Реферат: Доходным подход ж оценке недвижимости

ГЛАВА _{Т Ґ}

Доходным подход ж оценке недвижимости

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода* Договор тренды. Дей­ствительный валовой доход. Расчет коэффициента капитализации» Оп­ределение прогнозного периода* Прогнозирование величии денежных по­токов, включая реверсию. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости. Определение ставки дисконтирования. Расчет Стоимости объекта недвижимости методом ДДП.

□ 6,1. Метод капитализации ддавдд»

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как текущум} стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может Принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не МПЛатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­ХОДОВ от этого объекта;

• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недви­жимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уров­ни риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы ЛИШЬ способом преобразования потоков дохода.

Мри использовании метода капитализации доходов в стоимость не­движимости преобразуется доход за один временной период, а при ис-ПОЛИоиинии метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее Предполагаемого йспольэования за ряд прогнозных лет, а также выручка От перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим кри­териям:

· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

· тип, качество и обширность информации, на основе которой прово­дится анализ;

· способность учитывать конкурентные колебания;

· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие НАего стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метол капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представля­ ют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зда­ний, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимо­стью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следу­ющий вид:

г, NOY „ ЧОД

С =--------- или С =--------------------------------------------- , -------------------- (6 1)

R_K Коэффициент капитализации

ГДв С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); Н коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой Определение стоимости недвижимости через перевод годового (или сред­негодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия :

· нестабильность потоков доходов;

· если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер­шенного строительства.

Основные проблемы данного метода. 1 . Метод не рекомендуется исполь­зовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в бли­жайшем будущем не представляется возможным выход на уровень ста­бильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сег­менте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД И спи» к и капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: г 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилуч­шем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет станки капитализации;

I) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации (формула 6.1).

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

I- Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

' ПВД (потенциальный валовой доход);

· ДВД (действительный валовой доход);

· ЧОД (чистый операционный доход);

· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов. Пшушшальиын валовой доход (ПВД) - доход, который можно полу-

мни. от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех Потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и ус­ тановленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = 5С_а , (6.2)

HW S * ПЛОЩадь, сдаваемая в аренду, м² ; с_а - арбНДНая панка за 1 м² .

Договор аренды - основной источник информации о приносящей до-ЯОД недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) Имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи Имущества н аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арен- Miiiin mniMii могут быть лица, уполномоченные законом или собственни­ ком сливать имущество в аренду. Одним из основных нормативных доку­ ментов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодеке РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения до- ннтрп аренды;

· и» > договору аренды здания или сооружения арендатору одновремен­ но I передачей прав владения и пользования такой недвижимостью пере­ лито н права пользования той частью земельного участка, которая заня- • и пи недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том Hiv*ine, Koi да земельный участок, на котором находятся арендованные мании или сооружения, продается другому лицу;

·если орок аренды в договоре не определен» то договор аренды счита­ ете тк точенным па неопределенный срок;

■ Передачи имущества в аренду не является основанием для прекраще­ ние или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении

140

141

договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)- В противном случае арендатор вправе требовать уменьше­ния арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды здания или сооружения:

· заключается в письменной форме на срок не менее одного года, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

· предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арен­дной платы, без которых договор аренды считается незаключенным.

· если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вре­да для имущества, то он имеет право после прекращения договора на воз­мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено догово­ром аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имуще­ства, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

· арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвоз­мездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока арен­ды и т.д.

Арендные ставки бывают:

• контрактными (определяемыми договором об аренде);

• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую

на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендода­тель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Ры­ночная арендная ставка используется при оценке полного права собствен­ности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижи­мость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка использует­ся для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом слу­чае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

·с фиксированной арендной ставкой (используются в уоломимк эконо­мической стабильности); .

·с переменкой арендной ставкой (пересмотр ароидных отмой ■тече­ние срока договора производится кик пришит, й vi тмит инфнмции);

• с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных пото­ков.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыноч­ного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД Потери + Прочие доходы. (6.3)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенци­альному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяе­мой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях нали­чия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (не­доиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и Текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арен­дные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину Периодов между окончанием действия одного арендного договора и зак­лючением следующего (период, в течение которого единицы объекта не­движимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент Недоиспользования (К_щ ) объекта недвижимости:

к„д=^Г^; (6-4)

ГШ Дд - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаклю­чаются договора;

Т - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна; N - число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета пред- tmiuii аемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректиро- Шм с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит " | следующих факторов:

· общеэкономической ситуации;

· перспектив развития региона;

· стадии цикла рынка недвижимости!

' соотношения опроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

1-П

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (оте­лей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объек­тов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов яв­ляется постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

К =1-К . (6 5)

загрузкиндV^U,J /

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Потери при сборе

, . , _{w х} арендных платежей (П_я ) „ ,_ч

Коэффициент потерь при сборе платежей (К_п ) = — - . (6.6)

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик мо­жет рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арен­дных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования ве­личины действительного валового дохода:

П_я + П_нп

K _H jm=— —> (6.7)

ндп _ПВ дv /

где К - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; П_а - потери при сборе арендной платы; П - потери от недоиспользования площадей; ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных плате­жей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормаль­ным использованием данного объекта недвижимости в целях обслужива­ния, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду авто­мобильной стоянки, склада и т.д.)» ^{и не} включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений):

ЧОД = ДВД-ОР. ⁽⁶ '

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизвод­ства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на;

• условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ленных услуг:

° налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирова­на вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

^в коммунальные;

• на содержание территории;

° на текущие ремонтные работы;

° заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

^й расходы по обеспечению безопасности;

• расходы на управление (обычно принято определять величину рас­ходов на управление в процентах от действительного валового дохода) И т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

· экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью став­ ки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

· обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не Операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается ти­пичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нети­пичного финансирования должно быть исключено);

· подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма вла­дения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не свя-|анных с оцениваемой недвижимостью);

· дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают до­ход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуата-н и и. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

· предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не Приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не Относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую заме­ну быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитар-но-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владель-

- _

цев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на заме­щение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашива­ющихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завы­шенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается* С привлечением заем­ных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступление до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операцион­ному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижи­мости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитали­зации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на из­менение стоимости актива);

· метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

· метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи­ тальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенса­цией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денеж­ных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений» Причем этот элемент коэффициента капитализации применя­ется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск +

+ Вложения в недвижимость + 9^

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости + + Премии за инвестиционный менеджмент.

Беэрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные воз­можности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата»'.

' Бирман Г., Шмидт С, ЭкономичЮкий анализ инвестиционных проектов / Пол род. Л.П. 1>олых.- М.: Банки и биржи, 10НИТИ, 1997. - С. 445.446.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добав­ляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недви­жимости.

Требования к безрисковой ставке:

доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капита­ла, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вло­жений.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как россий­скими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Без­рисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рын­ке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрис­ковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирова­ния в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инве­сторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение ка­питала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.

Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризо­вался некритичным тиражированием западного опыта без учета россий­ской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется до­ходность по ОФЗ, ВЭБ.

Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинго­вые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно опреде­лить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реаль­ные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При Пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно ис­пользовать формулу американского экономиста и математика И. Фише­ра, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

(6.10)

и Р инф. р инф. * ■ *

, *" - ■ /««» _(6П)

^{1 +} 'инф.

где R — номинальная ставка! и

- реальная станка;

■'миф " индекс инфляции (годовой темп инфляция)*
-•■147

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларо­вой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков дохо­дов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рас­считаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков дохо-дов в реальные следует номинальную величину разделить на соответству­ющий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в кото­ром ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

Пример. Объект недвижимости, сданный на условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 долл. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он соста­вит 156,7, а через год - 178,5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразить в ценах базисного года. Индексы цен равны для прогнозного периода: 1-й год - 1,119(156,7: 140); 2-й год-1,275 (178,5 : 140).

Реальная величина - 1000 долл., которая будет получена в первом году -893,65 долл. (1000 долл. : 1,119), во втором - 784,31 долл. (1000 долл. : 1.275).

Если объект недвижимости сдан на три года на условиях, что аренд­ная плата зависит от изменения общего уровня цен, то для перевода ре-аш.пых денежных потоков в номинальные в соответствии с предполагае­мым темпом инфляции (15%), необходимо провести следующие расчеты (табл. 6.1):

Таблица 6.1

В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наобо­рот можно произвести с помощьюследующих формул:

D_r = (l+Z?_y ) (l+/if _uri )-l;

A"(l+ DJ • (1+ K„J Щ (^б12 )

| дя D , D - рубленая или валютным доходная ставка; К темп валютного к упси, % ■

В

Расчет различных составляющих премии за риск:

•надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляю­щей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в

•ч»ьект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне Долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оценива­емому объектов на рынке;

· надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учиты-ИИ0Т0Я возможность случайной потери потребительской стоимости объек­та» и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в стра-МИ1ЫХ компаниях высшей категории надежности;

· надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, и I цОавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с |^ЧеТ0М коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и Норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижи-МООТЬ, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, М#Т необходимости в расчете нормы возврата.

ВОЛИ прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает не­обходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной 4 »уммм капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в Некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для in рати первоначальных инвестиций часть чистого операционного до-Н0Д1 откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y - став-И0Й Процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

· Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвести­ции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

· ВОЭВра I капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке про­мин а (метод Хоскольда).

Метод Ринга* Этот метод целесообразно использовать, когда ожида-f Itlli ЧТО возмещение основной суммы будет осуществляться равными ча-

• Iими I одоиая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-НОЙ стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это вминчима, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная лини Первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд воз-

(6.13)

мещеим:

R = R + I : и,

к у

МИ " '* оиишщийбя срок экономической ЖИ'ШИ; Н, ¹ KiBKt ДОХОДНОСТИ И НПОСТИ ЦИЙ.

Возмещение инвестированного капитала но методу Инвуда

Таблица 6.3

(долл.)

Пример. Условия инвестирования:

·срок - 5 лет;

·Л_у - ставка доходности инвестиций 12%;

·сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата ка­питала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки до­ходности инвестиций отражено в табл. 6.2.

Таблица 6.2

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга

(долл.)

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвес­тируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

ТЛ_к = Я_у + SFF(n, У),(6Л4)

где SFF - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представ­лено в табл. 6.3.

Пример* Условия инвестирования: • срок 5 лет;

⁹ доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма став­ки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 3 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%,3пет),

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода Яврюначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реин­вестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола-ГВеТОЯ получение дохода по безрисковой ставке

Л_к = й_у + 5Щй,У_б ),(6.15)

ГД0 К_в § безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-МЫЙ ДОХОД на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возвра­та ИНМСТИЦИЙ могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представ» ияит собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитали-•и и им равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Вели прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь час-ТИЧН0, ТО коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, НОеКОЛЬКу возмещение капитала производится за счет перепродажи не-ДВИЖИМОСТИ, а частично - за счет текущих доходов.

Пример* Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет 1й .10% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составля-

#i 13%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: 9 ЛвТ) • 1/2 = 10%. R_K = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка до-Яодиости инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем ум­ножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.

10 %-Ная потеря * 0,1574097 = 0,07887.

Я, 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инве­стиции) ■ 0,19887(19,87%).

КОЛИ При множен и и инвестиции В недвижимость инвестор рассчиты-

нн» I иа то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учете в етинке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

■

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозиру­ется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%,

Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчи­таем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитает­ся отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капи­тализации.

R_K = R_y -bSFF(n,Y), (6,16)

где Л - процент прироста цены актива.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

1 И NOY

где NOY - чистый операционный доход 1 -го объекта-аналога; V_f - цена продажи /-го объекта-аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл. 6.4).

Таблица 6.4

Расчет коэффициента капитализации (R_k ) методом рыночной выжимки

|1 При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает (Щ определенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж отно-

сится к категории «непрозрачной» информации.

Метод связанных инвестиций* или техника инвестиционной группы*

Вели объект недвижимости приобретается с помощью собешскнопо и за*

емкого клин I а .на, КОЭффИЦИВИТ капп i а шпации ДОЛЯМИ vaoiiiic i iiupu 11. тре­бованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестици­онной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала на­нимается ипотечной постоянной и рассчитывается

Л_т -~, (6.18)

1Д <*Л - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К - сумма ипотечного кредита.

I Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций слож-ЦОГО процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возме­ щения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитыва­ ется по формуле

^ Годовой ДП до выплаты налогов (PTCF) ^ j 9^

Величина собственного капитала

I Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешен­ное значение:

Л = М-Л_т + (1-М)-Л_е ,

IДО М коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кре­ диту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный ■ и I п I а п 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

Я) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% ГОДОВЫХ, 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 6.17:

R = 0,7 0,127500 + 0,3 ■ 0,05 = 0,08925 + 0,015 = = 0,10425(10,42%).

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключа­ ется в следующем:

· в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

· не рассчитывается цена реверсии;

• Коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тре- MN Методами?

методом рыночной выжимки;

методом определения коэффициента капитализации с учетом возме­ щения капитальных затрат;

методом связанных инвостиций|

Преимущества метода капитализмции Доходов ЭДКЛЮчиются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную мш моим уру, так как при его применении анализируются 0ТОЧКИ Зрения ««ниношения дохода и стоимости, как правило, большое кол и честно САМОК с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого ДОХОДЯ ООбТИДЯется гипотетичес­кий отчет о доходах, основной принцип построения которого - предпо­ложение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации ДОХОДОВ 000ТОЯТ В ТОМ, что

· применение его затруднительно, когда отсутствует* информация о рыночных сделках;

· метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вы­шел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

□ 6,2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабиль­ных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный ком­мерческий объект;

· объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных по­токов и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

· длительность прогнозного периода;

· прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный про­гноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на бо­лее ДОЛГИЙ срок. .

В международной оценочной практике средняя величина прогнозно­го периода 5 -10 лет, для России типичной величиной будет период дли­тельностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обо­снованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ-
ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в рет-
роспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики из-
менения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета
о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до упла­ты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижи­мости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дискон­тируют доходы:

· ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго­щенный долговыми обязательствами),

· чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе­мельного налога и реконструкцию,

· облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денеж­ный поток, так как:

· денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

· понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных Средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «дол­говые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

· показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

· денежный поток - показатель достигнутых результатов как для са­мого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное нали­чие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДД 17:

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из дей­ствительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де­нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании до­ходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операции онного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погаше­ние долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвес­тора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать, платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходи­мо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов = ПВД -- Потери от незанятости и при сборе арендной платы + + Прочие доходы = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД - Капиталовложения -- Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу

владельца недвижимости.

Пример. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недви­жимости (складской комплекс общей площадью 114708 м² с отапливае­мой площадью 65449 м² ).

Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде офисных по­мещений, темпы роста ставок арендной платы (-7%), поправки на недо­сбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие (табл. 6.S).

Динамика недосбора и недогруза
_______________________________________________ %

Расходы: /) Налоги.

Общая величина налога на землю составит 56992 долл. (округленно - 17000 долл.). Предполагается, она будет оставаться постоянной в течение И ПО окончании прогнозного периода.

** Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается исходя из бн маисовой стоимости этого имущества (2%). Предполагается, что земель­ные участки застроены наилучшим и эффективным способом, т.е. в про­гнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер Налога по периодам останется неизменным.

Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД.

■ Отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы и плата и» иоду рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Планиру­ ется их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В даль­ нейшем предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду» Мй 7% каждый год.

2) Коммунальные платежи.

И¹ Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных, !Полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на долл. ммд (табл. 6.6).

Таблица 6.6

Расчет коммунальных услуг

(долл.)

I Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым го­дим будет увеличиваться на 4%. f ) Отчисления на оплату труда.

Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. TiHi заработная плата всего персонала составит 90000 долл. (отчисления |§ аиобюджетные фонды - 38,5% от заработной платы), а представитель- 9NH0 расходы, суточные и подъемные - 1500 долл. В прогноз закладыва- 1МИ н следующие темпы роста этих статей (табл. 6.7).

Расчет представительских расходов

Таблица 6.7

4) Охрана и реклама услуг.

Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделе­ние значительных сумм на ее организацию. В эту статью включаются рас­ходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуата­цию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять 5000 долл. в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемо­го объекта расходы на охрану составят 120000 долл. в год (5000 долл. -2-12).

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить марке­тинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходит­ся давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют 7000 долл. в год для складс­ких комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят 14000 долл. в год (7000 долл. • 2).

11редполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижать­ся, а расходы на охрану объектов - возрастать (табл. 6.8).

Таблица 6.8

Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта

5) Резервный фонд на восстановление.

Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ДВД (8%).

6) Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управ­ляет недвижимостью - сам владелец или управляющий по контракту. При­нято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%)

7) Обязательное страхование недвижимости.

Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов в пересчете на долл. и составляет 400 ед. Предполагается, что данная ве­личина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые имущественные объекты.

8) Оплата услуг сторонних организаций.

Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие тем­пы роста данных услуг (табл. 6.9).

Таблица 6.9

9) Прочие расходы.

Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большин-* | на аналогичных объектов.

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Предпринимательские расходы.

Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД - Расходы на обслужива­ние долга. В нашем примере объект недвижимости не обременен долго­срочными кредитами на капиталовложения, следовательно, принимаем ■ Ту величину равной 20% ЧОД.

Таблица 6.10

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

(долл.)

^ Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижи­ мости приведен в табл. 6.10.

Продолжение

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположе­ний относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижи­мости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про* гноэного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной став* ки капитализации.

В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капи-тализируем по ставке 21%.Стоимость реверсии равна 11218829долл. (2355954: 0,21).

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффици­ент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, по­лучаемой или выплачиваемой в будущем»',

¹ Стандарт N» 1 оценки предприятия аморикпнекого оощиогии 01|#нщйков.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход»,

Е

" также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Связь между номинальной и реальной ставками выражается формула-It 6.9 и 6.10.

I Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижи­мости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной Ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных по­токов и изменения стоимости собственности уже включают инфляцион­ные ожидания.

*А Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в (Ш номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки * И ставка дисконтирования должны! соответствовать друг другу и оди­наково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применя-ЮТСЯ следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка Дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма Всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования - Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, при-

f

iiinx данному объекту недвижимости. Метод выделения-ставка дисконтирования, как ставка сложного про­мин а, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с анало­гичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно тру-ч«м мок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений 6 Величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих де-|ЩКИЫХ потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом Мечет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информа­ции и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) Иримо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выде­ления интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая став­капм на использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интере­сующим СГО информация, ТООНможет рассчитать мну i-рентою норму прибы-щ (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он Пунп ористироваться При определении i I лики дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза бу­дущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве анало­гичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкрет^ ных продаж объектов с известными арендными ставками, но существую­щее использование не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отда-* чи (отношение эффективного - реального, реализованного - текущего де­нежного дохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционирования объекта и суммы инвестиций^! ) и ставки дискон­та для конкретного инвестора.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде-ления следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определен^ ного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективно­го использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым статисти­ческим или экспертным способом с целью приведения характеристик ана­лиза к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, ОШ слеживании по данным сделок основных экономических показателей ин­вестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщая но различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, про­веряя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (напри-мер, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применя­ется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышен­ной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позво­ляет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объек-та недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годим.

' ГрибовокиЙ <' и м ото дм капитализации доходов - < 110, IM7i - С» 161

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают ме­тодом кумулятивного построения (формула 6.8). Это объясняется наиболь­шее! простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного пост­ роения в текущих условиях рынка недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится Мп формуле

п П 1

PV =---------------------------------- --,

м(1 + 0' (1 + 0^я

мм VV текущая стоимость;

С денежный поток периода t;

I ■ ставка дисконтирования денежного потока периода t; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продис-йом гирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. \ TftKHM образом, стоимость объекта недвижимости равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Тесты и задачи

I II беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы ниш ни ни. что расходы владельца складываются из следующих статей: ⁹ коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц; I • миног на имущество — 15000 долл. в год; ¹ текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;

• яприботная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 44NK) долл. в месяц;

• обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал; ■ ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем состав-

•мм-г 1000 долл.

Кроме того» планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000

мл.

Кйковы эксплуатационные расходы владельца? и) 109000 долл.; I) 309000 долл.; н) 1,4000 долл.; I ) ИМООО долл.

) Пи ноной годовой доход от владения недвижимостью составляет (ИНИН) доли Потери от недоиспользования - 5%. Эффективный валовой |0М1Д составит;

а) 4000 долл.;

б) 40000 долл.;

в) 76000 долл.;

г) 80000 долл.

3. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий
равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?

а) верно;

б) неверно.

4. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации,
тем выше стоимость?

а) верно;

б) неверно.

5. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Ко-
эффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предостав-
лен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходи-
мую для выполнения данного проекта величину годового чистого опера-
ционного дохода.

а) 128627;

б) 135415;

в) 141211.

6. Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капи-
тал (Л_т )?

а) делением суммы годовых выплат на размер кредита;

б) делением размера кредита на период выплат;

в) умножением месячного платежа на число периодов.

7. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денеж-
ных средств в методе капитализации?

а) налог на имущество;

б) затраты на текущий ремонт;

в) проценты по ипотечному кредиту;

г)следует учитывать все указанные расходные статьи.

8. Известно, что:

требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12,5%»; кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении; ставка дохода на собственный капитал - 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?

а) 10,25%;

б) 10,66%;

в) 11,67%;

г)13,08%.

9. Какова стоимость здания площадью 1200 м^а , сдаваемого в аренд!
по ставке 45 долл. м² /год, если из сравниваемых объектов был иэвлечм
коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке
составляет 10% (все раолсды несет арендатор)?

а)251000 долл.;

б)243000 долл.;
В)264000 долл.;
р) 270000 долл.

)0. Какое из нижеследующих утверждений верно?

а)У * //Я;

б)/^в R • И
§*-/: У;

пи* V - стоимость, I - доход,

Я - коэффициент капитализации.

II, Какая из следующих ставок капитализации учитывает только до­ та на инвестиции?

и) коэффициент капитализации земли;

I) коэффициент капитализации здания;

И) ставка дохода на собственный капитал. Flli Объект недвижимого имущества продан за 378000 долл. Потенци- utH.iii.ii» валовой ежемесячный доход составляет 5000 долл., расходы арен™ жмпигии, включая потери при сборе арендной платы, - около 1000 долл. I мп hi| Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

Ю 12,7%; б) 15,9%; в) 1,1%; г) 1,3%.

Hi Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет ЦИК) M"i Из НИХ600 м² занято арендодателем, остальная площадь сдается ИМ Д) ДОЛЛ1м² /месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недо- IMipyiM помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% Ии >н ни н о дохода. Определите величину чистого операционного дохода для HMiH'ii « k| п mi и рыночной стоимости объекта.

й) 28300 доил.;

*Щ М2000 долл.;

а)Л*чоодолл.;
И КШЗОдалл.

I4t Рассчитайте ежегодную норму возврата на инвестиции по методу Нину и. I при следующих условиях: 8) срокжизни здания - 20 лет;

б)I iiuihiiдоходности инвестиций - 14%.

