Учебное пособие: Основы экономики строительства

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

Донбаська державна академія будівництва і архітектури

Кафедра „Економіка підприємств”

КОНСПЕКТ ЛЕКЦІЙ

Основи економіки будівництва

(для спеціальності „Економіка підприємств”)

Склав:

Доц. Іванов М.Ф.

Макіївка, 2003 р.

ТЕМА 1. СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКА

1. СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПРОЦЕСС

В нашей отечественной практике термин "строительство" понимается двояко: как процесс возведения зданий и сооружений и как отрасли народного хозяйства.

Строительство как единое целое серьезно влияет на народное хозяйство. Создавая капитал, строители рассредоточивают его по соответствующим отраслям народного хозяйства. Эти изменения приводят к ответной реакции рынка, в результате которой перед строителями возникают новый задачи, решение которых приводит к очередным новым изменениям.

Строительство как экономический процесс представляет собой непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых вкладывается капитал. Очевидно, что ни теоретическая, ни прикладная рыночная экономика строительства не может рассматривать такие объекты как отрасль народного хозяйства, т.к. в рыночных условиях строительство теряет управление.

2. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительство - одна из 4-х важнейших отраслей народного хозяйства наряду с промышленностью, сельским хозяйством и транспортом. Строительство - отдельная отрасль из-за специфики строительной продукции:

1) большие габариты строительной продукции;

2) территориальная закрепленность на месте размещения;

3) предметы труда неподвижны, а средства производства динамичны;

4) продолжительное изготовление продукции;

5) строительство осуществляется только при наличии заказчика.

3. МОТИВАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Строительная экономика ориентирована прежде всего на удовлетворение потребности в жилье. Жилые дома - строительная продукция I-го уровня. II-й уровень - помещения для производства, хранения, сбыта продукции. III-й уровень – объекты нужные для выпуска предметов потребления и оказания услуг. IV-й уровень - объекты - необходимые для изготовления других средств производства.

Мотивация строительной деятельности происходит от высших уровней к низшим через потребность в той продукции, для производства которой должно строится здание или сооружение.

Таким образом, совокупный капитал, используемый для удовлетворения потребности распределяется между уровнями. о6разуя цепочки, каждое звено которых имеет свой интерес (прибыль за вложенный капитал).

Строительный рынок - динамическая совокупность взаимодействующих субъектов: земля, рабочая сила, капитал. Строительные процессы требуют гибкого полхода к возведению зданий и их эксплуатации в процессе всего жизненного цикла.

4. УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ В НАШЕ ВРЕМЯ

Основа систем для оценки жизненного цикла и его стоимости - экономические прогнозы и планы. В них рассматривается совокупный капитал собственника. Каждый стремится наиболее эффективно использовать свой капитал путем извлечения из него максимальной прибыли. Задача владельца капитала - управление собственностью, имеющей сложную структуру объектов и видов капитала. Содержание управления - инвестиционная деятельность в период проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Цели собственников - решение вопросов выбора направления, объема и времени вложения капитала.

5. КАПИТАЛ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЕГО РАЗНОВИДНОСТИ

Для правильного понимания сущности рыночной экономики необходимо различать деньги и капитал.

В рыночной экономике деньги выступают в роли капитала для всех субъектов частной и коллективной собственности (включая акционерную). Направляя наличные деньги на инвестиции, их владелец становится собственником капитала.

Рынок представляет собой взаимодействие капиталов, вынуждает их владельцев руководствоваться законом прибавочной стоимости, поэтому рыночная экономика строительства представляется как экономика капитала применительно к строительной отрасли.

Капитал в строительстве имеет следующие основные разновидности. В зависимости от способа, образования прибыли у владельца:

1) Ссудный капитал - это средства, которые вкладываются в банк, приносят их владельцу определенный процент в течение установленного времени. При этом предприниматель не несет никаких издержек производства. Владелец капитала, получивший его как ссуду, выплачивает банку кроме полученной суммы еще и процент за кредит;

2) Капитал, инвертированный в объекты длительного пользования и не требующий от владельца предпринимательской деятельности - приносит владельцу прибыль в виде ренты. В строительстве этот вид капитала связан с 2-мя видами недвижимости: с земельными участками и со зданиями, которые сдаются в наем.

В общем смысле капитал - это чистая стоимость всех активов минус сумма обязательств. Капитал в хозяйственных ситуациях используется для определения совокупных ресурсов, применяемых в бизнесе (акционерный капитал, товарищеский капитал и т.д.).

Переменный капитал как понятие используется в чистом виде в противопоставлении к слову "доход". В этом смысле капитал - это сумма активов таких как: рента, собственность, акции, текущий доход с капитала, находящегося в обороте.

Капитал, приносящий ренту, отличается от ссудного тем, что его владелец хотя и не занимается предпринимательством в сфере, где вращается его капитал, но рискует больше, чем в том случае, если бы он поместил эти деньги в банк под процент. Поэтому земельные участки и недвижимость больше подвержены влиянию рыночной коньюктуры. Поэтому владелец капитала рассчитывает на большую относительную прибыль, чем банковский процент.

3) Предпринимательский капитал - это капитал, инвестированный владельцем в производство с целью получить максимальную устойчивую прибыль. В общей сумме капитала часть его может быть собственной, а часть - заемной. Важнейшим критерием эффективности инвестиций в строительстве является анализ их с точки зрения общей экономической теории.

Заказчик каждый раз останавливается перед дилеммой: легко ли получить проект и контракт при тяжелой реализации его, или наоборот тяжело получить проектный контракт, который легко реализовать. В рыночной экономике развитых стран вышеописанная ситуация с получением и реализацией контракта является нормальной.

Порядок проведения конкурсов (тендеров) в строительстве

Кабинет Министров Украины в соответствии с Постановлением № 25 установил, что подрядные контракты, сооружение объектов строительство в строительстве.

6. СОВРЕМЕННЫЕ ТЕОРИИ КАПИТАЛА ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

ТЕМА 2. ЗАКАЗЧИК И ЕГО ФУНКЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ И УПРАВЛЕНИЮ ИНВЕСТИЦИЯМИ

1. ВЗАИМООТНОШЕНИЯ С ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ (ПОДРЯДЧИКОМ)

Идея, а зятем и проект инвестиций возникает у собственника капитала как результат изучения условий и состояния рынка. Если обоснование окажется положительным (эффективным), то предприниматель осуществляет следующие стадии инвестирования капитала:

1. Исследования предпроектные и эскизный проект.

2. Проектирование.

3. Подготовка строительства и производства работ.

4. Реализация строительных работ (продажа, сдача в аренду).

5. Эксплуатация объекта.

Процесс строительства настолько сложный, что владелец капитала вынужден привлекать для реализации своей идеи т.н. "управляющего объектом". Он отличается от других участников инвестиционного процесса тем, что должен быть универсальным специалистом (блестящим инженером-строителем, экономистом, менеджером).

