Министерство образования и науки РФ
Ростовский Государственный Экономический Университет
«РИНХ» в г. Миллерово
Домашнее задание по «Оценке бизнеса».
Выполнила: студентка152 группы
Даденко Ю.И.
г. Миллерово
2006г
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
Адрес объекта:
Ростовская обл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8
Тип объекта недвижимости:
Квартира площадью 57 кв.м., в т.ч. жилой – 41,4 кв.м. расположена на 2 этаже 5 –этажного дома
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости объекта
Оцениваемые права: Частная собственность
Юридическое право:
Собственность
Размер квартиры (м2
):
Общая площадь 57
Жилая 41.4
Вспомогательная 15,6
Наилучшее и наиболее эффективное использование:
Определено ограничением в использовании - жилье
Наиболее вероятные покупатели:
Жители г. Миллерово с ежемесячным совокупным доходом тыс. руб.
Опасности, вызванные окружающей средой:
Не выявлено
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:
Не выявлено
Дата оценки:
Курс доллара США29.11.2006г.
1$ - 26,3503 руб.
Оцененное маркетинговое время:
5 месяцев
Рыночная стоимость, рассчитанная
1) затратным методом:
2) методом прямого сравнительного анализа продаж:
3) доходным методом:
Метод прямой капитализации
Метод дисконтированного потока дохода
В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта – метод не применялся
28602$ (753674 тыс. рублей)
32401 $ (853776 тыс. рублей)
27110,4$ (714367.17 тыс. рублей)
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта
29063,44$, (765829,3 тыс. рублей.)
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
Адрес объекта:
|
346130 Ростовская обл.,г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8 |
| Собственник: |
Потакова Вера Николаевна |
| Право собственности: |
Право частной собственности на
Квартиру
|
Право устанавливающий документ:
|
Свидетельство о праве собственности
на квартиру. Серия 61АА №636555
|
Дата приобретения:
|
Регистрационная запись № 2196 от
27.02.2004г.
|
| Текущее использование объекта: |
Жилье |
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
| ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ |
Градостроительная зона и
соответствие зонированию
|
Жилая зона |
| Площадь участка, м2 |
нет |
| Форма участка |
Прямоугольник |
| Наличие коммунальных услуг |
Электричество, газ, вода, канализация,
Теплоснабжение, телефон
|
| Подъезд |
Свободный |
| Рельеф и почвы |
Чернозем, плодородный слой от 25-50 см, зона
не была занята лесонасаждением, был пустырь
|
| Затопляемость |
Не выявлено |
| Подземные воды |
Грунтовые воды, вода пригодная для питья
залегает на глубине 20-25м
|
| Опасности окружающей среды |
Не выявлено |
| ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА |
| Общая характеристика |
Кирпичное здание, 3-комнатная квартира, расположенная на втором этаже 5-ти этажного дома |
| Ориентация относительно сторон света |
Фасад здания обращен на юг, вход с внутреннего двора – северная сторона. Окна квартиры выходят на юг и на север |
| Год постройки |
1969 |
| Площадь общая, м2 |
57 |
| Количество этажей |
5 |
| Класс капитальности |
Кирпичный |
| Качество строительства |
Качественный |
| Привлекательность/ внешний вид |
Непривлекательный |
| Фактический возраст здания, лет |
37 |
| Нормативный срок службы, лет |
100 |
| Остаточный срок эксплуатации, лет |
63 |
| ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ |
| Единица измерения |
Материал |
| Фундамент |
м2
|
Арматура А-3, бетон М-200 |
| Стены |
м2
|
Перемычки, кирпичная кладка |
| Перекрытия |
м2
|
Бетонные |
| Крыша |
м2
|
Балки, стропилы, слой рубироида,
Забиваем Сайты В ТОП КУВАЛДОЙ - Уникальные возможности от SeoHammer
Каждая ссылка анализируется по трем пакетам оценки: SEO, Трафик и SMM.
SeoHammer делает продвижение сайта прозрачным и простым занятием.
Ссылки, вечные ссылки, статьи, упоминания, пресс-релизы - используйте по максимуму потенциал SeoHammer для продвижения вашего сайта.
Что умеет делать SeoHammer
— Продвижение в один клик, интеллектуальный подбор запросов, покупка самых лучших ссылок с высокой степенью качества у лучших бирж ссылок.
— Регулярная проверка качества ссылок по более чем 100 показателям и ежедневный пересчет показателей качества проекта.
— Все известные форматы ссылок: арендные ссылки, вечные ссылки, публикации (упоминания, мнения, отзывы, статьи, пресс-релизы).
— SeoHammer покажет, где рост или падение, а также запросы, на которые нужно обратить внимание.
SeoHammer еще предоставляет технологию Буст, она ускоряет продвижение в десятки раз,
а первые результаты появляются уже в течение первых 7 дней.
