Реферат: Купівля-продаж 4

Зміст.

Вступ.

З 1 січня 2004 р. набрали сили Цивільний кодекс України і Господарський кодекс України, що регулюють майнові і немайнові правовідносини між фізичними, юридичними і фізичними з юридичними особами. Даними Кодексами регулюється зокрема діяльність підприємств.

Як закріплено в ст. 68 Конституції України, незнання законів не звільняє підприємство від юридичної відповідальності за можливе невиконання договорів, помилок, проблем з оподатковуванням за даними договорами, порушення ліцензійного законодавства.

Договір в обов'язковому порядку потрібний юридичним особам, що здійснюють фінансово-господарські операції і вступають в трудові відносини зі своїми працівниками.

Без договору працювати юридично неможливо, хоча, багато хто під договором розуміють винятково документ із назвою — договір. Договір є угодою сторін, спрямованим на встановлення, чи зміну припинення прав і обов'язків.

Іншими словами, договір — це план, як правило, у письмовій формі, по здійсненню фінансово-господарської операції сторонами, які його підписали. Наприклад, договір купівлі-продажу передбачає порядок передачі майна і порядок оплати за отримане майно.

Договір може оформлятися й у виді зустрічних листів, телеграм, накладних, рахунків.

Однак, у даному випадку виникають проблеми, тому що в таких документах не урегульовані всі моменти виконання, а саме:

- терміни дії;

- відповідальність сторін.

Якщо на підприємстві немає юриста, то у такому випадку уся відповідальність лежить на особі, що підписала договір. Хочу помітити, що ця відповідальність більш моральна, ніж матеріальна.

Усі можливі сюрпризи одержить підприємство.

Зауважу, що однобічне відмовлення від виконання умов договору не допускається.

Деякі види договорів підлягають нотаріальному посвідченню. До таких договорів відносяться: купівля-продаж нерухомості і земельної ділянки, керування майном, договори дарування, ренти, довічного утримання, наймання будівлі (спорудження), а також наймання транспортних засобів, якщо стороною виступає фізична особа. Перелік такий визначений Законом України «Про нотаріат», Цивільним кодексом України.

Хотілося б відзначити, що багато хто зупиняється на факті нотаріального посвідчення договору. Однак визначені договори відносяться до діяльності, що підлягає ліцензуванню.

Наприклад:

- транспортні перевезення;

- медична практика.

Тобто, при наявності належним чином оформленого договору, але відсутності спеціального дозволу — ліцензії може привести до факту — неліцензійна діяльність. Втрати і податкові санкції — результат.

Договори, що підлягають нотаріальному посвідченню, але не пройшли його, можуть бути визнані недійсними в суді.

Виходячи зі своєї судової практики, хочу помітити, що існує ряд договорів, що визнані недійсними і не спричинили за собою серйозні наслідки для їхніх сторін.

Визнання договору недійсним, як правило, спричиняє повернення сторонами всього отриманого. Приміром, при визнанні договору купівлі-продажу недійсним, продавець зобов'язаний повернути гроші, покупець — товар.

Але якщо в покупця такого товару немає, то в принципі ніяких юридичних дій уже не буде.

Ще більш цікава ситуація по таких договорах, як підряд, оренда.

Такі послуги повернути неможливо не тільки практично, але навіть теоретично.

Судова система знайшла вихід у вигляді визнання таких договорів недійсними на майбутнє, тобто — заборона на їхнє подальше виконання з моменту вступу судового рішення в силу.

Анекдотичність ситуації полягає в тому, що на момент судових розглядів договори вже завершені.

А в принципі наше законодавство має багато лазівок, що дозволяє робити з погляду людини, не посвяченої в юриспруденцію, просто неймовірні речі.

1. Купівля-продаж. Коли до нотаріуса?

У запитанні, з яким журнал «Дебет-Кредит» звернувся до Мін’юсту, йшлося про відмову нотаріуса зареєструвати договір купівлі-продажу (див. лист Міністерства юстиції України від 14.10.2005 р. N 31-48-81). Проблема полягала в тому, що сторони звернулися за посвідченням і реєстрацією договору, умови якого вже були виконані.

1 лютого 2005 року суб’єкти господарювання, дійшовши згоди з усіх істотних умов, уклали договір купівлі-продажу нерухомості. 25 лютого склали акт приймання-передачі майна. 27 лютого покупець оплатив майно згідно з виставленим рахунком.

На виконання ЦКУ 20 травня сторони звернулися до нотаріуса для посвідчення та державної реєстрації договору. Але нотаріус відмовив у вчиненні нотаріальної дії, обґрунтовуючи тим, що договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Таким чином, дія договору не може бути поширена на відносини сторін, що склалися між ними з 1 до 27 лютого 2005 р. Чи правомірні дії нотаріуса?

З моменту набрання чинності ЦКУ постала необхідність здійснювати нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цивільно-правових договорів, якщо це передбачено законом. Такий правочин вважається вчиненим з моменту держреєстрації.

Але в підприємницькій практиці іноді неможливо здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію через різні непередбачувані обставини. Така ситуація описана і в запитанні, відповідь на яке міститься в коментованому документі. Зокрема, сторони договору спочатку виконали зобов’язання і лише після цього звернулися до нотаріуса. Відмова нотаріуса від вчинення нотаріальної дії та здійснення державної реєстрації Мін’юстом визнана цілком правомірною. Адже до вчинення цих дій нотаріусом такий договір є нікчемним. Тобто дії осіб, хоч і спрямовані на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов’язків, не створюють цих наслідків через невідповідність вчинених дій вимогам закону (йдеться про відсутність нотаріального посвідчення та державної реєстрації).

Але, на мою думку, Мін’юст спрощено підійшов до аналізу проблеми. Головна теза листа: «...До моменту державної реєстрації договору ... сторони ... не мають одна перед одною жодних зобов’язань, а тому відмова нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу ... є правомірною». Отже, логіка Мін’юсту така: нотаріус правомірно відмовився від посвідчення правочину, оскільки сторони не мають одна перед одною зобов’язань.

Відверто кажучи, дивна підстава для відмови. Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій, затверджена наказом Мін’юсту від 03.03.2004 р. N 20/5 (далі — Інструкція), передбачає обов’язок нотаріуса при вчиненні нотаріальних дій встановлювати особи учасників цивільних відносин, з’ясовувати обсяги цивільної дієздатності, а в разі укладання правочинів представником — перевіряти його повноваження (пункти 13, 14 Інструкції).

Крім того, п. 31 Інструкції містить перелік підстав для відмови у вчиненні нотаріальної дії. Серед них такої як «сторони договору не мають одна перед одною жодних зобов’язань» немає.

Чи є тут порушення? На нашу думку, ні. Звертаю увагу на правило, передбачене ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу та ч. 7 ст. 180 Господарського кодексу: «Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення». Ця норма дає можливість сторонам, які укладають договір, скажімо, 1 листопада, врегулювати у договорі свої відносини (передача товару, сплата коштів), виконані, скажімо, у період з 1 червня до 1 серпня. І це не суперечить положенням ч. 3 ст. 640 ЦК, на яку посилається Мін’юст: «Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації».

Справді, такий договір, навіть якщо його підписано 1 лютого (як вказано у запитанні до Мін’юсту), вважатиметься укладеним саме з моменту його державної реєстрації нотаріусом. Але ним будуть врегульовані і відносини сторін до такої реєстрації, тобто до укладення договору, якщо сторони цього захочуть, — на підставі правила статті 631 ЦК.

Також не буде порушенням, якщо нотаріус 20 травня (як вказано у запитанні) посвідчить та зареєструє договір, який було підписано 1 лютого. Традиційна думка про те, що нотаріус може посвідчити тільки правочин, підписаний у його присутності, є хибною. На підтвердження цього можемо навести норму Інструкції (п. 16): «Нотаріально посвідчувані правочини, а також заяви та інші документи підписуються у присутності нотаріуса. Якщо правочин, заява чи інший документ підписаний за відсутності нотаріуса, громадянин повинен особисто підтвердити, що документ підписаний ним». Це опосередковано підтверджує, що нотаріальному посвідченню та державній реєстрації підлягають і правочини, вчинені задовго до їх посвідчення та реєстрації.

Що робити? Відповідь міститься у статті 220 ЦКУ. Сторони повинні звернутися до суду із заявою про визнання договору дійсним, за умови, що:

-вони домовилися з усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами;

-договір повністю або частково виконаний;

-одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

У разі визнання судом договору дійсним його нотаріальне посвідчення не вимагається.

Але для уникнення проблем із нотаріусом слід також вимагати, щоб суд зобов’язав нотаріуса здійснити державну реєстрацію договору.

2. Новий цивільний кодекс. Нове про договори купівлі-продажу та дарування.

От ми і добралися до окремих видів зобов'язань. Ті, хто уважно читав попередні статті проекту, уже досить теоретично «підкований» для того, щоб зануритися в бурхливе море відносин, де товар переходить до покупця, а дарувальник роздумує над майже гамлетівським питанням «дарувати чи не дарувати?».

Купівля – продаж.

Ми всі інтуїтивно розуміємо, що таке договір купівлі-продажу. Але інтуїція іноді нас підводить, тому зовсім не лишнім буде знати його легальне визначення: За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає чи зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцю), а покупець приймає чи зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього визначену грошову суму. Це визначення міститься в ст. 655 нового Цивільного кодексу України (далі — ЦК).

Почнемо з того, що закон визначив предмет договору купівлі-продажу: майно. Крім того, у ст. 656 ЦК зазначено, що предметом такого ж договору можуть бути і майнові права, і право вимоги, і валютні цінності, і цінні папери. Купівля-продаж може здійснюватися або в момент здійснення договору, або в деякий момент часу в майбутньому.

Крім того, з визначення прямо випливає, що при передачі товару від продавця до покупця переходить право власності на нього. Отут є невелика заковика. Як ми вже знаємо, право власності поширює свою дію тільки на речі, тому не цілком зрозуміло, що перейде до покупця, приміром, майнових прав за договором купівлі-продажу. Право власності перейти не може. Тоді що? Просто набір прав і обов'язків? Закон мовчить. Можливо, суди надалі будуть трактувати поняття «передача у власність» більш широко і тим самим розв’яжуть цю колізію.

ЦК прямо встановив (чи конкретизував) зобов'язання сторін договору купівлі-продажу. Так, закон визначив, що продавець виконав зобов'язання по передачі товару покупцю:

1) у момент вручення товару покупцю, якщо договором встановлений обов'язок продавця доставити товар;

2) у момент надання товару в розпорядження покупця, якщо товар повинний бути переданий покупцю по місцезнаходженню товару. Товар вважається наданим у розпорядження покупця, якщо в термін, встановлений договором, він готовий до передачі покупцю в належному місці і покупець проінформований про це. Готовий до передачі товар повинний бути відповідним чином ідентифікований для цілей цього договору, зокрема шляхом маркірування (ст. 664 ЦК);

3) якщо з договору купівлі-продажу не випливає обов'язок продавця доставити товар чи передати товар у його місцезнаходження, обов'язок продавця передати товар покупцю вважається виконаним в момент здачі товару перевізнику чи організації зв'язку для доставки покупцю.

Зверну увагу на те, що покупець одержує більше можливості впливати на недбайливого продавця. Так, якщо продавець передав покупцю меншу кількість товару, то покупець може взагалі відмовитися від усього товару. Те ж саме закон передбачив і у випадку порушення продавцем асортименту товару.

Деякі зміни відбулися в переліку прав покупця у випадку продажу йому товару неналежної якості. Так, нині діючий ЦК передбачив, що якщо покупець придбав товар неналежної якості (не уточнюючи, якого роду порушення якості має місце), то він одержує право:

1) на пропорційне зменшення ціни;

2) на безкоштовне усунення недоліків товару в розумний термін;

3) на відшкодування витрат по усуненню недоліків товару;

4) відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми;

5) вимагати заміни товару.