Важнейшим критерием эффективности инвестиций в строительстве является анализ их с точки зрения обшей эффективности капитала собственника, т.к. какими бы хорошими не были инженерные решения в условиях ограниченного капитала, о его эффективности можно судить по конечным результатам инвестиционных решений. Все это проявляется в виде потока денежных средств собственника на каждой стадии инвестиционного процесса, независимо от того, идет ли строительство или эксплуатируется здание.

ВЫВОД: Подрядчик каждый раз останавливается перед дилеммой: легко ли получить проект и контракт при тяжелой реализации его, или наоборот, тяжело получить проектный контракт, который легко реализовать. В рыночной экономике развитых стран вышеописанная ситуация с получением и реализацией контракта является нормальной.

2. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНКУРСОВ (ТЕНДЕРОВ) В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Кабинет Министров Украины в соответствии с Постановлением № 25 установил, что подрядные контракты, сооружение объектов строительства которых начинается в 1997 году, заключаются по результатам конкурсов (тендеров). Этот порядок приведен в Положении с проведении конкурсов, (тендеров) в строительстве, которое утверждено вышеупомянутым постановлением Кабинета Министров Украины.

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Целью проведения конкурсов является:

- обеспечение эффективного использования капиталовложений;

- создание конкурентной среды для размещения заказов и заключения подрядных договоров;

- увеличение качества строительства;

- сокращение сроков строительства объектов.

Применение тендерных процедур, предусмотренных данным Положением, является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ для заключения подрядных контрактов на строительство объектов, осуществляемых за счет государственного и местного бюджета, бюджетных займов, средств государственных предприятий и организаций, а также смешанных средств.

Организация конкурсов осуществляется заказчиком. Он гарантирует равные условия всем претендентам независимо от форм собственности и места расположения. Предложения должны передаваться подрядчикам, которые имеют достаточную профессиональную квалификацию, опыт и репутацию, необходимые финансовые средства производящие мощности и способные обеспечить выполнение заказов. Ответственность подрядчика определяется предварительной квалификацией и оценкой.

2. ТЕНДЕРЫ И ПОНЯТИЯ.

Предложение на конкурс – это письмо подрядчикам, которые прошли предварительным отбор, с просьбой принять приглашение в конкурсе. Участие в конкур без приглашения невозможно.

Конкурс (тендер) - форма размещения заказа на выполнение работ, услуг, поставку продукции, которая предусматривает отбор подрядчиков путем оценки его оферты.

Оферта - предложенный претендентам комплект документов, который содержит предложения и условия, на которых подрядчик согласен выполнить заказ.

Перечень объемов работ - перечень видов работ.

Предварительная квалификация претендентов - это определение возможностей, заинтересованности подрядчиков выполнить заказ и целесообразности их приглашения к участию в конкурсе.

Предмет заказа - работы, выполнение которых предусматривается заказом.

Претендент - лицо, которое официально известило о желании выполнить заказ.

Размещение заказа - процесс полбора партнеров для выполнения контракта и согласование его положений.

Тендерная документация - комплекс документов, которые содержат информацию о предмете заказа, условиях и процедуре проведения конкурса, достаточно для подготовки оферты в определенный срок.

Тендерный комитет (комиссия) - постоянный или временный орган; создается для подготовки и проведения конкурса.

Цена оферты (рассчитывается претендентом) - за какую цену он согласен выполнить заказ.

З. СПОСОБЫ ПРОВЕДЕНИЯ КОНКУРСОВ.

Конкурсы могут быть:

- открытые (для всех заинтересованных подрядом);

- открытые, но с предварительной квалификацией подряда;

- закрытые (по приглашению).

Основной способ - открытый, но заказчик может принять решение о закрытом, в особых случаях. Открытые конкурсы с предварительной квалификацией проводятся, когда количество претендентов превышает 6 юридических лиц.

Закрытые конкурсы проходятся если:

1) количество подрядчиков, способных выполнить заказ, ограничено;

2) контракты на проведение конкурса будут неоправданно большие относительно стоимости предметов заказа;

3) когда открытый конкурс не даст ожидаемого результата.

4. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ РАБОТА ЗАКАЗЧИКА.

Она проводится в соответствии с планом, в котором предусматривается:

- публикация объявления о проведении конкурса и направления приглашений подряда;

- разработка документации для предварительной квалификации претендентов;

- принятие и регистрация заявок на участие в конкурсе;

- направление документации, необходимой для предварительной квалификации претендентов;

- проведение дополнительной квалификации претендентов;

- составление списка определения претендентов на участие в конкурсе;

- подготовка тендерной документации и ее направление;

- организация посещения подрядчиками строительной площадки;

- обеспечение ответов не вопросы подрядов по поводу уточнения информации, которая содержится в тендерной документации;

- внесение пополнений, изменений с учетом предложений подрядов в тендерной, документации и информировании об этих изменениях всех претендентов;

- прием и регистрация оферт;

- анализ оферт;

- оценка оферт и принятие решения по их использованию;

- определение победителя (тендера);

- документальное оформление результатов конкурса и подготовка отчета о его проведении.

5. ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ.

Она должна быть одинаковой для всех претендентов, охватить всю информацию, нужную для подготовки оферты и не создавать рисковые условия для подрядчика. Объем и состав тендерной документации определяется заказчиком в зависимости от предмета заказа. Эта документация состоит из:

- инструкции для претендентов;

- проекта контракта;

- формы оферты;

- квалификационного требования;

- перечня объемов работ.

Тендерная документация должна быть представлена на конкурсе в полном объеме в соответствии с требованиями заказчика.

6. ПОДГОТОВКА ОФЕРТЫ.

Оферта должна соответствовать требованиям, указанным в технической документации. Каждый участник может подать только одну оферту. Документы оферты охватывают:

- непосредственно форму оферты;

- информацию для квалификационной оценки претендентов;

- перечень объемов работ с учетом их стоимости;

- альтернативные предложения;

- гарантию обеспечения выполнения обязательств.

7. РАСЧЕТ ЦЕНЫ ОФЕРТЫ.

Здесь учитывается все виды работ, в т.ч. те, которые поручаются субподрядчику. Претендент обязан обосновать все расценки для каждого вида работ и определить их общую стоимость, в общую цене оферты добавляется, все затраты претендента, в т.ч. накладные расходы и прибыль, которую претендент планирует получить.

Источники привлечения капитала дифференцируются на:

1. Собственный капитал инвестора.

Прибыльность в результате инвестирования должна быть выше прибыльности ныне действующего капитала.

В реальной практике строительства финансирование за счет собственного капитала осуществляется редко, поэтому инвестору надо, чтобы его собственные средства оказались в размере достаточных для инвестирования жизненного цикла объекта.

2. Заемный капитал. Вариант кредитования для исполнения, которого требуется, кроме возврата кредита иметь гарантии на случай неудачи идеи и неплатежности инвестора.

З. Капитал, дающий право на участие в прибыли. Инвестору не надо иметь больше чем он может вложить в идею, не надо отдавать плату, за кредит, меньше риск.

Если есть компаньоны инвестирования предполагается, что с ними надо делиться идеей, убедить в ее эффективности. В случае успеха - поделится прибылью в зависимости от размера вклада.

