Курсовой проект выполнил Осокин Евгений
Санкт-Петербургский Технический Университет
1998 год
Раздел 1. Осмотр и описание объекта недвижимости.
Описание участка.
1.1 г. Санкт - Петербург, Выборгский район.
Зона градостроительной ценности № 14.
Квартал ограничен с севера Светлановским проспектом, проспектом Энгельса с востока, Зеленогорской улицей и Железнодорожным переулком с запада и юга соответственно.
Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.
Ближе всего от участка находятся станции метро: Лесная - 2,23 км ( 7 ост ),Площадь Мужества - 2,20 км( 5 ост ),Пионерская- 1,71 км ( 4 ост ), Удельная 1,62 км( 4 ост ). Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: трамваи: 9, 17, 20, 40, 55, 58 ; троллейбусы: 40, 50 ; автобусы 9, 40, 93, 94, 98.
Площадь участка 3600 м2 = 0,36 га.
Форма участка правильная прямоугольная со сторонами 90 м и 40 м.
Рельеф: плоский, без наличия ям и канав.
План не соответствует натуре. Два деревянных двухэтажных дома представленных на плане снесены, деревья вырублены. В глубине участка параллельно пр. Энгельса построен новый 9-ти этажный дом.
2. Описание окружения
Жилая застройка.
Этажность - 9 эт. Возраст застройки - около 2-х лет. Территория полностью освоена.
Свободных незастроенных площадей нет.
Застройка участка в высшей степени соответствует потребностям окружающих землепользователей.
Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен эфирнораспределительной сетью системы спутникового телевидения "Теле Плюс". Район обладает хорошо развитой инфраструкторой городских улиц, магазинов, учебных заведений, объектов бытового обслуживания.
В квартале от рассматриваемого участка находится крупное производственное предприятие « СВЕТЛАНА ». Других предприятий в районе нет. В 500 метрах на юг от рассматриваемого участка проходит железнодорожная линия Выборгского направления. Автотрасс и аэропортов не имеется.
Неподалёку, в направлении северо - запад, располагается зона отдыха Озерки. Несколько километров на север - лесопарк Сосновка.
Участок прилегает к проспекту Энгельса и Светлановскому проспекту.
Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.
3. Описание зданий и сооружений
Интенсивность застройки - 0,2.
На участке построен один девятиэтажный кирпичный жилой дом на 250 кв ; первый этаж отведен под коммерческие учреждения.
Фундамент здания ленточного типа, дом кирпичный, с лицевой стороны здания стены поштукатурены и покрашены, перекрытия и крыша выполнены из монолитного железобетона, крыша плоская, присутствует чердачное помещение и подвал. Фасад здания очень качественно отделан.
Здание находится в эксплуатации. Без физических дефектов.
Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин. Имеются необходимые тротуары для удобного подхода к зданию.
На данном участке нельзя строить промышленные здания.
4. Внешняя информация
Первый этаж здания находится в собственности коммерческих предприятий. Остальные этажи здания жилые, 25% - собственность муниципалитета, остальные квартиры в собственности жильцов.
Раздел 2. Расчёт стоимости участка
Таблица сметной стоимости строительства.
Таблица №1.
| № |
Тип |
Качество |
Коэффициентзастройки |
Нормаплощади |
Стоимость,$ / м2 |
| 1 |
жилая |
панель |
1,4 |
- |
300 - 350 |
| многоэтажная |
кирпич |
1,4 |
- |
380 - 450 |
| жилая |
с центр отоплен |
0,4 - 0,8 |
- |
480 |
| малоэтажная |
с автономным |
0,4 - 0,8 |
- |
600 |
| 2 |
Офисы |
административн |
1,5 |
- |
280 - 350 |
| евростандарт |
1,5 |
- |
600 |
| 3 |
Торговля |
супермаркет |
0,5 - 0,8 |
- |
180 - 220 |
| 4 |
Гараж - гост. |
тёплый |
1,05 |
30 м2 / ед |
200 - 300 |
| 5 |
Гараж индив. |
металл |
- |
33 м2 / ед |
1000 $ / ед |
| 6 |
Автостоянка |
открыт., охрана |
- |
25 м2 / ед |
140 $ / ед |
| 7 |
Склад : |
| ангар |
отапливаемый |
0,8 - 0,9 |
- |
40 |
| неотапливаемый |
- |
80 |
| ж / б |
отапливаемый |
0,8 - 0,9 |
- |
80 |
| неотапливаемый |
- |
120 |
Исходя из пункта 3.6 о строительных ограничениях исключаем из расчёта графы таблицы № 4, 5, 6, 7.
Площадь участка застройки 3600 м2 .
Значения коэффициента застройки и стоимости берём средние.
На основе расчётов получаем таблицу 2.
| Тип застройки |
Стоимость строительства, млн $ |
Цена объекта, млн $ |
Цена участка, млн $ |
| А |
1,638 |
2,52 |
0,882 |
| B |
2,0916 |
3,024 |
0,9324 |
| C |
1,0368 |
1,404 |
0,3672 |
| D |
1,296 |
1,728 |
0,432 |
| E |
1,701 |
2,7 |
0,999 |
| F |
3,24 |
4,32 |
1,08 |
| G |
0,468 |
0,936 |
0,468 |
Принятые обозначения :
| Тип застройки |
| Застройка жилая панельная многоэтажная |
А |
| Застройка жилая кирпичная многоэтажная |
B |
| Застройка жилая малоэтажная с центральным отоплением |
C |
| Застройка жилая малооэтажная с автономным отоплением |
D |
| Офисы административные |
E |
| Офисы "евростандарт" |
F |
| Торговые супермаркеты |
G |
На основании расчётов сведённых в таблицу 2 строим диаграмму 1.
|