¹ I'm* миi.iпн*коэффициент капитализации, если известны следую-

ЖНнinii.li-

|) Й1 »|nitконаиставка дохода - 6%; * §) премия за риск инвестиций - 7%; •и поправка на ликвидность 3%; I) моприtiKii за инвестиционный менеджмент - 4%; Я) Норма возврата - 5%;

ГЛАВА

7

Ипотечно-инвестиционный

анализ

Ипотечный кредит, его сущность а основные виды. Оценка эффектив­ности привлечения заемного ктитала средств. Использование таблиц слож­ного процента и финансового калькулятора для щелей ипотечно-иивеспшци-онного анализа, Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.

□ 7 .L Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора.

! )ффективностъ использования заемного капитала. Привлечение заем­ного капитала при покупке недвижимости позволяет:

•васмщику:

а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превы-
шать размер собственного капитала;

б) повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля пу-
тем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные
инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании
кредита;

в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору ирщ
читающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;

г) получать более высокую ставку дохода на собствен!!ый капитал при
выборе благоприятных условий финансирования и качественном управ-
лении капиталом;

* кредитору:

а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока пога? шения задолженности;

б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости являет!
ся основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов}

в) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость^
а также сделок о ней, аключая ипотеку, служит юридической гарантия
исполнения договорных обязательств заемщиком!

< Г) Гибкая система составления кредитного договора, возможность ah 'Мочения в него особых условий позволяют кредитору своевременно ре-: IfMpoiuiTb на уровень рыночной доходности, изменение финансовой ус-!ИЙЧИВОСТИ заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи Кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;

м) Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным креди-1ймпозволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои Кредитные ресурсы.

И большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости Осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в фор-Ме ипотечного кредита.

Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобрете­нии недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит со-ЙМещсние объекта залога и приобретаемого объекта.

Н 'Течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и креди-!ир Иилогодержатель) не обладают полным правом на заложенное иму-МИМ'ГЮ, Поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не могут рйиюрнжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким мАриюм, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным

· погашения основного долга; !»'• умнаI м начисленных процентов;

· уплаты налогов, страховых взносов;

• Йроисдения своевременного ремонта для поддержания объекта в над-мифммим состоянии;

• Получения требуемой ставки доходности на собственный капитал. Ни;|М кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипо-

tfЧММХ кредитов можно сгруппировать по различным классификацион­ным н|inшакам:

· характеру участия в инвестиционном процессе;

· *м II »ми i.iiос I и процентной ставки по кредиту;

· вТИбнльмости величины взноса в погашение обязательств;

f '9 участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - ка-ммипш инвестора;

• емособу финансирования перепродажи;

■ порядку погашения долга и уплаты процентов;

• Назначению кредитуемого объекта.

Дни целой оценки особенно важен график погашения кредита и упла-1м процентов в течение анализируемого периода.

Ии* ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и перемен­ными платежами.

H|№tiMii4 С ПОСТОЯННЫМИ платежами- самоамортитирующисся креди-IM. ИмКОТОРЫМ предусматривается погашение долга Ипроцентов равно-

ааонммммсуммами.

Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием раз­ных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).

1.Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или
большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими
платежами. К ним относят кредиты:

·по которым предусмотрено в период кредитования частичное пога<| шение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

·с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаро-« ВЫЙ» платеж;

·по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму на­копленных за период кредитования процентов;

2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и упла-
той процентов на остаток долга:

·с постоянным пропорциональным погашением долга;

·в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся) период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствуя ющих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потом
доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:

·в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погаша« СМОЙ части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному дохо­ду или денежным поступлениям;

·в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приро­сте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие умень-
шить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность
адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.

Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

·индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рмн ка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

·пересмотр процентной ставки через заранее установленные проме-жутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимо i inразличают первую, завершающую и принятую ипотеки.

Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования об ьск-та недвижимое!и, wc обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не крсдитовалсЯ| н если недвижи*

моем, имеет ИПОТеЧНуЮ шдоижешметь В ПОСЛадНбМ случае рапсе попу

ними кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Нниыи собственник покупает объект недвижимости за счет собственного мшиина и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижи­мом и Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Прими кос ипотека возникает, если покупатель принимает обязатель­ на ПО ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

(инершающаяся, или младшая, ипотека - кредит, предоставляемый мрммпнцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Дан­ный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее получен­ным ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капита-•м Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том слу-Чй**, «ели покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых

у#лв|иях.

Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, измене-НИИ процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность ИННочснпм в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на (•Мм* ШОМЩИКа и кредитора, приводят к существованию различных усло-ннИ финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно ион * и ы учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называе­ мым ТИПИЧНЫМ финансированием. Типичным финансированием называ- сумму кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и упла- ЧИИММую сумму процентов.

! Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным фи-Нин» ирои.шнем, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, I Непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благоприятные, (И НОТфактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к

Ј стоимости.

<Мщ ViMioitiiu финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, * N0 не изменяют ее стоимость. Мнисстор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, •И1М при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо iHiHHKHCTположительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока

I |" НИ loiuiuni.

□ 7.2. Оценка эффективности привлечения заемных средств

IVniniiirо привлечении ипотечного кредита принимается на основе опиши *|ффск I шжости использования заемных средств в инвестиционном и рицинин, что требует анализа таких факторов, как:

⁹ процентная станка по кредиту;

• срок шйма;

· порядок погашения;

· сумма ипотечного кредита;

· финансовый левередж;

•особые условия кредитования. Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погаше­ния воздействуют на величину ипотечной постоянной (см. формулу 6.19b

Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левередж* (рычага).

Использование заемного капитала целесообразно, если ©беспечиваеЯ более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по общ служиванию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

(7.1)

ДП = ЧОД - РОД,

где ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;

ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

С =ИК + СК,

где С

стоимость недвижимости; ИК- ипотечный кредит; СК- собственный капитал инвестора.

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, р л сеч и тынлемл я как отношение чистого операционного дохода к стоимости не движимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала ни вестора:

_R .(7.11

С.

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отмо*] шение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложсн< ного инвестором в недвижимость

(7 J

Л.

ЧОД - РОД СК

финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходно-I и* Недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инве-иирй Л_и ■ /?_ск . Финансовый левередж оценивается как отрицательный, ЦН1М Л_м * Л • Финансовый левередж является положительным и характе­рна*? еффвктивное использование заемных средств, если R_H < R_ck .

I Пример. Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый тНфйЦИОННЫЙ доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый м *н» I-1 инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала - по ■ЦК!, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. (МНйИО Поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расхо-н ♦ ||0 Обслуживанию долга составят: по объекту № 1 - 700; по объекту НИН).

Пии оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходное-

Объект № 1Объект № 2

С 'ГВВКа доходности 1500 : 10000 = 15%1500 : 10000 = 15%

недвижимости

•1ЙВКВдоходности 1500-700 : 4000 = 20% 1500 -1000 : 4000 = 12,5%

•"innнемного капитала

ТйКИМ образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцени-ЦНМН1 Положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.

ИниеСТор принимает решение об использовании заемных средств, оце-ИИВйи финансовый левередж.

ЙВЖНЫМ фактором, воздействующим на соотношение ставок доход-ИнИИ собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости Hi nMi 'MiMooTii, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ стро-Й1#( II уивТОМ коэффициента ипотечной задолженности (см. формулу 6.20).

Оценку финансового левереджа можно осуществить без использова­нии * ЮИМОСТНЫХ показателей на основе таблиц сложного процента. Со-Ч1(йНИ1 Двух источников финансирования (собственного капитала и ипо-• »»'М'о кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы В »»*м»чанпи с техникой остаточного дохода.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%, коэффициент ипо-ИИН1ИМ Задолженности 70%, кредит получен на 20 лет под 10%; в течение ► ром Кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов; Нин« и мой долг будет погашен в конце одним платежом.

Удельный вес вСтавка доходности Взвешенный результат

ннйшиированном капитале

Недвижимость i 00%0,150,15

Ипотечный кредит 70%0,100,07

^' I имка доходности собственного капитала составит 0,267, или 26,7%(0,15 —

Ш1 I 0.7).

Поскольку этот показатель выше ставки доходности недвижимости (15%), финансовый левередж оценивается положительно.

Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамор­тизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств^ используется ипотечная постоянная.

Пример. Ставка доходности недвижимости - 15%. Коэффициент ипо­течной задолженности - 70%. Самоамортизирующийся кредит предостав­лен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением.

ИП = 0,01322* 12 = 0,1586.

Удельный вес в Ставка доходности Взвешенный результат
инвестированном капитале

Недвижимость -100% 0,15 0,15

Ипотечный кредит - 70% 0,1586 0,111

Ставка доходности собственного капитала составит 0,13, или 13°/У (0,15-0,111 : 1-0,7).

Сопоставление ставок доходности недвижимости и собственного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом левериджб (R = 15%, R = 13%).

^v н' ск'

При использовании заемного капитала необходим анализ достаточ* ности величины прогнозного чистого операционного дохода для дости­жения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданные условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая суш ма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требо­ваниям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого опера­ционного дохода.

11ример. Прогнозная величина ЧОД, рассчитанная оценщиком, состааЛ ляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15000 собственных средств и 35000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит пре­доставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рас­считывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.

1. Требуемая сумма дохода для покрытия на собственный капитал I
15000- 16% = 2400.

2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживания
долга - 35000 * 0,1586 = 5551.

3. Минимальная величина чистого операционного дохода -
2400 + 5551 я 7951.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, обеспечит тре* буемую ставку доходности на собственный капитал при условии выпол нения обязательств перед банком.

При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать кое эффициент покрытия долги (ом. формулу 6.18).

Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД равен |₍ |) Оцепить возможность получения кредита для покупки недвижимос-(н приносящей ежегодно 30000 чистого операционного дохода. Инвес- I рассчитывает получить кредит в сумме 80000 на 15 лет под 12% с еже-мшнчиым погашением.

И|П ^в 0,012- 12 = 0,144;

и Д( I 80000 • 0,144 = 11521,6;

ъ КПД f 30000 : 11521,6 = 2,6. Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский нор-

¹ КПП И м

" Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыноч­ ную стоимость недвижимости, предполагает:

• проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредито-

Г

~я И заемщика на досрочное погашение займа; * наличие оправдывающих обязательств;

• возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;

L

. определение принципа субординации. Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заем-Иком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возме- шгппе долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, Принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствуете договоре, заемщик должен отвечать всем при­надлежащим ему имуществом.

Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на по­гашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, мли инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких слу­чаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижа­ется по мере приближения даты окончательного погашения долга. В не­которых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запреща­ вший досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает воз­можность досрочного погашения остатка долга («шаровый» платеж) не-шинснмо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Воз­можная дата досрочного погашения устанавливается в момент заклю­ чения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчи­тывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно ком­ мерческому банку*

Право tin пролижу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолжен­ности буд #Т in и шшш. новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное примиувмичмиаот риск кредитора, который оставляет за собой

право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному поку­пателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет ис­ключительную ответственность, если новый собственник получил оправ­дывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приори! тета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возмож­ность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижи­мости.

□ 7.3о Использование таблиц сложного процента и финансового калькулятора (Texas Instruments ВА II PLUS)

для целей ипотелно-инвестиционногв
^; анализа "^! ^2л

Наиболее распространенным видом ипотечного кредита является са* моамортизирующийся кредит-перечисление банку через одинаковые про» межутки времени равновеликих сумм. Платежи осуществляются либо еже* мссячно, либо ежегодно. Для этих целей в финансовом калькуляторе име­ются специальные функции и разработаны так называемые предварительно рассчитанные таблицы сложного процента.

Рассмотрим приемы расчета необходимых для ипотечно-инвестицИ^ онного анализа показателей по самоамортизирующемуся кредиту с еже месячным погашением. Периодичность начисления процентов в исполи зуемых таблицах должна соответствовать периодичности погашения кредита. Финансовый калькулятор необходимо также настроить на еже* месячное начисление процентов.

**юр/у ьшт Quit **hwhw^^Щ

2nd i/y 12 enter 2nd СРТ 1. Расчет разовой выплаты по кредиту#

Пример Ипотечный кредит в сумме 1500 выдан на 25 лет, номинала* паястанкапроцента 13% годовым*

Решение.

Таблицы.

И Фактор взноса в погашение кредита - 0,0113 (колонка № 6, 13%,

Щ>

■|| Платеж 1500 • 0,0113 = 16,9. Финансовый калькулятор. IМЮ PV 1 i/y

хр/у

N 2nd N N
<РТРМТ16,9.

It Спечет ипотечной постоянной.

ИйИОЛЬЗуются данные предыдущего примера. Синение.

Таблицы.

I)ФйКТОр взноса в погашение кредита - 0,01128 (колонка № 6, 13%, 25 I)

Р Ипотечная постоянная. Л|0М28'12 = 0,1353 1И0о

№,! • I^{2 :} 1500 = 0,1353. Финансовый калькулятор.

I PV

II 1/у

N 2nd N N

• \*t РМТ 0,01128 • 12 = 0,1353.

li Par чет текущей стоимости кредита»

^I Ч'ммер, Кредит выдан на 20 лет под 13%, ежемесячный платеж - 29,3. гниение.

Жилицы*

IIФймор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка № 5, 13%,

Ь Сумма кредита 2500 (29,3 • 85,3551). Фнншштыи калькулятор. §М РМТ I * i/y

N 2nd N N I Р\ РМТ2500.

*Регче I остатка задолженности на анализируемую дату.

Пример, Кредит в сумме 3500 выдан на 30 лет под 13%. Рассчитать ос-M«* неногн тайного долга на конец десятого года. Решеиив.

1)Фактор взноса в погашение кредита - 0,01106 (колонка № 6, 13%, 30
лет).

2) Ежемесячный платеж - 38,7 (3500 • 0,01106).

3) Остаточный срок кредитования - 20 лет (30 - 10).

4)Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,3551 (колонка № 5, 13%,{
20 лет).

5)Остаток долга - 3303 (38,7 • 85,3551).
Финансовый калькулятор.

1)Расчет ежемесячного платежа.
3500 РМТ
13 i/y

30 N 2nd N N
СРТ РМТ38,7.

Клавиши

Экран

2)Расчет остатка задолженности, сумм погашенного кредита и упла-
ченных процентов.

amort PV

2nd

10-12 = enter

Действие

PI

Р2

Р2

BAL

PRN

INT

0,00 0,00 120,00 3305 195 4451

Вход в таблицу погашения

самоамортизирующегося кредита

Перемещение по таблице

Установка анализируемого периода

Остаток долга

Погашенный кредит

Сумма уплаченных процентов ___

5. Расчет процентной ставки.

Пример. Кредит в сумме 10000 выдан на 25 лет и предусматривает ежс^ месячный платеж 112,8. Решение.

Таблицы.

1)Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита -
112*1: 10000 = 0,01129.

2)Используя строку, соответствующую периоду кредитования (25 л с i).
находим рассчитанную величину (0,01129). Процентная ставка будет ука-
зана в верхнем углу страницы - 13%.

1000 I 12,8 25

СРТ

Финансовый калькулятор.

+/- PV

N

N 13.

РМТ

N 2nd

i/y

6_а Расчет срока кредитования.

Пример. Кредит в сумме 1000 под 1з% предусматривает ежемесячный платеж 12,65. Решение.

пЮ'ИЩЫ.

I) Рассчитываем фактор взноса в погашение кредита-Ui63 1000 = 0,01265.

щ ft таблице, рассчитанной по ставке 13%, в колонке № 6 находим рас-^м нчамную величину - 0,01265. Строка соответствует сроку кредитования -И 1| »ч

Финансовый калькулятор.

i4000 +/- PV

I^е ,ft 3 РМТ IIIi/y

< ИТ N 180.

Калькулятор рассчитал число взносов, теперь определяем срок креди-Imbmi.ii.. 180 : 12 = 15 лет.

Ti Расчет надбавки за благоприятные условия финансировании. гЛример. Рыночная стоимость объекта - 15000. Поскольку собствен­ный ВйПитал инвестора составляет 5000, продавец предоставляет покупа-ИИМ Вредит на 20 лет по ставке 13%. Преобладающая рыночная процент-Мйй майна ■ 15%о.

Решение

i I) Потребность в заемных средствах - 10000 (15000 - 5000). щ Фактор взноса в погашение кредита - 0,01317 (колонка № 6, 20 лет,

)<№,

I) l^f помесячный платеж по рыночной процентной ставке - 131,7(10000 х в Н,0М1/)

4) Фактор текущей стоимости аннуитета - 85,35513 (колонка № 5, ■ ММ. I «%).

ft) I • кущая стоимость рассчитанных ежемесячных платежей по дого-|Мрнмм отавке 11241 (131,7 • 85,35513).

Ill 1¹ оИмиклза условия финансирования - 1241 (11241 - 10000). >/) Цена недвижимости - 16241 (15000 + 1241). Финансовый калькулятор. I) Расчет платежа по рыночной ставке -IW00 мим pv IIi/y

К) N 2nd N N
■ ИТ РМТ131,7.

в) Расчет отоимости кредита

(I*уу

•1*Т PV 131,/

*| Расчет надбавки -

11 • 11 * 10000 ■ 1241.

4) Hat'н-1 цены недвижимости -

1141 »* 13000 16241

□7.4.Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита

Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы дохоЛ ного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпа­дает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные осо« бенности в методах доходного подхода, называемых ипотечно-инвести» ционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ - это моделиро ванный доходный подход к оценке недвижимости.

Метод капитализации дохода - расчет стоимости оцениваемого объек­та на основе конвертации годового чистого операционного дохода в сто*! имость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала (см. формулу 6.22), которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Метод дисконтированных денежных потоков - оценка стоимости но движимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей сто­имости собственного капитала. Собственный капитал представляет сум» му дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения И дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:

· в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственные капитал;

· стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой пере­продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредит, имеет четко выраженные особенности.

1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой фоЫ муле (см. формулу 6.1).

2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки до» ходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированное го капитала; зависит от условий кредитования - процентной ставки, сро< ка кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно I Ml чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит оро ком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности ■⁵ ?5%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал 15%. Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и енот бы возмещения инвестированного капитала.

17B

v Инвестор получает кредит с «шаровым» платежом, предусматрива­вший а течение срока кредитования уплату только процентов. Возмеще­нии инвестированного капитала, а при досрочной продаже - погашение

а произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объек­те не меняется.

Коэффициент капитализации - средневзвешенная стоимость привле-♦ ними) капитала.

11 Коэффициент капитализации - 0,1275 (R_K = 0,15 0,25 + 0,12 • 0,75). ■ Стоимость недвижимости - 1020 (130 : 0,1275). ') Сумма ипотечного кредита - 765 (1020 • 0,75). ¹ 4) Денежный поток при продаже в конце третьего года -Нулевой период Затраты - 1020,

в том числе: ° ипотечный кредит - 765;

•собственный капитал - 255.

i И ПериодЧистый операционный доход - 130.

' (I ПериодЧистый операционный доход - 130.

! II ПериодВсего - 1050,

в том числе:

•чистый операционный доход - 130;

•цена перепродажи - 1020;

из них:

•ипотечный кредит - 765;

•собственный капитал - 255.

•) IRK I 12,75%

Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга аннфашастси кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за Марина владения уменьшается на сумму погашенного долга; возмещение ЙИВй I Ированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, нмжадиmiiu'M с процентной ставкой по кредиту.

II Ипотечная постоянная - 0,1234 (0,0103 • 12).

Б Коэффициент капитализации - 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234), | I0N числе:

Щ tl и пка ДОХОДа - 0,1275; I* Нормавозврата - 0,0025. I) Стоимость недвижимости (формула 6.1)- 1000 (130 : 0,13). 4) Остаток долга на конец третьего года - 741,5. Стоимость перепро-й *«М ^1,5(250 + 741).

*) Денежный поток при перепродаже объекта в конце третьего года -И v и fin I и периодЗатраты 1000,

в том числе:

•ипотечный кредит - 750;

•собственный капитал - 250.

I И периодЧистый операционный доход 130.

130.

2-й период 3-й период

Чистый операционный доход Всего - 1121,

130;

в том числе:

•чистый операционный доход

•цена перепродажи - 991;

из них: ^@ ипотечный кредит -741; ° собственный капитал - 250.

6) IRR = 12,75%.

В. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.

Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитали-j зации, рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшите на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зави­сит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погаше­ния и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результа» ту прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным; условиям изменения стоимости объекта.

1)Ставка дохода на инвестированный капитал - 0,! 275 (0,25 • 0,15 + 0,75 к
х 0,1234-0,75 • 12 • 0,0002861).

2)Норма возврата инвестированного капитала:
фактор взноса в накопление фонда - 0,2942 (колонка № 3; 3 года$

12,75%);

норма возврата при уменьшении стоимости на 20% - 0,0588 (0,2942 х х 0,2).

3) Коэффициент капитализации - 0,1863 (0,1275 + 0,0588).

4) Стоимость недвижимости - 698 (130 : 0,1863).

5) Цена перепродажи - 558 (698 • 0,8).

6)Денежный поток при перепродаже объекта через три года за 8011
первоначальной цены.

Нулевой период Затраты - 698,

в том числе:

•ипотечный кредит - 523,5;

130. 30.

1-й период 2-й период 3-й период

•собственный капитал - 174,5. Чистый операционный доход Чистый операционный доход Затраты всего — 688,

в том числе:

30:

•чистый операционный доход ⁹ цена перепродажи 558,

из них: ⁹ ипотечный кредит - 517;

•собственный капитал -41.

Ь IRK ' 12,75%.

Мнмцд дисконтированных денежных потоков более универсален, он Н^ММеним для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе ■••нов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с рЧИИМем некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный ((ММ** Дохода, что определяется графиком его погашения.

Особенности метода ДЦП. Метод дисконтированных денежных пото­ми О0МЧНО называется традиционной техникой ипотечно-инвестицион-НИИ* Мишина.

Ам» «ритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с учас-Щ м Ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков. jHli Определяется длительность анализируемого периода. » Рассчитывается величина чистого операционного дохода. I Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.

^I Определяется величина денежных поступлений на собственный

Мннтял*

< »п| и меняется ставка дохода, которую инвестор должен получить на «Шейные средства.

р ¹ н&ЧИТЫВается сумма дисконтированных денежных поступлений. I Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце §ЙЙМИ1Ируемого периода.

* Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализиру-

imhiq периода.

f i МйССЧИТЫВается выручка от перепродажи недвижимости как разни-(№ ММДУЦеной перепродажи и остатком непогашенного долга.

Ш < Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недви-

*»*'НМIII

II⁽ Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвесто-
W MNM вуММВ Текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от
(МфИфОДНЖи

| Нфедсляется величина ипотечного кредита на дату оценки. 11 * Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как fMMaРЫНОЧНОЙ стоимости собственного капитала и задолженности на

Цммнн • оценки.

Пример, Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимо-ММНИ ОМОНе следующей информации:

f мм» I•"Iоперационный доход в ближайшие пять лет: 1-й год - 160; М • М 300} 3-й год 500; 4-й год 800; 5-й год - 1000;

I ними перепродажи в конце 5-го года - 1300;

¹ м ии.ц дохода на собственный капитал инвестора 15%;

о им1нч юр минут*! в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Цнм» «и и ми пи* и и ежегодно равными частями с начислением процента на ■ жнни долга.