Выбор варианта финансирования - индивидуальное, зависящие от стиля работы предпринимателя дело. Затем инвестор обязан тщательно исследовать вопросы финансирования.

2. ОБОРОТНЫЙ КАПИТАЛ ЗАКАЗЧИКА

При реализации проекта предприниматель стремиться к минимизации общего объема капитальных вложений, он пытается как можно быстрее получить прибыль от инвестиций, как позже оплатить подрядчику счета за выполненную работы и как можно раньше достичь проектной мощности на сданных объектах.

Предварительная оценка инвестиций - средство для подготовки бюджета инвестора и проведения анализа стоимости.

ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ ИНВЕСТОРА.

- найти выгодные условия для получения кредита;

- составить проект с наилучшим распределением капиталовложений во времени и наиболее оптимальные сроком строительства;

- предусмотреть в проекте по возможности максимальную и полную отдачу.

ОПТИМАЛЬНЫЙ СРОК СТРОИТЕЛЬСТВА.

Процесс выбора максимального срока строительства заключается в том, что заказчик должен выполнить сопоставление затрат удорожание строительства при сокращении по продолжительности и показателей снижения при этом стоимости капитала. Не достаточно ориентироваться только на взаимосвязь стоимости строительства и капитала. Большее значение имеют такие факторы:

- надежность осуществления проекта в установленные сроки;

- возможность компенсации дополнительных затрат, связанных с ускорением строительства, эффектом, достигаемым в результате более раннего срока начала эксплуатации объекта.

ТЕМА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. СТРАТЕГИЯ ВЛАДЕЛЬЦА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В рыночной экономике строительства фигура заказчика - главная, так как:

- ему принадлежит инвестиционная инициатива;

- он формирует экономические условия для работы подрядчиков;

- он - потребитель страховой продукции, так как регулирует потребность в ней в пределах общества.

Экономическая стратегия заказчика основана на законах макро и микроэкономики. Идеология заказчика оригинальна в том, что соединяет в себе субъекта инвестиционных инциативов и общим направлением микроэкономики, которая определяется рынком. В области строительства встречается два типа интересов заказчика: он сам выступает будущим собственником объекта и его пользователя.

1. Заказчик сам реализует конечную продукцию, эксплуатирует построенный объект.

2. Заказчик зависит от рыночных цен на продукцию или услуги, связаннее с эксплуатацией объекта:

- заказчик продает объект его будущему пользователю или сдает в аренду.

Стоимость недвижимости составит из зарплаты:

- связанные с отводом и приобретения земельного участка;

- обустройство участка;

- затраты на проектно-изыскательные работы (эскизный проект, экспертиза);

- затраты на строительство;

- накладные и прочие расходы (управленческие и посреднические расходы, страхование, плата за кредит);

- налоги;

- прибыль инвестора.

Структура этих затрат колеблется в зависимости от назначения объекта. Значение и удельный вес указанных затрат колеблется в зависимости от назначения объекта. Дома повышенной комфортабельности имеют цену значительно выше, чем остальные. При этом имеют место высокие затраты на оборудование местности, накладные расходы, в результате чего достигается у заказчика высокая прибыль. Стратегическая долговременная цель заказчика объектов, предназначенных на пролажу - максимизация прибыли. Если в качестве заказчика выступает предприниматель, то он иногда привлекает часть заемных средств. При этом в структуре затрат появляется важная статья. С учетом этой статьи предприниматель стремится максимизировать прибыль как отношение разницы доходов и расходов к собственному инвестиционному капиталу. При строительстве отдельного объекта доходы образуются только после получения денег от его реализации. При этом большое значение для заказчика имеет срок реализации объекта, до наступления которого средства заказчика как бы "повисают" на нем без отдачи и сопровождаются платой за кредит, накладными расходами и т.д. Стратегия законов рыночной экономики различается из видов строительных объектов. При реконструкции объекта целью заказчика является максимизация соотношения между эффектом и инвестициями, вызвавшими этот эффект. Эффект можно повысить за счет увеличения цен на модернизирование объекта.

2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ С ПОЗИЦИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

Законченный объект сам по себе не является конечной целью экономический деятельности предприятия, если он не специализировался на строительстве для продажи. Поэтому важным вопросом является оценка недвижимости. Необходимо отметить, что оценка недвижимости не эквивалентна проектной или фактической стоимости строительства, а в большей степени связана с экономической полезностью.

Рассмотрим определение стоимости для случая, когда его владелец является сам заказчик строительства, и проанализируем как при этом изменяется стоимость строительства в зависимости от времени.

Во-первых, владелец может установить рентабельность проекта и сопоставить ее с минимально приемлемым уровнем.

Во-вторых, сравнить капитальные вложения с дисконтированными текущими денежными потоками.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ - это процесс приведения затрат и результатов к первому моменту времени.

Очевидно, что в результате этих сравнений стоимость объекта для владельца не равна сумме денег, затраченных на строительство. Она может быть ниже, если инвестированные решения были правильными, а может быть и выше.

Следовательно, если недвижимость приносит доход, то ее стоимость определяется дисконтированием доходов и расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта. Отсюда следует, что при изменении характера эксплуатации объекта, цены на эти объекты, а также на ремонтные работы меняются.

С одной стороны, продавец определяет для себя цену, которую он готова получить сейчас, учитывая свои прошлые затраты, но не учитывая 6удущих доходов и расходов. С другой стороны, учитывается расчет покупателя с его планами на перспективу.

Процесс купли-продажи осуществляется тогда, когда идея покупателя оказывается более прибыльной. Цена устанавливается в пределах ценового поля, верхняя граница которого для продавца - эффективность, а для покупателя приемлемая рентабельность.

В связи с большой ролью амортизации рассмотрим ее влияние на стоимость недвижимости. На практике в рыночной экономике применяется так называемое соглашение и налоговые правила, в соответствии просто определить стоимость объектов за вычетом износов. Учет этой стоимости особенно важен для регулирования оттока прибыли из фирмы в виде дивидендов. До того, как распределится прибыль, ее часть в виде амортизационных отчислений остается у владельца для восстановления недвижимости.

3. ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ И СРОК СЛУЖБЫ ЗДАНИЙ

Здания и сооружения в отличие от промышленной продукции нельзя переместить и нельзя увеличивать срок их службы без существенных потерь. В связи с этим трудно выбрать решение, при котором одно и то же здание с малыми затратами можно приспособить для различных целей, появляющихся в тот или иной период эксплуатации, чтобы при этом эксплуатационные затраты были меньше, чем в случае ликвидации здания и замены его новым.

Важно установить оптимальный срок и стоимость зданий и сооружении, после чего дальнейшая эксплуатация нецелесообразна, т. к. момент целесообразности строительства рано или поздно наступит. В процессе проектирования необходимо предусмотреть увязку сроков службы отдельных частей здания, таким образом, чтобы их износ происходил по возможности одинаково и к моменту сноса и в здании не оказалось дорогостоящих и неизношенных материалов.

Указанная задача по сложности эквивалентна задаче об оптимальной структуре капитала на макроуровне.