ЦК злегка «здавив» права покупця, встановивши, що відмовлення від договору і заміна товару можливі тільки у випадку «істотного порушення вимог, що стосуються якості товару» (ст. 678 нового ЦК). При цьому закон не віддав «на відкуп» судів тлумачення оцінної категорії «істотні порушення», установивши, що під цим терміном слід розуміти виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов'язано з непропорційними витратами чи витратами часу, недоліків, що проявилися неодноразово чи з'явилися знову після їхнього усунення.

В іншому випадку закон, навпаки, розширив права покупця. Так, зараз, якщо гарантійний термін на товар не встановлений, то покупець може висунути претензії продавцю протягом 6 місяців з моменту передачі товару. ЦК у ст. 680 розширив цей термін до 2 років! Продавцю тепер буде дешевше встановити невеликий гарантійний термін, ніж залишити товар взагалі без гарантійного терміну.

Не залишив без уваги ЦК і таке поняття, як «термін придатності» товару. Під терміном придатності закон розуміє період часу, протягом якого товар може бути використаний по призначенню. Термін придатності може встановлюватися тільки законами чи іншими нормативно-правовими актами. Крім того, закон встановив нове правило продажу товарів, на які встановлений термін придатності: Продавець зобов'язаний передати покупцю товар, на який встановлений термін придатності, з таким розрахунком, щоб він міг бути використаний по призначенню до витікання цього терміну (ст. 677 ЦК). Тобто, якщо ви збираєтеся використовувати такий товар через 3 дні після покупки (наприклад, термін доставки складає 3 дні), то якщо продавець продасть товар, термін придатності якого минає наступного дня після продажу, то по новому ЦК він буде порушником закону і покупець зможе відшкодувати можливі збитки.

ЦК розширив терміни задавнення позову по вимогах про недоліки проданого товару. Зараз цей термін складає 6 місяців з моменту відхилення претензії. З 1 січня 2004 року цей термін збільшений вдвічі і буде складати 1 рік з моменту виявлення недоліків.

Питання збереження проданого товару також урегульоване на законодавчому рівні. Так, якщо покупець (одержувач) відмовився від прийняття товару, переданого продавцем (наприклад, у випадку його некомплектності), він зобов'язаний забезпечити схоронність цього товару, негайно повідомивши про це продавця. Продавець же зобов'язаний забрати (вивезти) товар, не прийнятий покупцем (одержувачем), чи розпорядитися їм у розумний термін (ч. ч. 1-2 ст. 690 ЦК). Якщо продавець не захоче цього робити, то покупець може реалізувати товар чи повернути його продавцю самостійно. При цьому витрати на збереження, транспортування повинен відшкодувати продавець (або покупець утримує їх самостійно із суми, що він виручить від продажу товару). Навряд чи продавцю варто допускати можливість продажу його товару покупцем, тому що невідомо, за якою ціною він його продасть, чи не завищить він витрати за збереження і т.п. Зрештою може вийти, що продавець і товару позбавиться, і грошей не одержить.

Дуже примітною є новела про ціну товару. Зараз ціна в договорі вважається істотною умовою і якщо ціна не зазначена, то такий договір вважається «неукладеним» із усіма юридичними наслідками, що випливають, (вірніше, з їхньою відсутністю). ЦК у ст. 691 указав, що якщо ціна не встановлена в договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, то вона визначається виходячи зі звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, чи роботи (послуги) на момент укладання договору. Крім того, якщо ціна на товар визначається в залежності від його ваги, то в увагу береться вага нетто (якщо, звичайно, інше не передбачено самим договором). Крім цього, закон допустив можливість формування ціни виходячи з різноманітних параметрів.

Приміром, у договорі може бути зазначено, що ціна товару складається з ціни сировини на момент його виготовлення. А раз зараз ціни на сировину невідомі, то і конкретна ціна буде відома тільки після закупівлі сировини. Це положення достатньо небезпечно, тому що завжди можна в останній момент завищити вартість сировини (наприклад, купуючи його в «своєї» фірми) і з цією допомогою «нагріти» покупця. Так що дивитися потрібно «в оба» і завжди встановлювати обмежуючі застереження. Наприклад: «...але не більш 50 грн. за 1 кг сировини. У противному випадку Покупець звільняється від зобов'язань за цим договором».

Передбачені також і противаги від свавілля покупця. Так, у ст. 692 ЦК вказується, що якщо покупець не хоче приймати й оплачувати товар (іншими словами, в однобічному порядку відмовляється від договору), то продавець має право по своєму виборі вимагати оплати товаручи відмовитися від договору купівлі-продажу. Ще одним додатковим важелем проти неакуратних покупців може служити норма, відповідно до якої якщо товар відвантажується партіями (частинами), а покупець не оплатив у термін одну з таких партій, то продавець має повне право не відвантажувати наступні партії до повної оплати попередніх. Виключення з цього правила можуть встановлюватися в договорі і законі (можна припустити, що постачання для державних нестатків змусять продовжувати, незважаючи на те що держава не завжди вчасно за них розплачується).

Трохи уваги приділив ЦК і питанням продажу товарів у кредит (ст. 694 ЦК). Так, закон прямо встановив, що з моменту передачі товару і до повної його оплати продавцю належить право застави на цей товар. Тому що прямого посилання до Закону «Про заставу» від 02.09.92 р. № 2654-ХН у цій статті нема, то застосування процедурних норм цього Закону в даному випадку може викликати деяких труднощів.

Крім згаданих норм, що регулюють купівлю-продаж, ЦК більш докладно описав кілька підвидів цього договору: роздрібна купівля-продаж, постачання, контрактація сільгосппродукції, постачання енергетичними й іншими ресурсами через приєднану мережу і міна.

2.1. Роздрібна купівля-продаж.

За договором роздрібної купівлі-продажу продавець, що здійснює підприємницьку діяльність із продажу товару, зобов'язується передати покупцю товар, що зазвичай призначається для особистого, домашнього чи іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю, а покупець зобов'язується прийняти товар і оплатити його. Насамперед звертає на себе увагу те, що ЦК прямо регулює підприємницьку діяльність, що явно викликає невдоволення апологетів Господарського кодексу (далі -ГК), що вважають, що тільки ГК може вершити закон на цій ниві. Важливим, на мою думку, є також те, що закон визначив предмет роздрібної купівлі-продажу і дав його ознаки.

ЦК прямо встановив пріоритети між застосуванням норм самого Кодексу і Закону «Про захист прав споживачів»: до відносин за договором роздрібної купівлі-продажу за участю покупця — фізичної особи, не урегульованим цим Кодексом, застосовується законодавство про захист прав споживачів (ч. 3 ст. 698 ЦК). Тобто, якщо закон суперечить ЦК, то застосовуватися повинен ЦК.

Ми звикли, що, давши невелику суму в заставу, можемо розраховувати на те, що товар залишиться «за нами» і ми зможемо його викупити пізніше, не переживаючи, що його продадуть комусь іншому. Творці ЦК вирішили дати цій процедурі законодавчий захист (ст. 701 ЦК). Також там урегульовані деякі загальні питання покупки товарів по каталогах і через автомати.

2.2. Договір постачання.

За договором постачання продавець (постачальник), що здійснює підприємницьку діяльність, зобов'язується передати у встановлений термін (терміни) товар у власність покупця для використання його в підприємницькій діяльності чи в інших цілях, не пов'язаних з особистим, сімейним, домашнім чи іншим подібним використанням, а покупець зобов'язується прийняти товар і сплатити за нього визначену грошову суму (ст. 712 ЦК). Як бачимо, постачальником, так само як і продавцем за договором роздрібної купівлі-продажу, повинен бути суб'єкт підприємницької діяльності. Але призначення проданого товару змінюється — товар за договором постачання може бути будь-якого призначення, крім того, що зазначений для роздробу. У визначенні є вказівка на те, що передача товару може здійснюватися не відразу, а протягом установлених термінів. Визначення роздрібної купівлі-продажу такої вказівки не містить. Це, на мою думку, означає, що законодавець передбачив, що роздрібні угоди здебільшого повинні здійснюватися в момент здійснення угоди (якщо, звичайно, сторони не домовляться про інше), а постачання передбачає передачу товару протягом визначеного періоду часу.

2.3. Договір контрактації.

За договором контрактації сільськогосподарської продукції виробник сільськогосподарської продукції зобов'язується зробити визначену договором сільськогосподарську продукцію і передати її у власність заготівнику (контрактанту) чи визначеному їм одержувачу, а заготівник зобов'язується прийняти цю продукцію й оплатити її за встановленими цінами відповідно до умов договору (ст. 713 ЦК).

Як бачимо, ключовим моментом, що відрізняє цей тип договору від згаданих вище, є визначення суб'єкта. Тобто, цей договір покупець може укласти тільки із сільгоспвиробником, що не просто зобов'язується передати продукцію сільськогосподарського призначення, а й виробити її.

2.4. Постачання енергетичних і інших ресурсів.

Тепер перейдемо до питань енергетики. Незважаючи на те що різні законодавчі акти регулюють окремі види договорів із продажу різних видів енергії, творці ЦК визнали за необхідне дати визначення цього договору: «За договором постачання енергетичних і інших ресурсів через приєднану мережу одна сторона (постачальник) зобов'язується надавати другій стороні (споживачу, абоненту) енергетичні й інші ресурси, передбачені договором, а споживач (абонент) зобов'язується оплачувати вартість прийнятих ресурсів і дотримувати передбаченого договором режиму її використання, а також забезпечити безпечну експлуатацію енергетичного й іншого устаткування» (ст. 714 ЦК).

Як бачимо, визначення саме загальне і внесене в ЦК, очевидно, не стільки з метою щось врегулювати, скільки для того, щоб позначити наявність такого типу договору.

2.5. Міна (бартер).

Новий ЦК відніс договір міни (обміну) до одного з видів договору купівлі-продажу, тоді як у ЦК УРСР він винесений в окрему главу. ЦК дав наступне визначення цього договору: За договором міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар (ст. 715 ЦК). Кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона одержує замість. До нововведень варто віднести те, що новий ЦК дозволив передбачати в цьому договорі обмін майна на роботи (послуги). До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, постачання, договору контрактації чи інших договорів, елементи яких містяться в договорі міни.

До істотних нововведень договору міни можна віднести норму, викладену в частині 4 статті 715 чи, що говорить, що право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно(!) після виконання зобов'язань щодо передачі майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором чи законом. Як бачимо, дане положення є виключенням із загального правила, що визначає момент переходу права власності (нагадаємо, що за загальним правилом право власності набувача виникаєте в момент передачі майна). Таким чином, одержавши товар за бартерним договором, одержувач не стане повноправним власником (якщо інше не обговорене в договорі) аж до моменту виконання своїх зобов'язань (зустрічної передачі товарів).

2.6. Дарування.

Визначення дарування в новому ЦК є більш розгорнутим і повним: «За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає чи зобов'язується передати в майбутньому другій стороні безкоштовне майно (подарунок) у власність» (ст. 717 ЦК). Крім цього дається вказівка на те, які договори до цього типу не можуть бути віднесені.

Тим самим закон встановлює, що договір дарування — це строго однобічний договір, тобто договір у який зобов'язаною стороною є дарувальник, особа, що обдаровується має лише права і ніяких зобов'язань перед дарувальником (див. ст. 626 ЦК). Правда, це не позбавляє його права на прийняття зобов'язань перед третіми особами — ст. 725 ЦК.

Слід зазначити, що новий ЦК не пов'язує момент висновку договору і факт передачі подарунка (ЦК УРСР встановив, що договір дарування можна вважати укладеним тільки після передачі майна особі, що обдаровується). Зроблено це для того, щоб дати можливість укладати договори дарування з відстрочкою передачі подарунка.