Решение.

1) Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 7.Щ

• Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:

ст.д ст.д

С_н = ИК+(ЧОД - РОД)|/>Vjf + (С„,„ - ИК„)|РИ " ,(7.5)

Таблица 7,1

3)Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи: •^1
9 цена перепродажи - 1300;

· остаток долга на конец 5-го года - 600 (900 - 60 • 5);

· выручка от перепродажи - 700 (1300 - 600);

· текущая стоимость выручки от перепродажи - 348 (700 • 0,4972).

4)Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора
1529 (1181 + 348).

Рыночная стоимость недвижимости, рассчитываемая по формуле 7.1|

составит 2429 (1529+900).

Универсальность метода дисконтированных денежных потоков шин.. ляет его формализовать на основе ряда допущений:

⁹ чистый операционный доход в течение периода владения не мпш етсй;

⁹ инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредита ежемесячным погашением.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного ими* лиза позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных ни* каза гелей, так и при их отсутствие принимая во внимание только < умму чистого операционного доход| и различные оценочные коэффициенты^

стоимость недвижимости; > ипотечный кредит; МОД * чистый операционный доход; ИОД - расходы по обслуживанию долга;

■ цена перепродажи в конце анализируемого периода;

•остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода; фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);

фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц); ИД • ставка дохода на собственный капитал;

•анализируемый период

Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход кото-{•иН и течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года НЛММН МОЖНО реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит §1ч)Мме Ш) на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая ин-l №ftt|uiM Ставка дохода на собственный капитал -15%.

Решений»

I)ИиоТВЧНая постоянная - 0,1234 (0,01029 • 12).

I) НйОХОДЫ по обслуживанию долга - 111 (900 • 0,1234).

Ь Остаток долга на конец 10-го года:

¹ и помесячный взнос - 9,26 (900 • 0,01029);

· hiни очный срок кредитования после перепродажи - 20 лет (30 - 10);

· и. . 11 он долга на дату перепродажи - 841 (9,26 • 90,8194).

4| !• кушан стоимость денежных поступлений - 196 [(150 - 111) х

•М1и//|

I) Тмущия стоимость выручки от перепродажи - 89 [(1200 - 841) х

• м ,ЙТ)|. f

Щ НмИОЧНая стоимость собственного капитала - 285 (196 + 89). 0 I ЮИМООТЬ недвижимости - 1185 (285 + 900).

М Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным Н*МИ1ЙМ1

ст.д

ст.д

С_и - ИК₀ + (ЧОД - РОЦрУА\^п TiCrf, - ИК„)|/>КЛ| " , (7.6)

РР *^и , остаток лот л на дату оценки;

оетаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Пример Ощнить объект недвижимости, используя информацию ч нмим.miпримера. Ипотечный кредит получен за три года до даты

1)Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценкй_
889 (9,26 • 96,02).

2)Остаток задолженности на дату перепродажи:

·остаточный срок кредитования после перепродажи - 17 лет (30 - 3 - Ю)|

·остаток долга на дату перепродажи - 804 (9,26 • 86,8647).

3)Рыночная стоимость собственного капитала - 294 [(150 - 111) J
х 5,01877 + (1200 - 804) • 0,2472].

4)Стоимость недвижимости - 1183 (294 + 889).
III. Оценка недвижимости ш основе ограниченной стоимостной инфор

мации.

Выше были рассмотрены ситуации, когда оценщик использовал не­ сколько стоимостных показателей: чистый операционный доход; цену перепродажи недвижимости; сумму ипотечного кредита; расходы по об» служиванию долга. Теперь проанализируем возможность оценки в усло« виях ограниченной стоимостной информации на основе следующих пара­метров:

·ЧОД - сумма чистого операционного дохода;

·КИЗ - коэффициент ипотечной задолженности;

·ст. % - процентная ставка по кредиту;

·N - срок кредитования;

·п - длительность анализируемого периода;

·ст.д. - ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

·а - процентное изменение стоимости недвижимости. Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяв

заменять ряд исходных параметров:

ИК = С КИЗ;

(7.81

Н '

РОД = ИК • ИП = С_н • КИЗ • ИП;

ст.% ст.%

ИК„ - ИК (колонка № 6)^-(колонка J6 5)^N "ⁿ

ст.%

N

ИК„ - С_н - КИЗ-(колонка № 6)" (колонка № 5)

ст.% N-n.

^!, имм«'|> Оцените недвижимость, годовой чистый операционный до-И*Орой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной за-11НН0СТИ 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным пога-INIM I 'тоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода *МВЦж1рм 15%. Решение.

С = 0,7С +

н ' н

ПилотаВЛяем данные об условиях кредитования в трансформирован­ие -1'<|рмулу

-0,7С -0,1518) • 3,3522+

+ [С (1-0,2)-0,7С • 0,0127 • 66,9744] • 0,4972.

н н

в соответствии с основными условия-Затраты - 6102,

I результате преобразования получим: ¹ 1332,2 (1 0,4506).

6102.

16 нзлируем денежный поток

ММ ИИИг» I пронация: ¹¹ vмриой период I him Mmне:

•ипотечный кредит - 4270;

* ¹ и периоды •им чиеле:

•собственный капитал - 1832. Чистый операционный доход - 1000.

•расходы по обслуживанию долга - 648;

11период iM чиеле:

· денежные поступления - 352. Всего - 5882,

· Чистый операционный доход - 1000;

Hi «им

· расходы по обслуживанию долга - 648;

· денежные поступления - 352. Цена перепродажи - 4882,

Ш мин

•ипотечный кредит - 3618;

•собственный капитал - 1264.

С = С (1 ± а).

п/п н ^v '

Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим обрезом

СТ.Д,

С_н -С_н 'КИЗ+(ЧОД-С„'КИЗ!ИП) PVA + [C_H (I t <*)-

(7.»)

ет.% и от.Н _{м ш}

С_м ¹ КИЗ(колонке №6г «(колонка №5) "lPV .

I i. * 1 11н денежных поступлений на вложенный собственный капитал: ItMllt lllj352{352;352;1616 дает ставку дохода 15%.

I аМИМ образом, в процессе оценки необходимо анализировать конк-jtHttMB ушювия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с мннчммми рыночными условиями финансирования.

На овиоае выявленных различий рассчитывается соответствующая минами» на уоловия финансирования, которая трансформирует обосно-1и_{И1И м} , рыночную стоимость недвижимости в цену.

Контрольные вопросы

1.Почему при покупке недвижимости целесообразно использова'Щ
ипотечный кредит?

2. Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?

3. Дать определение первой, принятой и завершающей ипотекам.

4. Сформулируйте понятия «стоимость» и «цель» объекта недвижимое сти. Как влияют на их величину конкретные условия финансирования? ^f

5. Что такое ипотечная постоянная, и как она используется при пост­роении коэффициента капитализации?

6. Раскройте понятие финансового левереджа и его влияние на резули таты оценки.

7. Какие особые условия кредитного договора должны анализировать* ся оценщиком?

8. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционнсУ го анализа. Дайте ее сравнительную характеристику с методом дисконтИч рованных денежных потоков.

9. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитв* лизации при использовании ипотечного кредита?

Тесты

№ 1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500, На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 на 20 ЛОТ под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно буч дет продать за 12000. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.

№ 2. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 2100i Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000. На 2 J лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15000. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.

№ 3. Ипотечный кредит в сумме 50000 выдан на 30 лет под 9%, с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину МО*| гашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.

№ 4. Ипотечный кредит в сумме 12000 выдан на 27 лет под 20% с еже­годным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашме* мого долга в 25-м платеже.

Mb 5. Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных)! ЧОД - 2000; КИЗ 60%; срок кредитования - 25 лет; ежемесячное погеше*] ние - 10%. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Стаак|] дохода инвестора - 13%.

НЛИЛ

Сравнительный ОIподход

Ik iifa 'HHocmu применения сравнительного подхода. Классификация и суть шр **оь Оценка на основе соотношения дохода и цены шродшжШо if то™ #ен# шклтчепис о цене объекта недвижимости. Практика применения

фННштмьного подхода

■□8.1.Особенности применения | сравнительного подхода . \

I НёВИИТельный подход к оценке недвижимости базируется на инфор-|ёнмИ О Недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравне­ниийцениваемой недвижимости с аналогами,

НИКОДНОЙ предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен-

Б

Недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не-JH •»••ими же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый liW) недвижимости является специализированным либо обладает ис-ЙИИНТОЛЬНЫМИ выгодами или обременениями, не отражающими общее им«нни' рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

* римнительный подход базируется на трех основных принципах оцен-| IMMIBH ж и мое:ти: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе НИ* принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь-РИ и рад количественных и качественных методов выделения элементов ранения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых

Е

, tOB ДЛЯ моделирования стоимости оцениваемого объекта. I Н*И0В0П0ЛВГающим принципом сравнительного подхода к оценке не-JHlMiM к! ЯВЛЯеТСЯ принцип замещении, гласящий, что шрт наличии на щШ Нескольких схожих объектов рациональный инвестор ме заплатит НИИ** юй суммы* В которую обойдется приобретение недвижимости тт-

4МИЧЖ1Й полезности

Ими ми| цим основные этапы оценки недвижимости сравнительным ЙНЧ*1М|ПМ»

I N ими 11iyчаются состояние и тенденции развития рынка недвижи-Им И особенно того сегмента| к которому принадлежит данный объект, камнямиt и объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивав* ^им "ридянные относительно недавно.

2-й этаи. Собирается и проверяется информация по объектам-аналв гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срам нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостани» мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-ана им гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви* жимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивки рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

· назначению использования;

· качеству;

· передаваемым правам;

· местоположению;

· физическим характеристикам. Сходные субъекты по:

· платежеспособности;

· возможностям финансирования;

· инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынк|

недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данном» сегмента условиях:

· сроке окупаемости;

· независимости субъектов сделки;

· инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. ( V-экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в нема мой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный ОрОи экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для < >фИ< ных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан м период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, нй свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке 'ими чительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, #ин! завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегменте pwH ка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут ИОПОЛЬЯН на I i.i я для сравнения, еоли покупатель и продавец:

· находятся в родственных отношениях;

· являютоя представителями холдинга и независимой дочерней коммш

НИИ!

I ИМеЮт иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

*ОДЖКИ осуществляются с объектами, отягощенными залогом или ины-Щ МЙЯМТельствами;

¹ latin маются продажей имущества умерших лиц; ШНим.потея продажей с целью избежать отчуждения заложенного pin HU I ' ИИИ Т .Д.

"'•еевТМЦКншая мотивация определяется: ¹ ННИЛОГИЧНЫМи мотивами инвесторов;

^I (Нелогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием ИЛы*емщ;

Мненеиыо износа здания.

МиНрИМер, покупка здания для организации в нем офиса не может ис-

II*иии I ьсн в качестве аналога, если здание планируется использовать
щ !*" ' п»мщу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

tiff Ни Г| Степень износа которого составляет более 80%, не может быть JHWIHOKIH по своему профилю без проведения капитального ремонта. и»»МУ покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотива-Ий (10 I pint пению с покупкой здания с меньшим износом. В первом слу-^ttti, Как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

•tMiMiiin.Mкритерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
['IfСобственности на недвижимость;

■1 VI 'и ниш финансирования;

Iи it и и им и время продажи; || Местоположение;

(И ФИ1ИЧескис характеристики.

II II fin па собственности*

И »«|»|ич» mi|ювка на права собственности есть не что иное, как разница *i v рМНОЧНОЙ И договорной арендной платой, поскольку и полное пра-HwfНННООТИ определяется при рыночной арендной плате и доступ-pi •#»» унп'м финансировании. 11 k 'l НННЯ финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи I** ti недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) не-ЙМНМ »тигельный анализ, в результате которого вносится соответствуй |iltt#e нимриини к цене данной сделки. 1] №ш *НЛ продажи и время продажи.

Мм» IMHH.K v рассчитать поправку на условия финансирования и нало-Инеиншм на передаваемые юридические права и ограничения, а так-• »»м»1 продажи затруднительно, то лучше по возможности не рас-ецмнни N ми и анализа и сравнения подобные сделки. В противном слу-Ц§ и*«прии»» н Hi ети характеристики делаются в первую очередь.

Mj*fH)te щтдими - один из основных элементов сравнения сопостави-щ% нрндйэи Дли внесения поправки на данную характеристику в цену

ШзнМйфи"MNeKTIt аналоги необходимо inai Ъ тенденции изменения цен на

ЩШ NMInhжимости с течением времени.

ПОПРАВКИ

Рис. 8.1. Классификация поправок

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, мил и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и дру( гие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в wA единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы! объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имею» щихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо фиш ческая единица (например, цена за 1 м² ), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются раЗЛИЧ пые единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

· цена за 1 га;

· цена за 1 сотку;

· цена за 1 м² .

Единицы сравнения застроенных участков:

· цена за 1 м² общей площади;

· цена за 1 фронтальный метр;

· цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 м³ .

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проекте! на основе соотношения дохода и цены продажи может использован.* к валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капиталИ зации.

□ 8,2. Классификация и суть поправок \

Классификация вводимых поправок основана на учете разныл споит бов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено не iihi «I.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объев* та-а налога или его единицы сравнения на коэффициент* отражающий i и⁵ пень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого обмчт та. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - потомки щий коэффициент.

К процентным поправкам можно Отнести, например, поправки ни т%

сгономожс ииг, пики, времяпродажи

ГНЖМоСТНЫе поправки:

I) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица нММНУТИ, 1 СОТка), изменяют цену проданного объекта-аналога на опре-Мениум» сумму, в которую оценивается различие в характеристиках РЬ#ВТ1'ВНВЛОГа И оцениваемого объекта. Поправка вносится положитель-N ИЛИ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, ИрИЦВИВвТОЯ отрицательная поправка.

¹ Денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно от-ЦИ Поправки на качественные характеристики, а также поправки, рас-ЙИН1ННМВ статистическими методами;

Щ) MHteMHbie поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога М^Меияют се на определенную сумму, в которую оценивается раз-ЙМ11 ЦВриктеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

N ЙВМе*Hi.iMпоправкам, вносимым к цене проданного объекта-анало-11 MiMHtM, Следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополни-"IMHilft улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.). гМИМТ И внесение поправок.

Дм| расчета И внесения поправок используется множество различных |ннпм I ради которых можно выделить следующие: I MiltuiM, основанные на анализе парных продаж; i|lHMle|H ные методы расчета и внесения поправок; I ним* шчеекис методы. Мм ид парных продаж.

I |м м ни/шли продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале ИрВПйМйея I очной копией друг друга, за исключением одного парамет-I (Например, местоположения), наличием которого и объясняется раз-и а Мене нин объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку

!Цй!*у|И«минуI vio характеристику И ИСПОЛЬЗОвать ее ДЛЯ корректиров­ка VHMF НВриметр цены пролижи сопоставимого с объектом оценки "ВМla аналога,

190

191

Ограниченность применения данного метода объясняется сложность!! подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большое количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогии ным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центру города и одна на окраине - в Ясеневе (табл. 8.1).

Исходные данные но сделкам купли -продажи квартир

Таблица н

Ктеристики

НЖНИРНI м) сравнения Mi. в,е../м

■(НИМ мним» ми-пие ¹ I I м притчана |ЙНМ|М< 'Понижение

нннпм^: книртир
*1'М1«1мм|инии. на
НнвНН! имйртир
ИМмми корректировка
I #н|1|н ь гмромвнные
■ИМ Мнидмж, у,с.__

Продажа I

Таблица корректировок

?

Ясенево

Оценивае­мый объект

600 Ясенево

хорошее

0

неплохое

160 160

760

Продажа II

960 Центр

-200 хорошее

0

-200 760

Таблица 8.2

Продажа III

800 Центр

-200 неплохое

160 -40

760

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м² общей ЛЛ(Ц щади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы шми щади оцениваемой квартиры в Ясеневе необходимо учитывать, что проД« ставленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. н| имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корреКИИ ровки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж I И 111# которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местополо*** нию (состояние квартир одинаково). Величина корректировки cocruititff 600 у.е. - 800 у.е. = - 200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж II и НУ которая отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (М(И стоположение квартир одинаково). Величина корректировки состайИП 960 у.е. 800 у.е. = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых и роди*, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие коррсмИЧ ровки и, наконец, установим значение скорректированных цен куШ1И^а Г1|им дажи по трем сравниваемым продажам (табл. 8.2).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по срамим мым объектам указывают, что стоимость 1 м² общей площади 0Ц1МИИй#* мой квартиры в Ясеневе составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснение по введению положительных и отрицательных значений коррсктироипН Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города. \»щ ланы отрицательные корректировки (-200 у.е). Это предопределяете! он рицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре •«ч да, и условным «переносом» ее в Ясенево, где расположена оцениваем*! нами квартира. Положи тельные корректировки (Ибоу.е.) по продиж* I й

III Предопределяются «переходом» ЭТИХ квартир ИЗ СОСТОЯНИЯ «нешипнМЙ и состояние «хорошее». В котором находится оцениваемая памп КИИр.ирй

NtHtepiiiMe методы расчета и внесения поправок. I h*MHij)f шкепертных методов расчета и внесения поправок, обычно про-НН и »«и I л илист субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на-ММЈ иЦгпинаемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. ОМИНМЧИМ стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопостави-|Мм амниот примем равной 1,0, тогда: ЦйМ мОьгм лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увели-iNHbH НИ Ti же 15%:

X* 1,0+ 15% • 1,0= 1,0-(1 +0,15) = 1,15;

|ЦМ мигни маемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога умень-

mm Ј 12

X 1,0-15%- 1,0= 1,0-(1,0-0,15) = 0,85. A hhhw пучшв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-

§|| уменьшиться:

1,0" Х+\5%-Х=Х(1 + 0,15 ),ДГ= 0,87.

IfftHfM мужв оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога дол-|М е»»|'.нin

IД|0 - X - 15% • X = X • (1,0 - 0,15), X = 1 : 0,85 = 1,18.

Р#И1Ч' • и 1.1 мн методами расчета и внесения поправок обычно пользу-

1

\ 1н| м невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправ-[tHfe | и,точна я Информация о процентных различиях.

* ♦ •♦ШМичесние методы расчета поправок*

* И мню/т корреляционно-регрессионного анализа состоит в допус­ки! фирмимм Iтми вависимосги между изменениями цен объектов не-РВИИйИИ И изменениями каких-либо его характеристик!

■ i

Щ NjVii Им

и

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется доствч точно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает aim лиз большого количества репрезентативных выборок из базы данных, \

Пример. Последовательность внесения поправок и получение скоррек тированного результата.

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предьм дущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения коик рых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в ценим, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на yt'« ловия финансирования или на право собственности рассчитаны как абоОЯ лютные денежные, то они применяются первыми для корректировки пей аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадмв в 1000 м² и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения \М!ц

Таблица Н,|

правок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 8.3.

□ 83, Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

И ffOM случае в качестве единиц сравнения используются. ¹ ПаНОВОЙ рентный мультипликатор (ВРМ). ■ Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Меловой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены (Ми * потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному |§#HMHMV ДОХОДУ (ДВД).

¹ ♦* применения ВРМ необходимо:

I) омеНИТЬ рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый

llient им;

Й) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене HJ**hhhoi по сопоставимым продажам аналогов;

• ) УМНОЖИТЬ валовой (действительный) доход от оцениваемого объек-N Н# Усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Иерщтнии цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по фирму ме

т ,

Цов - ПВД₀ -ВРМ_а = ПВД₀ [2 (Ц_/а : ПВД*)]:™,(8.1)

1

йерпнтная цена продажи оцениваемого объекта; минпной(действительный) доход от оцениваемого объекта; усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Не¹ ни продажи /-го сопоставимого аналога; ¹ Потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога; ¹ Количестве отобранных аналогов.

Пример, Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. •анее '1ВННЫХ имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 8.4).

Расчет валового рентного мультипликатора

Цов "150000 у.е. • 5 « 750000 у.е. не корректируют на удобства или другие различия между объек-

PtPHtllM и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета

! мы фактические арендные платежи и продажные цены, в которых i |нн hi i укй'шиные различия,

Таблица 8.4

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

•может применяться только в условиях развитого и активного рынки недвижимости;

^& в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата! капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

•не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операциои ных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитяЦшзации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (а том числе по степени риска и доходам) шю« даж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определи ется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого ] аналога к его продажной цене:

т

К_К ш ,»<1то_/й :Ц_& )]:т,

!

где К - общий коэффициент капитализации;

ЧОД. - чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога; Ц. - цена продажи /-го сопоставимого аналога; т - количество отобранных аналогов.

3)далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оцени,
по формуле

т

Доб » ЧОД₀ • К_кап = ЧОД₀ [2(ЧОД_/а : Ц_ш )] : т,

I

где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД м размере 50000 у.е. (табл. 8.5).

Таблицй III

□ 8А Анализ полученных результатов ■ 1 \ и итоговое заключение

о вероятной цене объекта I методом сравнительного подхода

1йал ючительным этапом сравнительного подхода является анализ про-(Нвелеиных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости JjMlMIIBttCMOro объекта. При этом необходимо:

I 1 \цательно проверить использованные для расчета данные по сопос-Ы *НМЫМ продажам и их скорректированные величины.

ьнронести согласование скорректированных величин сопоставимых Путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. НйИОольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех ЙЙраниых аналогов, к которым вводились меньшее количество и вели-NM Поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании резуль-(Мов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоста-Р^Ш t* Оцениваемым объектом.

Но 1МОЖ6Н и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет средне-*Н*фмвтнчС0КОЙ величины оправдан, если:

рциничос I ио отобранных аналогов минимально; Ниинпины их скорректированных цен достаточно близки. ПКФчнганная оценщиком средневзвешенная величина будет являться ЙМнимстие случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемо-МА|.миi К( )ТОрая может быть округлена в допустимых пределах в каж-рМКжаретном случае.

¹ h«"Mi |» Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение кор-оцщйон и «навешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 у.е. РИММ М ч

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, тек кип к первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцснивйеМЩ

го объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цепи продажи оцениваемого объекта будет равна!

Ц ■ 50000 у.е.; 0,08 625000 у.е.

Таблица 8.6

Выведение итоговой цены

я* I

н о

U

О

В д

В оз 2 Ј В

Омя_ с

Sй2 о

3 вМ«

Он

В

в в с

Он

в

СО

О со св В

Он

в

2

в

Он

в в в

Он

в

в в

Он

т

□8.5.Практика применения сравнительного подхода

Пример. Необходимо оценить стоимость дачи, общая площадь кот рой 60 м² . Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информации по сделкам купли-продажи пяти сравниваемых объектов в рассматривав* мом загородном районе (табл. 8.7). Хотя для российских условий варилm финансового расчета приобретения недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлем, им не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравниваемых объеИ* тов — III и V. При этом представленные в таблице 8.8 значения завышении цен продажи по этим двум сравниваемым объектам (7 у.е. для III объема и 5,6 у.е. для V объекта) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки согласно условию осуществления финансовых расчета между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процент относительно рыночной).