Если эксплуатационные затраты сопоставляются со стоимостью, за которую здание может быть продано, то здесь имеется в виду процесс использование здания покупателем. Как правило, в обычной экономической ситуации затраты на восстановление и ремонт в сочетании с понижающейся производительностью зданий, оборудования, машин приводит к целесообразности их замены.

После выяснения срока замены старого имущества возникает проблема, покупать здание или брать его в аренду. Ответ может быть получен сравнением нынешней стоимости альтернативных вариантов.

Важными логическими факторами, определяющими выбор оптимального варианта, являются:

важность и значение для инвестора немедленных вложений;

предполагаемая продолжительность эксплуатации;

норма прибыли;

тенденции налоговой политики в техническом прогрессе данного вида имущества;

возможность использования для других целей и после некоторого срока аренды;

наличие условий для обслуживания;

для транспортных затрат в стоимости арендуемого оборудования.

ТЕМА 4. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

1. ВИДЫ ПРОЕКТНЫХ И ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Проектные-изыскательские конструкторские и научно-исследовательские организации (в дальнейшем проектные организации) выполняют различные виды проектных и изыскательских работ.

По признаку последовательности выполнения они разделяются на работы, осуществляемые:

1) на предпроектной стадии;

2) в процессе проектирования;

3) на стадии строительства;

4) при освоении введенных в действие мощностей и основных фондов. На предпроектной стадии выполняются работы по сбору и подготовке исходных данных, составлению технико-экономического обоснования.

В процессе проектирования ведутся изыскательские и проектные работы, связанные с разработкой технических и технорабочих проектов, а также рабочих чертежей.

На стадии строительства осуществляются изыскательские и проектные работы, обеспечивающие разработку рабочих чертежей на дополнительные работы, возникшие в ходе строительства.

При освоении введенных в эксплуатацию производственных мощностей проектные, организации выполняют работы, связанные с ускорением достижения проектных мощностей,

2. ЗАКАЗЧИКИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ЗДАНИЙ

Заказчиками на выполнение проектных работ выступают, различные министерства и ведомства, а также отдельные предприятия, которые являются распорядителями средств, выделенных в установленном порядке для выполнения проектных работ.

Проектные работы выполняются на основе договоров и дополнительных соглашений к ним, заключаемых между заказчиками и ведущей проектной организацией (генеральный проектировщик).

Генеральный проектировщик берет на себя выполнение всего комплекса проектных и изыскательских работ и может привлекать специализированные проектные организации (субпроектировщик).

В договорах между заказчиками и проектными организациями предусматриваются сроки разработки проектной документации и их стадийность. Заказчик обязан представить проектным организациям задания на проектирование, в котором должны быть представлены - конкретные задачи. Заказчик извещает генпроектировшика о сроке рассмотрения проектной документации не менее, чем за 5 дней.

3. ГЕНЕРАЛЬНЫЕ ПРОЕКТИРОВЩИКИ И СУБПРОЕКТИРОВШИКИ

В роли генпроектировщика выступает проектная организация, разрабатывающая технологическую часть проекта основного производства или проект основных объектов строительства, т.е. ведущая проектная организация в регионе, на родном хозяйстве или в виде строительства.

Проектная организация несет ответственность за:

1) технико-экономическую обоснованность принятых проектных решений и их эффективность;

2) применение в проектах наиболее эффективных технологических процессов, высокопроизводительного оборудования, обеспечивающих наивысшую производительность труда;

3) создание условий труда на предприятиях, отвечающих современным

требованиям техники безопасности;

4) надежность запроектированной конструкции зданий и сооружений, их взрыво- и пожаробезопасности;

5) эффективность предусмотренных в проекте мероприятий по охране природы, рациональному использованию земли, в т.ч. мероприятий по борьбе с загрязнением воздушной среды, вод и почв;

6) соблюдение при проектировании требований, действующих СНИП, нормативных документов, государственных стандартов, а также требований государственного надзора;

7) неоправданное увеличение объемов проектно-сметных материалов по сравнению с требованиями действующих инструкций и эталонов;

8) доказательство и полноту инженерных изысканий, необходимых для разработки объектов;

9) своевременную разработку и выдачу заказов субподрядным организациям;

10)качественное осуществление авторского надзора при строительстве объектов и своевременном внесении изменений и решений вопросов, связанных с ходом строительства зданий и сооружений, введения их в эксплуатацию и достижением проектной мощности.

Заказчики и генпроектировшики обязаны в проектно-сметной документации предусмотреть прогрессивные проектные решения и достоверность сметной, стоимости.

Взаимоотношения между заказчиками и проектировщиками регламентируются правилами о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Проектная организация возмещает убытки заказчика, причиненные низким качеством проектной организации.

4. ЗАДАНИЕ (ЗАКАЗ) НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Задание на проектирование является важным документом, на основании которого осуществляется разработка проектно-сметной документации и финансирование проекно-изыскательских работ.

ЗАДАНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ ПРОМЫШЛЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

Оно составляется заказчиком проекта в соответствии с решениями и технико-экономическими показателями, применяемыми в технико-экономическом обосновании и утвержденными в установленном порядке.

В состав задания входит отражение следующих вопросов:

1. Наименование предприятий, здания или сооружения.

2. Основание для проектирования.

З. Вид строительства (новое строительство, расширение, реконструкция техническое перевооружение или модернизация).

4. Район и площадка для строительства (заказчик должен указать материалы, обусловливающие месторасположение предприятия и предварительное согласие его.

5. Номенклатура продукции и показатели мощности основных ее видов.

6. Режим работы предприятия.

7. Наличие решений по производственному и хозяйственному проектированиям.

8. Требования к защите окружающей среды и утилизации отходов.

9. Необходимость в системном управлении (АСУ) технологическими процессами предприятия.

10. Данные для проектирования об объектах жилищного и культурного строительства.

11. Объем капитальных вложений и основные технико-экономические показатели при строительстве предприятия по очередям и пусковым комплексом.

12. Намечаемые сроки строительства. Прядок его осуществления и ввода в действие по очередям или пусковым (корпусом) комплексом.

13. Требования по разработке варианта проекта или его частей для выбора оптимальных решений.

14. Стадийность проектирования.

15. Наименование генпроектировщика.

16. Наименование строительной организации - генподрядчика.

17. Наличие согласия с территориальной проектной организацией.

Кроме задания на проектирование заказчик выдает проектной организации следующие документы:

1) утвержденный акт о выборе площадки для строительства с материальными согласованиями, место расположения предприятия;

2) архитектурно - планировочные задания, согласованное с исполнительной властью;

3) строительный паспорт участка, содержащий основные технические данные по выбранному земельному участку;

4) технические условия на присоединение проектируемого предприятия или сооружения к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

5) данные по проведенным инженерным изысканиям;

6) сведения о существующей близлежащей застройке в подземных сооружениях, коммуникациях и др.;

7) другие документы, необходимые для проектирования.

5. ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДОГОВОРОВ НА ПРОЕКТНО - ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ. ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ФИНАНСИРОВАНИИ

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, источником финансирования которых является средства государственного бюджета или бюджета государственных предприятий и организаций, а также местный бюджет.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЦЕНТРАЛИЗОВАННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов и финансируемые за счет средств государственного бюджета или бюджетных займов.

НЕГОСУДАРСТВЕННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, финансируемые за счет средств инвесторов с негосударственными формами собственности, а именно:

- собственных финансовых ресурсов инвесторов (прибыли, амортизационных отчислений, денежных сбережений юридических лиц, а также отдельных граждан);

- заемных финансовых средств инвесторов;

- привлеченных финансовых средств инвесторов (паевые взносы физических и юридических лиц, средства, полученные от реализации и продажи акций, облигаций, др. средства);

- средства иностранных инвесторов;

- бесплатные и благотворительные взносы;

- пожертвования организаций, предприятий и граждан.

СМЕШАННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, в общем объеме которых есть часть государственных средств.

СТРОЙКА - совокупность зданий и сооружений (объекты) строительства, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно - сметной документации со свободным сметным расчетом стоимости строительства, на которые в установленном порядке утверждается титульный список.

ОЧЕРЕДЬ СТРОИТЕЛЬСТВА - часть стройки, которая определена проектной (рабочим проектом), обеспечивающая выпуск продукции или предоставление услуг.

ПУСКОВОЙ КОМПЛЕКС - совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.д. которые обеспечивают выпуск продукции, предусмотренные проектом (рабочим проектом).

ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА - отдельное здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Если на строительной площадке проектом или рабочим проектом предусматривается возведение первого объекта основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие "о6ъект" совпадает с понятием "стройка".

ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ.

Для открытия финансирования технико-экономического обоснования или технико-экономических расчетов проектных и изыскательских работ за счет централизованных капитальных вложений необходимо предоставить в банки следующие реквизиты финансирования:

1) план капитального строительства (форма №7);

2) план финансирования (форма № 5).

Кроме указанных документов для финансирования необходимо предоставить:

а) для строек производственного назначения - перечень разработанных проектов, утверждаемые в установленном порядке;

б) для строек непроизводственного назначения - основные технико-экономические показатели.

Финансирование проектно-изыскательских работ за счет фондов объединений, предприятий и организаций в пределах имеющихся средств на их счетах.

Финансирование проектных работ, выполняемых за счет государственных бюджетных средств осуществляется в пределах общих объемов капитальных вложений заказчика.

6. РАСЧЕТЫ МЕЖДУ ЗАКАЗЧИКАМИ И НАУЧНОЙ (ПРОЕКТНО- ИЗЫСКАТЕЛЬСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ЗА ВЫПОЛНЕННЫЕ ПРОЕКТНО - ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ

Указанные расчеты между предприятием - заказчиком и научной организацией - исполнителем производится по договорным ценам за принятую проектную (организационную) документацию в объеме и сроке, указанные в договоре с учетом выполнения исполнителем договорных обязательств. Исполнитель сдает документацию, а заказчик принимает ее по акту сдачи - приемки законченной проектной документации.

В календарном плане работ и в акте сдачи - приемки в составе каждого платежного этапа приводится подробный перечень, выдаваемой заказчику проектной документации.

Проектно - сметная и другая техническая документация передается заказчику по накладной, в которой приводится номера основных комплектов чертежей, томов, альбомов и количество экземпляров.

Расчеты могут осуществляться:

1) за проектно - сметную документацию в целом;

2) за проектную документацию, выполненную по отдельным стадиям проектирования;

3) за отдельные пусковые комплексы, очереди строительства, объекты,

Приемка проектно-сметной документации для строительства осуществляется заказчиком в сроки, обусловленные договором.

ТЕМА 5. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Проектирование для целей строительства предприятий, учреждений и организаций - это сложный творческий процесс. В проектировании участвуют геодезисты, геологи, изыскатели, организаторы, экономисты, сметчики.

Проектирование условно разделяется на три этапа:

ЭТАП I. Проектные работы.

1. Сбор и подготовка исходных данных для проектирования.

2. Технико-экономическое обоснование необходимости строительства объекта

ЭТАП II. Изыскание для соответствующей стадии проектирования.

Изыскание для разработки техно-рабочего проекта или проекта.

Изыскание для разработки рабочих чертежей.

ЭТАП III. Собственно проектирование.

Начало проектирования должно быть обусловлено и обосновано генеральной схемой размещения производительных сил.

Для выполнения финансирования работ (проектных и изыскательских) заказчик обязан представить генпроектной организации следующие основные исходные данные:

1) Задание на проектирование, утвержденное в установленном порядке;

2) Справка подтверждающая включение начинаемой к проектированию стройки или объекта в соответствующем перечне;

3) При строительстве в пределах городской черты - архитектурно-планировочное задание горисполкома;

4) Строительный паспорт на отведенный участок по установленной форме и со всеми данными, предусмотренными в нем.

2. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА

Решения по проектированию в строительстве предприятия принимается на основе технике - экономического обоснования (ТЭО), составленного с учетом схем развития и размещения соответствующих отраслей народного хозяйства промышленности и схем развития и размещения производительных сил по экономическим районам. Указанные схемы разрабатываются на 15 лет и уточняются через каждые 5 лет.

Финансирование разработки ТЭО или ТЭП осуществляется за счет средств, выделенных на проектно - изыскательные работы для строительства будущих лет с последующим отнесением этих затрат на стоимость проектно-изыскательских работ.

ТЭО устанавливает экономическую целесообразность и хозяйственник необходимость проектирования и строительство новых или реконструкцией действующих предприятии. Определенные в ТЭО технико-экономические показатели должны уточняться в процессе разработки проектно - сметной документации. При этом сметная стоимость строительства не должна повышаться, а ТЭП не должны ухудшаться.

ТЭО содержит следующие материалы:

1. Исходные положения.

2. Определение проектной мощности и специализации предприятия, обоснование ассортимента выпускаемой продукции.

3. Обеспечение сырьем, основными материалами, топливом, энергетическими ресурсами, водой и т.д.

4. Обоснование размещения предприятия и выборе площадки для строительства.

5. Схема генерального плана и проекта.

6. Основные технологические решения.

7. Мероприятия по охране окружающей среды.

8. Основные строительные решения.

9. Сроки строительства.

10. Основные строительные решения по организации строительства.

11. Объекты гражданского и жилищного строительства.

12. Сметная стоимость строительства.

13. Экономика строительства и производства.

3. СТАДИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

В соответствии со СНИПом 1.02.01-85 проектирование предприятий можете осуществляться либо в 2-х стадиях (А - проект, Б - рабочая документация), либо в одну стадию (рабочий проект).

Разработка проекта в 2 стадии может допускаться только для крупных и сложных производств и непроизводственных комплексов, а также в случаях применения новой, неосвоенной технологии производства, сложных архитектурно-строительных решений (при особо сложных условиях).

Решение о разработке проекта в одну или две стадии принимается с учетом, вышеизложенных положений, генстанции, утверждающей ТЭО и задание на проектирование.

4. СОСТАВ, СОДЕРЖАНИЕ И ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА (ОБЪЕКТА ПРОИЗВОДСТВЕННОЕЙ НАЗНАЧЕНИЯ)

В состав проекта входят следующие части:

1. Общая пояснительная записка.