Закон установив, що предметом дарування можуть бути: спонукувані і нерухомі речі, гроші, цінні папери і майнові права. Уважно потрібно поставитися до форми договору дарування. Речі особистого і побутового використання можна дарувати на підставі усного договору, а якщо ви вирішили подарувати свої майнові правачи передати подарунок не відразу, а в майбутньому, то такий договір повинен бути укладений обов'язково в писемній формі (інакше такий договір буде юридично незначним). Якщо ви збираєтеся дарувати гроші, то потрібно пам'ятати, що якщо подарунок «потягне» більше ніж на 50 неоподатковуваних мінімумів (50 х 17 грн. = 850 грн.), то такий договір потрібно засвідчувати в нотаріуса. І, нарешті, якщо як подарунок виступає нерухома річ, то такий договір також підлягає нотаріальному посвідченню. Коштовне рухоме майно (наприклад, автомобіль) допускається передавати за усним договором дарування. Якщо ж хтось вважатиме це незаконним (наприклад, якщо підліток «подарує» кому-небудь мамину брошку), то повинен буде звертатися в суд.

Закон накладає деякі обмеження на можливість укладання договору дарування. Так, у ч. 2 ст. 720 ЦК передбачено, що батьки (усиновителі), опікуни не мають права дарувати майно дітей, підопічних. Також передбачено, що «підприємницькі суспільства можуть укладати договір дарування між собою, якщо право здійснювати дарування прямо встановлено установчим документом дарувальника. Це положення не поширюється на право юридичної особи укладати договір пожертвування» (там же, ч. 3).

Тепер усі ТОВ, ВАТ, ЗАТ і т.д., для того щоб подарувати що-небудь один одному, будуть змушені вносити зміни у свої статути. Для повноти картини варто вказати, що договір пожертвування відрізняється від договору дарування тим, що предметом цього договору не можуть бути майнові права, а майно дарується для досягнення «визначеної, заздалегідь обумовленої мети» (ст. 729 ЦК). Прикладом пожертвування може служити передача коштів на визначені медичні дослідження (гранти).

Закон не допускає висновку договору дарування «на пред'явника». Тобто, якщо в договорі дарування не зазначене ім'я особи, що обдаровується, то такий договір вважається юридично незначним (ч. 4 ст. 720 ЦК).

Право власності на подарунок виникає з моменту його прийняття. До цього дарувальник може відмовитися від договору дарування. Іноді складно визначити, прийняла людина подарунок чи ні. У цьому випадку ЦК встановив спеціальні правила.

1. Подарунок вважається прийнятим, якщо обдарована особа негайно не заявить про відмовлення від його прийняття.

2. Прийняття документів, що засвідчують право власності на річ, інших документів, що засвідчують приналежність дарувальнику предмета договору, чи символів речі (ключів, макетів тощо) є прийняттям подарунка.

Якщо дарувальник зобов'язався передати подарунок у майбутньому (для цього, як ми пам'ятаємо, потрібно укладати договір у писемній формі), то відмовитися від цього зобов'язання він уже не може, якщо тільки не доведе, що його майновий стан істотно погіршився (ст. 724 ЦК).

І останнє. Закон передбачив ряд випадків, коли дарувальник має право розірвати договір дарування вже після того, як подарунок був переданий (ст. 727 ЦК).

1. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомих речей чи іншого особливо коштовного майна, якщо особа навмисно вчинила злочин проти життя, здоров'я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) чи дітей. Якщо особа, що обдаровується зробила навмисне убивство дарувальника, спадкоємці дарувальника мають право вимагати розірвання договору дарування.

2. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо особа, що обдаровується створює погрозу безповоротної втрати подарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність.

3. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо в результаті недбалого поводження до подарунка, що складає історичну, наукову, культурну цінність, ця річ може бути знищена чи істотно ушкоджена.

Для зазначених вище випадків закон встановлює одну особливість: «Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо на момент пред'явлення вимоги подарунок є заощадженим». Тобто, якщо подарунок був знищений (проданий і т.п.), то вже нічого не можна буде зробити. У зв'язку з цим між рядків закону можна прочитати, що перш ніж дарувати коштовну річ, потрібно тричі подумати..

3. Купівля-продаж житла та нерухомості.

3. 1. Договори купівлі-продажу нерухомості у новому цивільному кодексі.

Нове цивільне і сімейне законодавство в корені змінило правовідносини в суспільстві. Його застосування на сьогодні поставило вже багато питань, що виникають у громадян у зв'язку з оформленням своїх прав.

Одне з них — що необхідно знати громадянам при продажі чи покупці нерухомості (будинку, квартири, іншого об'єкта).

Дуже багато чого. Останнім часом більшість громадян звертається по допомогу в агентства по нерухомості. Агенти надають допомогу в пошуках необхідного приміщення, покупця, варіантів обміну і т.п.

Як забезпечення подальшого висновку договорів і виконання домовленостей, агенти укладають зі сторонами договір "задатку", що забезпечується визначеною грошовою сумою. Такий договір є порушенням цивільного законодавства. Договір "задатку", у відповідності зі ст. 570 ЦК, забезпечує платежі боржника перед кредитором по вже існуючому договору.

Коли Продавець і Покупець домовляються про продаж, термін підписання договору, сумі продажу й інших істотних умов, вони укладають "попередній договір", передбачений ст. 625 ЦК України.

Друге порушення законодавства — це порушення форми договору. Зазначена стаття ЦК України вимагає таку ж форму "попереднього договору", як і основного договору. Договори відчуження нерухомого майна підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Отже, "попередній договір" вимагає також обов'язкового нотаріального посвідчення.

Ці вимоги законодавства агентами не виконуються, отже, і договір "задатку" є незначним.

Далі, порушенням законодавства є приховання дійсної суми продажу. Намагаючись зменшити свої витрати при оформленні договору купівлі-продажу, громадяни не турбуються про можливі втрати в майбутньому.

По-перше, покупець, у випадку розірвання договору, одержує ту суму, що зазначена у договорі, а повернути реально сплачені гроші основ немає.

По-друге, усі вже досить інформовані про сплату податку при продажі нерухомості з 2005 року. Купуючи сьогодні квартиру по "балансовій" оцінці, а не по реальній, ви збільшуєте свої витрати на сплату податку, якщо, наприклад, вирішите продати її в 2006 році, тому що податок будуть нараховувати із суми, що складе різницю між ціною, по якій продається квартира, і ціною, по якій вона була куплена.

Якщо раніше сторони мали можливість виправити свою помилку і внести зміни в договір щодо ціни, то в новому ЦК України ціна договору є незмінною.

Також дуже важливою вимогою при оформленні договору є перевірка даних про осіб, що проживають у відчужуваному будинку, квартирі. Маються на увазі не тільки зареєстровані особи, але і ті, кому власник надав право проживати в цьому приміщенні (право житлового сервітуту), тому що їхнє право не припиняється з продажем будинку чи квартири, якщо власник не уклав з ними договору, де визначений термін проживання (договору наймання, оренди). Продавець зобов'язаний попередити Покупця про наявність таких осіб.

По новому Сімейному кодексу України, як при продажі, так і при покупці коштовного майна необхідна згода чоловіка (дружини). При цьому на висновок договорів, що вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення, підпис на заяві про згоду дружини чи чоловіка також повинен бути засвідчений нотаріально. Отже, не тільки Продавець, що продає майно, придбане в шлюбі, повинний прийти до нотаріуса з чоловіком (дружиною) (чи попередньо оформити заяву), але і Покупець.

Крім того, новий Сімейний кодекс зрівнює в таких же правах осіб, що не зареєстрували шлюб, але проживаючих однією родиною і спільними коштами здобувають майно. Отже, їхня згода необхідна в тій же формі, що і чоловіка та дружини.

3.2. Оформлення договору купівлі-продажу квартири.

Пропрацювавши в організації, у 1996 р. працівник одержав квартиру, яка будувалася за кошти організації. Після його звільнення з роботи адміністрація організації запропонувала працівнику викупити цю квартиру. Як при цьому правильно оформити договір купівлі-продажу квартири?

Для відповіді насамперед слід з'ясувати форму власності самої організації, а відтак і те, у чиїй власності перебуває квартира. Згідно зі ст. 658 Цивільного кодексу право продажу належить власникові майна. Відповідаючи на поставлене запитання, ми виходимо з того, що зазначена організація не належить ані до державної, ані до комунальної форми власності. Альтернативний варіант означав би, що відчужувати квартиру можна лише за спеціальними процедурами відчуження державного або комунального майна, наприклад у процесі приватизації відомчого житла, що належить державній організації (Закон N 2482-ХІІ), або за згодою органа, що здійснює управління об'єктами комунальної власності (Закон N 280/97-ВР та інші).

Отже, якщо організація про яку йдеться, належить до приватної форми власності (статті 324 — 327 Цивільного кодексу). то слід виходити з того, що саме будівництво квартири за кошти цієї організації права власності ще не створює. Все залежить від того, на яких умовах і на підставі якого договору (інвестиційного, підряду, про пайову участь тощо) таке будівництво здійснювалось. Організація, що збирається продати квартиру своєму працівникові, має спочатку підтвердити своє право власності на цю квартиру, що виникло за одним із вищезазначених договорів. Відповідно до п. 9 інформаційного листа N 01-8/98 перебування майна, утому числі приміщень, споруд, будинків, на балансі підприємства "(організації) ще не є безспірною ознакою його права власності. Баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості майна та обсягу фінансових зобов'язань на конкретну дату. Вищий господарський суд України вказує, що баланс не визначає підстав перебування майна у власності (володінні) підприємства. Таким чином, принциповим є питання документального підтвердження права власності продавця на квартиру, що продається. без чого договір не може бути укладено.

Згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації незалежно від того, хто є учасником договору. При цьому слід керуватись такими нормативно-правовими актами:

Законом N 1952-IV(за текстом — Закон про реєстрацію) Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом N 20/5.

У п. 61 Інструкції зазначається, що при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації (а відтак і окремої квартири), нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. А в п. 62 Інструкції подано перелік відповідних документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно, які вимагає нотаріус, зокрема:

-нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковий договір;

-свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;

-іпотечний договір;

-рішення суду;

-договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав.

Цей перелік не є вичерпним, отже, можливе подання й інших документів (це питання слід узгодити з нотаріусом). У п.63 Інструкції зазначається, що крім вищевказаних правовстановлювальних документів на нерухоме майно нотаріус вимагає документи, передбачені наказом N 84/5.

Крім цього, слід узяти до уваги і вимоги ст. 19 Закону про реєстрацію. Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, зокрема, є: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу; договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку; свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду; акти прийому нерухомого майна до експлуатації; договори про іпотеку; інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно; рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набрали законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.

Підсумовуючи все вищенаведене, можна визначити таку послідовність дій організації для продажу квартири працівникові:

- організація як власник квартири має пересвідчитись у наявності всіх необхідних правовстановлювальних документів на цю квартиру за переліками, визначеними Законом про реєстрацію і Інструкцією (якщо документи відсутні - отримати їх у визначеному чинним законодавством порядку);

- якщо наявні всі необхідні документи — через нотаріуса (приватного або державного) посвідчити договір купівлі-продажу квартири і здійснити державну реєстрацію переходу прав до працівника.

3.3. Як укласти договір купівлі-продажу житла.

Що мають знати громадяни про укладенні договору купівлі-продажу житлового приміщення?

Перш за все, їм слід ознайомитися з правовстановлюючими документами, що підтверджують право власності на житлові приміщення. Такими документами можуть бути: нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни; свідоцтво про придбання житлового будинку (частини будинку) з прилюдних торгів, свідоцтво про право приватної власності, яке видається відповідним органом (при приватизації житла), свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, інші правовстановлюючі документи. За такими документами громадянин пересвідчиться, кому належить житлове приміщення.

У разі, коли житлове приміщення належить громадянам на праві спільної часткової власності, його відчуження може бути здійснено за згодою всіх учасників. При продажу частини житлового приміщення, яке перебуває в спільній власності, сторонній особі решта учасників спільної часткової власності має право привілеєвої купівлі частки, що продається за ціною, за якою вона продається, і на інших рівних умовах, окрім випадку продажу з прилюдних торгів.