Перед определением величин корректировок цен продаж по сравнм ваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена Прв! даж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица С| »»т нения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в До» таточно широком диапазоне - 45-70 м² . В качестве единицы срлинёмМя выберем цену продажи 1 м² , расчетные значения которой по срапшшибч мым объектам представлены в табл. 8.8.

Теперь можно последовательно определить значения величин корреМ тировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов ОрмМ нения.

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков нош мм сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Koppfjjp тировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости» По ¹¹¹ V сравниваемым объектам - нерыночные условия (цены завышены)» |]Ј водим соответствующую корректировку цен продаж 1 м² по этим <»<• там: —0,155 тыс.руб. III объект; -0,102 тыс.руб. V объект.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем ирей! нпмi»iм объектам. Корректировка отсутствует.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения иен и чины корректировки по фактору времени выбираем пару сравниваемых придир IV и V. При этом по сравниваемому объекту V берется скоррсктироилннн( цена продажи по предыдущему элементу сраинения 0,688 тысруб.:

0.688) ; 0.688 ■ 100% ■28,6%

i

> Ё

Я

ю о

Ё

о

Ы я о

о

VO

Г-го

о

cN

1Г>

00

г-

«л

«О

о

О

^ 3

^и 3 —■as

S

I э

9

я

в о S

в

6

S

ч

со

Я в

а D

S

ЧО

о

ч о в

1) О

в I о с

0)

о в ч о в

а) о в ч о в

о в ч о в

О

в

5 О

в о

в

5Г

о в

Я

о

CQ оЗ

Он

3 в sr о в

с

о я

о

Он Он

в в о в

в

о

аз

&

о

Я

аЗ

Он

В

В

0>

3 в

В О S3

rv <D Д В_1Л

3 о

в

о в

з з

о

ОнОн

S «й

а 3 вй з

4>

о в в о в 3

3 о,и3 н
^ S3 г-

3 в в о в 3

Он

3 о

В в о в

з 3

ОнЛ

³ s

вв

gg

оо

в5

3s

On Он

р и

о я о о В

Я В м

-в-

CN

В

о

4> аЗ Я В В <и в о

в

аЗ

О ccj О

° Я

2 из о

0

В в

в

в

я

F о

CD

Ч О

в

о

Он

с о

00 fc( Ч VO 00 О 2 пл

О ~* X +

S

оо | _я °

о я я

С о

^х 1

о « s ^

Я гз

ев

ч о

Он

с

ев

я

я2

ня

св ев

14 DQ

«и

Я

Сц св

то « Ю U

о

Он

М

В

V Он

Он Он

Р.. о о м U! U

>

я

Ю

О

>

&

ю

о

н и «и на Ю

О

I ю

О

12

1 ю О

1> *
я

я о

о 1

ев

S

я

§ 8

Он 5

ев О

Он

сёГ

X

О

я _Q ч ° о с

о

ON

0>

V* О

оо я

ОО tj

ОО

о\ о

о⁴ 2

о

go

о

о

00

с

о я ч о в

ш

00

о"

оо о г- я —

о с

Он

о

Он

о*

03)

о

Он щт

а

^S

Я <1>

яР

Ч Ю

оо

3я

<i> Он

00

© 3 <=>

т о

—i Я

СЛ 5Г _

О S

оо о °

" S

Он

Он

«и

о

00 Я

г- tr _ оо о о

°"9

Он

я

ш о

00 Я 00 о °

о S

3

4)

о я

о

X 3

Он

Он

0)

о я сг о я 3

Он

ев Н О S*

ев ю S Он X

,п о н ж

3 _г я

2Г» Ш св Я ^ Я ж со

(j И S S

Умей.

р ^л S * з

о

р -в* в и С

П Б.

3

m <и ^ _

О г-Н Я

оо d Ч го

оо. я д 2

О чо Я +

ев Н св

Ч,

00 Р °0 Он°

° I

ОО д оо Рн°

3|©

§

о К

го Я ° я ^ о, Ј°

к с

Он

св

я

с— О

О >•

со й ^

3

св

свЧ со 22 й J

ев X tr

о

5

Я

ев

о*

О >»

ев g сл ?0 А

ев Я

я*

X

и о

о>.

I!

яо

Й- >>

о *

4t

с- Ч СП Щ

+

се s

ГЧ

со *° w О °

о

4) О

К 1н Й

g О и оо . Я ев g о

я m vo Y

& б °

iHiM образом, за год цена продажи 1 м² данного типа недвижимости Нй28,6%. Прогнозируя рост цены по простым процентам, за пол* НИМИ т.«росла на 14,3%. Исходя из этого, проводим корректировку Р Мрмлижи1 м² по I, II и V сравниваемым объектам. Скорректирован­ными! после четвертого элемента сравнения являются основой даль-кММММЧ и«1 .ШПСИМЫХ корректировок.

Фншчм 'кне характеристики. Все сравниваемые объекты и оценивае-ЦИнАмкт являются кирпичными домами, что не требует корректиров-I М*Н продаж по использованному строительному материалу. В то же NMH ИОМбинация размеров садового участка и количества комнат в пред-|§ЖННШМ Перечне сравниваемых объектов двухвариантная: 1)12 соток 11НМИИТЫ; 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим |нг»йИ1м характеристикам можно определить, выбрав пару сравнивае-|ИПМ'Ищи. например, II и III - 0,084 тыс.руб. (0,915 - 0,831). ЩЙИМИИА корректировки по транспортной доступности определяется

•ч-' • МрййНИВаемых объектов I и II - 0,088 тыс.руб. (1,003 - 0,915). Кор-Щ|^|и »м«п цены продажи объекта I проводится вычитанием этой денеж-

■ HfUMM, i rue как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем В ИМ^нммигмогообъекта.

ММЧИМШ корректировки цен продажи,по наличию водопровода МШМИ'ИИЭ пары сравниваемых объектов III и IV - 0,054 тыс.руб. I ¹¹ N11), Корректировка цен продаж I, II и III объектов является !|ФМ11*1и .н<>11, так как на оцениваемом объекте имеется водопровод. ЦЩЪ проведены корректировки по всем рассматриваемым физичес-| «неристикам, что позволяет определить итоговое значение скор-lIMpMMiiMMuчцен продаж 1 м² общей площади.

ПИ Мршиэтивлонному примеру скорректированная цена продажи 1 м² Щ 1МНМЦМДИ дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 тыс. руб. тЛЛ рмивчная стоимость оцениваемой дачи составит 58,14 тыс.руб.

•♦t Hi ммме*и мненияскорректированных цен продаж сравниваемых |#Hi| | И§Шем примере совпали (табл. 8.8). Однако такое совпадение КИП*ММ Обязательным, и, более того, возможны случаи, когда по всем fflMHHiMi.iMобъектам скорректированные цены различаются. В этой jttt Ф «рму/жруется следующее правило выбора значения скорректиро-

|ИЙ ним i.i продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемо- ММннп яыбирйемся итоговая скорректированная цена продажи сравни-Щ tWwHniti (либо объектов), по которому минимально либо абсолют- доннам***? МйЧвние корректировок, либо количество корректировок. |ЙН1» приминисформулировано исходя из теоретической предпосылки Мяммн hi in-иi.i продажи объектВ| сходного по всем рассматриваемым рм» | и»'им. рыночной стоимости оцениваемого объекта.

И••••• и применения КОррелЯЦИОННОГО мнили ni. КОррг пяцпонио-pel -

И1минм11 ипиип может быть предегммлен двумя методами! методом

парной корреляции и методом множественной корреляции (многофактор* ным анализом).

Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы коррс ляционной зависимости между результативным показателем (ценой) И одним из анализируемых факторных признаков (характеристикой). Пр| этом обычно предполагается условное равенство всех прочих характер., стик в сравниваемых объектах, а результативный показатель есть функ­ция от значения анализируемой ценообразующей характеристики анало гичных объектов.

У=/(х).

По общему направлению корреляционная связь может быть прямо! или обратной. При прямой связи увеличение факторного признака npH<i водит к повышению результативного, и наоборот, если при повышении факторного признака результативный уменьшается, это говорит о на ни чии обратной связи. Одним из главных статистических показателей, ЗНВЁ при котором указывает направление корреляционной связи, является Kite эффициент корреляции (знак «+» говорит о наличии прямой связи, «-#1 об обратной). Коэффициент корреляции является мерой тесноты пнин между ценой и анализируемой характеристикой.

Например, для определения степени тесноты парной линейной ИМИ*! симости применяется линейный коэффициент корреляции (г).

Линейный коэффициент корреляции рассчитывается следующим обрй«] зом:

________ (2ху -\/п -2х2у)

$[1х² -\/п (2х)² ][2у² -1 /п(1у)² ] 'шп№ i

Линейный коэффициент корреляции изменяется в пределах от I Л$ + 1. Чем ближе его значение по модулю к 1, тем теснее связь. В силу Т0М| что сравниваемые объекты имеют, как правило, несколько ценообрачумм-щих характеристик, линейный коэффициент корреляции может испоЛЬ'НМ виться для выделения какой-либо одной из них, оказывающей макоимйЛМ ное влияние на формирование цен выбранных объектов-аналогов.

Кроме коэффициента корреляции в корреляционно-регрессионном анализе используются и другие статистические показатели: среднокййД* ратпческое отклонение, среднеквадратическая ошибка, коэффициеш »нм риации, достоверность и т.д.

Одним из важнейших этапов корреляционного анализа являете и и бор уравнения регрессии. Выбор уравнения регрессии, с помощью кит рого производится расчет стоимости оцениваемого объекта* осуществи* ется на основе значений коэффициентов корреляции и (или) доотоВ(т^,м НЯ ти каждого анализируемого вида регрессионного уравнения. При онм могут быть использованы следующие основные виды корреляционно!! зависимости (уравнений регрессии)

I) линейная: У = А₀ +А_Х X; i IВТепенная: У=А₀ (Х)^А1 \ Щ) показательная: У=А₀ (А _{ )^x ; Н» киидратическая: У=А₀ +А_{ Х + А₂ (X)² ; Л) гиперболическая: У = А₀ + А_х 1 /Х.

Оценка меры достоверности анализируемого уравнения регрессии.

\ Уненкп меры достоверности (D) анализируемого уравнения регрессии Ррни ни и|и I ея с помощью процентного соотношения среднеквадратичес-М ншнбки уравнения (Se) и математического ожидания по результатив-

ЦиМр Признаку (У).

D = (Se /У) • 100.

I 'рад не к иидратическая ошибка рассчитывается по формуле

₀ о г~ ^(Ую ~~ У{ расчетное)

J^f —й—'

-фактическое значение цены 1-го объекта-аналога;

* I (В ийнш расчетное значение цены 1 -го объекта-аналога по выбранному урав­нению регрессии;

· количество объектов в выборке; ,

· число параметров уравнения регрессии (A_Q ...A_n ).

N елуЦае* ВОЛИ максимальное значение D не превышает 15%, анализи-|Мне уравнение регрессии достаточно корректно отображает корреля-Н н у К1 СВЯЗЬ и может быть использовано для расчета стоимости оцени-

pttfNft недвижимости.

тнмифакторный анализ предполагает выявление наличия и формы Рррвияционной зависимости между результативным показателем и не-

С

рМММИ факторными признаками (параметрами): У — JyX^, Ху Ху ^_я )' При мимо и не многофакторного анализа для расчета стоимости оцени-JpFP ибЪСКТВ дает более точные результаты по сравнению с парной Ирр*"«ими! И «и» и ому в большинстве случаев является более приоритет-N ШМ -KB метод парной корреляции в оценке недвижимости приме-Р I ииними »м для расчета отдельных поправок, а метод множественной Ирр»' "ниш im шпане г рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости рЖ^,м Например, в многофакторном анализе для расчета стоимости ЛКНИяеМОГО Объекта может быть использована линейная регрессия вида:

Co'A₀ +A_t МШШ '"+^А *^Х <* w«*^< * I ишмипъ оцениваемого объекта; основные ценообризующио характеристики сравниваемых объектов; ii * ¹ Коэффициенты регрессии.

Рассмотрим применение корреляционно-регрессионного анализа дли расчета стоимости оцениваемой недвижимости методом парной коррс пи ции на следующем примере.

Пример. Необходимо оценить стоимость 1 сотки загородного земель» иого участка, расположенного в 85 км от города, используя информацию о продажах аналогичных земельных участков (табл. 8.9). При этом пред* полагается условное равенство всех прочих (кроме отдаленности ОТ города) ценообразующих характеристик сравниваемых объектов.

Таблица Н Ґ

Для расчета необходимых статистических показателей, а также ко м|м фициентов регрессии можно использовать калькулятор или компьютер, имеющий стандартную программу статистических расчетов. Результшм расчетов по 5 видам регрессионной модели показаны в табл. 8.9 и к ю

11И Полученным результатам можно судить о возможности использо-ррне каждого анализируемого вида регрессионной модели для расчета РИМ»и I и оцениваемого объекта. Наименьшее значение достоверности Ш Максимальная близость по модулю коэффициента корреляции к ррИланч1ьстиует о корректности применения именно полиномиальной |#0нн й следовательно, и наиболее высокой точности расчета стоимос-РН^ИНииомого объекта. Знак «-» при коэффициенте корреляции указы-Щ Иа Наличие обратной корреляционной связи между расстоянием от |ШнМм И Ценой на земельные участки.

ВСЮ

hi И)

4(Ю

нin

JIM)

НИ)

II

I НШМОСТЬ одной сотки оцениваемого земельного участка, рассчитан-Щ Mi ieHOae полиномиальной регрессионной модели, равна 80,53 у.е. И и рИС. 8.2 представлена графическая интерпретация вышерассмот-ЙВНИМ* ВИДОВ регрессионных моделей.

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 Расстояние до города, км

.................. Степенная модель (ряд I)

Рчмкна • jp* ^м "

■4,?М \х ♦497,78 ШЛНп(х)* 1277.9

Таблица Н Ю

--------- Линейная модель (ряд 1)

--------- • Логарифмическая модель (ряд 1)

^' и urn mi

pHMMfa*' 9,4823х+в19,17

N liUUtl

.--------- Экспоненциальная модель (ряд 1)

—— Полиномиальная модель (ряд 1)

Mih н,2, Зависимость цены продажи земельных участков от расстояния до города

Затратный наджод ■■. к оценке недвижимости

Общая характеристика затратного подхода, Методы расчета восОНЩ шнштельной стоимости. Расчет стоимости строительства. ОпредШЩ пие износа объекта недвижимости

□ 9.1, Общая характеристика затратного подхода

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

·оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного уЧйИ! ка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, нсоОх<|Д|| мых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

·учет износа (обесценения)¹ оцениваемых улучшений в период ЭКСП и v и тации под воздействием различных факторов;

•принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - ДОС! точно детальная оценка затрат на строительство идентичного (липши им ного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объектщ

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ИИ1 тора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем коррсктирмн*1| восстановительной стоимости на износ с последующим увеличениям Httf лученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный ПОДХОД 1 оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как ДОЛГИЙ инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы а иедер!

¹ Обесценение - стоимостное выражение изнооа, измеряемого в процентая

В Воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая РРТ| не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это каса-

||р#ЯСДа всего объектов доходной недвижимости.

Мвид о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта дела-

МИ мщиком после тщательного сравнительного анализа результатов

IftHOMy из использованных подходов, учитывая специфику и приорн-^{1 1} '« Того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наи~

С

ЯИЩЧНЫ и приемлемы в каждом конкретном случае, применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и един-РНИ Inтможно в следующих случаях.

i Kin дц оцениваются новые тли недавн© построенные объекты,

♦HIM случае стоимость строительства таких объектов (с учетом Прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стои-Ш№гИ,

М аДучве, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффектов-ИМИин. юиаиия земельного участка.

ИкиПм||в_Р эффективное использование земельного участка представ­ший использование незанятого земельного участка или земельного ♦ М е улучшениями, которое является физически возможно, юриди-(П МИруутимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечива-Иуиение максимально возможного дохода'.

¹ 1рИМ Шоди мыс экспертом расчеты по возможно более эффективному МИиааиИЮ (относительно текущего) во многих случаях позволяют ¹ И И lli инип'1 -иционную привлекательность оцениваемого имуществен-| МИДе кое ^в глазах потенциального инвестора. I Мн|дм необходимо технико-экономическое обоснование нового стре-

•Н4МНМ. .₄ ,j,

^la оценки объектов незавершенного строительства.

il'ta оценки в целях выделении объектов налогообложения (здание,

|И#* и hi hi у частой).

Е

! •« оценки в целях страхования. Дна Переоценки основных фондов предприятий² . I В Мучае если ощущается недостаток информации дли использования

Мидкодом и оценке. Пимены** методы оценки стоимости недвижимости на основе затрат-\fftHHHMHотражены на рис. 9.1

|4аенн Международным стандартам оценки (МСО) 1-4. м., 1995. М^шенаа основных фондов предприятий является частным случаем оценоч-I ми» и, in и да из трех составляющих стоимости по затратному подходу, расчету |f мишки Полная носстановительнвя стоимость(ПВС). Расчет полной восста-i нмИ» Mmмостипроизводится преимущественно методами сравнительной еди-И нищем 2),

Имнншовительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объек-II* жмФпмоотирассчитывается в текущих ценах как нового (без учета ШНИИМОГО) износа и соотнесенная к дате оценки. [ Щш МОЖСТ быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или ЦИМ1Н ш смещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует оп-|Й#Ммп| о обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, (МНМНйИ И качества собранной информации об объекте оценки, его РИИИйЖИХ характеристик и т.д.

I i ними!* и» воспроизводства - затраты на строительство в текущих це-Т| МИЙитВИТельную дату оценки точной копии оцениваемого здания, ММ У и Такие же строительные материалы, стандарты и проект. I •иимиг 11» замещения - затраты на строительство в текущих ценах на N им If п i.iiv 10 дату оценки объекта одинаковой полезности с использо-ИН»м Переменных материалов, стандартов, проектов и архитектурных

предпочтительным является расчет стоимости «воспроизвод-р, мш и ни.к у в противном случае определяются затраты на строитель-! т«ншм, отличающегося от оцениваемого по многим характеристи-| При tfOM оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит 4н »уо активный характер.

М рисчета стоимости «замещения» является обоснованным, если ММмммм! и о здания имеются признаки функционального износа, что if коммерческую привлекательность для потенциального покупа­ли ЯОССТЯНОВИтельнаи стоимость (ПВС) - восстановительная стои-I Ммн мн и I ч фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для IJMtt ifti м и уп ищи и активов, и отражаемая в балансовой стоимости (боль-ШЦт\ш щи упш.на для активной части основных фондов). М »н ниц* определения восстановительной стоимости лежит расчет зат-I НШнММЫХ СО строительством объекта и сдачей его заказчику, В за-И( ОТ Порядка учета этих затрат в себестоимости строительства ими! и им up м mii. прямые и косвенные затраты.

mtww uim/hmihi затраты, непосредственно связанные со строитель-

ИМИ ж t" 'мчи. 'in грпг, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых ими рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных | РЙ 1I -Jfto/ /, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ v » прим Iгы урн и 11 рои Iпи.» I ни от4 декабря I99S г.

92. Методы расчета

К ним относятся:

· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

· заработная плата рабочих;

⁹ стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерны^

сетей;

· стоимость коммунальных услуг;

· стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к

ительству:

· стоимость инвестиций в землю;

· гонорары проектно-сметным организациям;

· маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затри im, К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы - денежные средства, необходимые для сочдшии

общих условий строительного производства, его организации и обслущ вания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский ДОХ§ представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанным | реализацией строительного проекта.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета суши ствует несколько способов определения восстановительной стоимости!

· метод сравнительной единицы;

· метод разбивки по компонентам;

· метод количественного обследования.

Далее рассмотрим методы расчета восстановительной сто и мои и Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости стриН* тельства сравнительной единицы (1 м, 1 м) аналогичного здания < itwi имость сравнительной единицы аналога должна быть скорректировал на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, обор] на н не, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скоррек i Нщ ванная стоимость единицы сравнения умножается на количество едини сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обМЧК используются различные справочные и нормативные материалы (v l И 'И УПВСия*Д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта подин * мости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стой мое 11. I типичного сооружения.

С=С1м-5КККК-К К ,(9.1)

оопнмвпзндс^{4 7}

| юнмость оцениваемого объекта; Ґ т* i i оимоегь1 м типичного сооружения на базовую дату;

■ Площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); и и >ффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площа-ДН объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строи-11*111.11011 площади (К_п = 1,1- 1,2)';

I Коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым Объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта

К- ■ 0;

Ни кЬфициент, учитывающий местоположение объекта; I ■»»• к|)фициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-мон-

■ н hii.i х работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); I |1Иффициент, учитывающий НДС (%).

НйШНЫМ этапом при использовании этого метода является выбор ЙИММ» i • объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

jMHHiue функциональное назначение; I Ими ми 1 1. физических характеристик (класс конструктивных систем); §1ИИИ>Т11ВИМЫЙ хронологический возраст сравниваемых объектов; JlpVfM Мрактеристики.

Нмишльку в большинстве случаев базой для сравнения является сто-Нь мрйииитсльной единицы не идентичного объекта, а близкого ана-i ♦ и |нм считанная по методу сравнительной единицы стоимость объек-|Й1ЖИм» и i юимостью замещения.

НмфмрМЩионной базой для приведенной методики расчета может 1|#нн * жимшртальиое издание консалтинговой компании «КО-ИН-Щщ Ицдскец цен в строительстве» (межрегиональный информации ЦНЛЛИТИЧОСКИЙ бюллетень, из которого можно получить информа-iHHHi -miu'текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строи-|НН мни ^{1 1 1} иые работы, материалы, конструкции, технологическое рМИ|миинн по всем регионам России).

^зд ^т

1 ^V J'^C J

1

здания в

ham рмбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что |М>" м< НСОГО Здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдель-У11И 1ИТ#ЛЬЙЫх компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Й1МНР1Ч1 КижДОГО компонента получают исходя из суммы прямых и кос» рЦ! и I |Ж Г, необходимых для устройства единицы объема по формуле

Н'

делом;

К„,(9.2)

Мнимость строительства Ни it им /«го компонента; • мини п.единицыобъема; (Н'нгн« i «и•им деленных компонентов здания;

1н |ффнниенТ| учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым НпйекТем и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта

Ь) уйи н.шнi i.CH ино1цнд|., расочитанная исходя из замеров по внутреннему •мним,и то время как строительная площадь рассчитывается исходя из ■ *н(. hi нем у периметру объекта*

Существует несколько вариантов использования метода разбивки IIj компонентам:

· субподряд;

· разбивка по профилю работ; ° выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик или мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения члим строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и осимилм на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, шту|Г туров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных сл и мим сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти ОЦ0М ки суммируются.