2. Технико-экономическая часть.

3. Генеральный план, транспорт и восстановление (рекультивация) нарушения земель.

4. Технология производства, обеспечение энергоресурсами.

5. Организация труда и системы управления предприятием.

6. Строительная часть.

7. Организация строительства.

8. Организация подготовки к освоению проектных мощностей и освоение проектной мощности.

9. Сметная часть.

10.Жилищно-гражданское строительство.

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕЙ ПОЯСНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ.

1. Основание для разработки проекта.

2. Вид строительства (новое строительство, расширение или реконструкция).

3. Мощность и состав предприятия, номенклатура основной продукции.

4. Очередность строительства и состав пусковых комплексов.

5. Характеристика площадки для строительства.

6. Сведения о рассмотренных вариантах проектирования.

7. Сведения об организации производства, труда и управления предприятие

8. Мероприятия по защите окружающей среды.

9. Общие сведения о жилищном и культурно - бытовом строительстве.

10. Сведения о проведенных согласованиях проектных решений и соответствии их действующим нормативам и правилам, в т.ч. нормам и правилам по взрыво- и пожаробезопасности.

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ ПРОЕКТА.

1. Исходные данные, необходимые для разработки проекта и приведенные в материалах ТЭО расчеты.

2. Основные ТЭП предприятия.

3. Обоснование прогрессивности технологических процессов производства оборудования.

4. Намечаемая специализация, кооперирование и комбинирование основного и вспомогательного производства.

5. Анализ капиталовложений и основных фондов предприятия (указываются удельные капитальные вложения, структура капитальных вложений, показатели окупаемости, фондоотдачи).

6. Данные об экономической эффективности рациональных предложений, изобретений, лицензий и патентов, используемых в строительстве.

7. Требования к развитию строительной базы и потребности в выполнении НИОКР в связи с потенциальным развитием предприятия.

ТЕХНОЛОГИЯ ПРОИЗВОДСТВА, ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЭНЕРГОРЕСУРСАМИ, ЗАШИТА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ.

1. Технология производства по предприятию в целом, по основным производствам и цехам.

2. Автоматизация технологических процессов.

3. Электроснабжение и электрооборудование.

4. Мероприятия по охране водоемов, почвы и атмосферного воздуха от загрязнения сточными водами и промышленными выбросами.

ОРГАНИЗАЦИЯ ТРУДА И СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ.

1. Трудоемкость производственных заданий (процессов).

2. Обоснование принятого уровня механизации и автоматизации.

3. Мероприятия по контролю за качеством продукции.

5. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ

Расчет сметной стоимости проектно-изыскательских работ для строительства осуществляется на основе порядка определения стоимости проектно - изыскательских работ для строительства, осуществляемого на территории Украины (дополнение к СНИПу 17-16-84), которое введено в действие с 1994 г., утверждено постановлением Госкомстройархитектуры №95 от 6.05.94г.. В соответствии с указанным порядком стоимость проектно-

изыскательских работ определяется исходя из наличия двухуровневой системы формирования стоимости работ:

1) базисная сметная стоимость проектно-изыскательских работ, которая является основой для определения стоимости этих работ;

2) стоимость проектно - изыскательских работ, которая охватывает все затраты проектной организации, включая затраты, связанные с влиянием рыночных условий.

БАЗИСНАЯ СМЕТНАЯ СТОИМОСТЬ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ.

Базисная сметная стоимость проектно-изыскательских отражается в главе 12 сводного сметного расчета. Она рассчитывается исходя из состава

проектно-сметной документации, которая регламентируется СНИПом I.02.01-85 г.

Базисная сметная стоимость проектно-изыскательских работ используется для:

определения договорной цены на проектно-изыскательские работы;

2) расчета объемов работ, необходимых для финансирования затрат при их выполнении;

3) учета трудовых затрат.

Для определения базисной сметной стоимости проектно-изыскательских работ, как правило, калькуляционный (поэлементный) метод определения затрат на основе соответствующих ценников.

Сметы на проектно-изыскательские работы (инженерно-геодезические, инженерно-геологические работы и т.д.) составляются по форме 2-П в соответствии со сборником цен на изыскательские работы для капитального строительства, а также дополнений и изменений к ним и индексов цен на изыскательские работы.

Сметная стоимость проектных работ определяется на основе соответствующий сборников цен на проектные работы. Стоимость проектно-изыскательских, научно-исследовательских работ может определяться по форме 3-П, в основу которой положены показатели заработной платы исполнителей работ. В соответствии с Постановлением Кабинета министров от 29.01.94 г. № 49 базисная сметная стоимость проектно-изыскательских работ определяется в целом по форме 1-П "Сводный сметный расчет стоимости проектно-изыскательских работ".

ДОГОВОРНЫЕ ЦЕНЫ НА ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ.

Договорные цены на проектно-изыскательские работы составляются для определения полной стоимости проектно-изыскательских работ, необходимый для планирования проектно-изыскательских работав также для расчетов между проектной организацией и заказчиком за выполненные работы. В состава, договорной цены включается:

1) базисная сметная стоимость проектно-изыскательских работ;

2) затраты, учитывающие нормативные надбавки, действительные на момент составления договорной цены, а также индексы, увеличивающие базисные сметную стоимость;

3) затраты, связанные с увеличением стоимости материалов по сравнению с их ценой, учтенной в базисной стоимости;

4) увеличение затрат по зарплате работников проектной организации по сравнению с зарплатой, учтенной в базисной стоимости;

5) учитывается разница в цене, действующей на момент составления договорной цены по сравнению с ценами, учтенными в базисной стоимости.

Все надбавки, включенные в рыночную составляющую договорной цены, должны быть обоснованы соответствующими расчетами.

ТЕМА 6. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ И ОЦЕНКА ПРОЕКТОВ. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ КОНСТРУКТОРСКИХ И ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ

1. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ КОНСТРУКТОРСКИХ И ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ

При разработке всех проектов обязательно производиться их ТЭО и оценка конструкторских и объёмно-планировочных решений путем сопоставления нескольких вариантов.

Варианты для отдельных конструкций должны быть сопоставлены по объему применения, по весу, по другим техническим параметрам, а также соответствовать и отвечать климатическим, сейсмическим, грунтовым условиям.

Окончательный выбор конструктивного решения производиться на основе сопоставления основных и дополнительных технико-экономических показателей определяемых с учетом монтажа конструкций в дело.

К числу основных показателей относятся:

1) стоимость конструкций в деле;

2) капительные вложения в базу строительной индустрии;

3) эксплуатационные затраты (годовые);

4) продолжительность возведения зданий и сооружений всего, в т.ч. соответствий конструкций;

5) приведенные затраты;

6) экономический эффект.

Кроме основных показателей могут быть использованы такие показатели: вес конструктивных элементов, объем в деле, утеплители (по видам) и т.д.