Зарегистрироваться и Начать продвижение
деревянный каркас потолков, слой
утеплителя, шифер
|
| Полы |
м2
|
Дощатые, цементированные |
| Окна |
м2
|
Дерево |
| Двери |
м2
|
Дерево |
| Внутренняя отделка |
м2
|
Улучшенная штукатурка
Внутри квартиры цементно-
Известковым раствором,
Обои
|
Таблица№1 (корректировок для сопоставимых продаж квартир)
| Элемент сравнения |
Един. |
Сравниваемые участки |
| Изм. |
Оценив. |
1 |
2 |
3 |
4 |
| 1. Цена продажи |
$ |
24500 |
34500 |
32500 |
36000 |
| Площадь квартиры |
м2 |
57 |
48,1 |
69,1 |
68,3 |
71 |
| 2. Цена за единицу площади |
$/м2 |
509,3 |
499,3 |
475,8 |
507 |
| Различие во времени (месяц) |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
| Право собственности |
частная |
частная |
частная |
частная |
частная |
| Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
| Условия финансирования |
рыночн |
рыночн. |
рыночн. |
рыночн. |
рыночн. |
| Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
| Условия продажи |
коммерч |
коммерч |
коммерч |
коммерч |
коммерч |
| Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
| Месторасположение |
То же |
То же |
То же |
То же |
То же |
| Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
| Физические характеристики: |
| Корректировка по размеру |
+4532,77 |
-10485,3 |
-5376,54 |
-7098 |
| Скорректированная цена |
$
|
29032,77 |
24014,7 |
27123,46 |
28902 |
Коррекция по наличию
капитального ремонта
|
нет |
нет |
нет |
нет |
есть |
| Корректировка |
1778,54 |
1778,54 |
1778,54 |
Скорректированная цена
|
$
|
30811,31 |
25793,24 |
28902 |
28902 |
| Общая чистая коррекция |
2 коррек. |
2 коррек. |
2 коррек. |
1 коррек. |
| 6311,31 |
8706,76 |
3598 |
7098 |
| Системы инженерного обеспечения |
| Водопровод |
Есть |
| Электросети |
Есть |
| Канализационная сеть |
Есть |
| Система отопления и вентиляция |
Есть |
| Газ |
Есть |
| Лифт |
Нет |
| Телефон |
Есть |
| Радио |
Есть |
| Телевидение |
Есть |
| Сигнализация (охранная, пожарная) |
Нет |
| Внешнее благоустройство |
| Озеленение |
Кустарники, деревья |
| Стоянка для автомашин |
Гаражи и стоянка рядом с домом |
| Детская площадка |
Песочница, скамейки, качели. |
| Подъездные пути |
Асфальт, удобный подъезд к дому |
| Текущее использование площадей |
Наименование
помещения
|
Площадь,
м2
|
Ставка налога на имущество
Руб/м2
/год
|
| жилье |
41,4 |
0.1% от балансовой стоимости имущества |
Метод прямой капитализации
| Объект сравнения |
Цена
продажи,
$ (SP)
|
Потенциальный валовой
доход,
$ (PGI)
|
Коэффициент потенциального валового дохода (PGIM) |
Эффективный валовой доход,
$ (EGI)
|
Коэффициент
эффективного валового дохода (EGIM)
|
| 1 |
24500 |
650 |
37,7 |
85,2 |
287,6 |
| 2 |
34500 |
600 |
57,5 |
95,3 |
362 |
| 3 |
32500 |
500 |
65 |
94,4 |
344,3 |
| 4 |
36000 |
700 |
51,4 |
98,7 |
364,7 |
| Среднее значение |
612,5 |
52,9 |
93,4 |
339,65 |
квартира недвижимость продажа стоимость
Метод дисконтированного потока дохода
| Потенциальный валовой доход, $ |
612,5 |
| Коэффициент потенциального валового дохода |
52,9 |
| Стоимость объекта недвижимости, $ |
32401 |
| Эффективный валовой доход, $ |
93,4 |
| Коэффициент эффективного валового дохода |
339,65 |
| Стоимость объекта недвижимости, $ |
31587,45 |
.
1
V = ----------,
(1 + i )n
где i – величина сложных процентов
а - аннуитет
n – количество периодов
1. i = 0,1 : 12 = 0, 0083; n = 36; аn
36
= 30, 99124;
1
V = ----------------- = 0, 74174
(1 + 0, 0083)36
1) Ежемесячный доход = величина дохода от аренды за 1 месяц – сумма коммунальных платежей за 1 месяц: 160-60,7=99,3
2) Доход за три года = аннуитет * ежемесячный доход: 30, 99124 * 99,3=3077,4$
3) Сегодняшняя стоимость средств, которые получим через 3 года = прогнозируемая выручка от продажи квартиры * настоящая стоимость денежной единицы:
32401 * 0,74174 = 24033$
4) Рыночная стоимость квартиры через три года = сегодняшняя стоимость средств + доход за три года: 24033 + 3077.4=27110.4$
Стоимость недвижимости, рассчитанная методом дисконтированного денежного потока составляет – 27110,4$( 714367.17 тыс.рублей)
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:
| ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД: |
В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта – метод не применялся. |
МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО
АНАЛИЗА ПРОДАЖ:
|
28602 $ ( 753674 тыс. рублей)
|
| МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА: |
| Метод прямой капитализации: |
32401 $ ( 853776 тыс. рублей ) |
| Метод дисконтированного потока дохода: |
27110,4$ (714367.17 тыс. рублей) |
Расчет производим методом расчета по формуле арифметической взвешенной. Каждому методу присваиваем веса, которые в сумме равны единице по всем методам:
28602*0,6+32401*0,2+27110*0,2
—————————————— = 29063,4
0,6+0,2+0,2
Исходя из приведенных в отчете данных, на 29.11.06г объект имеет рыночную стоимость: 29063,44$, т. е. 765829,3 тыс. рублей.
|