Метод количественного обследования основан на детальных К0ЛИММ ственном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных КОММ" нентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчет прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, 1 N составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования - база для использования ИМЯ шеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она даст НИИ* более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является нни* более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь vi1v6 ленную теоретическую подготовку и значительный практический омы i

Z □ 9.3. Расчет стоимости строитель?!им

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется ислиН! ной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость с 4*4 тельства, как правило, определяется на стадии предпроектных проряПИ! ток (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумм! денежных средств, необходимых для его осуществления в соотвегс i мин I проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера к л ни мм» м ных вложений, финансирования строительства, а также формирмийНЦ] свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства:

•проект и рабочая документация;

•действующие сметные (| гом числе ресурсные) нормативы, а пмчм отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

I hHIhiii.im.icотносящиеся к соответствующей стройке решения цент-Шнмн ♦ | И других органов государственного управления.

( (Ыи фТвутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-1р4рм»|ЦИ0ННОЙ базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуаль- , **» itiNhic нормы.

ШМИИЯЯ стоимость строительства включает следующие элементы: I црритсльные работы;

*раООТМ ПО монтажу оборудования (монтажные работы);

• ни I ы на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и ин-

IHttlpll

Iмрмчне затраты.

MfM Определения сметной стоимости строительства составляется смет-|1 ДМумеИТация, состоящая из локальных смет и локальных сметных |tyM ни, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расче­рти ИЧДельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости стро (МйИаа, сводок затрат и других документов.

$н*Н чьнме сметы - первичные сметные документы, которые составля­ла не о п^вЛЬНые виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а так-| Ни ибщеПЛОЩайочным работам на основе разработанной рабочей до-РрМеионмт

MfllMW/w* сметы аккумулируют данные локальных смет и позво-|И формировать сводные (договорные) цены на строительную про-(It I НИМ

• аиииме вметные расчеты стоимости строительства составляются на ней нПьектНЫХ смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и

f м ц j и 1 12 глав;

I II (Нин miмин л территории строительства; 1| м* ммамые объекты строительства; 1) иРьеК 'гы Подсобного и обслуживающего назначения;

II мОмч« млтранспортного хозяйства и связи;
||« • • »тч илэнергетического хозяйства;

■I Наружные сети и сооружения;

|) Лнашуотройство территории строительства;

|| а|а *М1Ч1ммс здания и сооружения;

N Мрмчне работы и затраты;

Hi)» и |ИНИС структуры дирекции (технический надзор); I * I подготовка эксплуатационных кадров; и§| Нрмин нмло и изыскательские работы.

W'■/ НШШМНО информационной баш в системе ценообразования и смет- Шцщнромним е строительстве включает строительные нормы, пра-

I (НЯНЬ 4 СииП) и другие сметные нормативные документы. Главное Циимммм* сметных норм состоит в определении нормативного количе-

^ и * vjm мм, требующихся для выполнения определенного вида работ, N1 §ммствие, их стоимостных показателей.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ (ОБЩЕРЕСПУБЛИКАНСКИЙ) УРОВЕНЬ

Государственные федеральные сметные нормативы, вводимые в действие Госстроем России

ИМШЫя i мш ныв нормативы

Сметные нормативы, выраженные в процентах,

шифр 5

Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормат! ную (нормативно-информационную) базу системы ценообразовании сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признана структуре, времени опубликования и степени укрупнения (рис. 9. 2).

Ж

1ШЫИ t'M*1! -

ШШ и цены

|#*Н VI" Will

¹ И§».унн>и,

Ж

Элементные сметные нормы

и расценки на виды работ

ж

Ж

Ж

Укрупненные сметные нормативы

Ж

Укрупненные сметные норма­тивы и показате­ли на здания и виды работ

Ж

Свободные (рыночные) и регулируе­мые цены и тарифы на продукцию производст­венно-тех­нического назначения и услуги

■ питым

Щ [Именин

Федеральный

В ценах 1969 г. (УПСС, УПВС]

Элементные

Сборник сметных норм и расценок на строительные работы, шифр 2

Нормативы нак­ладных расходов по видам строи­тельных и монтаж­ных работ, шифр 5

Укрупненные показатели базис­ной стоимости строительства (УПБС), шифр 6

Укрупненные показатели базис­ной стоимости по видам работ (УПБС BP), ШИфр 7

Общие положе­ния ПО примене­нию сметных норм И расценок ни строительные

работы,

шифр 2

I

ШЯЯ) мае тми

ЩЛ И И«м» fJ'V'¹

'И Но-ми ДЛЯ вн.. 1Ий

Инейишо

Ъвинюияи

Сборники показа­телей стоимости на виды работ (ПВР), шифр 7

Сборники ресур­сных сметных Норм (PCH) I » и I монтажные И специальные строительные ра­боты, шифр 3

ШШ имя тми

ее iHHtiMi I

Сборник сметных норм дополнитель­ных затрат при производстве стро­ительно-монтаж­ных работ в зимнее время, шифр 5

Укрупненные ресурсные норма­тивы (УРН) И ук­рупненные показа­тели ресурсов

(УПР) ПОотдельным

видам строительства, шифр 8

ОбЩИв ПОЛОже-ИИЯ ПО Примене­нию сборника РСН на монтаж­ные И Специаль­ны § работы,

шифр 3

Сборник сметных

норм затрат на строительство временных зданий и сооружений, шифр 5

Сборники расце­нок на МОНтаж Оборудования

\ ОВЦИО положе­нии ПО примене­нии» ряоЦОНОК ил оборудование

Сборники

омвтных норм и расценок HI римомтно»

| l|l<ll1l<i|||.||I.IO

работы

Укрупненные показатели стои­мости строитель­ства (УПСС); укрупненные смет­ные нормы (УСН) на здания, сооруже­ния и виды работ;

прейскуранты на строительство зданий и сооруже­ний (ПРЗС), укрупненные расценки (УК),

шифре

а 1 < метно-нормат ценообразованияi

пинай (информационная) база системы f нормирования в строительстве

В ценах 1984 г. (СниП-84, 4.41

Отраслевой

Укрупненные!

Региональный

В ценах 1991 г. (СП81 -01-94)

Собственная нормативная

база пользователей

Рис. 9.2. Классификация сметных нормативов по структуре^ времени опубликования и степени укрупнения

Более детальная классификация сметных нормативов по первому! третьему признакам представлена на рис. 9.3, 9С4, 9.5.

Методы определения полных затрат при составлении смет. < ми! (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными МНЯ дами в зависимости от договорных условий и общей экономической Н§ туации.

При составлении сметной документации следует использониi1<«ме| но-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную и 'Нищ ствие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем Госстроем I 'otijf однако практикующими оценщиками также используется и сметни матинная (нормативно-информационная) база 1984 г., привлекятельиС использования которой вызвана наиболее детальной разработкой

СТОИМОСТЬ Строительства В ОМСТНОЙ документации инвестора efiEjj;

приводить в двух уровнях ЦвН\

Укрупненные нор­мативы накладных

расходов по основным видам

Общеотраслевой

норматив сметной прибыли, шифр 5

Нормы заготови-тельно-скл адских расходов, шифр 5

Другие нормативы, ШИфр 5

строительства,
______ шифр 5

ФИРМЕННЫЕ СМЕТНЫЕ НОРМАТИВЫ (ФСН)

IE

IE

Индивидуальные ресурсные норма­тивы на отдельные виды работ, учи­тывающие реаль­ные условия дея­тельности кон­кретного испол­нителя работ, ФСН, шифры 2-4

Свободные (рыночные) и регулируе­мые цены и тарифы на продукцию производст­венно-тех­нического назначения и услуги

IE

Укрупненные ресурсные нор­мативы (УРН) и укрупненные

показатели ресурсов (УПР), учитывающие реальные усло­вия деятельности конкретного

исполнителя работ, шифр 9

ИЩ| Сметно-нормативная (информационная) база системы Ценообразования и сметного нормирования в строительстве

| Лмм» ним (постоянном) уровне - на основе действующих на момент ffeltbMи сметных норм и цен;

IШ Ґ к \чф'м ИЛИ прогнозном уровне - на основе цен, сложившихся ко j§MH (Nи I. ишемиисмет или прогнозируемых к периоду осуществления

||iI ни,

jdопределения стоимости строительства на различных стадиях ин-ННИМННП1 о процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня цен,

IIШМН'НЬЭОВЯТЬ систему текущих и прогнозных индексов, дифферен-
РММНУШ но элементам технологической структуры капитальных вло-
Ц|й N Нв у|н»иню укрупнения строительной продукции. Указанные ин-
Щ МинрмбНО изложены в Методических рекомендациях, утвержден-

ни» I. мнм Гооотроя России от 31 мая 1993 г. № 12-133). Мм «мм расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и MMNMfeft Нй альтернативной основе могут применяться следующие

щЫ ряшетв эатр<| < I i ими;

I «ilM« • ИНДСКСНЫЙ;

ни но*индсксный;

ФМ* МП КОМПеНСВЦИОННЫЙ;

|е банка данных о стоимости ранее построенных или запро-ift объектов-аналогов. ИМ подробнее данные методы. Ширин •<» метод расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах pe­tti Н ММеншв ».нрат), ведется исходя из потребности в материалах, JHtiti щнн I рукциях (в том числе вспомогательных, применяемых в Ш Нрммтодствв работ), а также данных о расстояниях и способах MiMH ми Место строительства, расходе энергоносителей на техно-р^кМй пени, времени эксплуатации строи тельных машин и их соста-iiu I руда рабочих»

_шлттш . _ш _............................ ,................................................... 221

Свободные (рыночные) и регулируемые цены и тарифы на продукцию производственно-технического назначения

¹ Подрядчик строительная организация, нанятая инвестором для им ми мним

СТроИ Jem. но моиТПЖИЫК риООГ,

Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и прим*! няется в соответствии с положениями, изложенными в Методическим \щ комендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября IW4I №БФ-926/12).

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете сметной стой miчиж ресурсным методом.

1. Строительно-монтажные работы

1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций \ЩЩ считывается в соответствии с расходом по проектной документмММ|У нормативными материалами и на основе данных предприятий он Щ вой торговли соответствующего региона на дату оценки

2. Заработная плата основных рабочих - рассчитывается обьРИНШ процентном отношении к стоимости строительных материалов с \*щ том среднестатистических данных по строительству аналш пчЩ объектов в данном регионе

3. Эксплуатационные затраты - стоимость коммунальных услуг, м»щ плуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов И ц

4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооруя ний и инженерных сетей

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ

1.5.Накладные расходы

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строители) монтажных работ)

2. Стоимость инженерного оборудования

3. Косвенные затраты инвестора

1. Инвестиции в землю

2. Оплата услуг проектно-сметных организаций

3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты

4. Текущие расходы в период между окончанием с i рои к шын ми I

1.6.Прибыль подрядчика¹

I мрин» индексный метод - это сочетание ресурсного метода с систе-ittft ИВ на ресурсы, используемые в строительстве. Ни » -*ш стоимости (цен, затрат)-относительные показатели, определяе-нтношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базо-fWMMm mux показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. • 1 1 МШШеотва возможных разновидностей данного метода рекомен-Р В Применению метод определения сметной стоимости строитель-Hi Пи*е показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в МВВ I митрой России от 4 июня 1993 г. № 12-146.

индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из ба-ш Ґ vpnHHB Цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Прин-I ЙИМММоииния данного метода приведены в Методических рекоменда-

Нверлсденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133. Нинрнмрр, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базисном \ IMMI 1991 г., К текущему уровню 1999 г. производится следующим

I М^и 91 I КМ^М 99 + ЗП^М 91 • К "99 + ЭМ и М"91 • КЭМ и М"99 ,

зп

| прямые затраты, приведенные к текущему уровню 1999 г.;

материалы в ценах 1991 г.; <- Индекс пересчета для материалов к текущему уровню 1999 г.;

■hiработная плата в ценах 1991 г.; I ИИДекс пересчета заработной платы к уровню 1999 г.; М и М | эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;

* ИНДекс Пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 1999 г.

Л§ш ни imimiikанионный метод - суммирование стоимости, исчислен-| Йя пп ном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополни-■ И* litpBTi связанных с изменением цен и тарифов на используемые IfM В Процессе строительства.

Рвий ^идиМОучитывать, что до наступления стабилизации экономи-ИМФни | in у и пп и и формирования соответствующих рыночных струк-

?

щ НянАолее приоритетными методами расчета сметной стоимости |М |нч у|и шлии ресурсно-индексный. В практической деятель™ JMh партии большей популярностью пользуется базисно-индексный щ pBi*¹ !. m сметной стоимости.

1 1 9.4. Определение износа
объекта недвижимости ^ •

HiiIh^ мрмктериэус тся уменьшением полезности объекта недвижимо-I мн|реЙитш1ьок°И прпнлекательностн с точки зрения потенциаль-

ЙМ|и = три и выражается В снижении СО временем стоимости (обесце­

нении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие кож ■\*щ тивную надежность зданий и сооружений, а также их функционаЛйИщ соответствие текущему и тем более будущему использованию, связинн! с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижим ицв в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обуеимеГ ленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на ОНШ деленное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражение^ износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта НелвЯ жимости, выделяют следующие виды износа: физический, функционмтЦ ный и внешний (рис. 9.6).

Инмичсская жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в те-РИирого объект приносит доход. В этот период проводимые улуч-■ ЙИИСН Г вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта 1|ЧИКйеТ0Я| когда эксплуатация объекта не может принести доход, обо-ЦМнни соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в дан-рИ Менте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже |Ммм ККЛНД в стоимость объекта вследствие его общего износа. Чфимнмимйвозраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологичес-■рмртчи здания с учетом его технического состояния и сложивших-Щ JPM V Оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оце-IPtOH о объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания рМинмми возраст может отличаться от хронологического возраста в ШУМ ИЛИ меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуа-III * мнимэффективный возраст, как правило, равен хронологическому. ИНМШмИся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период вре-ММ ПИI моценки до окончания его экономической жизни (рис. 9.7). ■ЙЬМНнмность определения таких показателей, как срок экономиче-I ♦•• him и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно вы-pR Минификвции и немалого практического опыта.

Снос объекта

Риг. V.7. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

И ним а ОЦеноЧИОЙ практике необходимо отличать по смыслу от нодоб-

Рис. 9.6. Классификация износа объектов недвижимости

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимы!

и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически Вов можно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты ИМ vnf ранение того или иного вида износа способствуют повышению стой МИ ти объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный и ищ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ И1 ставляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рьннноМЯ ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени ииии объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие показатель.

Физическая ЖИЗНЬ здания (ФЖ) - период жеилултацпн здании, и м-41

ние которого состояние несущих конструктивных элементов здании и «и и ветствует определенным критериям (конструктивная надежностЬ| Ф^и ческая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта шммммвк ется при строительстве и зависит от группы капитальности вдаиищ

Физическая ЖИЗНЬ заканчивается, когда объект сносится

Хронологический возраст (ХВ) период времени, прошедший СИ

ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки,

■ •Иьакта

HlflfMf мцию

Физическая жизнь здания

Экономическая жизнь здания

Дата оценки

Хронологический возраст

Эффективный возраст

Оставшаяся экономическая жизнь здания

I

Таблица 9.1

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· нормативный (для жилых зданий);

· стоимостный;

· метод срока жизни. Нормативный метод расчета физического износа предполагает испоим

зование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведбВ ственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила ОЦОИВ физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного коми, тета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях общ­ефизического износа жилых зданий при технической инвентаризации. млУ нировании капитального ремонта жилищного фонда независимо и его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа i »»i личных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле

:100,

1

где F,

п

· физический износ здания, %;

· физический износ /-го конструктивного элемента, %;

· коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости МП * »»$§§ структивного элемента в общей восстановительной стоимости ЗДЯНИЛ

-количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, ЭЛВМ* И тов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процешш обычно принимают по укрупненным показателям восстановитсяыi»»и $Ш и мости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а ДПВ Щщ струкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показвтВД¹ и по их сметной стоимости.

Условный пример расчета физического износа нормативным Mti i flJ приведен в табл. 9.1.

Описанная методика применяется исключительно в отечествам Практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следЛ щие недостатки:

·по причине своей «нормативности» она изначально не может уЧ(№н нетипичные условия эксплуатации объекта;

·трудоемкость применения по причине необходимой детализации мя с тру к тинных элементов здания;

⁹ невозможность измерения функционального и внешнего иними. ⁹ субъективность удельного взвешивания конструктивных ним.мм»# Воснове стоимостного метода определения физического инимин» фи| физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением см мости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устрани и ищи повреждения конструкций,элемента, системы или здания в inмим и ц| восстановительной стоимости

I ♦I* *М оимое I ного метода определения физического износа заключа-II ИИределении затрат на воссоздание элементов здания. рЦМЯММЙ пример расчета физического износа стоимостным методом ЦЖЯМН! и пит⁽ ).2.

Таблица 9.2

ДямммМ метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в IM В и» "ни Iпом выражении. Поскольку расчет обесценения произ-РИ ИВ ним ми-разумных фактических затрат на доведение изношен-ЯИямрм I ои до «практически нового состояния», результат по данному 1йУ мн ф но считать достаточно точным. Недостатки метода — обяза-■Bi 4Р1ИИНыммми точность расчета затрат на проведение ремонта из-ШВИММ» Мвмеитов здания.

иив физического износа зданий методом срока жизни. Показа-Нмнмйпм м о износа, эффективного возраста и срока экономической *«*» мммннюя в определенном соотношении^ которое можно выразить

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком ж и з-мм - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонен-• ••и, определяются разницей между восстановительной стоимостью и ве­личиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологи-НВ4К0ГО возраста и срока физической жизни этих элементов (табл. 9.4).

(9.4)

И = (ЭВ : ФЖ) • 100 = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] • 100,

где И - износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического

состояния элементов или здания в целом; ФЖ - типичный срок физической жизни; ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов зда| ния с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использо­вать упрощенную формулу

(9.5)

И = (ХВ : ФЖ) • 100,

где И - износ, %;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Применение формулы 9.5 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных про» даж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в фор* муле 9.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания I целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

Устранимый физический износ в денежном выражении определен как МЛ'ОИмость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до I о« гоииия, «эквивалентного» первоначальному (табл. 9.3).

Таблица 9.3

Стоимость, у.е.

Определение обесценивания, вызванного устранимым физическим износом

3200 4300 2700 10200

Наименование работ

I't'MOHT участка протекающей кровли Ремонт водопроводной сети Ми v I ренняя покраска и отделка

(Шеоценение, вызванное устранимым физическим износом

Таблица 9.4

Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом

компонентов с коротким сроком жизни

(9.6)

где И ВС

О = ВС • (И : 100),

износ, %;

восстановительная стоимость.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустря нимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущме».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок ЖИМ ни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Дол 1 оживу щие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жим ни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т, д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникав ет вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания спи жена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственниц ку необходимо будет произвести «ранееотложенный ремонт», чтобы§оо* становить нормальные эксплуатационные характеристики сооружении (текущий ремонт внутренних помещений! восстановление учаоткои про текиющей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы воссти опиливаются до «практически нового» состояния.

Vi* I р и и им i.i й физический износ элементов с долгим сроком жизни опре­деляется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому фмжческому износу элементов с коротким сроком жизни (табл. 9.4).

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рас-• ••• • •.и»пегея как разница между восстановительной стоимостью всего зда­ния н суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соот-Имнм миг хронологического возриста и срока физической жизни здания 0*Ал, 1.3).

Таблица 9.5

Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом «долгоживущих элементов»

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оценивае­мом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструк тивного решения современным стандартам, включая различное оборудо вание, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответ­ствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необ­ ходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуе* тации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

*недостатки, требующие добавления элементов;

•недостатки, требующие замены или модернизации элементов; ⁹ сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления Элсменюн, ЭЛСМСНты здания и Обо*

рудования, которых нет в существующем окружении и без которым оно н| может соотмстст»<>нать современным эксплуатационным стандартам. Из*

ia ОЧет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих эле­ ментов, включая их монтаж.

^Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - почи­ним, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют СО-ир»»мгм 1 1 ым стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное обо-i и мои те). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существу-НММ1И Элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата мни pun in mi, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость мим I и ли новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается |ВИ Цоимость демонтированных материалов и оборудования при использо­вании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых В наСТОВЩее время неадекватно современным требованиям рыночных с та 11

S

PTOBi Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется * ТВИршая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений* МИНУС физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидаци-••мам отоимость демонтированных элементов. Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собствен* ИНК дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения « • •« Собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные С |йЧ1»м зрения типичного пользователя. К ним можно отнести переплани­ровку Полезной площади помещений под конкретное использование, обус-Вовненное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый Ф ункциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стой» Мои м« • tia грат на приведение измененных элементов к их первоначально*

МУ • не ГОшшю.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рым Id недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как !Но• меи I пующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки 1реиия типичного пользователя.

N «мил. 9.6 приводится пример расчета функционального устранимо-(о нитей,

Таблица 9.6

(У.е.)

lUpMiM ни необходимый ремонт и отделку помещений под Ирюшммт немое использование

(« ♦ (тип ни модернизацию: И»iii'iMMii кондиционирования

yjl'i:.......................................... .......................................................... Щ

жижи.» на дополнение отсутствующих элементов:

11 •IмимикаОХраИНОЙ СИСТемы видео наблюдения
i\ ■ - -- ■ ■ ■ ■

^|мнмм1 п. уе»ранимого функционального износа всего

Ml

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объем­но-планировочными и/или конструктивными характеристиками оценива­емых зданий относительно современных стандартов строительства. При­знаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостат­ков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему на­значению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого фун­кционального износа может определяться двумя способами:

•капитализацией потерь в арендной плате;

•капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арен дных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро­ванные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен* ного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зда нием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответ­ственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, при*! ходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного оо« татка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводи* мом ниже примере указанная процедура считается выполненной в про­цессе предварительных расчетов (табл. 9.7).

Таблица 9.7

Определение обесценения, вызванного неустранимым функцйонвлм ным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации! потерь в арендной плате!

""Расчет неустранимого функционального износа методом капитализа­ции избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержа­нии щлния в хорошем состоянии, может быть произведен подобным об-рйюм. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функ* им» ma т.ного износа зданий, отличающихся нестандартными архитектур­ными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопос-

E

IBmm с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие • Величины эксплуатационных затрат.

Пиеиший (экономический) износ - обесценение объекта, обусловлен­ное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней сре-ш\ рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное ис­пользование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры И мммшодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний ними недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в болмшш и ив елучасв является неустранимым по причине неизменности месгомо Им*" ним, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного И 1М0нения окружающей рыночной среды.

для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
⁹ капитализации потерь в арендной плате;
¹ сравнительных продаж (парных продаж);
, • срока экономической жизни.
Me i одом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего ИЭ
Инги производится аналогично расчету функционального неустранимого
И и... i (табл. 9.8).

Меюд парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой инфор­мации ПО недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам), МНИ нимпредполагается, что объекты парной продажи отличаются друг IN МРУГВ только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономи­ки him И'мюоом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в мим, 9,1.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устрой» ства в непосредственной близости от него вещевого или продовольствен ного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости!