Продавець частки в спільній частковій власності зобов'язаний повідомити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, за яких її продає. Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовляться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить цього права протягом одного місяця з дня одержання повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. Якщо кілька учасників спільної часткової власності виявили бажання придбати частку в спільній власності, право вибору покупця надається, продавцеві.

Положення про право привілеєвої купівлі частки в спільній власності регулюється ст. 114 Цивільного кодексу УРСР.

Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить його впродовж одного місяця з дня отримання повідомлення про намір і умови продажу, нотаріус після одержання заяви про відмову або після закінчення місячного терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі.

Правила привілеєвої купівлі частки майна в спільній сумісній власності не стосуються укладення договорів дарування, міни, довічного утримання, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів.

Продаж житлового приміщення, що належить власникам на праві спільної сумісної власності, може здійснюватися за згодою всіх співвласників. Слід мати на увазі, що майно, нажите подружжям за час шлюбу, належить йому на праві спільної сумісної власності. Кожен з подружжя має рівні права володіння, користування і розпорядження (ст. 16 Закону України "Про власність", ст. 22 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР). Навіть, якщо в правовстановлюючому документі власником виступає один з подружжя, а це майно придбане ним за час шлюбу, то при укладенні угоди про відчуження спільного майна подружжя, що потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, слід отримати письмову згоду другого з подружжя. Ст. 23 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР передбачено, що майном, нажитим за час шлюбу, подружжя розпоряджається за спільною згодою.

Ці положення не стосуються майна, що належало кожному з подружжя до одруження, а також отриманого ними під час шлюбу в дар або в порядку успадкування. Таке майно є власністю кожного з них, якою вони самостійно розпоряджаються (ст. 24 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР).

У тому разі, коли співвласником житлового приміщення є неповнолітні діти або громадяни, визнані судом недієздатними чи обмежено дієздатними, угоди від їхнього імені вчиняють батьки, усиновителі або опікуни за наявності дозволу органів опіки і піклування (ст. 13, 14, 15, 16 Цивільного кодексу УРСР, ст. 78, 144 Кодексу про шлюб та сім'ю). Такими угодами, зокрема є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації: відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін житлової площі тощо. При цьому слід мати на увазі, що закон забороняє опікунам і піклувальникам здійснювати дарування від імені підопічного.

Громадяни також мають дізнатися чи не накладено заборону або арешт на відчуження житлового приміщення. Інформація про накладені заборони і арешти міститься в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна. Положення про Єдиний реєстр для реєстрації заборон відчуження об'єктів нерухомого майна затверджено наказом міністра юстиції України від 27.05.98 р. за N 41/5, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 27.05.98 р. за N 194/1998. Довідки про відсутність заборон та арештів на відчуження об'єктів нерухомого майна видаються на запит нотаріуса щодо нерухомого майна, яке є предметом угоди, що подано до посвідчення.

Заборони на відчуження накладаються нотаріусом чи посадовою особою відповідних Рад у населених пунктах, де немає нотаріусів при посвідченні договору довічного утримання, договору про заставу, в інших випадках, передбачених законом.

Арешти на відчуження нерухомого майна накладаються судовими і слідчими органами у випадках, передбачених законом.

За наявності заборони угоду про відчуження майна, обтяженого боргом, може бути укладено за згодою кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Громадяни також мають пересвідчитись в тому, що в житловому приміщенні, яке вони збираються придбати, не проживають за договором найму або оренди інші громадяни, оскільки зміна власника не тягне за собою припинення договору найму, чи оренди, якщо інше не передбачено такими договорами.

Громадяни також мають упевнитися в тому, що продавцем сплачено квартирну плату і плату за житлово-комунальні послуги.

3.4. Продаж приміщень без повідомлення співвласника будівлі.

У господарській діяльності кожного підприємства рано чи пізно настає момент, коли необхідно придбати або продати об'єкт нерухомості, будь то офісне чи виробниче приміщення. При цьому на етапі документального оформлення угоди керівником підприємства не завжди беруться до уваги деякі особливості національного законодавства, тим більше якщо треба приймати рішення і складати договір у дуже короткий термін. Наслідки бувають різними. Наведу приклад, коли договір купівлі продажу нерухомого майна був визнаний недійсним.

Суть ситуації.

Між ВАТ "А" та приватним підприємством "Б" було укладено договори купівлі-продажу нерухомого майна 9 і 11 січня 2002 року. За цими договорами до ПП "Б" перейшло право власності на 1-й, 5-й, 6-й, 7-й поверхи адміністративної будівлі, що знаходиться в м. Чернігові. У подальшому ПП "Б" продало згадане вище майно ТОВ "В", уклавши відповідний договір 1 квітня 2002 року. З огляду на те що в 2002 році не існувало обов'язкового нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майка між юридичними особами, сторони провели ці операції, не користуючись послугами нотаріуса, за умовною ціною, яка, звичайно, не склала значної суми. Таким чином, ТОВ "В" придбало у ПП "Б" 762, 2 кв. м площі будівлі (5-й і 6-й поверхи) за 5 000 грн. і 877,1 кв. м (1-й і 7-й поверхи) за 7000 грн.

Укладаючи чималі кошти в капітальний ремонт придбаного нерухомого майна, керівництво ТОВ "В" не звернуло уваги на те, що власником інших поверхів адміністративної будівлі є не тільки ВАТ "А", але ще і ВАТ "Г", яке за договором купівлі-продажу нерухомого майна 25 листопада 1998 року придбало у власність 3-й поверх тієї ж адміністративної будівлі.

"Сусіди" - ВАТ "Г" мали добрі партнерські стосунки з ТОВ "В" аж до вересня 2003 року, коли 1-й, 5-й, 6-й і 7-й поверхи не перетворилися із звичайних "совдеповських" приміщень на досить пристойні офісні і розважальні апартаменти. І тут події набули несподіваного обороту: співвласник будівлі звернувся до суду.

Розгляд справи у суді

Позиція позивача

У вересні 2003 року ВАТ "Г" звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09.01.02 р. і 11.01.02 р., укладеними між "А" і "Б", і договору від 01.04.02 р., укладеного між "Б" і "В", та про переведення прав і обов'язків покупця 1, 5, 6, 7-го поверхів адміністративної будівлі на себе.

Позиція відповідача

Відповідач-1 (ВАТ "А"), у свою чергу, вказував на відсутність між сторонами ознак спільної часткової власності, зокрема спільної участі у сплаті всякого роду податків та платежів, у витратах з утримання та збереження спільного майна.

Висновки суду

Господарський суд дійшов висновку, що внаслідок укладення договору від 25.11.1998 року на купівлю-продаж 3-го поверху адміністративної будівлі у позивача (ВАТ "Г") та Відповідача-1 (ВАТ "А") виникло право спільної часткової власності на один об'єкт нерухомості - зазначену адміністративну будівлю.

Твердження відповідача про відсутність спільної власності судом не було прийнято до уваги. Пояснювалося це тим, що оскільки ні Позивач (ВАТ "Г"), ні Відповідач-1 (ВАТ "А") не заперечують факту самостійної оплати комунальних послуг, сплати податків на землю та інших витрат, то фактично кожен з учасників спільної часткової власності ніс свою частку витрат на підтримання та зберігання спільного майна, тим самим забезпечуючи спільну мету зі збереження та утримання спільного майна.

Згідно із нормами Цивільного кодексу УРСР, які діяли до 1 січня 2004 року, володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності повинне проводитися за згодою всіх учасників, у той же час кожен учасник спільної часткової власності має право на оплатне або безоплатне відчуження іншій особі своєї частки в спільному майні (ст. 113). При цьому саме учаснику спільної часткової власності належить пріоритетне право на купівлю частки, що продається, за ціною, за якою вона продається, і на інших рівних умовах. На продавця ж покладено обов'язок повідомити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов продажу (ст. 114).

Відповідач-1 (ВАТ "А") не заперечував, що не повідомив письмово ВАТ "Г" про свій намір продати 1. 5, 6 і 7-й поверхи адміністративної будівлі сторонній особі та про умови продажу. Порушення ним приписів ст. 114 ЦК УРСР не дало можливості позивачеві (ВАТ "Г") скористатися переважним правом на купівлю цих поверхів адміністративної будівлі. Тому суд дійшов висновку, що відчуження ВАТ "А" своєї частки у спільній частковій власності сторонній особі - ПП "Б" є неправомірним. Отже, у ПП "Б" не виникало право власності на цей об'єкт нерухомості, тому ПП "Б" не мало права розпоряджатися даним майном.

Рішення суду

Виходячи з наведеного, суд вирішив:

- замінити покупця за договорами купівлі-продажу нерухомого майна від 09.01.02 р. та від 11.01.02 р. з ПП "Б" на ВАТ "Г" та стягнути з ВАТ Т" (аж!) 12 006,00 грн.;

- договори купівлі-продажу нерухомого майна між ПП "Б" та ТОВ "В" визнати недійсними.

Зазначене рішення суду оскаржувалося в апеляційному і касаційному порядку, але було залишене без змін.

Таким чином, ТОВ "В", витративши на ремонт приміщень суму коштів в декілька разів більшу, ніж вартість самих приміщень, утратило право власності на них, натомість отримавши лише 12 006,00 грн.

Рекомендації

Розглянута справа базується на нормах Цивільного кодексу Української РСР, але і в новому ЦК України, що набув чинності з 01.01.04 р. , містяться аналогічні норми, які регламентують порядок відчуження частки у спільній частковій власності.

Так, юридична сутність ст. 113 ЦК УРСР відповідає ст. 358 ЦК України, переважне право купівлі частки у спільній частковій власності викладене в ст. 362 ЦК України (ст. 114 ЦК УРСР), а ст. 658 ЦК України аналогічна ст. 225 ЦК УРСР.

Потенційним же покупцям нерухомості можна порадити таке: при придбанні окремих приміщень у будівлі поцікавтеся у продавця, чи є він одноосібним власником чи будівля знаходиться в спільній власності.

Як правило, якщо об'єкт нерухомості належить кільком особам, то мова йде про спільну часткову власність (якщо інше не передбачене договором або законом).

Тому перед укладенням договору купівлі-продажу необхідно зобов'язати продавця подати письмові докази того, що він повідомив інших учасників спільної часткової власності про намір продати свою частину. Такими доказами можуть бути:

- відповідна заява продавця з відміткою про вручення його іншим учасникам спільної власності;

- видане нотаріусом свідоцтво, яке підтверджує, що передача такої заяви була здійснена через нотаріуса:

- заява інших учасників спільної часткової власності про їх відмову від права переважного придбання частини майна.

Ще одним способом захисту інтересів покупця і продавця нерухомості буде нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, тим більше що починаючи з 1 січня 2004 року згідно зі ст. 657 ЦК таке посвідчення є обов'язковим, причому незалежно від того, хто виступає сторонами договору.

4. Купівля-продаж цінних паперів.

4.1. Обов’язковий договір купівлі-продажу.

В умовах розвитку ринкової економіки, а разом з ним — і стрімкого зростання кількості суб'єктів господарювання, дуже актуальним став розвиток механізму захисту прав акціонерів. Нижчеописана судова справа саме і присвячена даній проблемі, а саме: по якій системі відшкодовувати вартість акцій акціонерів у випадку реорганізації підприємства.

У лютому 2005 року позивач ВАТ «М» звернувся в господарський суд з позовом до відповідача — ВАТ «Ф» — про спонукання укласти договір купівлі-продажу акцій на суму 200 000 грн.

Позивач вказав, що він є власником 2000 простих іменних акцій ВАТ «Ф», що складає 3,4597 % статутного фонду останнього. Також ВАТ «М» було зазначено, що 12 грудня 2004 року відбулися загальні збори ВАТ «Ф», на яких прийняте рішення про реорганізацію відповідача шляхом перетворення його в ТОВ. Посилаючись на пункт 1.7 Положення про порядок реєстрації випуску акцій під час реорганізації товариств, затвердженого рішенням Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку від 30 грудня 1998 року N 221, позивач просив суд зобов'язати відповідача укласти з ним договір купівлі-продажу 2000 простих іменних акцій на його умовах.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 10 травня 2005 року позов задоволений цілком. ВАТ «Ф» зобов'язали укласти з ВАТ «М» договір купівлі-продажу 2000 простих іменних акцій. Рішення мотивоване тим, що в пункті 3 статті 179 Господарського кодексу України, пункті 1.7. Положення «Про порядок реєстрації випуску акцій під час реорганізації товариств», передбачений обов'язковий висновок договору. Київський апеляційний господарський суд залишив рішення без змін.

