, включающей суммы налога, уплаченные передающей стороной.
При реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного НДС (налог не был возмещен из бюджета), налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества (определяется с учетом положений ст.40 НК РФ (2)), включая НДС (без налога с продаж), и стоимостью реализуемого имущества по данным бухгалтерского учета (остаточной стоимостью с учетом переоценок). Согласно п.4 ст.164 НК РФ (2) налоговая ставка при этом определяется как процентное отношение налоговой ставки в размере 18% к налоговой базе, принятой за 100% и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (проще говоря, ставка 18/118).
Возмещение «входного» НДС у покупателя помещения. Если организация-покупатель является плательщиком НДС, то налог, уплаченный продавцу, возмещается из бюджета в общеустановленном порядке на основании ст.ст.171 и 172 НК РФ (2). Для этого необходимо выполнить четыре условия:
- помещение приобретено для осуществления операций, облагаемых НДС;
- недвижимость оплачена;
- имеется заполненный оригинал счета-фактуры от продавца недвижимости;
- помещение учтено на счетах бухгалтерского учета.
Уплаченный при покупке недвижимого имущества НДС организация может полностью поставить к вычету на основании счета-фактуры продавца (п.1 ст.172 НК РФ (2)). Конечно же, если приобретенную недвижимость она будет использовать в деятельности, облагаемой НДС (пп.1 п.2 ст.171 НК РФ (2)).
Зачесть уплаченный налог можно только после принятия на учет данных основных средств. Это требование закреплено в п.1 ст.172 НК РФ (2). Однако Кодекс не говорит, на каком именно счете бухгалтерского учета должны быть отражены приобретенные основные средства. Поэтому не ясно, достаточно ли для вычета отразить стоимость объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же нужно дожидаться постановки основного средства на счет 01 «Основные средства».
Перевести объекты недвижимости на счет 01 можно только при наличии документов, подтверждающих их государственную регистрацию. Это предусматривает п.41 Приказа Минфина РФ N 34н (27). А государственная регистрация недвижимости займет как минимум месяц. Поэтому если считать принятием на учет основного средства его отражение на счете 01, то момент вычета НДС будет отсрочен.
Пока же неоднозначность формулировки п.1 ст.172 НК РФ (2) порождает постоянные конфликты между налогоплательщиками и «налоговиками». Так, последние считают, что принять уплаченный налог к вычету можно только после того, как объект недвижимости будет принят на учет именно как основное средство. Согласно Плану счетов бухгалтерского учета (25), основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по счету 01 «Основные средства».
Однако доводы «налоговиков» можно оспорить. Еще не введенное в эксплуатацию основное средство является имуществом организации. Оно принято к бухгалтерскому учету, но не на счет 01, а пока на счет 08. Даже Минфин говорит о том, что уже введенные в эксплуатацию объекты недвижимости до момента регистрации права собственности на них должны отражаться на счете 08 и по ним даже начисляется амортизация (Письмо Минфина РФ № 16-00-14/121).
Для вычета НДС не важно, на каких счетах бухгалтерского учета числится основное средство. Верность этой позиции подтверждает и судебная практика. К примеру, Федеральный арбитражный суд Московского округа также указал, что независимо от того, что основное средство отражено на счете 08, НДС по нему уже можно принять к вычету (Постановление от 22.07.2002 по делу № КА-А40/5624-02).
Если недвижимость приобретена для перепродажи и учтена в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары» или счете 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали», то этого достаточно для возмещения «входного» НДС. Однако при покупке помещения с целью размещения в нем офиса или производственного цеха необходимым условием возмещения «входного» НДС будет принятие недвижимости на учет на счете 01 «Основные средства».
При покупке недостроенных объектов, которые впоследствии будут включены в состав основных средств, на основании п.5 ст.172 НК РФ (2) разрешено возместить «входной» НДС, уплаченный продавцу, только в момент перепродажи недостроенного помещения либо после окончания строительства в том месяце, когда организация впервые начислит амортизацию по данному объекту. Кстати, если организация приобретала для завершения строительства материалы или нанимала подрядчиков, «входной» НДС, уплаченный поставщикам, возмещается также после завершения строительства в момент отражения в налоговом учете первых записей по начислению амортизации. По объекту амортизируемого имущества амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект введен в эксплуатацию (ст.259 НК РФ (2)).
Если организация собирается купить недостроенное помещение, чтобы достроить его и перепродать, и заранее, известно, что, приобретенный, объект, недвижимости, войдет в состав оборотных средств, то, в этом случае действуют общие нормы (выполнение четырех условий, указанных выше) возмещения НДС, относящиеся к приобретенным товарно-материальным ценностям. Причем, если помещение предполагается использовать для операций как облагаемых, так и не облагаемых НДС, «входной» НДС необходимо разделить по правилам, приведенным в п.4 ст.170 НК РФ (2), и распределить между счетами учета стоимости помещения и счетами возмещения НДС. [4].
2 Задачи
6.Определить сумму, которая будет накоплена за пять лет на счете, приносящем 20% годовых при полугодовом начислении. Первоначальный взнос $ 1000.
FVF=(1+i)n
FV=PV х FVP
FVF=(1+0,2)n
=
2
22. Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 центов / м2
в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5. Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?
S=40х50=2000м2
mвр=
Цп
= Цп
DПВД=0,2х2000=400$
ПВД
D
ПВД
DЦ=Ивн(э)
= DПВДхМ1
=6400$х5=2000$
Список использованной литературы:
1. Электронный ресурс: http://www.rost.ru/projects/agriculture/agr2/agr26/aagr26.shtml
2. Е.А. Шарапова. Ипотека земельных участков. М.: Дело, 2008. – 328с.
3. Электронный ресурс: http://www.ipoteka-rus.ru/5/326.html
4. Захаров Н. Л., Кузнецов А.Л. // "Экономика предприятия" 2006 год. №4, "Недвижимость для бизнеса: налог на добавленную стоимость".
5. А.Н.Асаул. «Экономика недвижимости», Питер,-2008. – 621с.
|