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет опрс делить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оцен­ки. Усредненная разница^в между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накоп­ленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчет■ та внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоем* кости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний И3*| нос исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физич#| ской) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

· необходимость перепланировки;

· расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что но многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно дни тельного периода времени.

Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого зда и и и, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состоя ние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о доста­точно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны по4 тенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по укв4 за иным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет о момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показа* тел и:

1) эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни - 60 лет. Процент накопленного износа без учета действия внешнего факторе

рассчитывается по формуле

И ЭВ:(ЭВ+ОСЭЖ) • 100 = (30 :90) • 100 = 33%. Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И ■ (30: 32) 100- 93%,

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен НИН гнием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета и. I а т.пых видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и по­мните! считать полученный результат внешним износом.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как след­ствие, обвальному падению вероятной цены продажи, В таких случа-II Целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцени­ваемое Здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономи-чн м»н (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором м|ми ми I ривается какая-либо выгода от этого приобретения.

РПООЛе расчета восстановительной стоимости, а также накопленного И омни определяют стоимость оцениваемого объекта (табл. 9.9).

Таблица 9.9

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

(У.е.)

Для повышения точности расчетных процедур как по определению рНинвмовительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра нммннкомпиляция нескольких методик по раочету указанных показа* I а и it и

ГЛАВА

10

Методы оценки земли

Специфика земельного участка как экономического объекта. Доходный подход. Сравнительный подход. Затратный подход

I

□ ЮЛ о Специфика земельного участка
как объекта оценки Г^я

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксиро* ванную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие ха­рактеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и доку* ментах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимым всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер И выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализующем на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют опреде­ленный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели. * В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по сле­дующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а)земля является природным ресурсом, который невозможно свобода
но воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б)при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцеле*
вого использования земли:

" как основного средства производства. СеЛЬСКОХОЗИЙС! иснныв И лесные

земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимы! практически для воех отраслей экономики» а также продуктов питания)

Мяк пространства для социально-экономического развития. Земля яв-^! о и пространственным базисом для размещения различных объектов NДВИЖИМОСТИ;

В) земельный фонд выступает основой формирования среды прожива­ния Населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, осо-ивмци земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых стра-ИМ Государство регулирует использование земли одновременно как при-IfcutMnrOi так и хозяйственного объекта;

•) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земель­ны* учт i ков не применяются понятия физического и функционального INHilca, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных Им» Мм mi нс ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой Н1|1ЦНмчоно, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улуч-ММИ1ИЙ СО временем, как правило, увеличивается;

' А) Использованием и охраной земли в Российской Федерации как ОС* Йнви жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих

ftf1|IMf0pnHfy

таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка зс-Ивмь Является сложной процедурой, так как должна учитывать возмож-Мми ь ИЯ одновременного использования как природного ресурса, осно-вм i цеды проживания населения и объекта недвижимости.

¹ При ном необходимо особо подчеркнуть роль государства, земель Мяв Политика которого должна быть направлена на рациональное исполь-*иимн11г и охрану, воспроизводство и повышение плодородия ночи. ИНримеиие и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окру-Фмичнеи природной среды, способствуя тем самым принятию научно обо* #Мниин1м I решений в области землепользования и градостроительства.

•и и и же иная оценка стоимости земли порождает неэффективное эем-ИВММЫовяние в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную Мнлфмм , городского развития, например размещение в центральной части Неумышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

иилмиое значение при оценке имеет категория использования земли. ^ии Яйя она обусловливает правовое положение, разрешенное испольэо-1ВНИВ И риз личные сер в игу ты, относящиеся К конкретному земельному

Ияияу,

'ttfMPiii.in.iiiфонд России по целевому назначению и правовому режи­му ин лтчае i 7 категорий земель:

I к шмлим поселений (городов, поселков и сельских поселений) отно* *<о м асе земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении го*

ЦНЖММ И сельских администраций. Черта поселении ц л о внешние l |>а

ИМ им шмель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти Имии от иных земель. Включение земельных участков в черту города не

ВИИИч прекращения права coOci ценности на ЗСМЛЮ, нрава землевладении, и мипользовании и ареНДЫ На и и участки

В отличие от других категорий земель, которые представляют, как/ правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуж> даемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшения­ми - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорож-ной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструк­туры представляют наибольшую сложность для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, ис­пользуемые соответствующими предприятиями, организациями и граж« данами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе вы­деляются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами! внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотам^ зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельс­кого хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками дан­ных земель выступают плодородие и местоположение.

3. Земли промышленное™, энергетики, транспорта, связи, обороны И иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям¹ для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строители ства, транспортировки и т.п.).

4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетн ческое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение, рти земли постановлениями федеральных органов государственной власiи. органов государственной власти субъектов РФ или решениями органом местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйствен» ного использования и гражданского оборота, и для них установлен ООО* бый правовой режим.

5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые ае сом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые ДЛЯ ведения лесного хозяйства.

6. Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледник а м и болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехничес» них, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использО" вания водных объектов.

7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные м v инициальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственности владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозмй* ственного оборота в результате консервации. Использование земель за* паса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку эсмолм ных участков и рыночную оценку единичного земельного участка,

Целью кадастровой оценки и ни истей одновременное определение к и дистровой стоимости всех земельных учаотков в границах админиечрл тивно-территориальных образований (областей, районов, городов, посол*

■"•в и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответствие с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 Г,

^45 Государственному комитету по земельной политике поручено про-ВВОТИ В 1999-2001 гг. государственную кадастровую оценку всех катего­рий земель на территории России для целей налогообложения и иных це-меЦ, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель онюиымается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государствен­ной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, предус-ми I рммнется привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию ни осуществление оценочной деятельности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой ИИПо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки МВнооюимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами И Погодами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе коми некими о применения трех подходов: доходного, сравнительного и эат-рними о (техника остатка дохода для земли) (рис. 10.1).

Сравнительный подход

·Метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения)

·Метод переноса

Амман и й подход Ми мл мри мой

: МИМ тмимини

л Mi*i актирование аиии*иы \ потоков

I Т#»ИМИЦ Ml I М I км

i ИМ til imIR 10МЛИ

МЕТОДЫ ОЦЕНКИЗЕМЛИ

Затратный подход

·Метод изъятия

·Метод определения затрат на освоение

·Оценка по затратам на инфраструктуру

*Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов

Рис. 10.1

N странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по воз* Ци+мми и применяют все три подхода.

И ни омас величина оценочной стоимости земельного участка выно

НИ *^{1 и} о» Ч1Дип 1результатов, ПОЛучеННЫХ раЗЛИЧНЫМИ методами. При срам

ренин мин данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, бази** руамжом м ни оономо более полной и достоверной информации. Существен»

мне(им мминчши стоимости земни. рассчитанной разными методами» _? , ₄ i Ыммми undo на ошибки В оценках, ЛИбО KB несбалансированность 30*

ш ним,,,рынка,

□10.2*Доходный подход к оценке
Iземельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупате­лем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дис« котирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожи« даемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земель* ного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного 00*1 воения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющих­ся производственных мощностей по добыче определяется продолжитель­ное i ь эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода* В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществля­ется на основе технико-экономических показателей реального Или плани руемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогноз­ного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукций, а такая обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете:

•доходности эксплуатации месторождения;

•степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

⁹ степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного папа работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа работ! результата. Величина данного риска может рассчитываться умноже­нием вероятности получения отрицательного результата для определен** ного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторот дсния) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных

Затрат соответствующею папа К общей гумме капитальных за i pa г ни

проекту,

Меюд прямой капитализации предполагает деление годового рент-Н»н н дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего |WH4HHn доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны ни минин.зовании следующей формулы:

_Рентный доходn n п

Стоимость земли ■*----------------------------------- .--------------------- V^{1 и} • U

Коэффициент капитализации

И нишей мости от целевого назначения земельного участка в качестве Пилили могут выступать:

I • расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лес-0М§ ОВМелм

•часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на заст» pht «ми.in земельный участок;

•и'мси ьнаи арендная плата (арендный доход) для оценки земель посс-

ренни,

| доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при 1)0 продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

< ножной проблемой доходного подхода является определение коэф­фициенте капитализации. Особенность коэффициента капитализации. Ренииыусмого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной ■01ммки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на-р}м#ммч< время имеются четыре подхода к расчету коэффициента копыта- #ам#ммм. первоначально разработанных в мировой практике для капита­лизации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Расчет коэффициента капитализации. Первый подход - это рассмотре­ние земельного участка как разновидности денежного капитала и cooi Вии и» mm расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик йене* ного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения i имиiими выступает процентная ставка по инвестициям, характеризую­щимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран ни-рциминн § сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованны" МИ м Приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории Намифно« I и 11амримср, в Испании доходность с 1 га по каждой выращи-Немой культуре капитализируется под 3% (3% - средняя учетная ставка в

ItHJt I ) раме),

Мифоссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хо-МНиве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать став-Н * АерОаикв России по долгосрочным валютным депозитам¹ !

I ивстоащее время денежный рынок в России характеризуется эначи» Циьной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента ваннI ими мшим использовать сложно.

•Ме^лнчоекие рекомендации по кадастровой опенке стоимости сельокохо эяйстиен-ин* - * - Mia М.нНИЭТУСХ, 1997. С. 23*46.

Второй подход - условная капитализация исходя из установленной государством индекса. Этот метод широко применяется во многих CTpiU нах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всем сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастр!)* вой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводи i ся капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данным метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая crrofl имость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем ум нож с ния расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскок хозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда - путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лег,

Третий подход - расчет коэффициента капитализации методом куму» лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки КМ питализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации вклю чает следующие составные части:

·безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Моском эема при расчете стартовой стоимости права заключения договора арен ды в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную стай­ку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой пи люты;

·региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижи мость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся опрело* ленным экономическим и социальным положением. Для Москвы региона ш. ный риск составляет 3-5%, одно из минимальных значений по России;

·риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потери при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитое i и, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценю» данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», ил и ани лнзе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных фпнаи< о вых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверном информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену и рола жи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать сред нее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения! достоверных значений ставки капитализации.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы рас* пределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка каши и

шпации зависит от состояния экономики, особенно финансовой 0ИСТСММ

и правового регулирования земельного рынка. Использование доходно* го подхода требует проведения широких экономических и рыночных и* следований для определения эначоннй ставки капитализации, а также зим ния основ финансовой математики*

♦Ml

ПрИ анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспек-ВММф(ВВ прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно fc'¹ * Д°» ^{так и} после налогообложения. Главное условие, необходи-Мми При рисчетах, - потоки денежных средств от использования оценива­нии о и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди* МаянмоП основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе рет-|М*мич. 111 in 1ых данных, с потоками, определенными на основе прогнозных йймным (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету MB HIMпои ложен ия.

¹ ограничениям в использовании метода капитализации относятся Неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз-М|им» продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков MB рынке Использование метода капитализации дохода целесообразно МИМ инемке земельных участков, приносящих постоянный или равномер-Мм и ♦меняющийся ДОХОД.

1 )ДНИМ из методов доходного подхода является капитализация земельной «рнииюй ила I ы, 11од арендой понимается предоставление земельного учасг-М И|НЧ!/ и низ I спем во временное владение и/или пользование арендатору (юри-•митипму или физическому лицу) за плату на определенный срок.

IfMivii .iiiiM арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за п ра Вм Миньюваппи земельным участком. Как регулярный поток дохода зе-* «ими и «I р* п л паи плата (арендный доход) может переводиться в стоимость Ив in мим прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы §0нП*чни » удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную арен щ in ieiii.nu от зданий и сооружений.

И настоящее время в российских городах органы местного управления ИМ|м*Лйют базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в р^МИМНммньной собственности, которые дифференцируются по террито­рии ими» ми hiомическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида Им»» м.МОС1Иарендатора и коммерческой ценности местоположения зс-ЫВНМММО участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может Ймм« pin i ни га на по следующей формуле:

(10.2)

А»А_д -К - К -5,

А.

начини годовой арендной платы за земельный участок; Ой ниши станка арендной платы за 1 м^? ; • коэффициент вида деятельности арендатора;

¹ коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного учвфтка;

площадь земельного участка.

¹ «и упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став-|м I ннииоП арендной платы иолольвуются отавка утвержденного земель* н*м и ни лш а и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арен-HvlMfNI и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при ami / лизе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичны! оцениваемому, и величинах арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объем тами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегцв! ива земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивновТ1Ё земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечем ния капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при риё* пределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на при» влечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

· имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эф* фективного использования земельного участка;

· стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном учаот* ке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть расе i и таны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

· известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объем та недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоствя ляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять коно» нок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., ВОМ мещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, шиит руемый доход на инвестиции - 16%, срок экономической жизни 9 Л0Т| При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с ни.» логичным местоположением получены следующие данные:

•в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 А бензина;

•средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

•с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.

1. Определяем стоимость строительства АЗС: 35400 • 5 = 177 000 доим

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16% + (100% : 9) = 27, 11%.

3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружу ниями: 177000 • 0,2711 = 47984,7 долл.

4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного уч.и тка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60480 долл.

5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся не земельный участок: 60480 - 47984,7 = 12495,3 долл.

6.Определяем стоимость земельного участка:

12495,3 : 0,16 ^s 78095,63 долл. Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции^ составляет ~ 78096 долл.

I' нпика остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и 1*Н1ружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не Ни! I роены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство •Мм ут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и про-ЙМНииггельность их экономической жизни. Данный метод также примени 1И^! В Дпч определения варианта лучшего и наиболее эффективного йенойь-ИММшия земельного участка.

□ ШЗо Сравнительный подход ' к оценке земельных участков "^St

ⁱ рааиительный подход широко используется в странах с развитым ЦМеаЬИЫМ рынком. В России он получил распространение при оценке Внйодимх земельных участков, земель городских и сельских поселений, рВЛИВодческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход МНмввн ИВ систематизации и сопоставлении информации о ценах прода-•И аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

¹¹ г""пин замещения базируется на том, что рынок является открытым И конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество про-на ими и и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально IВ niftCThrn и i.i х интересах, не находясь под посторонним давлением. Также ЦИирз |ум.-иастся, что земельный участок будет приобретаться на типич-♦** •« чмм данного рынка условиях финансирования и находится на рынке В РИЖие достаточного периода времени, чтобы быть доступным для по-ЮИММа а Hi i.i х покупателей. Сравнительный подход включает методы срав-Шшнц продаж и переноса.

••аиы расчета стоимости методом сравнения продаж. Этап I. Выявле­ние Иелинних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сег-Мен fa земельного рынка.

•Иимиммь изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и рМрОМММЮТ, * какому сегменту рынка относится объект оценки.

IЩ аврактеристикам типичного для данного сегмента земельного участия ЦрАШмя,

¹ палевое назначение земель;

Щ анннроивние и разрешенные варианты землепользования;

•местоположение;

¹ и" грабительские свойства земель (плодородие и другие характерно-• нам Иимвы).

) Передаваемые юридические права собственности и др. Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка й и н г и включают; ^ miifi I и пионп v к » мотивацию;

IIk

·платежеспособность;

·социально-юридический статус;

·источники и формы финансирования;

·предпочтения покупателей и др. В результате сегментирования земельные участки делятся на следую*

щие группы:

·участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

·участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

·участки, используемые для массового жилищного строительства;

·участки под объектами коммерческой недвижимости;

·участки под промышленной застройкой;

·участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопо( тавимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков зс м ли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельный участков может классифицироваться по однородным группам исходя ИЗ таких признаков, как: территориальное положение, возможный eapnaHf землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользовании, которые конкурируют между собой на данной географической террито* рии.

Для сравнения используется несколько проданных земельных уча» i ков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод срам* нения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде асе* го зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного И оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый И сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте мельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами onpOt са и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоо* тавимого участка может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверно*¹ И и получения подтверждения того, что совершенные сделки были оеуше* ствлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными учисткамп

•регистрационные палаты;

1емельные комитеты; риэлторские и оценочные фирмы; различные информационные издания. Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксиру-|Цй ВО СЛОВ продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, 1 Нины предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалан­сированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные * Продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены ОД­ НИМ И1 участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

¹ роме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на ти-ЙНИМЫЙ срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестицион­ной! МОТИВацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а поку-НйВМЫе земельные участки одинаковое назначение. Для определения воз-Мнфц,,|<1использования объекта оценки следует учитывать нормы рММроваНИЯ. Например, если два земельных участка находятся в разных Ммщя, Исключающих их одинаковое использование, они не могут рассмат-(Мнмнься как сравнимые.

> I ни 3i Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, про-МЯММЫмиНа рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцени РИМММ и каждым из сравниваемых участков.

I I ДН оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, I'M И йену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за §ЙКук) цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характерис-tttBBMNi ЧТО И оцениваемый участок. При корректировке фактических цен Мри »«.•* сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоста­вим» ч и участка 11ри этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену РЫМ Пыпродан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же Ирии i» 1 'iici иками, что и оцениваемый участок?». Например, когда срав-ИМйннМый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактиче-И^я ним и продажи первого должна быть увеличена до той величины, за Mi> VHi 9М был бы продан, обладая более высокими характеристиками оце-llliitiiMiMoземельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными |ч&И1кммп земли может производиться двумя способами: по элементам

i '"н.......... ч ИЛИ С ПОМОЩЬЮ единиц сравнения.

Чдвментеми сравнения называют характеристики земельных участков и рйнймя шключения сделок с ними, которые влияют на величину цены про* 11утвм анализа сравнительных продаж определяется стоимость типич* MIM и hiMMapiлого) земельного участка, который является затем основой рп н ♦»414 он мое | и других участков земли. В качестве типичного земельного

гЧЯимможетИСПОЛЬЭОВатЬСЯ реальныйИЛИ гипотетически!, участок.

I N лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандарт­ами Порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных уцинн»мнеобходимо учитывать следующиеэлементы.

Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земель» ные участки могут находиться на праве частной собственности, иожш ненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянно» го (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользе» вания. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты про* данном процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипич» ные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также об* стоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналоге! определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же пин изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два мили корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж не данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает кож* баппя цен на земельные участки только с конкретным местоположением Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением перин дов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения внося i < и последовательно, путем применения каждой последующей корректироВ» ки к предыдущему результату.

Местоположение. При сопоставлении местоположения участков вне* лизируется влияние окружения на конкурентоспособность участков Н| рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцени* ваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаи*, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют ЛИ По позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрвгнии ет оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например* при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная ДОС* тупность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величине корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.

Физические характеристики* В процессе сравнения выявляются и р»и сматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик ocymecia* лис геи методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении попрании на размер участка определяется заннсимоитк! цени Продажи одной 0ОТИИ ОТ ПЛОЩаДИ земельного участка.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вто-pVWIочередь путем применения к результату, полученному после коррек-тМрияок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.

¹ и особ типичного (стандартного) земельного участка широко исполь->* * м и для оценки участков приблизительно одного размера, которые силь-Ш и) пинаются по элементам сравнения, например садоводческих, огород-ММЧВСКИХ и дачных некоммерческих объединений граждан. II реимуще-И Ним ме I ода типичного участка является то, что в его основе лежит подход ернинеИИЯ продаж, который позволяет учесть различия по элементам срав­нении

¹ 'шпицы сравнения используются, если:

а I земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и рВШеру имеющихся улучшений;

wm) Необходима предварительная информация для инвесторов или по-♦еимиит.пых покупателей.

! Например, стоимость земельного участка - 600 долл. за одну сотку ЙИЦ СТОИМОСТЬ жилья — 700 долл. за 1 м² площади.

Мри сделках с незастроенными земельными участками используютоя ОйеЛУНМЦие единицы сравнения.

Цена Bi 1 га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйствен-Йим! ИЛИ леоного назначения, под промышленное использование, при раз-Целении земельных массивов на стандартные участки.

Цена la 1 м² - при продажах земли в центрах городов под коммерче-fP|fKi застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим при-4ИнааМ!ДЛВ офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и ме ftBM парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских РимещениЙ доступ к транспортным коммуникациям.

I |енв IB 1 фронтальный метр при оценке земли, предназначенной для fop*Min.iH предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. 06-(NNB ОТОИМОСТЬ земельного участка считается пропорциональной длине его tранним по какой-либо улице или шоссе.

Цеив за лог цена за стандартные по форме и размеру земельные уча--»»и В районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на

■ * НШНф! ные ПО размеру и форме участки могут быть вызваны перепада

Ми I рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена 30 единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обыч-Ин ограничивают плотность застройки на различных участках; На неко­ими и ! i I ментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на ос­ина»* максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, на Пример ив основе количества разрешенных для строительства единиц

Мри использовании метода единицы сравнения на оонове ряда факти-•Ии-иио продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для |я«>а*»н однородной группы земельных участков. Средняя стоимость

определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) ИЛИ среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну едини цу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участ­ков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участ­ков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию! Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друВ от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относители ная простота и легкость. Он широко используется при освоении новым земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйствен пых земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

Этан 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов получен* ные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимп сти земельного участка. Простой расчет средней арифметической вел ичи ны цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам учисТ* ков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, и* абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной НИЯ формации.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

•титул собственности и регистрационные данные по земельному учи стку, обременения и сервитута;

· категория земель, в границах которых расположен земельный участои)

· физические характеристики участка;

•данные о взаимосвязи участка с окружением. Источниками них данных являются:

•городские, районные и поселковые земельные комитеты и органМ| где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

•риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью!

•ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, период и че« екая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объектив!юЙ I тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой мифоря мации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, ЧТО метод сравнении продаж даст нсудовле i им

ритсльные результаты в условиях высоких ргемпов инфляции» при недосташе сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой до*

е Iоперное ill,а ТВКЖС при резких измененных ЭКОНОМИЧОСКИХ условии.

Пели продаж незастроенных земельных участков 'Недостаточно ДД| использования метода оравнения, следует обрвщатьея к косвенным и

Нво надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной инфор­мации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотноше­ния Между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. I (и!В продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость •» опт и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки Н*М1Н1М1ого участка в конкретном регионе существует устойчивая пропор­ция Между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под-|ВВрждается принципами сбалансированности и предельной производи-f 01И а и и I и

КиЛИ В районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных #ми»н.н1.1ч участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющи-MNff Продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участ­ии* ' Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей ЯИИМостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для ана-ЙИ и* продаж аналогичных земельных участков в район, где производится ЛИВИИ!*

Стоимость землиСтоимость земли

• «*• И МИМи■ —----------------------------------- ---------- ш ------------------------------------------------------------------ i------- mm ,

Стоимость объекта Стоимость земли + Стоимость зданий

ниж»'1in объекта

мрммгрВ одном городском микрорайоне старой жилой застройки ||И и | mvioi продажи незастроенных земельных участков. В базе данных ИМ» »'о I и данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопо-

Решении

11нр1*деляем типичное отношение стоимости земли к общей стоимоо»

|Ц МП ни*fa недвижимости.