Відповідач звернувся у Вищий господарський суд України з касаційною скаргою і просив скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду, а також прийняти нове рішення в справі, яким у задоволенні позовних вимог ВАТ «М» було відмовлено. ВАТ «М», що не сповільнило подати відкликання на касаційну скаргу, дотримувалося іншої думки, запевняючи суд у тім, що ніяких порушень законодавства при розгляді справи не було допущено і, відповідно, рішення варто залишити в силі. Більш переконливими ВГСУ показалися доводи ВАТ «М», а відповідно, у задоволенні касаційної скарги ВАТ «Ф» було відмовлено.

У своїй постанові ВГСУ вказав, що, керуючись роз'ясненням Пленуму Верховного Суду України, викладеним у пунктах 1, 6 постанови від 29 грудня 1976 року N 11 «Про судове рішення», суд повинний прийняти законне рішення, виконавши при цьому усі вимоги процесуального законодавства, усебічно перевіривши обставини, вирішивши справу відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню в даних правовідносинах, а при відсутності конкретної норми матеріального права суд повинний керуватися законом, регулюючим подібні правовідносини, чи загальними основами законодавства України.

У даній справі, як з'ясував ВГСУ, рішення місцевого суду і постанова суду апеляційної інстанції відповідають вищевказаним вимогам.

Судами було встановлено, що позивач ВАТ «М» відповідно до сертифіката іменних акцій є власником 2000 простих іменних акцій ВАТ «Ф». На наступний же день, після того як було прийняте рішення про реорганізацію підприємства, позивач звернувся до відповідача з листом, де вимагав у відповідача викупити в нього акції по номінальній вартості, і одночасно направив проект договору купівлі-продажу акцій.

З метою захисту прав акціонерів акціонерне товариство, що прийняло рішення про реорганізацію, зобов'язано здійснити оцінку і викуп акцій акціонерів, які вимагають цього, у випадку якщо акціонери не голосували за прийняте на загальних зборах рішення про реорганізацію і звернулися в товариство з письмовою заявою. Викуп акцій здійснюється за ціною, встановленою за домовленістю сторін, але нижче, ніж номінальна вартість акцій. Суд першої інстанції, задовольняючи вимоги позивача, виходив з того, що, відповідно до пункту 3 статті 179 Господарського кодексу України, висновок господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язковим для суб'єкта господарювання у випадках, передбачуваних законом. Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції вказав, що пропонований позивачем договір купівлі-продажу відповідає вимогам діючого законодавства, з чого випливає, що ніяких основ для того, щоб відмовити у висновку даного договору, у відповідача немає.

У цій справі з'явився також ще один факт, що заслуговує уваги. Відразу після того як було відкрите виробництво в справі по позову ВАТ «М», відповідач вирішив провести чергові загальні збори акціонерів, на яких було ухвалено скасувати колишнє рішення про реорганізацію підприємства. Очевидно, оцінивши всі обставини справи і своїх матеріальних можливостей, учасники загальних зборів акціонерів вирішили, що ресурси підприємства не дозволяють оплатити вартість акцій, що знаходяться у власності позивача. Дане рішення було прийнято 16 травня 2005 року. Нагадаємо, що рішення суду першої інстанції було прийнято 10 травня 2005 року. В апеляційній інстанції відповідач намагався використовувати дане рішення загальних зборів акціонерів як аргумент для скасування рішення суду першої інстанції, тому що предмет суперечки нібито вичерпаний. Проте касаційна інстанція вказала, що цей факт правильності висновків суду першої інстанції не спростовує, а тому його варто залишити без уваги.

Виходячи з цього, ВГСУ прийняв рішення відмовити в задоволенні касаційної скарги, а постанову Київського апеляційного господарського суду залишити без змін. Дані рішення стали підтвердженням того, що суди всіх інстанцій намагаються стояти на стражу захисту прав акціонерів, і настільки вагомі гарантії об'єктивності суду можуть тільки сприяти подальшому розвитку корпоративного права на Україні.

4.2. Договір купівлі-продажу ЦП.

На сьогодні в Україні склалась ситуація, за якої триває перерозподіл власності на частки різних секторів економіки. На превеликий жаль, у багатьох випадках питання, пов'язані з набуттям та переоформленням прав власності на цінні папери таких товариств, вирішуються з порушенням вимог чинного законодавства.

Відповідно до інформації, яка є у розпорядженні управління пруденційного нагляду ДКЦПФР, певні групи зацікавлених осіб із метою акумулювання необхідного їм пакета акцій припускаються дій, пов'язаних із зловживаннями керівництва товариства, маніпулюванням правами акціонерів, введенням останніх в оману шляхом погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з іншою або збігу тяжких обставин.

Отже, все це свідчить про те, що вторинний перерозподіл власності відбувається ще з більшою кількістю зловживань, ніж первісна приватизація державного майна.

Нормами чинного законодавства України передбачено, що Право на вільне розпорядження належними акціонеру акціями є невід'ємним правом акціонера. Товариству не дозволяється встановлювати у внутрішніх документах або на практиці будь-які обмеження щодо вільного розпорядження належними акціонеру акціями (наприклад, необхідності отримання згоди товариства на відчуження акцій).

Функціонування економічного механізму будь-якого суспільства, в якому продукти виробництва виступають товаром, а взаємний обмін ними здійснюється за законом вартості, потребує використання відповідних правових форм організації обігу товарів.

Згідно із Законом України «Про власність», акція є об'єктом приватної власності. Право власності — це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування та розпорядження майном.

Для здійснення відчуження будь-якого майна, в тому числі і цінних паперів, необхідно укласти договір купівлі-продажу зі стороною, яка має намір його придбати (ст. 28 Закону України «Про господарські товариства»).

Статтею 224 Цивільного кодексу України передбачено, що договір купівлі-продажу— це угода, за якою продавець (одна сторона) зобов'язується передати майно у власність покупцеві (друга сторона), а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Юридична література визначає договір купівлі-продажу як двосторонній, сплатний і консенсуальний договір.

Відповідно до цивільного законодавства України сторонами в договорі купівлі-продажу виступають продавець та покупець. Ними можуть бути громадяни, юридичні особи, держава.

Власникові не обов'язково особисто брати участь в укладенні договору купівлі-продажу. Він може здійснити ці повноваження через свого представника. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами.

Він спрямований на безповоротне відчуження продавцем майна та перехід його у власність покупця і, отже, є юридичною підставою виникнення такого зобов'язального правовідношення, яке обумовлює появу в покупця абсолютного речового права.

Договір купівлі-продажу, як правило, має одноразовий характер й укладається переважно на те майно, яке є в наявності і підготовлене для відчуження. При цьому продавцеві сплачується вартість відчужуваного майна лише у грошовому вираженні. В окремих випадках для покупця інтерес становить не саме придбане майно (як матеріальний об'єкт), а зафіксоване в ньому те чи інше право вимоги, наприклад у разі купівлі цінних паперів.

Відповідно до ст. 228. Цивільного кодексу України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами. Оплата придбаного майна повинна здійснюватися в національній валюті України, за винятком випадків, передбачених законом.

Разом із цим слід зазначити, що відповідно до ст. 57 Цивільного кодексу України угода може бути визнана недійсною, якщо вона укладена внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з іншою або збігу тяжких обставин. Угода може бути визнана недійсною за позовом потерпілого до суду.

Слід зазначити, що загальний строк для захисту права за позовом особи, право якої порушено (позовна давність), встановлений тривалістю у три роки. Початковий момент перебігу строку позовної давності починається з дня виникнення права на позов, тобто з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права.

4.3. Визнання недійсними договорів комісії купівлі-продажу акцій.

Досліджуючи окремі договори купівлі-продажу акцій, емітованих позивачем, згідно яким акціонери позивача продали належні їм акції, емітовані ЗАТ "Оболонь", на користь ЗАТ "Сармат" через комісіонера – ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест", суд вважає, що з моменту висновку згаданих договорів купівлі-продажу цінних паперів були порушені права ЗАТ "Оболонь".

4 липня 2002 року Господарський суд м. Києва, розглянувши справу по позову ЗАТ "Оболонь" до ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест", ЗАТ "Сармат"; треті особи – Антимонопольний комітет України, АТЗТ "Кадем" про визнання договору недійсним, постановив наступне.

Позивач ЗАТ "Оболонь" звернулося в Господарський суд м. Києва з позовом до АТЗТ "Кадем" про припинення порушення прав і усунення порушень конкурентного законодавства України.

У ході судового розгляду 27 травня 2002 року до справи було притягнуто як третіх осіб Антимонопольний комітет України і ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест".

6 червня 2002 року позивач звернувся в суд із заявою про уточнення позовних вимог і просив визнати недійсним договір комісії від 21 березня 2002 року, укладений ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Инвест" і ЗАТ "Сармат", як такий, що порушує конкурентне законодавство України і права позивача.

У зв'язку з цим, додатковою постановою від 6 червня 2002 року як відповідача було притягнуто ЗАТ "Сармат".

Суд, вивчивши матеріали справи і вислухавши пояснення представників сторін, установив, що ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест" з березня 2002 року здійснювало купівлю простих іменних акцій, емітентом яких є позивач. Ця інвестиційна компанія діяла на підставі договору комісії від 21 березня 2002 року, укладеного між ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест" і ЗАТ "Сармат", відповідно до якого остання одержала завдання скупити акції ЗАТ "Оболонь" на користь комітента ЗАТ "Сармат", що є безпосереднім конкурентом ЗАТ "Оболонь" на ринку пива на Україні. Відповідно до умов договору комісії від 21 березня 2002 року комісіонер дістав кошти і був уповноважений скупити 135 000 простих іменних акцій, емітованих ЗАТ "Оболонь", що складає 41,5% від загальної кількості акцій, емітованих ЗАТ "Оболонь".

Відповідно до статті 4 Закону України "Про захист економічної конкуренції", суб'єкти господарювання зобов'язані не робити які-небудь неправомірні дії, що можуть негативно впливати на конкуренцію.

Відповідно до статті 22 Закону України "Про захист економічної конкуренції", концентрацією визнається безпосереднє чи опосередковане придбання у власність чи іншим способом одержання в керування часткою (акцій, паїв), що забезпечує чи досягнення перевищення 25 чи 50 відсотків голосів у вищому органі керування відповідного суб'єкта господарювання.

Відповідно до статті 23 Закону України "Про захист економічної конкуренції", учасниками концентрації визнаються суб'єкти господарювання, що здобувають чи мають намір придбати контроль над суб'єктом господарювання.

Відповідно до статті 24 Закону України "Про захист економічної конкуренції", у випадках, передбачених статтею 22 цього ж Закону, зокрема у випадку безпосереднього чи опосередкованого придбання у власність акцій, що забезпечує досягнення чи перевищення 25% голосів у вищому органі керування відповідного суб'єкта господарювання, необхідне одержання дозволу на концентрацію суб'єктів господарювання.

Позивачем були надані копії договорів купівлі-продажу акцій, емітентом яких він є, укладених ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест" і акціонерами ЗАТ "Оболонь" на користь ЗАТ "Сармат". Ці договори свідчать про виконання ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест" своїх зобов'язань, передбачених договором комісії від 21 березня 2002 року.

У ЗАТ "Кадем" була витребувана копія договору комісії від 21 березня 2002 року, укладеного ЗАТ "Сармат" і ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест", на підставі якого остання проводила скупку акцій ЗАТ "Оболонь". ЗАТ "Кадем" надало в судове засідання засвідчену печаткою копію зазначеного договору комісії. Представники відповідачів підтвердили в судовому засіданні дійсність даного договору, а також указали, що ніяких змін чи доповнень до договору сторони не вносили.