Для полноты оценки вариантов в качестве наиболее важного показателя оценки должны быть приняты показатели: приведенные затраты, экономический эффект по сравниваемым вариантам строительных конструкций рассчитывается по формуле:

Э = ((З1 + ЗС1 ) + ЭЭ - (ЗС2 + З))*А2, где (методуказания № 116(6), ф-ла 1)

Выбор эффективных объемно-планировочных решений.

Осуществляется также на основе сопоставления проектируемого варианта с показателями наиболее эффективных типовых проектов, либо аналогичных проектов.

Основные показатели:

сметная стоимость строительства всего, в т.ч.:

- общие строительные работы с разбивкой по видам работ;

- сантехнические работы;

- электротехнические работы;

2) капитальные вложения в базу;

3) годовые эксплуатационные затраты и т.д.

Дополнительные показатели:

объем и вес конструкции;

затраты труда на строительной площадке;

количество типоразмеров конструкций и т.д.

Расчет экономического эффекта, выполняется по формуле:

Э = В * Y Zmi=1 З1i * Lt + Ээ – Zni=1 З2i * Lt (4)

где (методуказания № 116(6))

2. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Для оценки эффективности капитальных вложений в производство в строительстве определяется общая (абсолютная) эффективность сравнительная (относительная) эффективность.

Коэффициент обшей эффективности представляет собой по данному предприятию:

Коэ пред = Ц- С/К, где

Ц - стоимость годового выпуска продукции по проекту в оптовых ценах.

С – себестоимость годового выпуска продукции.

К – капитальные вложения

Ц-С = Прибыль

Определяя общую эффективность капитальных вложений следует выполнить анализ факторов:

1) изменение трудоемкости продукции в результате реализации капиталовложений;

2) изменение материалоёмкости продукции;

3) изменение фондоёмкости продукции;

В качестве дополнительных показателей используются такие:

1) производительность труда;

2) фондоотдача;

3) удельные капиталовложения;

Сравнительная эффективность капиталовложений определяется по формуле еденных затрат, исходя из критерия их минимизации:

Зi = Сi + Еn * Кi – min

При сравнении вариантов необходимо соблюдать условия сопоставимости:

1) по кругу предприятий;

2) составу учитываемых затрат в объёме продукции;

3) по уровню цен и ценно-образовательным факторам.

Если сравниваемые варианты имеют различную продуктивность строительства, то надо определить эффект от сокращения продуктивности строительства. Существуют 2 вида эффектов при сокращении сроков строительства. Первый достигается в строительства, он достигается за счет сокращения условно постоянных расходов и определяется по формуле:

Эв сфере =УПР(1-), где

УПР - условно постоянные расходы;

Тф(план) - фактическая продуктивность строительства

Тнорм. - нормативная продуктивность строительства.

Второй вид эффекта достигается в сфере производства. Он состоит из экономии от досрочного ввода объекта в эксплуатацию и от досрочного высвобождения ОПФ.

Эсф.р-ва = Эд.ввода в эксп. + Эвысв.ОПФ

3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТОВ НЕПРОИЗВОДСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Расчет обшей сравнительной экономической эффективности предприятий непроизводственной сферы производится по тем же показателям, которые применяются для производственного строительства.

Целью технико-экономической оценки проектов непроизводственных объектов, является установление их соответствия требованиям действующих нормативно-инструктивных документов. Основными из них являются:

1) соответствие проекта местным климатическим, демографическим и градостроительным условиям;

2) соответствие проектных решений нормативным требованиям части параметров зданий, состава и размещения помещений, их взаиморасположение.

3) обоснованность выбора строительно-конструкторских систем и схем.

При технико-экономической оценке непроизводственных зданий используются следующие характеристики:

I. Объемно-планировочные решения (на примере жилых зданий):

1. Приведенная общая площадь, приходящаяся на одну квартиру.

2. Жилая площадь, приходящаяся на одну квартиру.

3. Поэтажная площадь внеквартирных помещений (площадь лестничных клеток вне квартирных коридоров, лифтовых холлов), приходящаяся на одну квартиру и т.д.

II. Сметная стоимость строительства (на один м кв приведенной площади, жилых домов ):

1. Общая сметная стоимость строительства дома с учетом всех затрат.

2. Сметная стоимость строительства дома (вспомогательных объектов), включаемых в главу 2.

3.Сметная стоимость внешних инженерных сетей (на кв м приведенной площади ).

ВЫВОД: кроме затрат в сфере строительства, надо учитывать затраты в сфере эксплуатации, которые включают:

1) затраты на восстановление и ремонт здания;

2) затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования;

3)затраты на содержание зданий и территорий (придомовые территории и внешние инженерные сети;

4) затраты на административно-управленческие расходы ЖЕКа.

ТЕМА 7. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. ПОНЯТИЕ РЕНТЫ. ЕЕ ВИДЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ

Капитал, инвестированный в объекты длительного пользования и не требующий от владельца предпринимательской деятельности приносит владельцу прибыль в виде ренты.

В строительстве этот вид капитала связан с двумя вилами недвижимости земельными участками и зданиями, которые сдаются в наем. Сущность капитала, приносящего владельцу ренту, состоит в том, что он дает возможность пользователю извлекать прибыль подлежащую распределению между ними в зависимости от их долей в совокупном капитале, участвовавшем в деле. Рента может быть получена владельцем земельного участка в результате продажи его застройщику или передачи в длительное пользование. При этом застройщик, вкладывая дополнительно свой капитал и идеи, получает прибыль, часть которой должна составлять рента.

Виды и характеристики ренты:

1. Абсолютная рента соответствует участкам на окраине агломераций. Она представляет собой как бы минимальное финансовое препятствие при получений участка, хотя и требует максимальных затрат на освоение. Уровень ренты устанавливается в зависимости от спроса и предложения.

2. Дифференциальную ренту может получить владелец участка, на котором затраты по освоению ниже, чем на окраине. Хорошо информированный землевладелец стремится воспользоваться этим преимуществом.

3. Монопольная рента образуется в особых случаях, когда участки размещены в центральных зонах, особо престижных или комфортабельных.

Виды ренты различаются также в том, что абсолютная рента включает в стоимость строительства иены земельных участков, монопольная же не оплачивается в составе стоимости строительства переносится на пользователя (заказчика) объекта. Дифференциальная рента балансирует затраты на обустройство и минимальную ренту.

На лучших участках превышение стоимости компенсируется в процессе эксплуатации объектов и не является общественно необходимыми затратами на строительство. Капитал, приносящий ренту, отличается от ссудного тем, что его владелец, хотя и не занимается предпринимательством, но рискует в большей степени, чем если бы он поместил эти деньги в банк под про центы. Земельные участки и недвижимость в большей степени подвержены влиянию рыночной конъектуры по этому владелец капитала при заключении сделок в праве рассчитывать на большую относительную прибыль, чем банковский процент, что впрочем, не исключает возможность неудач.

2. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Исключительная роль, которая отводится в рыночной экономике строительства проблеме землепользования, определяется тем, что однажды приобретая земельный участок, владелец получает возможность в течение многих лет использовать его с выгодой для себя.

Факторы, влияющие на экономическую оценку земельных участков:

ценность для нынешнего владельца;

эффективность для покупателя, исходя из перспектив использования;

Удобство условий в процессе строительства.