0,179 ♦ 0,1 89 + 0 ,192 _Alfi -
I |м»анмм Арифметическая доля земли • *■oj к / .

3

• о|и используем полученное значение из анализа сопоставимых про* ни * | ени оцениваемый объект был недавно продан за 18898S руб., то стой Ни! и и мниопределяется следующим образом. I * ними!- и. земли ixk'jks• 0,187 «33340,2 руб.

□ 10А Затратный подход к оценке земельных участков J

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на неМ аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый дни строительства период.

Затратный подход включает:

· метод изъятия;

· определение затрат на освоение;

•оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и уел о ни им типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земеш. ного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта И| движимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стон мости земельного участка основывается на технике остатка для земни

Условия использования метода изъятия:

· при определении лучшего и наиболее эффективного использовании земельного участка как свободного;

· если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с не зам роенными земельными участками.

Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.

1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с у луч* шениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недо­статочно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходным величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки с и ш мости объектов.

2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий И сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном умам ке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться «юн мость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных мл терпи лов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или не не пет образно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах НЩ

строительство современного объекта с полезностью, равной ПСЛОЗНОг»И

объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования.

материалов, проектов и технологий.

• «опмость воспроизводства или замещения состоит из трех частей: МИИВШ затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

^I Чшмые затраты непосредственно связаны со строительством объекта И Ш Лишают:

· стоимость строительного оборудования и материалов;

· 1йработную плату строительных рабочих;

•« i опмость эксплуатации строительных машин;

^I II Оимость временных сооружений и инженерных сетей в период строи-

PNimtbb;

N Прибыль и накладные расходы подрядчика. Косвенные затраты необходимы для организации и сопровождения М|ММ|ВССЯ строительства. I НИМ относятся: 1ВТрВТЫ на проектирование;

•1йТраты на подготовку территории для строительства; ¹ ВОВ Виды налогов;

• 1ЯТраты на отвод земельного участка; FI Проценты по кредитам;

Р рВСХОДЫ на рекламу; ¹ •I г» 1 новые платежи.

¹ |рми1 .1Л1. предпринимателя - денежное вознаграждение, которое ожи IN*!* Получить предприниматель в виде премии за использование своего ИЙНИШЛм, инвестированного в строительный проект.

¹ II нвп, Определение величины физического, функционального и МИИНМй! о и шоса зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом 1И' • ном участке.

ФИ1ИЧеекий износ уменьшение стоимости зданий или сооружений } |Hhiльнмефизического разрушения, т.е. потери их элементами своих Ni |нн»нмш»дьных эксплуатационных характеристик. Физический износ 1ИН11ВИ* * под воздействием естественного старения, неправильной эксп-п-ити, природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие конструктивных или объем-Нншнировочных характеристик зданий или сооружений современным IMdOhmhiihum рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну мямммм вид износа - результат научно-технического прогресса в области 1|4%иt»t tyj!t,j if строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре |ЯЯНИЙ| втвром инженерном обеспечении и т.п.

Мминмин износ вызывается неблагоприятными по отношению к зда-йиммлн вооружению изменениями внешних факторов (рыночных, финан-ИВйи 1й11пнодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению рИ#ИМ*о щ зданий и сооружений в результате негативных изменений I Лмн* *и вемольного законодательства, налогообложения, страхованиЯ| = г I им,и. и ереды, местоположения И ГЛ.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неус­транимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и coop у жений величины накопленного износа для получения их остаточной (фак тической) стоимости на дату оценки.

5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельною участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех зйТ«рат на дату оценки.

Л Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по iicckojii* ($Й ким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гарлжмм, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорре*. тировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно 0Ц|* нить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружу ний) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спреи

са и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. * Недостатки метода изъятия:

•он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружя¹ ний, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости умею, шается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

*в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать сI0ИМ04 I й затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке HC'iacff роенных массивов земли и позволяет определить общую стоимости мм ЛИ при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые !Й тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков иычигй ются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыл,*, Щ таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболЦ эффективным использованием является разделение земельного маееиии И| отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на о i дпи.нме участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определенна • и мое in земли, предназначенной для разделения, является актуальной л ли любого растущего города или поселка и применяется при массовой лой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает произволе! миг ные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное или* иие оказывает окружающая среда.

НаПЫ определения затрат на освоение. 1-й этап. Определение разме­не Индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юри-личщ'КИХ и физических возможностей, а также экономической целесообраз-Ииощ, Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рМНочИЫМ стандартам данного региона.

I Й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или DptCM анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогич­ным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж. 'Инин.Расчет всех затрат на освоение: расходы на приобретение земельного массива и оформление доку-Мантощ

• Инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной и од го ?НВИО чемпи;

М расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и ком Мимн1.1и.1хсооружений;

¹ оплата налогов, страхования; прибыль и накладные расходы подрядчика; гисходы на продажу и рекламу. 4 и пип. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на ЙММнчже и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной Км ручки ох продажи участков.

Р*И еТКП* Определение периода времени, необходимого на освоение И при¹ ■» v Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связан-Ими е периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину |Ран» нромаinюго капитала. Дисконтирование денежной суммы, получен­ий of Продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимав ЦЦекой прибыли^ исходя из периода продажи земельных участков, для iPIWHini текущей стоимости неосвоенной земли. Пример.

Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зониро-МНм> м иол жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных НВ На I га. Предприниматель планирует продавать участки размером ' ^ 1 учетом подведения дорог, электричества и инженерного благо» - ц I миIB 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и ИМИ''! коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему Юриоиу Времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу IfOifli кующего месяца. Административные расходы, включая оформ-PMHf i • • 'юн, составляют 20% денежной выручки от продажи участков, мман на текущее содержание и предпринимательская прибыль состав­ам 4IP* и валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два •мвяьнмйучастка Ставка дохода определена в 15%.

г#м.еиис.

t Няяемеовчнвя денежная выручка от продажи земельных участков нни|, } 11000 долл. 16000 долл.

2. Валовой доход: 16000 - (16000 • 20%) = 12800 долл.

3. Стоимость двух участков: 12800 - (12800 • 40%) = 7680 долл.

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составт (7680 • 20,62423) - 60000 = 98394 долл. 20,62423 - коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%.

5. Стоимость одного земельного участка составит: 98394 : 12 : 4 ~ 205QJ долл.

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспрош водство илизамещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину злт* рат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящей* и на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные ееin и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснйб жения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и л\ь Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рио*] считать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструюу ры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструК*] туры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассмВТЧ ривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная МЙ основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инф раструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой othoi^t ся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под обьсигй* ми коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м² площади МИМ лых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней сеП*¹ »

тоимости многоэтажного типового строительства определяется <>|<.......... ¹¹

ровочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения мнсно этажных жилых домов и доли капитальных затрат города на сомами* инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% УТИЙ* мости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценки и •¹ имости замещения городской инфраструктуры по землям жилой iac i роИм»

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения ГориЙ ской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей пломмМЙ земель получаем оценку стоимости замещения улучшений I га гороленИ земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционный ими * рактов используется для оценки городоких земель в крупных городе

Например,в г. Москве сложились два вида предоставления земельных учяетков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

й I путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах; 0) ИВ основе заключения инвестиционных контрактов, отроиметод возник в связи с предоставлением земельных участков ИВ условиях последующего раздела построенного или реконструирован­ию IB счет средств инвестора объекта между городом - собственником #м ли И инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земель-МММ* участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является МВ|НМ№Д 20-30% площадей построенного объекта в собственность город-||МВ илистей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долго-(ЁЫЧМОЙ аренды земельного участка осуществляется в натуральной фор­ме» i шимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади МАНИЯ И ТОЙ нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

¹ | • • и мог i ь земельного участка определяется как текущая стоимость ЙМи • ■-mi и землю в натуральной форме по условиям данного инвестицион-Ш\ Й Контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды iBMBJIIiHOrO участка необходимо располагать сведениями о: t НЛОЩВДИ земельного участка;

¹ проектируемых площадях жилых.и нежилых помещений; I (фоках строительства и реализации проекта; *Ий личини стоимости обременении.

4) Н Данные содержатся в исходно-разрешительной документации для ЙЦ*"« 1ИрО)1вния и строительства в г. Москве.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных I w f | он, Предоставляемых под строительство и реконструкцию капиталь-Ми коммерческих строений и сооружений, таков.

f и IIни Определяется характеристика здания, планируемого для стро-^и * | Ви на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этаж-

fcwu й Tiiv)

1 и и tin На основе условий инвестиционного контракта рассчитыва-И кОПИЧВОТВО передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В MtH'tiNB примерное соотношение в распределении построенных площа-[¹ л ч и и и между городом и инвестором составляет в Центральном а дми ^ШйТИВИОМ округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80,

' и май. Определяется рыночная стоимость 1 м² площадей жилого и НИИ inи назначения в планируемом здании,

*й нин Определяется общая стоимость площадей здания, которые ^*им нервйти городу после завершения строительства по условиям ни

* ^м оии1ииии» контракта.

*нiiaiitУточняется ориентировочный срок реализации инвестици-

^Hjtu MpOtRTB.

й и иян. Определяется возможный период времени, необходимый для ■ЙВВ1И доли полезных площадей здания, которые должны перейти ptaity щи1висршеиия строительства.

7-й этан. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа а ив* туральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й эти и г продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельно го участка при отсутствии каких-либо обременении.

В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитаетСВ Ml текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным oft* ременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию об* щегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос суш» ствующих строений, принадлежащих городу; по переселению жи i елей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятие и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодатели ством г. Москвы.

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся ПО 1С#М категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы мест* ного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность администряТИЙ* ных и технических действий по установлению кадастровой стоимости *е« мельных участков административно-территориального образования и I pa* ницах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного И IIP ратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке чем* ли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности некоими вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ ренн» образующих факторов, включая качество и местоположение земельны! участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и шииО> нерно транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских 3CMC"' массовые данные о продажах земельных участков для индивидуальном» жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различим! объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация - это данные земельного, градостроичеММ ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженер* ное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источим» ками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельны* комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительны! организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирм} и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских пооелвииМ! земли в пределах городской (поселковой) черты.

¹ лдвстровая оценка городских земель является массовой оценкой, кишрмм одновременно выполняется на всей территории города и может РИМчм 11. следующие этапы:

•Й ВТВП подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры-Иимнми и нормативной информации;

I Й ВТВП - функциональное зонирование территории города;

&4I ниц - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки

4 Й ВТВИ ценовое зонирование территории города;

Й*Й ВТВП - оформление результатов кадастровой оценки городских зе-

Е

1Ь < цифровых и графических). Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой сто­им teM hi оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площа-Йй ♦ми и ч ■■« ч о для данной зоны земельного участка, установленной по уров* И*¹ fW^flUHX рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Мнмгмпсли кадастровой стоимости не должны превышать уровня
И MIHMHMXцен или предельных значений базовой стоимости на земельные
Ne» » miаналогичного целевого использования, устанавливаемых органа*
Мй Власти оубъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раз-
личнымГородам и поселкам.*

Рвнгмогрим более детально основные этапы проведения кадастровой ин*н и» моль населенных пунктов.

Мин I 11одготовительные работы, сбор и обработка исходной рыноч-Йнй и норм.1 1 пнпой информации:

•й)пр общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, ин* #et» i • идеологических характеристиках территории;

Определение городской черты в соответствии с генеральным планом (ЙНВМ1ИВ города;

•алии ификация земель по землепользователям города, правовому ре*

I • русификация земель по функциональному использованию;

•MmI "фикация земель по градостроительной ценности, типам обьск* ив ницмн фи мое I и и основным видам текущего использования с выделе­нием инеиочиых микрозон;

t нменка Юкущсго использования и прогноз наиболее эффективных рНравленИЙ развития земель отдельных оценочных зон с уточнением и и

•раним И нипитдей;

MlHpWieiieinie ТИПИЧНЫХ земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав ОЦ0*

pNNMI ниц

I И^мр чроиерка достоверности и группировка данных рынка земель* (Цй наст ков по оценочным зонам.

Мин и функциональное зонирование территории города, т.е. диф-

•митиммим юрритории городов, поселков, сельских населенных пунк* Щ Н| •ЧЮелыи.н- юны в зависимости от функционального иопольэова-

IBM

7-й этап. Рассчитываеттся ставка дисконтирования.

8-й этап. Рассчитываехвгся текущая стоимость будущего платежа • ни туральной форме (4-й эталп) с учетом времени строительства (5-й иаиi продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стои\^мость будущего платежа в натуральной форм представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельно го участка при отсутствием каких-либо обременении.

В г. Москве при нали^чии обременении их стоимость вычитает* м и текущей стоимости переводящих к городу площадей. К типичным on ременениям относятся заттраты: на строительство и реконструкцию oft щегородских инженерные коммуникаций и сооружений; на снос сущ СТвующих строений, принадлежащих городу; по переселению ж и ими» ИЗ сносимых зданий; на гиеребазирование промышленных предприми ми и другие виды затрат, о предусмотренные действующим законодателе ством г. Москвы.

Кадастровая и един&гааетая оценки городских земель проводятся ПО |С *М категориям и видам испол 1ьзования городских земель независимо от форм собственности. Заказчикомм кадастровой оценки выступают органы MWfi ного самоуправления райоонов, городов, поселков.

Кадастровая оценка гшэродской земли - совокупность администраТИй! ных и технических действпий по установлению кадастровой стоимоетИ мельных участков административно-территориального образования ЯI ря* ницах оценочных зон поо состоянию на определенную дату. Оиеня| осуществляется на основе я комплексного доходного, сравнительного И ЩЛЩ ратного подходов, с исполниьзованием информации о сделках на рынке 1И*м ли и иной недвижимости, ^уровне арендной платы и доходности ИСПОЛМН* вания земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рении образующих факторов, в включая качество и местоположение земеЛЬМн» участков, проведенные нал них улучшения, уровень социального И ИИ*Я нерно-транспортного обуостройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земеЛк! массовые данные о продалжах земельных участков для ипднвидуи numifl жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебном || хозяйства, а также о про^даже и аренде квартир, гаражей, и различи*.»» объектов коммерческой н 1едвижимости.

Нормативная информ алция - это данные земельного, градостроений ного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, шмочи р ное обустройство территоории, а также систему коэффициент>ц. п« iочмн ками которых являются о органы исполнительной власти, БТИ* земелян* Н

комитеты, Государствен нимифОНД имущества, ГОрОДСКИе с I рои | |мм.иМ#

организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фнрмм и другие организации.

Объект кадастровой ооценки земель городских и сельских поселений!!

земли в пределах городскоой (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, Нфмм одновременно выполняется на всей территории города и может

Г

ЙИ1И11. следующие этапы: 1*# 1Тап подготовительные работы, сбор и обработка исходной ры-ЙичииМ и нормативной информации;

*Й tTtn ^функциональное зонирование территории города;

1*й »I ни - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки

4 И мни ценовое зонирование территории города;

й й frail - 0(|)ормление результатов кадастровой оценки городских зе-ЯНн jнифроиых и графических).

¹ 1ун1«ти I ом кадастровой оценки является получение кадастровой сто» И|иии 1ЯМЛИ оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площа-р Типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уров­ня* о (.унии рыночных цен на аналогичные земельные участки.

ИнИИЯатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня Шничны ч цен или предельных значений базовой стоимости на земельные и. »ин лиллогичного целевого использования, устанавливаемых органа*

В

| Ял им и i убъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, раэ-ШММ Юродам и поселкам.

гни*мо I рпм более детально основные этапы проведения кадастровой

Е

РЙ***и»моль населенных пунктов, мяи I» Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыноч-Jtt Нормативной информации:

•И^ор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, ин-pM(ilMNI to логических характеристиках территории;

<чф1чцч|епие городской черты в соответствии с генеральным планом |ЙМ«м*»нм Города;

I Мягимфиклция земель по землепользователям города, правовому ре-§ИМ|м

¹ Мяшификация земель по функциональному использованию;

¹ мя^мфиклция земель по градостроительной ценности, типам обьск-

МЯНФи мое III И ОСНОВНЫМ видам текущего ИСПОЛЬЗОВания С ВЫДвЛС

ннин..... »-»ч микрозон;

■

ИНеняа¹ текущего использования и прогноз наиболее эф(|)ективных ^яилмпни развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их

ИИНЦ И площадей; ' ин | 'нчичше I mm иных земельных участков, ВХОДЯЩИХ В состав оцс-

Миныя Я#И|

^M MiПроверке достоверности и группировка данных рынка земель-

ЙИ ИЯ*ЧНО| но оценочным ЭОНам.

^,#ии II функциональное зонирование территории города, т.е. диф-ирнннимнм юррптории Городов, посол коп, сельских населенных нупк ня VIдельныеюны в зависимости от функционального использоил­

ния земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утверЖ денным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следу ОД щие основные зоны:

· жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приv* а дебными земельными участками;

· общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здранм охранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обелу* живания, коммерческой деятельности, а также образовательные, админн стративные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, фИ нансовой и общественной активности;

^& производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятий ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами комму нального хозяйства, а также земель других землепользователей сферМ производства;

•зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой фунв* ционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобИЛМг ного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта*!

также связи;

^э сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виногрКЛИ ками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйствен ными зданиями и сооружениями;

•рекреационная зона, включающая лесные массивы, расшит же ним* на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населении,

⁹ прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использований

земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны но............................. и

объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли II паса и др.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости щ использования и расположенных на них объектов недвижимости Mot у разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как првмиЛИ значительную часть территории поселения, выделяются в оiдет.ные оЩ ночные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами!

•малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными ynaef ками;

•малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных пиikmbi

· многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей); .*. многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);

· многоэтажной секционной застройки (10 - 12 этажей) и i .д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными иди не нониц

стью благоустроенными жилыми домами подразделяют на елеаукинЦ виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирниннЫ ми, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами. шк щ

меш.ные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют ♦ и ночные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки ИИ* и ок на pi ирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, |В1Нным|| домами-новостройками и т.д.

N Качестве границ оценочных зон могут использоваться: I BWi« i I венные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, (Мери, Овраги, обрывы и т.п.);

¹ t рВИИЦЫ крупных инженерных сооружений (железные дороги, эста-|алм Трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

*• улицы, площади, проезды;

I Ф'нищм (заборы) предприятий и объектов производственного и нс* Ирин hio/ut пенного назначения;

¹ «ранимы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. Ме Территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных ШОйЬНых участков по общей площади, площади застройки, уровню ни* фВИВрного обустройства и местоположению относительно границ к вар $Ннв, автомагистралей, улиц.

Пен III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной ИИ*» проводится как усредненная величина по конкретному виду исиоль ИВямни нип как максимальное значение из возможных видов использова­ния Нитяными методами обработки исходной рыночной информации IHOtttnмрегрессионный корреляционный анализ и статистический МО* |МИ» pVHHHpnitoK.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земель­ки* нашим! устанавливаются:

) Ни ненастроенным земельным участкам на основе статистического I на ночных цен и затрат на освоение земли;

I Но ими. папам участкам, застроенным объектами недвижимости, с рРНМеннмвм метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение

С

фИИрум уры И ними и mi и I и от реальной ситуации на рынке недвижимости для оцеп , Применимгоя и другие методы массовой оценки недвижимости.

•• ли «ми-ночная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны ■ РООИИЧНЫХ видов использования существенно различается, то выде*

Matfte ни, ....... тыс микрозоны.

май IVi Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные риммг I и i.io им «и пня земельных участков наносятся на кадастровую кар-нрмля ДЛй ценового зонирования территории города, а именно фор» рривямие на основе полученных показателей кадастровой стоимости

- ним , ........... тч,,,., х зон.

Нненнчиаи воио часть земель администрлтивно*рерриториального рра4мм»о1ни, однородных по целевому назначению, виду функциональ* М Ирнолмоияния и близких по значению к кадастровой стоимости ги РРЧНМЙ ^еммльныщ участков. Оценочные микрозоны, близкие по нтче нию к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные и»мм При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими Ш кальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществят*itMl на основе соблюдения следующих принципов:

•близость значений показателей кадастровой стоимости земельны* участков;

•территориальное единство расположения микрозон;

•общность инженерной инфраструктуры, однородность положиТВЛМ ного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами круЩ ных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных cm и мм стей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки м* дастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недипж ими сти, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности ВИН I елей населенного пункта.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для кеждмй городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. На пример, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием Й благоустройство территории;

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания шн-а* ления;

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ланд та (|и пая ш и ность территории;

5) состояние окружающей среды, санитарные условия;

6) инженерно-геологические условия строительства;

7) рекреационная ценность территории;

8) престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной миф раструктур большое значение имеют следующие факторы:'

1) уровень развития производственной инфраструктуры, наличие гром» портных путей, удаленность от основных транспортных магистралей^

2) условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность «и >mi»iwi массивов;

3) градостроительные условия и ограничения, обусловленные iommi ванием, разрешенным использованием земельных участков и i и

Учет данных факторов осуществляется с использованием кочффииИ! ентов, величина которых определяется на основе статистического и Нрй* чинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных норма * и нов по градостроительству! опроса и экспертных оценок специиаисюя заключение проводится логический и сравнительный анализ полу-ЙИьц результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая !Мосгь земли, как правило, должна снижаться от центра к периферий-М рнИонаМ города. При отклонении от этой тенденции устанавливают-причинысложившегося положения.

сравнительный анализ производится путем установления зависимости ¹ луКадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и И&ЧИММИ ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости. ItiH \ ( )формление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты приваленной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляют* • Ни у | аерждение органам исполнительной власти субъектов Российской ^нермцИ11| Органы местного самоуправления публикуют результаты ка-МмровоЙ стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с реко-Юиамнмнмипо дальнейшему использованию этих данных. После обсуж-РИМи опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются I ант и и и в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государ* Нанимай земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельно* llfMMi I ■i не подлежат изменению в течение года, пчультвты кадастровой оценки городских земель как составной час-Щ ЙИМПЛВКСной программы кадастровой оценки недвижимости могут РИнаыоаатьоя для следующих целей:

IfBi•маниягосударственной автоматизированной системы земельного ttWHHpai

•формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

¹ Уточнениясхемы территориально-экономического зонирования; I w I юнmi а»пняставок арендной платы за муниципальные земли;

*Определения стартовых цен продажи прав собственности или долго-ВричимИ аренды на конкурсах и аукционах;

lMHp»MH4Hпня величины компенсационных выплат при изъятии земель |N Муниципальных нужд;

Йинчтмания наиболее рациональных и перспективных направлений

мП ИК' I ройки;

' Информирования органов муниципальной власти и оказания плат* pviiyi ра'1ЛИЧНЫМ субъектам земельного рынка; I ей оыни м фондового рынка земельных бумаг и ипотеки. Гмначная оценки единичных земельных участков городских земель ос* имиммие к н ив их кадастровой стоимости и предполагает проведение ¹ рНемнфического рыночного анализа для каждого конкретного участ* IНна учиI ымаеi целевое использование земельного участка, конъюнк* щ рмнкя, количественные характеристики оцениваемой земли. Слово* III рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим

=мм himнмааемому участку местоположением, В также необходимос­ти J I.»н.иш. мня и учета цеНОобразующИХ факторов ДЛЯ каждогоKOHK-|1Нм и мимаИСПОЛЬЗОИаНИЯ ЭСМСЛЬ.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенно! пункта - это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с попрание! на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее Mill ние на величину рыночной стоимости. Данная величина характерна стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования »< р |4| тории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на зомЯЙ данного вида использования и качественно-количественных харакири стик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка пну»г»» конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов! jiff достроительной ценности, применяемых к данному участку на оспоие тановления и детального учета всех рентообразующих факторов, а ТЯЯЙЙ факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного icmimiim ного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчимЩ оценки.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель провод^ ся по единой методике в целях обеспечения сопоставимости резулмлюЯ оценки на территории Российской Федерации и унификации мстод« ни и и ческих подходов оценки различных категорий земель. Вне черты м^иМИ ских и сельских поселений и земель лесного фонда государственна и кйДЙ* стровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на ос ни капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима ДЛЯ I снования земельного налога, арендной платы и иных целей, установлен» пых законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в грииинЯ! субъектов РФ, административных районов, землевладений (земленоль hi ваний) юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория! аи памя­ти чески используемая для определенных целей и обладающая конкретны* ми естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйствен* пых угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, нам бища и залежь.