За вимогою суду відповідач, ЗАТ "Сармат", не надав доказу звертання в Антимонопольний комітет України й одержання дозволу на здійснення концентрації, яке необхідно було одержати, укладаючи договір комісії, спрямований на скупку 41,5% акцій іншого суб'єкта господарювання відповідно до статей 22-24 Закону України "Про захист економічної конкуренції".

Відповідно до пояснень представника Антимонопольного комітету України, ЗАТ "Сармат" за попереднім одержанням дозволу комітету на придбання акцій ЗАТ "Оболонь" у розмірі, що забезпечує досягнення чи перевищення 25 відсотків у вищому органі керування ЗАТ, не зверталося.

Досліджувавши окремі договори купівлі-продажу цінних паперів (акцій, емітованих ЗАТ "Оболонь"), згідно яким акціонери ЗАТ "Оболонб" продали приналежні їм акції, емітовані ЗАТ "Оболонь", на користь ЗАТ "Сармат" через комісіонера – ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест", суд вважає, що з моменту висновку згаданих договорів купівлі-продажу цінних паперів були порушені права ЗАТ "Оболонь" на привілейоване право покупки акцій власної емісії.

Так, відповідно до статті 28 Закону України "Про господарчі товариства", перехід і реалізація права власності на акції здійснюється відповідно до законодавства України. Відповідно до статті 4 Закону України "Про цінні папери і фондову біржу", акція є цінним папером, що засвідчує пайову участь у статутному фонді акціонерного товариства.

Акціонерне товариство є однією з форм господарчого товариства (стаття 1 Закону України "Про господарчі товариства", що, у свою чергу, стаття 2 Закону України "Про підприємства в Україні" відносить до одного з видів підприємств.

У статтях 25, 32 Закону України "Про господарчі товариства" установлене правило, відповідно до якого акції закритого акціонерного товариства розподіляються між засновниками і не можуть поширюватися і продаватися на біржі. Акціонерне товариство має право викупити в акціонера оплачені їм акції для їхнього наступного перепродажу, поширення серед своїх працівників чи анулювання.

Відповідно до статті 28 Закону України "Про господарчі товариства", акції можуть бути придбані на підставі договору з власником, але сам власник повинен до висновку договору виконати вимоги статті 114 ЦК УРСР.

При продажі частки з порушенням цього порядку будь-який інший учасник спільної власності має право вимагати перекладу на нього прав і обов'язків покупця.

Тому в даному випадку суд вважає правомірним застосування за аналогією норм статті 114 ЦК УРСР.

Відповідачі не надали суду доказів дотримання норм статті 114 ЦК УРСР. Таким чином, суд вважає, що права позивача були порушені з моменту висновку договорів купівлі-продажу акцій, відповідно, дані договори варто визнати недійсними з моменту їхнього укладання. Це дає позивачу право вимагати перекладу на нього прав і обов'язків покупця. Відповідачі, у свою чергу, мають право жадати від акціонерів-продавців акцій повернення коштів, сплачених за акції, і компенсації за понесені збитки.

Таким чином, відповідачі, ЗАТ "Сармат" і ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест", уклали угоду, що не відповідає вимогам Цивільного кодексу і конкурентного законодавства України, а також порушує права інших суб'єктів господарювання.

Суд, зі своєї ініціативи проаналізувавши договори купівлі-продажу цінних паперів, укладені ЗАТ "Оболонь" і ЗАТ "Сармат" через комісіонера "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест", що діє на підставі комісії від 21 березня 2002 року, предметом купівлі-продажу яких були акції, емітовані ЗАТ "Оболонь", прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню і на підставі статті 114 ЦК УРСР.

Керуючись статтями 48,58, 112-114 Цивільного кодексу УРСР, статтями 4, 5, 37 Закони України "Про підприємства на Україні", статтями 1, 13, 25, 28 Закону України "Про захист економічної конкуренції", статтями 82-85 ЦПК України, суд вирішив:

1. Визнати недійсним договір комісії від 21 березня 2002 року, укладений ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест" і ЗАТ "Сармат".

2. Перевести на закрите акціонерне товариство "Оболонь" права й обов'язки покупця акцій по всіх договорах купівлі-продажу цінних паперів, укладених акціонерами ЗАТ "Оболонь" і ЗАТ "Сармат" через комісіонера, ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест", що діє на підставі договору комісії від 21 березня 2002 року, предметом купівлі-продажу яких були акції, емітовані ЗАТ "Оболонь".

3. Зобов'язати АТЗТ "Кадем" здійснити перереєстрацію прав власності на акції, що є предметом договорів купівлі-продажу цінних паперів, укладених акціонерами ЗАТ "Оболонь" і ЗАТ "Сармат" через комісіонера, ЗАТ "Інвестиційна компанія "Керамет Інвест", що діє на підставі договору комісії від 21 березня 2002 року, на ЗАТ "Оболонь".

5. Договір доручення на купівлю автомобіля.

Для початку нагадаю, що відповідно до ст. 386 ЦК доручення являє собою цивільно-правовий договір, унаслідок якого одна сторона (повірений) зобов'язується здійснити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії.

У цьому випадку - це укладення договору купівлі-продажу на придбання товарів (автомобілів) у третьої сторони (продавця).

Істотною особливістю договору доручення на придбання або продаж товарів є те, що при передачі таких товарів повіреному право власності до нього на них не переходить. Тому в результаті того, що повірений діє від імені і за рахунок довірителя, усе, що отримане повіреним для виконання доручення від довірителя або від третьої особи, є власністю довірителя.

1. Що стосується передачі повіреним довірителеві автомобілів, що знаходяться у нього на балансі, то в рамках цього договору доручення повірений це зробити не може . Пояснимо чому.

Передусім така операція не буде відповідати вимогам ст. 386 ЦК, а отже, не буде підпадати під визначення договору доручення в принципі, оскільки:

- у цій ситуації підприємство (повірений) уже виступає в ролі продавця, а не посередника;

- підприємство здійснює юридичні дії від власного імені, а не від імені довірителя;

- ця операція може припускати отримання доходу підприємством від продажу автомобілів, що знаходилися у нього на балансі;

- відбувається перехід права власності на ці автомобілі.

Як бачимо, ця операція має всі ознаки продажу автомобілів, що належать підприємству, і їх передача фізичній особі може бути здійснена тільки на підставі договору купівлі-продажу, а не доручення.

2. Ураховуючи висновки, наведені вище, зазначимо, що суми, отримані повіреним від довірителя за договором доручення, залишаються власністю довірителя і призначені для виконання доручення. Тому у повіреного за договором доручення не виникає ніяких грошових зобов'язань перед довірителем. А оскільки немає взаємних грошових вимог, а всього лише є кошти, що передані довірителем і не належать повіреному, отже, і зарахувати те, що повіреному не належить, не можна.

Але, судячи з поставленого запитання, фізична особа згодна прийняти (тобто купити) саме у цього підприємства 2 автомобілі, що є його власністю. Тому вихід із цієї ситуації може бути таким:

1) у договорі доручення можуть бути змінені умови з урахуванням того, що повіреним будуть куплені не чотири, а два автомобілі у третьої особи (продавця);

2) оскільки довірителем виділені кошти на купівлю повіреним чотирьох автомобілів, то у зв'язку зі зміною умов договору доручення відповідна частина коштів повинна бути повернена довірителеві. А оскільки ці грошові кошти повіреному і не належали, така операція не призведе до будь-яких податкових наслідків;

3) продаж фізичній особі інших двох автомобілів, які є власністю підприємства, здійснюється на підставі договору купівлі-продажу, у якому підприємство виступає вже не повіреним, а продавцем;

4) грошові кошти як компенсація вартості проданих двох автомобілів будуть перераховані підприємству фізичною особою на підставі договору купівлі-продажу.

3. Передача автомобілів, що числяться на балансі підприємства, фізичній особі буде їх продажем.

Відображення в податковому обліку продажу об'єктів основних фондів групи 2 регулюється пп. 8.4.4 Закону про прибуток.

Якщо вартість продажу автомобілів дорівнює або перевищує балансову вартість групи 2, то вона прирівнюється до нуля, при цьому сума перевищення є валовим доходом платника податків того періоду, у якому здійснився продаж.

Якщо виручка від продажу цих автомобілів менша від балансової вартості групи 2, то цю вартість просто зменшують на суму продажу об'єктів і в результаті у підприємства не виникає ні валових доходів, ні валових витрат.

У бухгалтерському обліку в результаті продажу об'єкт основних засобів вилучається з активів (списується з балансу) згідно з п. 33 П(С)БО 7. Списання з балансу проданих автомобілів здійснюватиметься на підставі акта приймання-передачі ф. N 03-1, складеного в трьох примірниках (два залишаються у сторони, що передає, і один - в особи, що приймає об'єкти).

4. Згідно з пп. 3.1.1 Закону про ПДВ операція з продажу автомобілів буде об'єктом оподаткування. База оподаткування такої операції визначається виходячи з договірної (контрактної) вартості об'єктів основних фондів, що продаються. Якщо операція продажу здійснюється між пов'язаними особами, то база оподаткування визначається виходячи з фактичної ціни операції, але не нижчої від звичайних цін (п. 4.2 Закону про ПДВ).

Крім того, вартість легкового автомобіля - об'єкт обкладення збором на обов'язкове державне пенсійне страхування (п. 6 ст. 2 Закону N 400), платниками якого є юридичні та фізичні особи при відчуженні легкових автомобілів (п. 7 ст. 1 Закону N 400).

Згідно з п. 12 Постанови N 1740 у цьому випадку платником збору з операції відчуження легкових автомобілів буде фізична особа, яка придбаває право власності на такі автомобілі.

5. Розглянемо відображення наведених операцій у бухгалтерському і податковому обліку для підприємства (повіреного) на умовному числовому прикладі.

Приклад

Підприємство (повірений) отримало грошові кошти на підставі договору доручення від фізичної особи (довірителя) на купівлю чотирьох автомобілів у сумі 65 000 грн. для перерахування третій особі (продавцеві).

Згідно зі змінами в договорі доручення повірений у третьої особи (продавця) придбає тільки два автомобілі, а решта суми (23 000 грн.) буде повернена на поточний рахунок довірителя. Інші два автомобілі підприємство продає фізичній особі на підставі договору купівлі-продажу:

1) первісна вартість автомобілів:

- першого автомобіля - 18 000 грн. (знос - склав 5 000 грн.);

- другого автомобіля - 20 000 грн. (знос - 6 000 грн.);

2) ціна продажу за договором визначена:

- першого автомобіля - у сумі 12 000 грн. (включаючи ПДВ - 2 000 грн.);

- другого - у сумі 24 000 грн. (включаючи ПДВ - 4 000 грн.).

Балансова вартість групи 2 - 27 000 грн. Продаж автомобілів здійснюється непов'язаній особі.

Для спрощення прикладу операції з виплати винагороди повіреному довірителем за виконання доручення розглядати не будемо.

6. Неукладений договір – наслідки та способи виходу з ситуацій.

Загальні положення.

Договір набирає сили і стає обов'язковим до виконання для сторін з моменту його підписання. Тому факт висновку договору має найсерйозніші правові наслідки. Тим часом саме по собі підписання папера, озаглавленого «договір», ще не означає, що відбулося його укладання. На практиці досить часто приходиться зіштовхуватися з неукладеними договорами.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України(далі — ЦКУ) договір вважається укладеним, якщо його сторони у відповідній формі дійшли згоди у відношенні всіх істотних умов договору. Іншими словами, щоб договір вважався укладеним, необхідно:

1) дотримання сторонами відповідної форми договору;

2) досягнення сторонами договору угоди по всіх істотних умовах.

Сторонам договору при виборі його форми (усної чи письмовий) варто керуватися загальними вимогами до форми угод (ст. 208 ЦКУ).