Поиск подходящего земельного участка часто осложняется различными юридическими ограничениями: перспективными планами развития территорий, экономической обстановкой, требованиями архитектурной выразительности, необходимостью определенного инженерного оснащения участков, т.е. обычно создается благоприятные условия для одного вида строительства и неблагоприятные для другого, либо вообще строительство может оказаться нецелесообразным. Возникающие в связи с этим проблемы не могут не отражаться на стоимости земельных участков и строительства.

Смена владельцев земли происходит настолько часто, что в рыночной экономике особой проблемой стала оценка участка. Земля приобретается один раз, но служит длительное время. Это позволяет рассматривать цену в виде ренты, а не стоимости труда и капитала. Размер ренты, т.е. регулярно получаемых доходов от использования участка, и образует его цену.

3. ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ ПОД ЗАСТРОЙКУ

Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке:

1) увеличение спроса на землю под застройку;

2) цена участка в городском районе определяется его место расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям.

При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев:

1) инженерно - строительная характеристика участков:

- качество грунтов для строительства;

- влажность грунтов;

- осушение земель.

2) Расположение их в плане города:

- относительно сложившихся и возможных транспортных связей;

- с центральными и административными районами города;

- общественными, торговыми и промышленными зонами.

3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям.

4) Природное окружение и т.д.

Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделимо от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и т.д. строительство.

Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах:

1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат;

2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории.

Пример.

Задача 1.

В районе города Киева в зоне селитебной территории расположен объект, занимающий 300 га территории. Балансовая стоимость объекта составляет 10 млн. грн. Требуется определить экономическую эффективность целесообразность его вывода за пределы селитебной зоны. РЕШЕНИЕ:

Из расчетов, выполненных на основе формулы (1) территория рассматриваемого района по инженерному благоустройству оценивается в 200 тыс. грн.

Пинж = (К1 +К2)+И *Т (1)

где Пинж - приведенные затраты на инженерное благоустройство;

К - балансовая стоимость существующих систем благоустройства района на планируемый (проектный) период, тыс. грн.;

К - предстоящие капитальные вложения в развитие – инженерного благоустройства района, тыс.грн.;

И - эксплуатационные издержки;

Т - нормативный срок экономической эффективности (в градостроительстве

принят 10 лет).

Исходя из вышеприведенных данных территория занимаемых объектов может быть оценена по благоустройству

200 тыс. грн. * 30 тыс. грн. = 60 млн. грн. ,

что в 6 раз превышает балансовую стоимость.

2. Определим затраты, связанные с переносом инженерных сооружений по формуле (2).

Псоор.ком = Znq=1 a * (KHq + Кqдем - Кqост) (2)

где П - затраты в связи с переносом инженерных сооружений и коммуникаций, соор. ком. в тыс. грв.

а - размер сноса или переноса инженерных сооружении (объектов), коммуникаций q в км.

К - сметная стоимость нового строительства единицы мощности (или протяженности) в тыс. грв/ед.

К - балансовая стоимость сохраняемого оборудования, отнесенного к единице q мощности (протяженности) в тыс.грв,/ед.

Псоор. =Кн + Кдем –Кост = 15 + 3,7 – 5 = 13,7 млн. грв.

3. Ценность занимаемых под объект с/х земель равна

7,5 тыс.грв/га * 300га =2,25 млн. грв.

4. Суммарные затраты составят

Z = 13,7 +2,25 = 15,95 млн. грв.

ВЫВОД: Перенос объекта из селитебной зоны значительно дешевле, чем потеря в центре селитебной территории инженерно освоенных, пригодных для застройки участков.

Задача № 2.

В районах размещения нового строительства проложено около З00 км высоковольтных линий электропередачи (лэп), которые с развитием города оказались в центре селитебной зоны и, согласно действующим правилам, занимают под техническими коридорами 1000 га. Требуется определить целесообразность переноса коммуникаций, учитывая, что новая трасса увеличит протяженность ЛЭП на 5 км.

Решение.

1. Используя формулу (2) определяем затраты по переносу ЛЭП

Пком=Znq=1a(KHq + Кqдем - Кqост)+Аn КHq =300 (40+10-12)+50 * 40=13,4 млн. грв.

2. По формуле (1) определяем ценность инженерного благоустройства территорий занятых под техническими коридорами

Пинж =(3,1 + 90) + 5,58 * 10 = 148,9 тыс. грв./га, Т =10 лет

143,9 тыс. грв./га * 1000 га =148,9 млн. грв.

ВЫВОД: Перенос ЛЭП экономически целесообразен.

Основа комплексной градостроительной оценки территорий городов.

Основой для построения комплексной градостроительной оценки является дифференциация территории города по зонам. Эти зоны характеризуются: этапами застройки города; архитектурно-планировочной структурой; системой основных магистралей: состоянием жилищного фонда и др. видов застройки; уровнем инженерного благоустройства, транспортного обеспечения; коммунально-бытового обслуживания; природными факторами. Зоны представляют собой различную качественную ценность и относительную однотипность внутри каждой структурной единицы как с точки зрения удобств проживания, так и по условиям размещения нового строительства.

Отвод городских территорий под новое строительство сопровождается сносом ветхих и малоценных зданий и объектов или переносом отдельных капитальных сооружений на др. участки. Снос строений любой категории капитальности вызывает сокращение основных фондов и требует средств на их восстановление. Оценка территории города по размеру возмещения расходов, с вязанных со сносом и переносом объектов, представляется суммой показателей, отражающих затраты по сносимым и переносимым строениям, сооружениям и коммуникациям.

По капитальности жилищный фонд города классифицируется на 3 основные группы:

1. капитальный – каменные строения, многоэтажные, полностью или в значительной степени благоустроенные;

2. малоценный - малоэтажные жилые дома каменные или деревянные с износом 30-60% без полного набора санитарно-технических устройств, но эти дома могут быть еще использованы для проживания в них на протяжении ряда лет;

3) ветхий - как правило, бараки и аварийные дома, строения с износом более 60% не имеющие санитарно-технических устройств.

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. А.М. Гугай, Е.И. Шилова, А.Ф. Гайко „Економіка будівельних організацій”. – К. Міленіум, 2002. - 224 с.

2. Экономика строительства /Под ред. И.С. Степанова. М.: Юрейт, 1998 – 416 с.

3. «Рынок как орган экономики и маркетинга» Соств. Семклетка Г.П., 1994 г.

4. «Толковый словрь рыночной экономики» /Под ред. Ф. Крутикова 2-е изд. Доп. – М. 1993 – 300 с.

5. Фрейнкман Б.Ю. «Экономика бизнеса» Начальный курс 1994 – 160 с.

6. „Все о рынке ценных бумаг” – М., 1992 – 112 с.

7. „Финансы” Б.М. Роди нова, Д.А. Захарченко и др.. – М., 1994 – 432 с.

8. „Банковское дело” /Под ред. О.И. Лаврушина –М., 1992 -132 с.

9. Банковская энциклопедия /Под ред С.И. Лукаша 1994 – 249 с.