Паш и я - сельскохозяйственное угодье, которое систематически н< и>»н* зуется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы мин голетних трав, а также чистые пары.

Сенокос - сельскохозяйственное угодье, которое систематичосяи И( пользуется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и су*»» дольные сенокосы.

Пастбище # сельскохозяйственное угодье, которое систематично*и используется для выпаса животных, а также земельные учистки, прими ные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющим и залежью.

$ши - земельный участок, который раньше использовался под паш-I Ни л го одного года не используется, в том числе и под пар. • мим кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом тональном этапе территориальным органам субъектов РФ пред-1ЯИ1ГСЯ кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного Нми'мннм и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) Ml Нрщнчи пия оценки внутри субъектов РФ. Второй этап - кадастровая ЙМеМ Я и сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административ-

Е

| ИмМонлм и землевладениям. МяпОкоаимым условием проведения второго этапа государственной ЙИриипй оценки земель является соответствие средневзвешенной ка-_|ропи||стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения

К

РкеИТЯ федерации величине, полученной в результате проведения пер-|И мил

Мл и» рвом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных зе-Ц^Ий Пыли определены следующие базовые показатели: оценочная про* Минин!и »ь, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, ряиеипан рентный доход и кадастровая стоимость.

¹ I л рясчета оценочной продуктивности и других показателей исполь-Щмняи< средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйствен ■Й я|М!ь»v р (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 гг.

Ммиипиии продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий опреде-ЩЩ ни яяждому субъекту РФ в стоимостном выражении в средних ценах РНим •имни 1999 г., сложившихся в соответствующем природно-экономи* feftHM рмМонс, путем взвешивания оценочной продуктивности 1 га паш-Щ\ нмтмнюи, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных уго-MtH »у о ней I л РФ. В расчетах использована структура посевных площадей И^мчч |им РФ, сложившаяся в среднем за последние три года; продук­ция М1рмииых культур оценивалась по цене 1 ц кормовых единиц фураж* ■И •ирнм, жени которого была принята на уровне 75% реализационной НиНЯ mi -miо объема товарного зерна по России.

Пниммин.м'затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ йъин определены взвешиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сеноко-*»* »»л* мини ни их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъек-Щ ИМ» 11ри ном оценочные затраты на I га пастбищ условно принима-ЙИИ* ритмами20% оценочных затрат сенокосов. В расчетах испольэова-1*1i Няннме О ежегодных фактических затратах за 1992-1998 гг., индексы ^; ИнФнмимцен на материально-технические ресурсы в 1999 г., структура *ч!11 н площадей, сложившаяся в среднем за последние три года.

Мим upon I подеI на пилоном продукции с 1 га сельскохозяйственных yi'o-

ЙМЙ Й^Пммггм РФ устанавливается путем добавления к оценочным затри»

8

11миннммимпло дохода, необходимого для обеспечения ссльскохо* |Ц1 Ининм ninnupon цинична,КОТОрЫЙ составляет 7% оценочнычзаipa i

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий онр»'а*

ляется путем суммирования дифференциального и абсолютного ретнМЙг доходов.

Дифференциальный рентный доход образуется на землях с более ВМйМ ким плодородием и лучшим местоположением. Дифференциальный реи» ный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ рассчи i ыай» ется путем вычитания из оценочной продуктивности цены произволе! we валовой продукции.

Абсолютный рентный доход - это минимальный доход, устанавлИМйВ* мый независимо от плодородия и местоположения земельных учвсмнни Абсолютный рентный доход един для всех субъектов РФ и составляет Я стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий и ирей- нем по России, т.е. 12 руб. с 1 га.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий В среДМйЦ по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного ДОВОДИ на срок капитализации, равный 33 годам. На сельскохозяйственных В»^м лях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадастровая» мМИ мость устанавливается на основе только абсолютного рентного ДОХОДЯ * размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, НснгЦЯНМ Коми-Пермяцкий, Ханты-Мансийский и некоторые другие автономии! округа).

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий aiiyf* ри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые общи печивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ,

При наличии природно-экономической зональности территория субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельевф хозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные I среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки» дифф> р«ЧИ цируются по земельно-оценочным районам. Исходной информацией л ** проведения работ являются данные почвенных обследований, ма н-рнийН) IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оценки всммйь Каждый административный район в процессе IV тура земелыннонгжнч ных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были «фнр* мированы по признакам однородности видов почв, технологий an н|#им вания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровни и*и номического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предпола пнч pact чет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе pausei имя рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий]

Интегральным показателем плодородия почв является он а а Ооюмне (совокупный почвенный балл), который используется для расчетй ммш

ВОЙ ПРОДУКЦИИ И Затрат Объекта оценки

I «^апологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов ИМИ!* и рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменис-|мнН1|'И0Итурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физи-ЙИФМО Лшчения технологических свойств для конкретного объекта оцен-IP Ие| вводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На ос-Имве Hi к ал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от ИМЯ ни pa I вычисляется обобщенный показатель - индекс технологичс-I И| I ВОЙСтв объектов оценки.

IMeci омоложение объекта оценки характеризуется показателем экви-|йаеи I ной» расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов ЙМйН 1ЙЦИИ сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материал ь-|М ЮЯМИческими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий скла-(Ий Вй Н! и ИЗ Двух частей - дифференциального и абсолютного рентного |йИЛна, Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, It teiMoiioi ические свойства и местоположение объекта оценки. В слу-|йе» eiaiii данный доход имеет отрицательное значение, он принимается Паяным нуню Величина абсолютного рентного дохода была установлена на риом межрегиональном этапе.

Иила» I роная стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту |НеИаи Внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного ронт-йн» и колода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

Йаляетроная оценка земель лесного фонда проводится для обоснова-Мни ннй t ы за землю.

I М1м» i кйдвстровой оценки - лесные земли, находящиеся в промыт РНННЙ ВКенлуитации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе NlHi а и « леса ограниченного режима пользования, расположенные в |йиИй1 е высокой плотностью населения и развитой сетью транспорт-Цм МУ1еи I ретью группу составляют леса, расположенные в многолес* ||1 риИоийч, предназначенные для постоянного использования.

И♦* •и iроняя оценка проводится по оценочным зонам, которые иыдс-РИй1 ИВ Основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Йннмы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или адми* ИраИИ1ПЫНрайонов, входящих в него.

щ качество ооновных показателей при кадастровой оценке лесных эе* II i • имюиаены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оце­ни и BBtpa rait оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учи» |ЙМ1Й§ дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, •

РИМ II ИДИ, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хо-

C

iita а таиви м<ологические функции леса. РВИВм роиия оценка Д0СНЫХ земель проводится В следующей иосдедо-^PIiHmi I и Дай каждой оценочной зоны ра араба I ы паю геи шишка пион

I мОиним базовой продуктивности типов леса (в нвтурвльном выра-

■РИМ) В МОТОМ ОТруХТурЫ дреиоетои, 11родуктииность леса харакiеризу ется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м³ /гя). Я под структурой древостоя понимают показатели долей древесных пород в общем запасе древостоя.

Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении nip ределяется как произведение базовой продуктивности в натуральном ИМ* ражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ста ми у платы за древесину.

Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель ОПреде* ляется путем умножения показателя оценочных затрат на норматив реН* табельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются И| затрат на посадку, выращивание и охрану леса.

Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.

Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определило *

как разность между показателем базовой продуктивности древесины ofl пускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Годовой днф ференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифферсн циального рентного дохода на среднее количество лет оборота руПиИ I учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки пониманий} период времени между двумя рубками главного пользования.

Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен I ЮМ 1ЙЙ размере, что и для сельскохозяйственных земель.

Кадастров» стоимость 1 га лесных земель определяется путем делении показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализмПНИ| установленный в размере 0,02 (2%).

1.Приведите развернутое определение земельного участка.

2. В чем заключаются особенности земли как объекта СТ0ИМ<>< РЙ
оценки?

3.Для каких целей необходима оценка земли в Российской Фед#р|

ции?

4.Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных учи» *
ков в Российской Федерации?

5.Из каких категорий земли состоит земельный фонд Российской ЩЧ

дерации?

6. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной * ниш»»» ти земельного участка?

7. В чем заключается экономическое содержание доходного под*идя я оценке стоимости земельного участка?

■'и Каких принципах оценки базируется доходный подход? » Какие основные этапы включает метод капитализации дохода при fHHHMt земельного участка?

И). Какие методы используются для расчета ставки капитализации при •••••• " чей ни стоимости земли?

' 11 ДЛЯ оценки каких земельных участков может быть использована |МИИМ Остатка дохода, приходящегося на земельный участок?

II Чем состоит экономическое содержание сравнительного подхода I ИНЯНКе рыночной стоимости земельного участка?

'' Какие основные этапы включает метод сравнения продаж при оцеп N N мяльных участков?

mi Что такое сегментирование земельного рынка? | Какие элементы сравнения используются при оценке земельных |1йЙҐ1*ои?

|ft II чем состоят преимущества и недостатки способов сравнения про* |Н4 НИ 1Лементам и единицам сравнения?

Н чем заключается экономическое содержание метода переноса (со-

ННнеиния)?

I". РйОКроЙте экономическое содержание затратного метода оценки |М» шин участков и сферу его применения.

И Па каких принципах оценки базируется затратный подход к он ре ⁼ и иню рыночной стоимости земли?

^<и 'I * KiKHX основных этапов состоит метод изъятия? 11 И чем заключается экономическое содержание метода определения 1Яч н На ооюсние?

I Какие этапы расчета рыночной стоимости земли включает метод |М№ММ1еНИЯ затрат на освоение?

(I М чем Яаключаются различия между кадастровой и единичной оцен^- |ЙМН Земельных участков?

М Ними- работы проводятся оценщиком при определении кадастро» ий моим ом и земель поселений?

I Для каких целей могут быть использованы результаты кадастро­вой мнении городских земель?

|й Н кикой последовательности проводится кадастровая оценка семь «нь|и» иных угодий в Российской Федерации? t л КИЙ базовые показатели кадастровой оценки сельскохозяйствен" ИМ и илнн рассчитываются на первом межрегиональном этапе?

Pi Какие показатели учитываются при расчете кадастровой ото и мое ИМНИНшномйственных угодий на втором этапе внутри субъекта Рос-hi Федерации? ■iКяиис показатели учитываются при определении кадастровой сто--Hiземель лесного фонда?

Г Л ЛИЛ

11

Оценка инвестиционной ■ привлекательности объекта недвижимости

W^ort окупаемости» Чистая текущая стоимость. Ставка доходности

Е

й напитанного капитала. Внутренняя ставка доходности, Модыфы-&*инная ставка доходности. Ставка доходности финансового иснта

Нминкиинвестиционной привлекательности объекта недвижимости 1§1ниимл, если инвестиционный проект является либо самостоятель-ГОМ оценки, либо одним из элементов собственности, выделяе-I Я киршном подходе наряду с машинами и оборудованием, интел- t НпШИОЙ собственностью и т.д. анНЯНЦИЯЛЬНОму собственнику необходимо:

1$Иредслить срок, требуемый для возврата первоначально инвестиро-

ИмНсуммы;

1рЯ0ОЧИТЯТЬ реальный прирост активов от приобретения собственно-

I вменить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока,

В

оруемого конкретным объектом собственности, мморм, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательно- • Принт» Привлекательность инвестиционного проекта может быть оце- 1>Мн мн множеству факторов: ИМУлиии на рынке инвестиций; Ши -ионии' финансового рынка; Нрифе» i ионяльные интересы и навыки инвестора; фи и и неона и состоятельность проекта; ♦ИИИИ1Иi ичсский фактор и т.д.

Нй нрикТИМ существуют универсальные методы оценки инвестицион-1йИ нрннмгмпельности проектов, которые дают формальный ответ на

k^fl uiimi ли вкладывать деньги в данный проект? Мнюш проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов? ПроПлема оценки инвестиционной привлекательности состоит в ана- Й#Н|Н*ДНОЛИ1 немых вложений в проект и потока ДОХОДОВ ОТ его исполь-

jhnHHHM Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результа- |р юни'пио! требованиям инвестора по уровню доходности и сроку оку-

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагая формацией о характере полного возмещения затрат, а также о C00TL ствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска нсон|ц деленности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, нованные на теории временной стоимости денег. Простые методы ра< та экономической эффективности капитальных вложений прсдусмщр) вают систему показателей.

1.Коэффициент общей экономической эффективности капитален
вложений (Э)

э«Д

⁰ к'

где П - годовая прибыль;

К - капитальные вложения.

2.Срок окупаемости (Т)

■ альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлс-ЦйМюсти с учетом временного фактора основана на использовании КУЮЩИХ показателей: I) срок (период) окупаемости; I) ЧИСТая текущая стоимость доходов; I) С1ЯВКВдоходности проекта; щ) внутренняя ставка доходности проекта; * I модифицированная ставка доходности; й) (тлВКВ доходности финансового менеджмента. ОИОНКВ инвестиционной привлекательности проекта предполагает (ИЛЬВОВание, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, Км • «ому методу присущи некоторые недостатки, которые устраня-1В ИрИ расчете другого показателя. Экономическое содержание каждо-НИИВЗВТСЛЯ неодинаково. Аналитик получает информацию о различ-⁹ ВТНрОНВХ инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов по-'ни ПРИНЯТЬ правильное решение.

К П

Т =

3. I Указатель сравнительной экономической эффективности (Э ), «ИИ нованный на минимизации приведенных затрат,

ПЛ. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость

Э = С + Е • К,

с н '

где К С

капитальные вложения по каждому варианту; текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту; Е_н - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений

Основным недостатком данных показателей является игнорирований

различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитмия III

⁹ изменение стоимости денег во времени;

* инфляционные процессы;

⁹ возможность альтернативного инвестирования;

⁹ необходимость обслуживания капитала, привлекаемого дли фниам сирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, ЧТО ноto ки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плене, н«и и поставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать Mi рм i м ИИ проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости ИЯ момент осуществления затрат, иоходя из уровня риока по оцениваемому ирое* и т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Покаимели инвестиционной Привлекательности,'Инвестиционная они»

кя недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении i* нру

274 щ | щ |________________ Mmнй1 ¹ ___________________________________ I' Л

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного воз*

ШИВ вложений в недвижимость за счет приносимого дохода, раем и расчета срока окупаемости:

11 определить дисконтированный денежный поток доходов в соотвот» ИИ С Периодом возникновения;

НС ДЦП

И рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как еПраинескую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ве-■I цп иериой положительной величины; I) определить срок окупаемости (Т ) по формуле

^т ок-^т 1 ⁺

» ЧИшю лет, предшествующих году окупаемости; ||| н<чш!)мсщонная стоимости на начало года окупаемости;

I 11 • г щи минированный денежный ПОТОК В ГОД окупаемости.

Пример, Объект недвижимости «Восток» требует вложений в размере Iдоводысоставят апервый год - 450, во второй " 500, в третий -а мчиaepiми 800, в пятый 900 (табл. 11.1) Станка дисконтирова» Ив vvi,

279

Таблица 11 I

<><)() 701

Раелет срока окупаемости

599

Т₀ к = 3 +----- = 3,9 года.

^ок 658

**емя расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)

» * Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов ис-

*и» ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

*Суммировать текущую стоимость будущих доходов. \ <

рамнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат ПО

ЧТСД = ПД-ПЗ,

суммарные приведенные доходы; При поденные затраты по проекту.

И | I ,

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного ПроИИ та начнет поступать только по истечении периода окупаемости/ При «о боре вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.

• Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитыааТЬ 1Щ пьй объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаем* сти должен быть меньше периода пользования заемными срЯДСТвяМ<||

устанавливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно максимально короткий срок возвратить вложенные средства» НЯП1 при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показатели:

1.В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлй! ИйМЈ
го срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтсрНй i Hi
ных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограИИЧИИйНИ

ся применением только данного показателя.

2.Использование этого показателя для анализа инвестиционного^,и ••••
феля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости hi
вести ций по портфелю в целом не может быть определен как прости и * г
н я я величина.

□ 11 .2. Чистая текущая стоимость доходов

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет клй<И)Иф№ цировать варианты и принимать решения на основе сравнения йИ *^, *н*Н1>

ЦИОННЫХ затрат с доходами ОТ недвижимости, Приведенными к ^,гну| СТОИМОСТИ»

ч

.СД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет про-Прм рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается ^{1 1} v е максимальной величиной данного показателя. "РИМИр. Рассчитаем показатель ЧТСД по анализируемому объекту *Н*ИМ0СТИ «Восток» (табл. 11.2). Ставка дисконтирования - 5%.

Таблица 11.2

Расчет чистой текущей стоимости

ПНЛУЖИТельная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет сто-|МнН1* йЯТИйои инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наи-

'* ннМ1 Величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД ти*и им и н категории абсолютных, что позволяет суммировать реэуль-|я*м ни и»oiIрапным вариантам для определения ЧТСД по инвестицион-■tjf нори|м ню в целом.

м. инки показателя:

t ji А Пиши>I мое значение ЧТСД при сравнительном анализе иивесги-н и» ом ом • мое п. не учитывает объем вложений по каждому варианту.

и mi *м 111 а ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределе-I юниям доходов во времени. На результаты существенное влияние м тая» I иримоняемия аналитиками ставка дисконтирования, а оценка М мйнй риикв проводится достаточно субъективно.

|%и мо |рмм влияние ставки диркоитироваиия на доходность объекта Цмнн ••- ни iи «Восток» (табл. 1

Таблица 11.4

■ИМгельнмй анализ инвестиционной привлекательности двух объектов

Таблица

Влияние ставки дисконтирования на ЧТСД

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального и рм роста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных услоинЩй оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и |Ц

прибыльного может превратиться в убыточный.

Объект Б

Объект А

1055 900 + 155

482 325 + 157

Показатели ММЯрнмй приведенный доход Ьнии»ы ПО проекту

М Ном случае невозможно выбрать проект по методу чистой текущей ИИ МИСТИ и следует использовать показатель СДП.

I □ 11.3. Ставка доходности проекта

Данный показатель отражает эффективность сравниваемых и и жми ционных проектов, которые различаются величиной затрат и ПОТОКВМИ доходов.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение

ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

сдп, чтсд.ом,

пз_if JL 1

Возможен и другой вариант расчета этого показателя как о i шине* ние суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей СТОИМ**

сти расходов:

СДП = —.(|1

ПЗ

Ставка доходности объекта «Восток» составляет:

(764 : 2000) • 100% = 38,2%, или 2764 : 2000 = 1 ,38.

По экономическому содержанию ставка доходности проекта ПОКВ и* вает величину прироста активов на единицу инвестиций. Еслй'ипдем бОМИ ше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное нычмийО чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максима анжЙ ставкой доходности инвестированного капитала.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают нрмнммщ тение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД a ряиниН риваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСДЯвлмси « аИ солютным, возможна Ситуация, когда объекты недвижимости будут имен равную чистую текущую стоимость доходов.

Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечении мм ток доходов в сумме 300,400,600. Объект Б стоит 325, а предпоатяемвН)

ПОТОК ДОХОДОВ составит 100, 200, 300 (табл. I I 4). СТВВКВ аиекон трмМ

ния, используемая при принятии решения, 10%.

Объект А

155:900- 100= 17,2%.

Объект Б

СДП = 157 : 325 • 100 = 43,3%.

¹ »В Инвестора выгоднее объект Б, так как ставка доходности у него в I ри hi Полый- чем у объекта А. Преимущества показателя заключаются в том, что он является отно-INfcHMM и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, |ЙИВИНХ ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформи-рц I м наиболее эффективный инвестиционный портфель. I Н'ИМВИЫМ недостатком является зависимость результатов расчета от

fl вен диеконта.

I □ 11 .4. Внутренним ставка ^<^р|

Ј доходности проекта ^4fTSi

Ми I*|ич1иииставка доходности проекта (ВСДП) - это ставка дисконт -■ ЦНИИ* приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к нИИНе Инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение

кИИ If Кушей отоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в (ИМИМиеть основан на определении максимальной величины ставки

ИНННромаппи. при КОТОрОЙ проекты останутся безубыточными.

уЙеюанка расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно . • н=ав ее ооновс лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется Бракованием таблиц дисконтирования следующим образом. Ill рмбнраем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе

н'мнывнйм суммарную текущую стоимость доходов по проекту. I ийИОТВВЛясм затраты по проекту с полученной суммой текущей

-»м«ш доходоя,

! 11 «ипервоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает

-—и ни1«н1 текущей стоимооти доходов, то выбираем вторую ставку

,^нн!р^ийипаПО следующему прапилу: --mi- ч i * VI о , то новая ставка дисконтирования должна быть боль-ир нор<ин1ачвл1*ной|

^в если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть ми| ше первоначальной.

4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока НЯ и лучим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большой, Г| и меньшей величины затрат по проекту¹ .

5. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом пни поляции:

Ставка дисконтирована

ДЛЯПДтах

(СдйЗ

а) обозначим интервал

Сд,+*

Максимальные суммарные приведенные доходы (ПД_тах )

Ставка дискомтироввнИи

ДЛяЦДгаШ (С.Д|И

Затраты по проекту (ЗП)

Минимальные суммарные приведенные доходы

б)составим пропорцию и решим уравнение

ПДтах "ЗП _С._Д1 -(С._Д1 +Л .|

■ПДтах - ПД_тю С.Щ -С.Д₂ '

в)определим ВСДП

всдп = с.д, + х. **** ^v *Я

Пример.

Рассчитаем внутреннюю ставку доходности вложений в объект цщ жимости «Восток».

Затраты - 2000, поток доходов - 450, 500, 600, 800, 900.

1.Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, со» raattf

^ ^s .409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378. jf