Під істотними умовами договору (ч. 1 ст. 638 ЦКУ) варто розуміти:

-умови про предмет договору;

-умови, що визначені законом як істотні чи є необхідними для договорів даного виду;

-умови, у відношенні яких за заявою хоча б однієї зі сторін в обов'язковому порядку повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України(далі — ГКУ) господарський договір вважається укладеним, якщо його сторони в передбаченому законом порядку і формі дійшли згоди по всім його істотних умовах. Тому господарський договір буде вважатися укладеним, якщо:

1) сторонами дотриманий порядок укладання господарського договору, передбачений законом;

2) дотримана форма господарського договору, передбачена законом;

3) було досягнуто згоди по всіх істотних умовах.

Порядок висновку господарських договорів викладений у ч. 1 ст. 181 ГКУ. Господарський договір за загальним правилом укладається шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами і скріпленого печатками. Аналіз ч. 1 ст. 181 ГКУ дозволяє стверджувати, що форма господарського договору може бути тільки письмовою.

Істотними умовами господарського договору є (ч.ч. 2, 3 ст. 180 ГКУ):

-умови про предмет договору;

-умови про ціну договору;

-умови про термін договору;

-умови, визнані істотними за законом чи необхідні для договорів даного виду;

-умови, у відношенні яких за вимогою однієї зі сторін повинне бути досягнуто згоди.

Виходячи з аналізу норм ГКУ і ЦКУ, напрошується узагальнюючий висновок про те, що для визнання договору укладеним необхідно у встановлених порядку і/чи формі дійти згоди:

-щодо істотних умов незалежно від виду договору;

-щодо істотних умов, характерних для визначеного виду договору;

-щодо істотних умов, про які заявляє одна зі сторін.

Також слід зазначити, що істотні умови окремих видів договорів іноді встановлюються спеціальними законами України, наприклад, Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. N 2269-XII, Законом України «Про фінансовий лізинг» від 16.12.97 р. N 723/97-ВР. Тобто при розробці і підготовці проектів договорів, що передбачають виникнення правовідносин у сферах, регульованих такими законами, крім загальних вимог у частині забезпеченості визнання договору укладеним, випливає в обов'язковому порядку забезпечити дотримання зазначених у них спеціальних вимог.

Недотримання вимог, висунутих у відношенні висновку договору, приводить до можливості визнання його неукладеним.

6.1. Коли договір визнається неукладеним.

На відміну від визнання договорів недійсними випадки визнання договорів неукладеними трапляються не так часто. Правовою базою для визнання господарських договорів неукладеними є ч. 8 ст. 181 ГК.

Про неукладений договір говорять як про договір, що не відбувся. Таке має місце, коли сторони підписали документ (договір в лапках), спрямований на виникнення, зміну або припинення взаємних прав та обов'язків, але він не дає можливості зрозуміти, відносно саме чого сторони дійшли згоди чи на яких конкретних умовах бажають будувати свої відносини.

Приклад 1

Сторони уклали договір купівлі-продажу, за яким продавець зобов'язується передати покупцеві у власність офісні меблі фірми «Ялинка», а покупець зобов'язується прийняти вказаний товар та сплатити за нього певну суму коштів. Далі по тексту зазначено, що кількість, асортимент, номенклатура та якість товару визначені у специфікації, що є невід'ємною частиною договору. Ціну сторони встановили в договорі чітко, а от специфікацію до договору так і не підписали.

Висновок . Предмет договору (офісні меблі фірми «Ялинка») є настільки невизначеним, що не дає змоги зрозуміти, що саме розраховує отримати за договором покупець і планує передати продавець Такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся.

6.2. Чи може рахунок-фактура замінити договір?

Нерідко оплата підприємством товарів, робіт та послуг здійснюється на підставі виставлених рахунків-фактур без підписання договору в звичайному розумінні цього слова. У принципі це не є порушенням, І оплата виставленого рахунка вважається здійсненою на підставі договору. Справа в тому, що рахунок-фактура, який містить усі необхідні реквізити і дані (істотні умови), може вважатися пропозицією укласти договір. Оплата за цим рахунком може вважатися прийняттям такої пропозиції.

Таким чином, навіть без підписання єдиного документа можна говорити, що договір укладено, І без побоювань його виконувати (передавати товар, сплачувати кошти тощо). Але - і на цьому слід наголоси-- сказане є справедливим за умови, що рахунок-фактура містить усі необхідні дані, що дають змогу зрозуміти, яка сума, за які саме товари (роботи, послуги), у якій кількості та асортименті якої якості підлягає сплаті, а також протягом якого строку сторони можуть реалізувати свої права та виконати обов'язки відповідно до досягнутої домовленості.

Можна стверджувати, що в більшості випадків рахунки-фактури не містять таких даних. Отже оплата товарів (робіт, послуг) здійснюється на підставі договору, що не відбувся. Про наслідки див. далі.

Що є підставою для визнання договору неукладеним?Договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбаченому законом порядку та формі досягнуто згоди щодо всіх його істотних умов (ч. 2 ст. 180 ГК). Аналогічне правило містить ч. 1 ст. 638 ЦК. Істотними є умови договору:

1) визначені я к такі згідно із чинним законодавством;

2) необхідні для договорів даного виду;

3) за якими на вимогу будь-якої зі сторін повинно бути досягнуто згоди.

Таким чином, якщо сторони не дійшли згоди хоча б щодо однієї з істотних умов, договір між ними є таким, що не відбувся.

Коли може постати питання про визнання договору неукладеним?

Питання про визнання договору неукладеним постає частіше за все в процесі розгляду судом справи щодо спору відносно виконання договору або інших правових наслідків укладеного договору.

Приклад 2

Одеський апеляційний господарський суд у справі N 17-5-22-4/01-4588 скасував рішення суду першої інстанції і прийняв нове рішення, яким, зокрема, визнав неукладеним договір N 11/к від 04.11.98 р., на який посилалися позивач та відповідач на обґрунтування своїх вимог і заперечень.

Вищим господарським судом (постанова від 27.09.01 р.) рішення апеляційної інстанції залишено без змін. У постанові ВГСУ зазначено, зокрема, що судом апеляційної інстанції чітко встановлено факт неукладення між сторонами договору N 11/к від 04.11.98 р. у зв'язку з недосягненням згоди за такими істотними умовами, як асортимент, кількість і строки поставки матеріальних ресурсів відповідачу, як того вимагає п. 2.2 договору.

Якими є юридичні наслідки визнання договору неукладеним?

Неукладений договір не тягне за собою жодних юридичних наслідків для сторін. Таким чином, якщо ви оплатили товар за договором, який згодом визнано неукладеним, ви не можете вимагати передачі оплаченого вами товару або ж повернення коштів, посилаючись на умови договору, оскільки його юридично немає.

Сказане не означає, що у вас немає можливості захистити власні права. Кошти ви все ж можете повернути. Але підставою для повернення грошей буде вже не факт порушення договору, а отримання вашим контрагентом грошей без достатніх правових підстав (ці відносини врегульовані статтями 1212 -1215 ЦК).

Зверніть увагу і на таке: якщо ви оплатили товари за «неіснуючим» договором, то сплачені кошти будуть вважатися безпідставно перерахованими (немає договору, отже, немає підстави для оплати), а отримані товари будуть вважатися безоплатно наданими згідно з п. 1.23 ст. 1 Закону про прибуток. А якщо ще до визнання договору неукладеним ви зменшили базу обкладення податком на прибуток, включивши вартість таких товарів до складу валових витрат, цілком імовірно, що вам загрожують штрафні санкції. Визнання договору неукладеним вплине і на розмір податкового кредиту з ПДВ (п. 4.5 Закону про ПДВ).

6.3. Правові наслідки визнання договорів неукладеними.

Про що може свідчити неукладання договору? Насамперед про відсутність правовідносин між сторонами договору, тобто про відсутність прав і обов'язків сторін договору. У даному випадку з'являється можливість стверджувати, що договір узагалі не існував.

З погляду особи, непосвяченого в юридичні тонкості договірних відносин, ситуація виглядає парадоксально. Адже є один чи кілька аркушів папера з текстом, що у свій час був погоджений сторонами договору, а отже, були погоджені взаємні права й обов'язки; на цих аркушах папера є підпису сторін і навіть печатки; є також дата укладання договору і визначений порядок його вступу в силу, можливо, навіть були проведені якісь дії у виконання умов договору. І в той же час це не має ніякого значення, ніякої юридичної сили. Більш того, договір визнається неукладеним саме з моменту його підписання сторонами.

От чому особливо важливо вже при складанні договору прийняти всі заходи для дотримання описаних вище вимог з метою запобігання застосування наслідків визнання договору неукладеним.

Піднімаючи питання про неукладання договору, варто розрізняти насамперед два види наслідків:

-неможливість застосування до правовідносин, що виникли за даним договором, установлених способів захисту порушених прав;

-можливість застосування до правовідносин, що виникли за даним договором, спеціальних способів захисту порушених прав.

Наслідки першого виду обумовлені існуванням ст. 631 ЦКУ, відповідно до якої договір набирає сили і породжує суб'єктивні права й обов'язки з моменту його укладання. Отже, результатом визнання договору неукладеним буде відсутність наступних правових можливостей:

-по-перше, сторони договору будуть позбавлені можливості взаємного спонукання до виконання умов договору, що визнаний неукладеним;

-по-друге, неукладений договір не може бути доповнений, змінений чи розірваний, оскільки подібні дії можливі тільки у відношенні укладеного договору;

-по-третє, визнання договору неукладеним позбавляє потерпілу сторону можливості вимоги від винної сторони стягнення грошової заборгованості, повернення втраченого майна і т.п. на підставі норм права, що регулюють договірні відносини, оскільки договірних відносин у даному випадку не існує;

-по-четверте, у результаті визнання договору неукладеним потерпіла сторона позбавляється можливості стягнення встановлених договором або нормативно-правовим актом штрафу, пені, відсотків і т.п. унаслідок відсутності порушення зобов'язань за неукладеним договором;

-по-п'яте, по визнаному неукладеним договору не існує можливості вимоги відшкодування збитків з винної сторони, пов'язаних з невиконанням чи неналежним виконанням договору, у силу того, що неукладений договір не може установити обов'язку виконання умов договору, що, у свою чергу, позбавляє можливості залучення винної сторони до відповідальності за невиконання договору.

Наслідки другого виду обумовлені існуванням вимог глави 83 ЦКУ, що регламентує правові наслідки безпідставного збагачення. Унаслідок визнання договору неукладеним постраждала сторона буде мати правові підстави використання спеціальних способів захисту порушених прав.

Факт придбання чи заощадження майна (цінностей) без відповідних правових основ одним суб'єктом правовідносин за рахунок іншого суб'єкта правовідносин припускає виникнення зобов'язань особливого виду, які називаються кондиційними. Кондиційні зобов'язання відносяться до числа позадоговірних зобов'язань. Основна мета кондиційних зобов'язань — відновлення майнового положення того суб'єкта, за рахунок якого інший суб'єкт безпідставно збагатився.

Змістом кондиційного зобов'язання є дії, спрямовані на повернення втраченого, а також дії, пов'язані з відшкодуванням збитків, що виникли в зв'язку з безпідставним збагаченням. Причому особливістю виникнення кондиційного зобов'язання є та обставина, що можливість застосування вимог глави 83 ЦКУ не залежить від того, чи було безпідставне збагачення результатом поводження набувача майна, потерпілої сторони чи третіх осіб, чи ж безпідставне збагачення стало результатом події (незалежно від волі зацікавлених осіб).

У відповідності зі ст. 1213 ЦКУ одержувач майна зобов'язаний повернути придбане потерпілому у натурі. У випадку неможливості повернення майна в натурі провадиться повернення вартості майна, розмір якого може бути визначений у момент розгляду справи про повернення майна судом.

Іншими словами, передбачається можливість визначення розміру вартості необґрунтовано придбаного майна під час судового розгляду справи про повернення втраченого (під час окремого виробництва по кондиційному позову).

Особливої уваги заслуговують положення ст. 1214 ЦКУ, що передбачають можливість витребування з користувача майна доходів, що були їм отримані чи могли бути їм отримані з того моменту, коли йому стало відомо про необґрунтоване одержання майна. Також користувач майна має зобов'язання у відношенні відшкодування витрат за псування майна, що знаходиться в нього необґрунтовано. До того ж, якщо безпідставно отримані і зберігаються кошти, потерпілий має право витребування від користувача відсотків за використання коштів відповідно до положень ст. 536 ЦКУ.

У той же час користувач безпідставно отриманого майна має право вимагати відшкодування витрат, здійснених у відношенні майна, але тільки з часу виникнення зобов'язань повернення доходів від необґрунтованого використання майна, вже отриманих чи передбачуваних.

Виходячи з цього можна узагальнити можливі випадки виникнення правовідносин при безпідставному збагаченні і розділити їх на дві частини:

1) безпідставне придбання майна (цінностей), що супроводжується вибуттям майна з правомірного володіння одного суб'єкта і переходом у неправомірне володіння іншого суб'єкта;

2) безпідставне заощадження майна (цінностей), що супроводжується відсутністю правової підстави користування майном іншого суб'єкта чи неправомірним придбанням результатів робіт, послуг, зроблених іншим суб'єктом, результатом чого стає відсутність можливості одержання іншим суб'єктом доходів від користування своїм майном чи наявність витрат, понесених іншим суб'єктом у процесі провадження робіт, послуг.

З огляду на можливі правові наслідки визнання договору неукладеним, суб'єкт правовідносин може планувати своє подальше поводження в суді.

6.4. Розгляд у суді спорів, пов’язаних з неукладанням договору.

Нарешті, ще одним важливим моментом при розгляді питань, пов'язаних з неукладанням договору, є законодавча неврегульованість при розгляді можливості звертання в суд з позовною заявою за самостійною вимогою про визнання договору неукладеним. Справа в тім, що позиція судів у даному питанні на сьогоднішній день неоднозначна. Розглянемо дане питання більш докладно.

Дискусія про можливість пред'явлення самостійних позовів про визнання договору неукладеним виникає внаслідок різного трактування вимог ст.ст. 1,2 Господарського процесуального кодексу України (далі — ГПК) і ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК).

Зазначені норми права встановлюють умови, при яких сторони правовідносин можуть звертатися в суд з метою захисту порушених прав і охоронюваних законом інтересів.

Використовуючи розширене тлумачення приведених вимог, прихильники можливості розгляду судом заяв із самостійними вимогами про визнання договорів неукладеними наполягають на тому, що суперечка про право не може бути відсутньою тільки внаслідок того, що це право не було порушено (оскільки неукладений договір не породжує прав і обов'язків).

Прихильники іншого підходу наполягають на тому, що право, підлягаюче захисту, повинне в будь-якому випадку існувати, а також порушуватися і/чи заперечуватися.

У сформованій ситуації, швидше за все, найбільш розумним буде керуватися позицією, викладеної в постанові ВСУ від 14.01.2002 р., що було прийнято в тому числі й у результаті розгляду питання про визнання договору неукладеним.

У даній постанові ВСУ прийняв кілька тверджень, а саме:

-вимога про визнання договору неукладеним не відповідає способам захисту цивільних прав;

-вимога про визнання договору неукладеним є нічим іншим, як установленням факту, що має юридичне значення, що може бути встановлений тільки під час розгляду суперечки про право;

-установлення факту неукладання договору є складовою частиною оцінки фактичних обставин справи при розгляді суперечки про право;

-вимога про визнання договору неукладеним не може бути предметом суперечки і самостійно розглядатися в окремому виробництві.

Подібні висновки судового органа обгрунтовуються в першу чергу обмеженнями, викладеними в процесуальних законах. Наприклад, у ст. 83 ГПК установлені виключні права суду в частині ухвалення рішення по господарських спорах: ч. 1 ст. 83 даного Кодексу передбачає для суду можливість при ухваленні рішення визнавати договір, пов'язаний із предметом суперечки, недійсним; ч. 2 ст. 8 3 передбачає для суду можливість при ухваленні рішення виходити за межі позовних вимог, якщо це необхідно для захисту прав і законних інтересів позивача чи третіх осіб (але в будь-якому випадку дана норма передбачає існування порушеного права чи інтересу, що не можуть існувати за неукладеним договором).

Тобто ГПК не надає права суду виносити самостійне рішення у відношенні визнання договору неукладеним. У той же час ч. 3 ст. 84 ГПК передбачено, що в мотивувальній частині рішення суд вказує обставини справи, установлені судом. Природно, що в даній ситуації обставини справи, пов'язані з визнанням договору неукладеним, можуть відображатися в рішенні при розгляді судом суперечки по суті.

Що стосується ЦПК, то права суду при ухваленні рішення зазначені в ст. 202'. Наприклад, ч. 3 ст. 202' передбачено, що суд приймає рішення у відношенні правовідносин, що обумовлені існуванням встановлених обставин (фактів). У тексті самого рішення (з урахуванням вимог ч.ч. 6, 7 ст. 203 ЦПК) суд також повинний відобразити факти (обставини) і відповідні їм правовідносини, а також указати про наявність порушень прав, з метою захисту яких було подане звертання в суд.

Як було встановлено раніше, неукладений договір не породжує яких би то ні було правовідносин, тому суд не може прийняти самостійне рішення по питанню визнання договору неукладеним, однак обставини, пов'язані з визнанням договору неукладеним, є невід'ємною частиною сукупних обставин справи, на підставі оцінки яких судом приймається рішення.

Тому з обліком викладеного вище можна зробити висновок, що визнання договору неукладеним у даний час можливо тільки в процесі розгляду суперечки про порушене право, способи захисту якого прямо передбачені (встановлені) законом. Після того як суд у передбаченому порядку встановить, що договір є неукладеним, сторона суперечки може звернутися в суд з окремим кондиційним позовом по факту безпідставного придбання і/чи заощадження майна іншою стороною.

З усього цього можна зробити самий головний висновок — при складанні договору варто звертати підвищену увагу на ті моменти, що згодом можуть привести до визнання його неукладеним. Це допоможе заощадити досить багато часу, та й матеріальних ресурсів.

Який вихід із ситуації?

Припустимо, ваш контрагент, отримавши гроші за неукладеним договором, не бажає добровільно їх вам повернути. У такому випадку у вас є можливість стягнути з нього ці кошти через суд, пред'явивши позов про стягнення з відповідача коштів, отриманих ним без достатніх підстав.

А як же бути зі штрафними санкціями за податковими зобов'язаннями⁷ Варіанти можуть бути різні. Продемонструємо на прикладі один з них (приклад 3). Цей варіант найвірогідніше може бути реалізований за умови, що сторони договору, який визнається неукладеним, не бажали таких наслідків та згодні допомогти одна одній уникнути несприятливих наслідків у вигляді відповідальності за правопорушення у сфері оподаткування.

Приклад 3

Підприємству за наслідками перевірки загрожує додаткове нарахування податкових зобов'язань з податку на прибуток та застосування штрафних санкцій на тій підставі, що воно неправомірно зменшило базу оподаткування, включивши до складу валових витрат суми коштів, перерахованих на підставі договору, підписаного 05.11.04 р. і згодом визнаного неукладеним.

Бажаючи уникнути відповідальності, підприємство 01.11.05 р. укладає зі своїм контрагентом новий договір замість того, який було визнано неукладеним. На цей раз воно погоджує всі істотні умови договору, а в розділі про строк його дії зазначає приблизно таке: «Цей договір набуває юридичної сили з моменту його укладення і діє до 31 грудня 2005 року. Дія цього договору поширюється на правовідносини, що мали місце між сторонами з 1 листопада 2004 року»[1] .

За таких обставин відпадає можливість кваліфікації операцій (поставки товару та сплати коштів) як таких, що здійснені без достатніх підстав. Адже підставою буде договір, який - як це не парадоксально в ситуації з нашого прикладу - с чинним на момент здійснення такої поставки та оплати.

Висновки

Шляхи виходу із ситуації, коли договір визнається неукладеним, існують. Але, погодьтеся, все ж краще із самого початку дотримуватися вимог законодавства щодо змісту господарського договору. Нагадаємо - при укладенні господарського договору, незалежно від його виду, сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору:

- умова про предмет договору повинна визначати найменування (номенклатуру, асортимент) та кількість продукції (робіт, послуг), а також вимоги до їх якості;

- ціна в договорі визначається на розсуд сторін, якщо інше не встановлено законом (державні фіксовані ціни, регульовані ціни);

- строком договору є час, протягом якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на основі цього договору.

Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Закінчення строку дії договору також може бути визначено шляхом зазначення події, яка має неминуче настати (наприклад, настання заморозків).

Література.

1. Закон України від 21.04.99 р. N 606-XIV "Про виконавче провадження".

2. Закон України від 26.06.97 p. N 400/97-ВР "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування".

3. Закон України від 21.12.2000 p. N 2181-ІІІ "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами і державними цільовими фондами".

4. Закон України від 09.06.92 р.N 2482-XII «Про приватизацію державного житлового фонду».

5. Закон України від 21.05.97 р. N 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні».

6. Закон України від 01.07.2004 р. N 1952-IV«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

7. Цивільний кодекс УРСР від 18.07.63 р. N 1540-06.

8. Цивільний кодекс України від 16.01.03 p. N 435-IV.

9. Господарський кодекс України від 16.01.03 p. N 436-IV.

10. Господарський процесуальний кодекс України від 06.11.91 р. N 1798-ХІІ.

11. Постанова Пленуму Верховного Суду України від 24.12.99 р. N 13 "Про практику застосування судами законодавства про оплату праці".

12. Постанова КМУ від 03.11.98 р. N 1740 "Про затвердження Порядку сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій".

13. Наказ N 84/5 Мін'юсту України від 20.09.2002 р. «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках»

14. Інструкція про порядок нарахування та сплати підприємствами, установами, організаціями і громадянами збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, інших платежів, а також обліку їх надходження до Пенсійного фонду України, затверджена постановою правління Пенсійного фонду України від 19.10.01 р. N 16-6.

15. Інструкція про порядок застосування штрафних (фінансових) санкцій органами державної податкової служби, затверджена наказом ДПАУ від 17.03.01 р. N 110.

16. Лист N 01-8/98 - Вищого арбітражного суду України (інформаційний) від 31.01.2001 р. «Про деякі приписи законодавства, яке регулює питання, пов'язані із здійсненням права власності та його захистом»

17. Лист Міністерства юстиції України від 14 жовтня 2005 р. N 31-48-81 “Щодо посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості нотаріусом”.

18. Класифікація організаційно-правових форм господарювання, затверджена наказом Держстандарту України від 22.11.94 р. N 288.

19. Журнал «Цінні папери України» N 37, від 25.09.2003 р.

20. Журнал “Юридична практика” N 6, від 7.02.2006 р.

21. Журнал “Юридична практика” N 34, від 20.08.2002 року

22. Журнал «Орієнтир» N 9, від 5.03.2004 р.

23. Журнал “Вісник податкової служби України” N 35, від 20.09.2005р.

24. Журнал “Баланс” N 34, від 19.08.2003 р.

25. Журнал “Баланс” № 7, від 15.02.2005 р.

26. Журнал “Баланс” N 48, від 28.11.2005 р.

27. Журнал "Податковий, банківський, митний консультант" N 18, квітень 1999 р.

28. Журнал “Дебет-Кредит” N 47, від 21.11.2005 р.

29. Журнал «Податки і бухгалтерський облік» N 102, від 22.12.2003 р.

[1] Частина 7 ст. 180 ГК та ч. 3 ст. 631 ЦК дають сторонам можливість передбачити в договорі, що його умови застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Тобто договір може мати зворотну дію в часі (діяти на минуле). Таким чином, є можливість «легалізувати» відносини між сторонами (перерахування коштів, передача товарів), що мали місце раніше на підставі договору, який згодом було визнано неукладеним, і зробити ці відносини дійсно договірними.